phần mở đầu và kết luận, luận văn gồm 3 chƣơng: Chƣơng 1: Tổng quan về vấn đề nghiên cứu. Chƣơng 2: Giá đất ở và các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất trên địa bàn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội. Chƣơng 3: Giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý nhà nƣớc về giá đất ở trên địa bàn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội. 4 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com CHƢƠNG 1.
TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1. Cơ sở lý luận về giá đất và định giá đất 1. Khái niệm về giá đất Giá đất là phạm trù kinh tế khách quan, nó gắn liền với các quá trình trao đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, thế chấp, cầm cố, bảo lãnh, góp vốn.và có liên quan đến lợi ích của các đối tƣợng liên quan. Thông thƣờng, trƣớc khi tài sản nhà đất tham gia các giao dịch cho các mục đích khác nhau đều cần phải xác định giá đất.
Giá đất phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, nói các khác, giá đất cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tƣơng ứng, nhƣ giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê. [6] Trên thực tế dù là ở các nƣớc có nền kinh tế thị trƣờng đầy đủ hay nền kinh tế thị trƣờng chƣa đầy đủ thì giá đất luôn tồn tại 2 mức giá hay còn gọi là hai giá: giá đất thị trƣờng và giá đất do Nhà nƣớc qui định. Giá đất thị trƣờng đƣợc hình thành trên cơ sở thoả thuận giữa bên sở hữu đất với các bên khác có liên quan trong điều kiện thị trƣờng mở và cạnh tranh; giá đất Nhà nƣớc qui định trên cơ sở giá đất thị trƣờng nhằm phục vụ cho mục đích thu thuế và các mục đích khác của Nhà nƣớc.
Cả 2 loại giá đất nói trên có quan hệ mật thiết và chi phối lẫn nhau, chúng cùng chịu tác động bởi các qui luật kinh tế thị trƣờng, trong đó các mức giá đất thị trƣờng thƣờng đƣợc xác lập trƣớc các mức giá đất Nhà nƣớc quy định; giá đất Nhà nƣớc qui định ở trạng thái tĩnh tƣơng đối còn giá đất thị trƣờng thƣờng ở trạng thái động. Ở Việt Nam giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất. (khoản 19 - Điều 3 - Luật Đất đai năm 2013) Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định Giá quyền sử dụng đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nƣớc quy định hoặc hình thành trong các giao dịch về quyền sử dụng đất. 5 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.
Đặc điểm của giá đất Theo các tác giả Nguyễn Văn Quân và Hồ Thị Lam Trà thì giá đất có những đặc điểm chính sau: a. Không giống nhau về phƣơng thức biểu thị: giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, quyền lợi đất đai đến đâu thì có khả năng thu lợi đến đó và cũng có giá cả tƣơng ứng, nhƣ giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp. Nhƣ vậy giá đất đƣợc biểu thị ở nhiều phƣơng thức khác nhau, ngoài biểu thị bằng giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng còn có thể biểu thị bằng tiền thuê. Không giống nhau về thời gian hình thành: do đất đai có tính khác biệt cá thể lớn, lại thiếu một thị trƣờng hoàn chỉnh, giá cả đƣợc hình thành dƣới sự ảnh hƣởng lâu dài từ quá khứ đến tƣơng lai, thời gian hình thành giá cả dài, khó so sánh với nhau.
Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, giá cả cao hay thấp không phải do giá thành sản xuất quyết định. Đất đai không phải là sản phẩm lao động của con ngƣời, cho nên không có giá thành sản xuất. Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định và có xu thế tăng cao rõ ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc độ tăng giá hàng hóa thông thƣờng. Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt: do đất có tính cố định về vị trí, nên giữa các thị trƣờng có tính khu vực, giá cả của đất rất khó hình thành thống nhất, mà có tính đặc trƣng khu vực rõ ràng, trong cùng một thành phố, vị trí của thửa đất khác nhau thì giá đất cũng khác nhau, giá đất có tính cá biệt rất rõ ràng; ngoài ra, giá đất còn phụ thuộc vào sự phát triển của kinh tế, sự gia tăng dân số của từng vùng, vì vậy thửa đất khác nhau có giá cả rất khác nhau.
Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Giá đất cũng giống nhƣ các loại hàng hóa thông thƣờng khác trong kinh tế thị trƣờng, đƣợc hình thành và vận động theo quy luật kinh tế, gồm: quy luật cạnh tranh, quy luật cung cầu, quy luật giá trị. Tuy nhiên, đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt, có khả năng sinh lợi và đƣợc sử dụng vào đa mục đích, trong khi quỹ đất ngày càng hạn hẹp mà nhu cầu về đất ở ngày càng tăng nên gây áp lực rất lơn tới các quan hệ sử dụng 6 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail. Do đó, giá đất ở chịu sự chi phối của rất nhiều nhân tố bao gồm: *. Nhân tố nhân khẩu Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất của kinh tế, xã hội.
ảnh hƣởng của nhân tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan mật thiết với mật độ nhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia đình. - Mật độ nhân khẩu: Mật độ nhân khẩu tăng cao, thì nhu cầu đối với đất tăng vì thế giá đất tăng lên. Ví dụ nhƣ ở Nhật Bản tỷ lệ tăng giá đất ở thành thị năm 1956 ~ 1960 là 11 ~ 13%, năm 1960 ~ 1961 là 17 ~ 18%, còn ở Mỹ năm 1956 năm 1966, tỷ lệ biến động giá cả đất chỉ là 5,5 ~ 6,9%. Nguyên nhân chủ yếu là ở Nhật Bản là nƣớc có mật độ nhân khẩu thành thị cao nhất, là quốc gia có tỷ lệ tăng nhân khẩu cao nhất trong những nƣớc có nền kinh tế phát triển, tốc độ phát triển kinh tế thành thị của Mỹ cũng rất nhanh, nhƣng do mật độ nhân khẩu thấp, tỷ lệ tăng nhân khẩu so với Nhật là thấp, yêu cầu đất không căng thẳng nhƣ Nhật Bản, do đó mức tăng giá đất tƣơng đối nhỏ.
- Tố chất nhân khẩu: Tố chất nhân khẩu thƣờng có tƣơng quan với trình độ đƣợc giáo dục và tố chất văn hóa của nhân khẩu. Nhân tố này nhìn chung có ảnh hƣởng khá lớn đến giá cả đất nhà ở. Khu nhà ở cho nhân khẩu có tố chất cao thƣờng là xã hội trật tự ổn định môi trƣờng tốt đẹp, do đó về tâm lý tạo đƣợc ấn tƣợng tốt đẹp cho mọi ngƣời, gián tiếp làm tăng nhu cầu đối với loại này nên thúc đẩy giá đất tăng lên. - Cấu thành nhân khẩu gia đình: Do sự thay đổi phƣơng thức sinh hoạt truyền thống và ảnh hƣởng của đô thị hóa, kết cấu gia đình ngày càng nhỏ.
Đại gia đình truyền thống tam đại, tứ đại đồng đƣờng dần dần bị thay thế bằng gia đình nhỏ lấy đôi vợ chồng làm trung tâm. Sự thay đổi kết cấu nhân khẩu gia đình này sẽ làm tăng nhu cầu đối với nhà ở một cách tƣơng ứng. Đồng thời, nhu cầu đối với căn hộ khép kín diện tích nhỏ, và nhà ở cho thuê cũng tăng lên, từ đó giá đất dùng để xây nhà ở tăng lên và xu thế tăng giá này ngày càng rõ ràng. Nhân tố xã hội Xã hội phát triển và ổn định có ảnh hƣởng rất lớn đối với giá đất.
Nhân tố xã hội ảnh hƣởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu là trạng thái ổn định chính trị, an ninh xã hội, đầu cơ vào nhà đất và đô thị hóa. 7 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com - Trạng thái ổn định chính trị: Tình trạng ổn định chính trị là tình trạng ổn định của cục diện chính trị trong nƣớc. Cục diện chính trị ổn định, thì việc đầu tƣ vào tài sản nhà đất sẽ đƣợc vận hành bình thƣờng, rủi ro ít, vốn bỏ ra có thể thu về đúng thời hạn cùng với lợi nhuận, vì vậy lòng tin của nhà đầu tƣ lớn kéo theo giá đất tăng lên. Ngƣợc lại thì giá đất sẽ rớt xuống.
- An ninh xã hội: nhân tố này ảnh hƣởng đến giá đất rõ và dễ thấy. Bất luận là khu nhà ở hay khu thƣơng nghiệp, trật tự xã hội tốt, thì mọi ngƣời sẽ cảm thấy an toàn, vì vậy họ sẵn sàng đầu tƣ, mua bán, cƣ trú, do đó kéo theo giá đất tăng lên. Ở mức độ nào đó mà nói, đây cũng là mối tƣơng quan với tình trạng ổn định cục diện chính trị. - Đầu cơ nhà đất: là hành vi ngƣời đầu cơ hy vọng và lợi dụng sự biến động của giá cả nhà đất để thu đƣợc siêu lợi nhuận.
Nhân tố này có ảnh hƣởng đột xuất đến mức giá đất, đặc biệt là mức giá đất thị trƣờng. Khi đất cung không đủ cầu, do ngƣời đầu cơ tranh mua mà đợi giá lên cao, khi đất cung nhiều hơn cầu, do ngƣời đầu cơ bán tháo làm cho đất rớt giá. - Tiến trình đô thị hóa: một trong những kết quả của phát triển công nghiệp hóa là thúc đẩy quá trình đô thị hóa. Những khu vực có trình độ công nghiệp hóa hoặc đô thị hóa càng cao, mà tổng diện tích đất của thành phố nói chung là không đổi, cho nên ảnh hƣởng của tiến trình đô thị hóa đối với giá đất biểu hiện ở hai mặt sau đây: một là ở khu vực thành phố có mật độ nhân khẩu đông đúc thì giá đất tăng cao; hai là tỷ lệ nhân khẩu nhập cƣ cao và tiến trình đô thị hóa có tốc độ nhanh, thì mức độ và tốc độ tăng giá đất đều cao hơn đất khu vực khác.
Nhân tố quốc tế Sự phát triển và hoàn thiện của thị trƣờng nhà đất là không thể tách rời ảnh hƣởng của hoàn cảnh quốc tế. Ảnh hƣởng của tình hình chính trị, kinh tế thế giới tới giá đất đƣợc phản ánh gián tiếp thông qua ảnh hƣởng đến tình hình kinh tế, chính trị trong nƣớc.