MỞ ĐẦU Đất đai là tài nguyên Quốc gia vô cùng quý giá, là cơ sở không gian của mọi quá trình sản xuất, là thành phần quan trọng nhất của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các công trình kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng. Đất đai có những tính chất đặc trưng khiến nó không giống bất kì một tư liệu sản xuất nào. Nó là nguồn tài nguyên có giới hạn về diện tích, có vị trí cố định trong không gian không thể di chuyển theo ý muốn chủ quan của con người. Đất đai là tư liệu sản xuất không gì có thể thay thế được.
Với sự phát triển không ngừng của nền kinh tế thị trường, đất đai được coi là một loại hàng hóa đặc biệt, có thể trao đổi, mua bán, chuyển nhượng trên thị trường đáp ứng nhu cầu của con người. “Giá đất” là cầu nối giữa mối quan hệ về đất đai – thị trường – sự quản lý của nhà nước. Nhà nước điều tiết quản lý đất đai qua giá, hay nói một cách khác, giá đất là công cụ kinh tế để người quản lý và sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị trường đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai, để người sử dụng thực hiện theo nghĩa vụ của mình và Nhà nước điều chỉnh quan hệ đất đai theo quy hoạch và pháp luật. Luật Đất đai năm 2013 được Quốc hội thông qua là sự kiện quan trọng đánh dấu những đổi mới về chính sách đất đai, nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, thể hiện được ý chí, nguyện vọng của đại đa số nhân dân.
Quy định rõ nguyên tắc định giá đất phải theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá, theo thời hạn sử dụng đất. Quản lý tốt giá đất sẽ là công cụ đắc lực trong chính sách tài chính đất đai, đảm bảo nguồn thu ổn định lâu dài cho ngân sách nhà nước, sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản và khắc phục những yếu kém trong LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 2 công tác quản lý, sử dụng đất đai, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả. Huyện Mỹ Đức là một huyện ngoại thành, nằm ở phía Tây Nam của Thành phố Hà Nội và cách trung tâm Hà Nội 54 km. Trong những năm qua, huyện Mỹ Đức đã và đang có nhiều bước tiến trong phát triển kinh tế - xã hội, biến động đất nhiều, nhu cầu về đất ở ngày càng tăng, việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất cũng gia tăng nên yêu cầu về việc thực hiện tốt công tác quản lý Nhà nước về đất đai đáp ứng theo yêu cầu mới đòi hỏi ngày càng cao.
Thực tế một số năm gần đây cho thấy giá đất tại khu vực nghiên cứu trên thị trường lớn hơn nhiều lần so với giá đất quy định của nhà nước được sử dụng cho việc tính thuế. Điều đó sẽ dẫn đến một số bất cập như sau: - Làm thất thu ngân sách nhà nước - Là nguyên nhân dẫn đến đầu cơ đất đai, Tạo ra hiện tượng ảo về quan hệ “cung, cầu” của thị trường đất đai, gây khó khăn cho việc điều tiết và sử dụng đất có hiệu quả. - Gây khó khăn cho công tác Giải phóng mặt bằng Chính vì vậy việc nắm được giá đất thực tế trên địa bàn huyện Mỹ Đức và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất để nhằm xác định được giá đất chính xác tại địa bàn huyện Mỹ Đức trong điều kiện hiện tại và tương lai là hết sức cần thiết. Để đáp ứng được yêu cầu trên và được phân công của Viện Quản lý đất đai và phát triển nông thôn – Trường Đại học Lâm Nghiệp, dưới sự hướng dẫn của cô giáo TS.
Chu Thị Bình, tôi tiến hành điều tra, nghiên cứu và thực hiện đề tài: “Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở, trên địa bàn huyện Mỹ Đức, thành phố Hà Nội giai đoạn 2016-2018”. LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 3 Chƣơng 1 TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1. Tổng quan về giá đất 1. Khái niệm về giá đất Giá đất là phạm trù kinh tế khách quan gắn liền với các quá trình trao đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, cầm cố, góp vốn….và có liên quan đến lợi ích của các đối tượng liên quan.
Thông thường, trước khi tài sản nhà đất tham gia các giao dịch cho các mục đích khác nhau đều cần phải xác định giá đất. Giá đất phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác giá đất cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê. Trên thực tế, dù là ở các nước có nền kinh tế thị trường đầy đủ hay nền kinh tế thị trường chưa đầy đủ thì giá đất luôn tồn tại 2 mức giá hay còn gọi là hai giá: Giá đất thị trường và giá đất do Nhà nước quy định.
Giá đất thị trường được hình thành trên cơ sở thỏa thuận giữa bên sở hữu đất với các bên có liên quan trong điều kiện thị trường mở và cạnh tranh. Giá đất Nhà nước quy định trên cơ sở giá đất thị trường nhằm phục vụ cho mục đích thu thuế và các mục đích khác của nhà nước. Cả 2 loại giá đất nói trên có quan hệ mật thiết và chi phối lẫn nhau, chúng cùng chịu tác động bởi các quy luật kinh tế thị trường, trong đó các mức giá đất trên thị trường thường được xác lập trước các mức giá đất nhà nước quy định; giá đất nhà nước quy định ở trạng thái tĩnh tương đối còn giá đất thị trường thường ở trạng thái động và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố. Ở Việt Nam giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên đơn vị diện tích đất.
(khoản 19 - Điều 3 - Luật Đất đai 2013) Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 4 với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định và Giá quyền sử dụng đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc hình thành trong các giao dịch về quyền sử dụng đất. Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006). Đặc điểm của giá đất - Không giống nhau về phương thức biểu thị: Do đất đai có tính khác biệt cá thể lớn, lại thiếu một thị trường hoàn chỉnh, giá cả được hình thành dưới sự ảnh hưởng lâu dài từ quá khứ đến tương lai, thời gian hình thành giá cả dài. - Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, giá cả cao hay thấp không phải do giá thành sản xuất quyết định.
Đất đai không phải là sản phẩm lao động của con người, cho nên không có giá thành sản xuất. - Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định và có xu thế tăng cao rõ ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn tốc độ tăng giá hàng hóa thông thường. - Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt: Do đất có tính cố định về vị trí, nên giữa các thị trường có tính khu vực, giá cả đất đai rất khó hình thành thống nhất, mà có tính đặc trưng khu vực rõ ràng. Trong cùng một Huyện, vị trí của các thửa đất khác nhau cũng có giá khác nhau, giá đất có tính cá biệt rõ ràng.
Cơ sở khoa học về giá đất Giá cả là biểu hiện tiền tệ của hàng hóa trên cơ sở giá trị, tuy nhiên đất đai là sản phẩm phi lao động của con người, bản thân nó không có giá trị. Do đó đối với đất đai, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán có nghĩa là tư bản hóa địa tô. Như vậy có thể nói cơ sở khoa học chính để hình thành giá đất bao gồm: Địa tô, lãi suất ngân hàng, quan hệ cung cầu. LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.
Địa tô Địa tô là một phạm trù kinh tế gắn liền với chế độ sở hữu đất đai. Khi nghiên cứu về ruộng đất trong chế độ tư hữu tư nhân về TLSX, C.Mác chỉ ra rằng: “Địa tô là một trong những căn cứ hình thành giá đất”.Mác địa tô là một phạm trù nêu ra để chỉ số tiền mà nhà tư bản thuê đất phải trả cho địa chủ, số tiền này nhà tư bản phải trả trong suốt thời gian thuê đất. Điều này cho thấy địa tô chính là tiền phải trả cho việc sử dụng đất và nó thuộc về địa chủ - là người sở hữu ruộng đất. Về thực chất, địa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ.
Nguồn gốc của địa tô tư bản chủ nghĩa là do lao động thặng dư của công nhân nông nghiệp làm thuê tạo ra, địa chủ tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: địa chủ, tư bản kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê. Trong chủ nghĩa tư bản, có 3 loại địa tô: địa tô chênh lệch; địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền. Địa tô chênh lệch là phần lợi nhuận siêu ngạch ngoài lợi nhuận bình quân thu được trên ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn. Nó là số chênh lệch giữa giá cả sản xuất chung được quyết định bởi điều kiện sản xuất trên ruộng đất xấu nhất và giá cả sản xuất cá biệt trên ruộng đất tốt và trung bình (Vũ Anh Tuấn và cs.
Địa tô độc quyền là hình thức đặc biệt của địa tô tư bản chủ nghĩa. Địa tô độc quyền có thể tồn tại trong nông nghiệp, công nghiệp khai thác và ở các khu đất trong thành thị.