Nghiên Cứu Sự Biến Động Và Yếu Tố Ảnh Hưởng Đến Giá Đất Ở Xã Minh Tân, Huyện Vị Xuyên, Tỉnh Hà Giang

Đất đai là tài nguyên quan trọng, là tư liệu sản xuất đặc biệt và là yếu tố hàng đầu của môi trường sống. 65 trang · Đại học Thái Nguyên · 2014.

• Tác giả: Lộc Đức Khim
• Người hướng dẫn: PGS.TS Nguyễn Ngọc Nông
• Trường học: Đại học Thái Nguyên
• Chuyên ngành: Quản lý đất đai
• Đề tài: Nghiên Cứu Sự Biến Động Và Một Số Yếu Tố Ảnh Hưởng Đến Giá Đất Ở Trên Địa Bàn Xã Minh Tân Huyện Vị Xuyên – Tỉnh Hà Giang Giai Đoạn 2010 - 2013
• Loại tài liệu: khóa luận tốt nghiệp
• Năm xuất bản: 2014
• Địa điểm: Thái Nguyên

Mục lục chi tiết

• LỜI CẢM ƠN
• 1. PHẦN I: ĐẶT VẤN ĐỀ
• 1.1. Tính cấp thiết
• 1.2. Mục đích, yêu cầu và ý nghĩa của đề tài
• 1.2.1. Mục đích của đề tài
• 1.2.2. Yêu cầu của đề tài
• 1.2.3. Ý nghĩa của đề tài
• 2. PHẦN II: TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
• 2.1. Khái niệm về đất đai
• 2.2. Khái niệm và ý nghĩa về giá đất
• 2.2.1. Khái niệm
• 2.2.2. Ý nghĩa của việc quy định khung giá đất
• 2.3. Cơ sở khoa học xác định giá đất
• 2.3.1. Cơ sở thực tiễn xác định giá đất
• 2.3.1.1. Địa tô
• 2.3.1.2. Lãi xuất ngân hàng
• 2.3.1.3. Quan hệ cung cầu
• 2.3.2. Cơ sở pháp lý xác định giá đất
• 2.4. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất
• 2.4.1. Nhân tố thông thường
• 2.4.2. Nhân tố khu vực
• 2.4.3. Nhân tố cá biệt
• 2.5. Phương pháp xác định giá đất
• 2.5.1. Phương pháp xác định giá đất của một số nước trên thế giới
• 2.5.2. Phương pháp xác định giá đất tại Việt Nam
• 2.5.3. Điều kiện áp dụng các phương pháp xác định giá đất
• 3. PHẦN III: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
• 3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
• 3.1.1. Phạm vi nghiên cứu
• 3.1.2. Địa điểm và thời gian tiến hành
• 3.1.2.1. Thời gian tiến hành
• 3.2. Nội dung nghiên cứu
• 3.2.1. Điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội
• 3.2.2. Thực trạng quản lý và sử dụng đất
• 3.2.3. Giá đất quy định trên địa bàn xã Minh Tân
• 3.2.4. Sự biến động giá đất trên địa bàn xã Minh Tân giai đoạn 2011-2013
• 3.2.5. Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở
• 3.2.6. Đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất ở trên địa bàn xã Minh Tân
• 3.2.7. Một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác quản lý đất đai và giải pháp định giá đất theo cơ chế thị trường
• 3.3. Phương pháp nghiên cứu
• 3.3.1. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu
• 3.3.2. Phương pháp điều tra phỏng vấn
• 3.3.3. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu
• 3.3.4. Phương pháp xử lý thông tin số liệu
• 3.3.5. Phương pháp chuyên gia
• 3.3.6. Phương pháp so sánh
• 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
• 4.1. ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN – KINH TẾ - XÃ HỘI
• 4.1.1. Điều kiện tự nhiên, tài nguyên và môi trường
• 4.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội
• 4.2. Thực trạng quản lý, sử dụng và tiềm năng đất đai
• 4.2.1. Tình hình quản lý đất đai
• 4.2.2. Tình hình sử dụng đất đai
• 4.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
• 4.3.1. Giá đất quy định trên địa bàn xã Minh Tân năm 2013
• 4.3.2. Kết quả điều tra thực tế
• 4.3.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại xã Minh Tân giai đoạn 2010 -2013
• 4.3.4. Nhận xét chung về mức độ ảnh hưởng của các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn xã Minh Tân
• 4.3.5. Mối quan hệ giữa các yếu tố tác động đến giá đất
• 4.4. Giải pháp phục vụ công tác quản lý đất đai và định giá đất theo cơ chế thị trường
• 4.4.1. Giải pháp phục vụ công tác quản lý đất đai tại xã Minh Tân
• 4.4.2. Giải pháp định giá đất theo cơ chế thị trường
• 5. PHẦN V: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
• TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Tổng Quan Nghiên Cứu Biến Động Giá Đất Minh Tân Vị Xuyên

Đất đai là tài nguyên quan trọng, là tư liệu sản xuất đặc biệt và là yếu tố hàng đầu của môi trường sống. Giá đất là cầu nối giữa đất đai, thị trường và quản lý nhà nước. Hiện nay, giá đất biến động lớn, gây bức xúc cho cả cơ quan quản lý và người dân. Giá nhà nước quy định chênh lệch lớn so với thị trường, dẫn đến bất cập trong quản lý và sử dụng đất. Nghiên cứu biến động giá đất Minh Tân Vị Xuyên là cần thiết để đảm bảo ổn định kinh tế - xã hội. Việc định giá đất phục vụ các hoạt động liên quan đến đất là vô cùng quan trọng và cần thiết cho sự phát triển thị trường nhà đất nói riêng và nền kinh tế của địa phương nói chung. Các địa phương khác nhau thì các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất cũng khác nhau. Vì vậy để xác định các sự ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất như thế nào đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đó đến giá đất ra sao thì cần phải có các nghiên cứu mang tính khoa học để công việc định giá đất mang tính chính xác cao và đưa ra giá thích hợp cho địa phương.

1.1. Tầm quan trọng của Nghiên cứu Giá Đất Hiện Nay

Nghiên cứu giá đất có ý nghĩa quan trọng trong bối cảnh thị trường bất động sản biến động. Việc hiểu rõ các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất giúp nhà nước điều chỉnh chính sách phù hợp, đảm bảo quyền lợi của người dân và doanh nghiệp. Đồng thời, nghiên cứu này cung cấp thông tin hữu ích cho các nhà đầu tư trong việc đưa ra quyết định đầu tư hiệu quả. Theo tài liệu gốc, giá đất được hình thành và vận động theo quy luật sản xuất hàng hóa, quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh.

1.2. Mục tiêu và Phạm vi Nghiên cứu Giá Đất Minh Tân

Nghiên cứu tập trung vào việc xác định và đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất tại xã Minh Tân, huyện Vị Xuyên. Phạm vi nghiên cứu bao gồm giá đất ở thực tế và giá đất do Nhà nước quy định trong giai đoạn 2010-2013. Mục tiêu là đề xuất các giải pháp giúp xác định giá đất phù hợp với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường. Đề tài được thực hiện nhằm mục tiêu sau : • Xác định và đánh giá mức độ ảnh hưởng của yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn xã Minh Tân làm cơ sở cho việc định giá đất ở tại địa phương • Đưa ra thực trạng giá trị sử dụng đất trên địa bàn xã Minh Tân làm cơ sở cho công tác định giá đất ở tại địa phương. • Đưa ra các giải pháp cho việc định giá đất theo giá thị trường

II. Thách Thức Biến Động Giá Đất Xã Minh Tân 2010 2013

Giai đoạn 2010-2013 chứng kiến nhiều biến động trên thị trường bất động sản nói chung và giá đất tại xã Minh Tân nói riêng. Sự phát triển kinh tế - xã hội, đặc biệt sau khi Cao nguyên đá Đồng Văn được UNESCO công nhận, đã tác động mạnh mẽ đến thị trường bất động sản Minh Tân. Nhu cầu sử dụng đất tăng cao, đặc biệt là đất ở và đất phục vụ du lịch, dẫn đến sự thay đổi lớn về giá đất. Việc quy hoạch đất đai thành điểm dừng chân du lịch cũng góp phần làm tăng giá đất tại khu vực này. Các hoạt động kinh tế có liên quan đến đất và cần sử dụng đất ngày càng tăng nhiều. Do đó việc định giá đất để phục vụ các hoạt động liên quan đến đất là vô cùng quan trọng và cần thiết cho sự phát triển thị trường nhà đất nói riêng và nền kinh tế của địa phương nói chung.

2.1. Ảnh hưởng của Quy hoạch Sử Dụng Đất đến Giá Đất

Quy hoạch sử dụng đất có vai trò quan trọng trong việc định hình giá đất. Việc quy hoạch xã Minh Tân thành điểm du lịch đã tạo ra kỳ vọng về tiềm năng phát triển, từ đó đẩy giá đất lên cao. Tuy nhiên, quy hoạch cũng có thể gây ra những bất ổn nếu không được thực hiện một cách minh bạch và hiệu quả. Xã Minh Tân-Vị Xuyên-Hà Giang là xã bán miền núi, từ khi Cao nguyên đá Đồng Văn được UNESCO trao Bằng 2 công nhận là Công viên địa chất toàn cầu thì nền kinh tế của xã đã phát triển một cách nhanh chóng, cùng với đó đất đai ở đây được quy hoạch thành điểm dừng chân cho khách du lịch.

2.2. Tác động của Tăng trưởng Kinh tế Xã Minh Tân đến Giá Đất

Tăng trưởng kinh tế thúc đẩy nhu cầu về nhà ở và các hoạt động kinh doanh, từ đó làm tăng giá đất. Tuy nhiên, nếu tăng trưởng kinh tế không đi kèm với sự phát triển đồng bộ về hạ tầng và dịch vụ, có thể dẫn đến tình trạng bong bóng bất động sản và gây bất ổn cho thị trường. Nền kinh tế càng phát triển thì nhu cầu về sử dụng đất để làm nhà ở và các khu công nghiệp càng cao, đặc biệt là tại các thành phố lớn và các xã phát triển thành thị trấn hoặc thành phường.

III. Phương Pháp Nghiên Cứu Biến Động Giá Đất Tại Minh Tân

Nghiên cứu sử dụng kết hợp nhiều phương pháp khác nhau để thu thập và phân tích dữ liệu. Phương pháp điều tra, phỏng vấn được sử dụng để thu thập thông tin từ người dân, cán bộ địa phương và các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu được sử dụng để tổng hợp thông tin từ các văn bản pháp luật, báo cáo thống kê và các nguồn tài liệu khác. Phương pháp so sánh được sử dụng để so sánh giá đất thực tế và giá đất do Nhà nước quy định, cũng như so sánh giá đất giữa các khu vực khác nhau trong xã. Được sự được sự nhất trí của ban giám hiệu Nhà trường, ban chủ nhiệm khoa Quản lý tài nguyên và sự hướng dẫn của thầy giáo PGS.TS Nguyễn Ngọc Nông em tiến hành nghiên cứu đề tài: “Nghiên cứu sự biến động và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn xã Minh Tân - huyện Vị Xuyên - tỉnh Hà Giang giai đoạn 2010 - 2013”.

3.1. Điều tra Phỏng vấn Thu thập Dữ liệu Giá Đất Thực Tế

Việc điều tra, phỏng vấn giúp thu thập thông tin chi tiết về giá đất thực tế trên thị trường, các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất và nhận định của người dân về chính sách giá đất của Nhà nước. Thông tin này là cơ sở quan trọng để đánh giá sự phù hợp của giá đất do Nhà nước quy định. Các số liệu, tài liệu phản ánh chính xác các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở.

3.2. Phân tích Thống kê Biến Động Giá Đất Giai Đoạn 2010 2013

Phân tích thống kê giúp xác định xu hướng biến động giá đất trong giai đoạn 2010-2013, cũng như mức độ ảnh hưởng của các yếu tố khác nhau đến giá đất. Kết quả phân tích này cung cấp cơ sở khoa học cho việc đề xuất các giải pháp điều chỉnh chính sách giá đất. - Các số liệu, tài liệu phản ánh chính xác các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở.

IV. Yếu Tố Ảnh Hưởng Biến Động Giá Đất Minh Tân 2010 2013

Nhiều yếu tố tác động đến biến động giá đất tại xã Minh Tân trong giai đoạn 2010-2013. Các yếu tố này có thể được chia thành các nhóm chính: yếu tố kinh tế - xã hội, yếu tố quy hoạch - hạ tầng và yếu tố tâm lý - đầu cơ. Yếu tố kinh tế - xã hội bao gồm tăng trưởng kinh tế, thu nhập bình quân của người dân, tỷ lệ đô thị hóa và sự phát triển của các ngành dịch vụ. Yếu tố quy hoạch - hạ tầng bao gồm quy hoạch sử dụng đất, đầu tư vào hạ tầng giao thông, điện, nước và các công trình công cộng. Yếu tố tâm lý - đầu cơ bao gồm kỳ vọng của nhà đầu tư về tiềm năng tăng giá đất và các hoạt động đầu cơ, thổi giá. Các địa phương khác nhau thì các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất cũng khác nhau.

4.1. Tác động của Hạ tầng Giao thông đến Giá Đất Minh Tân

Hạ tầng giao thông đóng vai trò quan trọng trong việc kết nối xã Minh Tân với các khu vực khác, tạo điều kiện thuận lợi cho phát triển kinh tế và du lịch. Việc nâng cấp và mở rộng các tuyến đường giao thông giúp tăng khả năng tiếp cận và giảm chi phí vận chuyển, từ đó làm tăng giá đất. Các số liệu, tài liệu phản ánh chính xác các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở.

4.2. Ảnh hưởng của Yếu tố Tâm lý Đầu tư đến Giá Đất

Yếu tố tâm lý đầu tư có thể tạo ra những biến động lớn trên thị trường bất động sản. Kỳ vọng về tiềm năng tăng giá đất có thể thúc đẩy các nhà đầu tư đổ xô vào mua đất, đẩy giá đất lên cao. Tuy nhiên, nếu kỳ vọng này không được hiện thực hóa, có thể dẫn đến tình trạng bong bóng bất động sản và gây thiệt hại cho các nhà đầu tư. - Đánh giá được mức độ ảnh hưởng của các yếu tố tác động đến giá cả đất đai.

V. Ứng Dụng Nghiên Cứu Biến Động Giá Đất Tại Xã Minh Tân

Kết quả nghiên cứu có thể được ứng dụng trong nhiều lĩnh vực khác nhau. Trong công tác quản lý nhà nước, nghiên cứu cung cấp thông tin hữu ích cho việc xây dựng chính sách giá đất phù hợp, đảm bảo quyền lợi của người dân và doanh nghiệp. Trong hoạt động kinh doanh bất động sản, nghiên cứu giúp các nhà đầu tư đưa ra quyết định đầu tư hiệu quả, giảm thiểu rủi ro. Trong công tác định giá đất, nghiên cứu cung cấp cơ sở khoa học cho việc xác định giá đất chính xác, khách quan. - Ý nghĩa thực tiễn : đề tài là cơ sở để phục vụ cho quá trình xác định giá đất tại địa phương.

5.1. Xây dựng Chính sách Giá Đất Phù hợp Thực tế Thị trường

Nghiên cứu giúp Nhà nước xây dựng chính sách giá đất linh hoạt, phù hợp với diễn biến thực tế của thị trường. Chính sách này cần đảm bảo sự công bằng, minh bạch và hiệu quả, đồng thời tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển bền vững. - Đề xuất được một số giải pháp nhằm nâng cao được hiệu quả của công tác định giá đất đai tại xã Minh Tân-Vị Xuyên-Hà Giang.

5.2. Hỗ trợ Quyết định Đầu tư Bất động sản Hiệu quả

Nghiên cứu cung cấp thông tin chi tiết về giá đất, các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất và xu hướng biến động giá đất. Thông tin này giúp các nhà đầu tư đánh giá tiềm năng sinh lời của các dự án bất động sản, từ đó đưa ra quyết định đầu tư hiệu quả. - Các đề nghị, kiến nghị phải có tính khả thi.

VI. Kết Luận và Giải Pháp Quản Lý Biến Động Giá Đất Minh Tân

Nghiên cứu đã làm rõ các yếu tố ảnh hưởng đến biến động giá đất tại xã Minh Tân trong giai đoạn 2010-2013. Kết quả nghiên cứu cho thấy, giá đất tại khu vực này chịu tác động mạnh mẽ của các yếu tố kinh tế - xã hội, quy hoạch - hạ tầng và tâm lý - đầu cơ. Để quản lý hiệu quả biến động giá đất, cần có sự phối hợp đồng bộ giữa các cơ quan quản lý nhà nước, các doanh nghiệp bất động sản và người dân. Cần tăng cường công tác quy hoạch, đầu tư vào hạ tầng, kiểm soát chặt chẽ các hoạt động đầu cơ và nâng cao nhận thức của người dân về thị trường bất động sản. - Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu : Tìm hiểu các điều kiện của vùng kết hợp với điều tra khảo sát thực địa để đưa ra được các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất và đánh giá được mức độ tác động của các yếu tố đó.

6.1. Đề xuất Giải pháp Quản lý Đất đai Hiệu quả tại Minh Tân

Cần tăng cường công tác quản lý đất đai, đảm bảo sử dụng đất đúng mục đích và hiệu quả. Cần rà soát, điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất phù hợp với tình hình phát triển kinh tế - xã hội của địa phương. Cần công khai, minh bạch thông tin về quy hoạch, giá đất và các dự án bất động sản. - Đề xuất được một số giải pháp nhằm nâng cao được hiệu quả của công tác định giá đất đai tại xã Minh Tân-Vị Xuyên-Hà Giang.

6.2. Kiến nghị Giải pháp Định Giá Đất theo Cơ chế Thị trường

Cần hoàn thiện hệ thống pháp luật về giá đất, đảm bảo tính đồng bộ, minh bạch và phù hợp với cơ chế thị trường. Cần tăng cường năng lực cho đội ngũ cán bộ định giá đất, đảm bảo tính chuyên nghiệp và khách quan. Cần khuyến khích sự tham gia của các tổ chức định giá đất độc lập, tạo sự cạnh tranh và nâng cao chất lượng dịch vụ. - Các đề nghị, kiến nghị phải có tính khả thi.

Nội dung chính

Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Trong công tác quản lý nhà nước về tài nguyên, đất đai giữ vai trò là tư liệu sản xuất đặc biệt, thành phần thiết yếu của môi trường sống và địa bàn phân bố dân cư cùng các cơ sở kinh tế - xã hội. Giá đất là phạm trù kinh tế thể hiện mối quan hệ giữa đất đai, thị trường và sự điều tiết của Nhà nước. Trên thực tế, sự vận động của giá đất theo các quy luật thị trường (quy luật giá trị, cung - cầu, cạnh tranh) thường xuyên tạo ra khoảng cách lớn so với khung giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành. Sự chênh lệch này làm phát sinh nhiều bất cập trong công tác quản lý đất đai, đặc biệt là trong khâu giải phóng mặt bằng, bồi thường, hỗ trợ và bố trí tái định cư khi triển khai các dự án đầu tư.

Tại tỉnh Hà Giang, xã Minh Tân thuộc huyện Vị Xuyên là địa bàn bán miền núi có vị trí địa lý quan trọng, cách trung tâm thành phố Hà Giang 13 km về phía Bắc và sở hữu 11 km đường biên giới. Từ khi Công viên địa chất toàn cầu Cao nguyên đá Đồng Văn được UNESCO công nhận, hoạt động thương mại - dịch vụ và du lịch tại địa phương phát triển nhanh chóng. Xã Minh Tân được quy hoạch trở thành điểm dừng chân đón khách du lịch và định hướng phát triển mở rộng không gian đô thị thành thị trấn. Sự thay đổi về quy hoạch và phát triển kinh tế làm gia tăng nhu cầu sử dụng đất ở, thúc đẩy các giao dịch chuyển nhượng bất động sản và kéo theo sự biến động mạnh mẽ của giá đất trên thị trường tự do.

Để cung cấp cơ sở khoa học và thực tiễn cho công tác quản lý, định giá đất phù hợp với cơ chế thị trường tại địa phương, đề tài "Nghiên cứu sự biến động và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn xã Minh Tân - huyện Vị Xuyên - tỉnh Hà Giang giai đoạn 2010 - 2013" được thực hiện nhằm giải quyết các mục tiêu và nhiệm vụ cụ thể:

1. Xác định và đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố tác động đến giá đất trên địa bàn xã Minh Tân, làm cơ sở khoa học cho công tác định giá đất ở tại địa phương.
2. Đánh giá thực trạng quản lý, sử dụng và biến động quỹ đất đai trên địa bàn xã giai đoạn 2010 - 2013.
3. Khảo sát, so sánh mức độ chênh lệch giữa giá đất ở do Ủy ban nhân dân (UBND) tỉnh quy định và giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường.
4. Đề xuất hệ thống giải pháp nâng cao hiệu quả công tác quản lý nhà nước về đất đai và định giá đất ở bám sát cơ chế thị trường.

• Đối tượng nghiên cứu: Giá đất ở thực tế trên thị trường, giá đất ở do Nhà nước quy định và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn xã Minh Tân.
• Phạm vi nghiên cứu:
  • Không gian: Địa giới hành chính xã Minh Tân, huyện Vị Xuyên, tỉnh Hà Giang (tập trung khảo sát trên 6 tuyến đường/đoạn phố đại diện).
  • Thời gian: Số liệu biến động đất đai và giá đất thu thập trong giai đoạn 2010 - 2013; công tác điều tra thực địa được tiến hành từ ngày 20/01/2014 đến ngày 30/04/2014.

---

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khóa luận xây dựng nội dung dựa trên hệ thống cơ sở lý luận kinh tế học đất đai, các văn bản quy phạm pháp luật hiện hành và các phương pháp nghiên cứu thực địa chuyên ngành Quản lý đất đai.

Khung lý thuyết và cơ sở pháp lý

• Khái niệm và bản chất giá đất: Khóa luận vận dụng khái niệm giá trị quyền sử dụng đất theo Điều 4 Luật Đất đai năm 2003, xác định giá đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch dân sự về quyền sử dụng đất.
• Lý thuyết địa tô Mác-xít: Sử dụng học thuyết địa tô của C. Mác để giải thích nguồn gốc giá cả ruộng đất (bản chất là địa tô tư bản hóa). Phân tích cấu thành địa tô chênh lệch I (hình thành do độ phì nhiêu tự nhiên và ưu thế vị trí gần thị trường, trục giao thông), địa tô chênh lệch II (kết quả của đầu tư thâm canh, hoàn thiện cơ sở hạ tầng) và địa tô tuyệt đối (dựa trên quyền độc quyền sở hữu đất đai).
• Quy luật kinh tế thị trường: Vận dụng lý thuyết cung - cầu đặc thù của hàng hóa đất đai (cung đất đai cố định, giá cả phụ thuộc chủ yếu vào sự biến động của cầu do tăng trưởng dân số, thu nhập, hạ tầng kỹ thuật) và ảnh hưởng của lãi suất ngân hàng đến quyết định đầu tư bất động sản.
• Hệ thống phân loại nhân tố tác động: Phân chia thành nhân tố thông thường (kinh tế, nhân khẩu, xã hội), nhân tố khu vực (vị trí kinh tế, điều kiện giao thông, cơ sở hạ tầng, quy hoạch) và nhân tố cá biệt (diện tích, kích thước mặt tiền, độ sâu, hình thể, hướng đất, tình trạng pháp lý).
• Cơ sở pháp lý điều chỉnh:
  • Luật Tổ chức Hội đồng nhân dân và Ủy ban nhân dân ngày 26/11/2003;
  • Luật Đất đai ngày 26/11/2003;
  • Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;
  • Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP;
  • Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/08/2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư;
  • Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP;
  • Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08/01/2010 của Bộ Tài nguyên và Môi trường - Bộ Tài chính hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành và điều chỉnh bảng giá đất;
  • Quyết định số 2843/2012/QĐ-UBND ngày 10/12/2012 của UBND tỉnh Hà Giang ban hành bảng giá đất năm 2013 trên địa bàn tỉnh.

Phương pháp nghiên cứu

• Phương pháp chọn điểm nghiên cứu: Lựa chọn 6 tuyến đường/đoạn đường đại diện cho các trục phát triển kinh tế - xã hội của xã Minh Tân gồm: Đoạn từ Km18 (giáp xã Thuận Hòa) đến trung tâm xã (Km22); Đoạn trung tâm xã từ Km23 đến Km25 (Cầu Trắng); Đoạn từ Km25 đến Km31; Đoạn ngã ba Quốc lộ 4C rẽ vào thôn Bản Hình; Đoạn đường trục nội thôn Tân Sơn.
• Phương pháp điều tra, phỏng vấn: Áp dụng phương pháp đánh giá có sự tham gia của người dân (PRA) và phát phiếu điều tra xã hội học trực tiếp tới các hộ gia đình có giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
• Phương pháp thu thập số liệu: Khai thác dữ liệu thứ cấp từ báo cáo thống kê, kiểm kê đất đai, sổ theo dõi chuyển nhượng quyền sử dụng đất của UBND xã Minh Tân giai đoạn 2010 - 2013; thu thập bảng giá đất quy định của UBND tỉnh Hà Giang.
• Phương pháp thống kê, xử lý số liệu: Tổng hợp, lập bảng biểu và xử lý chuỗi dữ liệu định lượng bằng các phần mềm tin học văn phòng.
• Phương pháp so sánh: So sánh trực tiếp giá đất quy định với giá giao dịch thực tế trên thị trường theo từng vị trí và từng đoạn đường; so sánh các thửa đất có đặc điểm tương đồng để xác định mức độ tác động của các yếu tố cá biệt.
• Phương pháp chuyên gia: Tham vấn ý kiến của các nhà khoa học, cán bộ quản lý địa chính tại địa phương về thực trạng và cơ chế hình thành giá đất.

---

Nội dung chính theo từng chương

Phần I: Đặt vấn đề

Nêu bật tầm quan trọng của đất đai và vai trò của công cụ giá đất trong quản lý nhà nước. Phân tích tính cấp thiết của đề tài tại xã Minh Tân khi chuyển đổi cơ cấu kinh tế gắn liền với phát triển du lịch vùng Công viên địa chất toàn cầu. Xác định rõ mục đích, yêu cầu và ý nghĩa học thuật lẫn thực tiễn của công trình.

Phần II: Tổng quan các vấn đề nghiên cứu

Hệ thống hóa lý luận về đất đai, giá đất và khung giá đất. Phân tích chi tiết cơ sở khoa học xác định giá đất qua học thuyết địa tô Mác-xít, tác động của lãi suất ngân hàng và cơ chế cung - cầu. Khái quát hóa các nhóm nhân tố tác động đến giá đất (nhân tố thông thường, nhân tố khu vực, nhân tố cá biệt). Tổng quan kinh nghiệm định giá đất của Malaysia, Thụy Điển, Australia và phân tích 4 phương pháp định giá đất áp dụng tại Việt Nam (so sánh trực tiếp, thặng dư, chiết trừ, thu nhập) cùng điều kiện áp dụng thực tế.

Phần III: Đối tượng, nội dung và phương pháp nghiên cứu

Xác lập đối tượng nghiên cứu là giá đất ở và các yếu tố cấu thành giá; giới hạn phạm vi không gian tại xã Minh Tân và thời gian số liệu 2010 - 2013. Thiết kế khung nội dung nghiên cứu bao gồm: điều kiện tự nhiên - kinh tế - xã hội, thực trạng quản lý và sử dụng đất, bảng giá đất quy định, giá đất thị trường, phân tích các yếu tố ảnh hưởng và đề xuất giải pháp. Mô tả chi tiết 6 phương pháp nghiên cứu cụ thể được triển khai trong thời gian thực tập từ 20/01/2014 đến 30/04/2014.

Phần IV: Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Đây là chương nội dung trọng tâm của khóa luận, trình bày toàn bộ kết quả phân tích định lượng và thảo luận khoa học:

1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội:

   • Xã Minh Tân có tổng diện tích tự nhiên 2.814,34 ha, địa hình bán đồng bằng nghiêng từ Tây Bắc xuống Đông Nam.
   • Tăng trưởng kinh tế chuyển dịch tích cực: Tổng thu ngân sách năm 2011 đạt 8,72 tỷ đồng (nông nghiệp chiếm 59,63%, công nghiệp - dịch vụ chiếm 40,37%); đến năm 2013 tổng thu đạt 10,49 tỷ đồng (nông nghiệp giảm xuống 54,82%, công nghiệp - dịch vụ tăng lên 45,18%).
   • Tỷ lệ tăng dân số tự nhiên giảm từ 2,3% (năm 2004) xuống 1,37% (năm 2013). Dân số năm 2013 toàn xã đạt 9.481 nhân khẩu với 1.107 hộ. Thu nhập bình quân đầu người tăng từ 1,6 triệu đồng/tháng (năm 2011) lên 2,1 triệu đồng/tháng (năm 2013). Lực lượng lao động đạt trên 4.000 người (chiếm 57,9% dân số).

2. Thực trạng quản lý và biến động sử dụng đất (2010 - 2013):

   • Hoàn thành đo đạc lập bản đồ địa chính và bản đồ hiện trạng sử dụng đất từ năm 2010.
   • Hiện trạng năm 2013: Đất nông nghiệp chiếm 2.554,00 ha (90,74% diện tích tự nhiên), trong đó đất lúa nước chiếm 1.179,90 ha, đất lâm nghiệp chiếm 1.054,30 ha (độ che phủ rừng đạt 84,7%); Đất phi nông nghiệp chiếm 204,32 ha (7,25%), trong đó đất ở nông thôn là 81,02 ha, đất cơ sở hạ tầng 41,80 ha, đất sản xuất kinh doanh và công nghiệp 15,00 ha; Đất chưa sử dụng còn 56,02 ha (2,01%).
   • Biến động giai đoạn 2010 - 2013: Đất nông nghiệp giảm 23,04 ha (đất lúa nước giảm 122,80 ha chuyển sang các mục đích khác); Đất phi nông nghiệp tăng 28,52 ha (đất ở nông thôn tăng 4,97 ha từ 76,05 ha lên 81,02 ha; đất phát triển hạ tầng tăng 6,20 ha; đất khu công nghiệp tăng 0,80 ha); Đất chưa sử dụng giảm 5,48 ha do được khai thác đưa vào sử dụng.

3. Phân tích sự biến động và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất:

   • Khảo sát giá đất theo 4 cấp đường phố và 4 vị trí (từ Vị trí 1 bám mặt đường chính đến Vị trí 4 trong ngõ sâu).
   • Đánh giá sự chênh lệch giữa giá quy định theo Quyết định 2843/2012/QĐ-UBND và giá thị trường điều tra thực tế năm 2013.
   • Phân tích vai trò của yếu tố vị trí: Giá đất Vị trí 1 cao hơn các vị trí tiếp sau từ 1,07 đến 3,75 lần.
   • Phân tích ảnh hưởng của đặc điểm hình thể thửa đất: Thửa đất có hình dạng vuông vắn, chữ nhật (mặt tiền 5 - 6m, sâu 20m) có đơn giá cao hơn đáng kể so với các thửa đất hình chữ L hoặc chữ T.
   • Phân tích tác động của quy hoạch: Trước khi có quy hoạch phát triển thành thị trấn và điểm dừng chân du lịch (năm 2010), giá đất cao nhất chỉ đạt 2,5 triệu đồng/m2; sau khi công bố quy hoạch và triển khai hạ tầng (năm 2013), giá đất cao nhất tăng lên 4,5 triệu đồng/m2 (tăng gấp 3 đến 7 lần tùy đoạn đường).
   • Phân tích tác động của cơ sở hạ tầng, tốc độ gia tăng dân số (từ 4.091 người năm 1999 lên 9.481 người năm 2013), tăng trưởng thu nhập (số lượng giao dịch chuyển nhượng tăng từ 46 vụ năm 2010 lên 67 vụ năm 2013), yếu tố pháp lý và yếu tố tâm lý thị trường.

4. Đề xuất giải pháp: Trình bày hệ thống giải pháp hoàn thiện công tác quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phương pháp xây dựng bảng giá đất định kỳ tiệm cận giá thị trường.

Phần V: Kết luận và kiến nghị

Tổng hợp các phát hiện nghiên cứu chính và đưa ra các kiến nghị đối với UBND tỉnh Hà Giang, Sở Tài nguyên và Môi trường cùng UBND huyện Vị Xuyên nhằm nâng cao tính thực tiễn trong công tác ban hành bảng giá đất hàng năm.

---

Kết quả và đóng góp

Kết quả nghiên cứu định lượng

Khóa luận đã tổng hợp dữ liệu so sánh chi tiết giữa bảng giá đất do Nhà nước quy định và giá đất giao dịch thực tế trên thị trường tại xã Minh Tân trong năm 2013:

Cấp đường phố	Phân đoạn tuyến đường đại diện	Vị trí	Giá quy định (1.000 đ/m2)	Giá thực tế (1.000 đ/m2)	Hệ số chênh lệch (Thực tế / Quy định)
Đường phố I	QL4C: Đoạn Km23 - Km24 và đoạn Km23 - Cầu Bắc Sum	VT 1	630	4.500	7,14 lần
		VT 2	590	4.200	7,11 lần
		VT 3	480	3.300	6,87 lần
		VT 4	330	2.000	6,06 lần
Đường phố II	QL4C: Đoạn Km21 - Km23 và đoạn Km25 - Km27	VT 1	525	4.000	7,16 lần
		VT 2	450	3.450	7,66 lần
		VT 3	340	2.200	6,47 lần
		VT 4	260	1.500	5,76 lần
Đường phố III	QL4C: Đoạn Km18 - Km21 và đoạn Km27 - Km31	VT 1	430	3.000	6,97 lần
		VT 2	320	2.000	6,25 lần
		VT 3	280	1.000	3,57 lần
		VT 4	220	800	3,63 lần
Đường phố IV	Các khu vực, tuyến đường phụ còn lại trong xã	Chung	125	400	3,20 - 4,20 lần

Các phát hiện cụ thể rút ra từ số liệu điều tra:

• Mức độ chênh lệch giá: Giá đất ở thực tế trên thị trường tại xã Minh Tân cao gấp từ 3,57 lần đến 7,66 lần so với giá do UBND tỉnh Hà Giang ban hành. Mức chênh lệch cao nhất ghi nhận tại Vị trí 2 Đường phố II (7,66 lần) và Vị trí 1 Đường phố I, II (trên 7,14 lần). Giá đất thực tế cao nhất đạt 4.500.000 đồng/m2 (tại khu vực trung tâm xã và Cầu Bắc Sum trên trục QL4C), trong khi giá quy định cao nhất chỉ là 630.000 đồng/m2.
• Ảnh hưởng của yếu tố quy hoạch: Sự thay đổi quy hoạch giai đoạn 2010 - 2013 làm giá đất thực tế tại trục chính tăng từ mức 2,5 triệu đồng/m2 lên 4,5 triệu đồng/m2; tại các vị trí đường phụ và liên thôn tăng từ 150.000 - 300.000 đồng/m2 lên 400.000 - 800.000 đồng/m2 (tăng gấp 3 đến 7 lần).
• Đặc điểm hình thể và hạ tầng: Các thửa đất tại Tờ bản đồ số 9 bám trục Quốc lộ 4C có đầy đủ hạ tầng điện, nước, giao thông tốt, hình thể chữ nhật đạt mức giá 4.200.000 - 4.500.000 đồng/m2, cao hơn từ 25 - 35% so với các thửa đất có hình thể méo mó hoặc hạ tầng viễn thông/internet chưa hoàn thiện (đạt khoảng 3.000.000 - 3.300.000 đồng/m2).
• Diễn biến tâm lý thị trường: Năm 2013 ghi nhận 67 vụ giao dịch thành công, trong đó 47 vụ diễn ra trong 6 tháng đầu năm; 20 vụ diễn ra vào nửa cuối năm do thị trường chững lại theo xu hướng điều chỉnh chung.

Giải pháp và đóng góp của tác giả

• Giải pháp quản lý đất đai: Đẩy nhanh tiến độ lập và phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng trung tâm xã giai đoạn 2015 - 2020; quản lý nghiêm ngặt việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp; hoàn thành 100% công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; tăng cường kiểm tra xử lý các trường hợp lấn chiếm hành lang an toàn giao thông Quốc lộ 4C.
• Giải pháp định giá đất: Kiến nghị cơ quan chức năng khi xây dựng bảng giá đất hàng năm cần khảo sát giá thị trường thực tế bằng phương pháp so sánh trực tiếp; điều chỉnh hệ số vị trí và hệ số hạ tầng kỹ thuật sát với thực tế chuyển nhượng; thiết lập cơ sở dữ liệu theo dõi giá giao dịch bất động sản tại cấp cơ sở để làm căn cứ tính thuế, bồi thường giải phóng mặt bằng công bằng.
• Đóng góp khoa học: Cung cấp bộ dữ liệu thực chứng đầy đủ về tình hình biến động sử dụng đất và thị trường đất ở tại một xã miền núi giáp biên đang trong quá trình đô thị hóa; lượng hóa cụ thể mức độ sai lệch giữa khung giá nhà nước và giá thị trường tại địa bàn nghiên cứu.

---

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

• Hạn chế:
  • Thời gian nghiên cứu thực tế bị giới hạn trong 4 tháng (từ tháng 01 đến tháng 04 năm 2014) nên việc quan sát chu kỳ biến động giá đất dài hạn chưa thực sự bao quát.
  • Phạm vi khảo sát tập trung tại 6 tuyến đường đại diện thuộc xã Minh Tân, chưa mở rộng so sánh tương quan với các xã lân cận trên cùng trục Quốc lộ 4C của huyện Vị Xuyên và huyện Quản Bạ.
  • Khóa luận chủ yếu sử dụng các phương pháp thống kê mô tả, bảng biểu so sánh và phân tích định tính các yếu tố ảnh hưởng; chưa áp dụng các mô hình kinh tế lượng hồi quy đa biến (như mô hình định giá Hedonic) để xác định tỷ trọng đóng góp biên chính xác của từng biến số độc lập đối với giá đất.
• Hướng nghiên cứu tiếp:
  • Mở rộng phạm vi khảo sát liên vùng trên toàn tuyến Quốc lộ 4C thuộc khu vực Công viên địa chất toàn cầu Cao nguyên đá Đồng Văn.
  • Ứng dụng công nghệ Hệ thống thông tin địa lý (GIS) kết hợp mô hình kinh tế lượng để xây dựng bản đồ số phân vùng giá đất tự động phục vụ công tác quản lý địa chính.

---

Giá trị tham khảo

• Đối tượng tham khảo: Sinh viên, học viên chuyên ngành Quản lý đất đai, Quản lý tài nguyên và môi trường, Kinh tế bất động sản; cán bộ địa chính xã Minh Tân, cán bộ Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Vị Xuyên, Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Hà Giang.
• Nội dung giá trị:
  • Phương pháp thu thập và thiết kế phiếu điều tra giá đất ở thực tế tại khu vực miền núi.
  • Bảng số liệu chi tiết về hiện trạng và biến động các loại đất (đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất ở, đất hạ tầng) của xã Minh Tân giai đoạn 2010 - 2013.
  • Bộ số liệu so sánh hệ số chênh lệch giá đất giữa quyết định của UBND tỉnh và giá chuyển nhượng thực tế làm tài liệu tham khảo cho công tác lập bảng giá đất và tính toán đơn giá bồi thường giải phóng mặt bằng.

---

Câu hỏi thường gặp

1. Mức giá đất ở thực tế cao nhất được ghi nhận tại xã Minh Tân năm 2013 là bao nhiêu và thuộc khu vực nào? Mức giá đất ở thực tế cao nhất ghi nhận được trong đợt điều tra năm 2013 là 4.500.000 đồng/m2, nằm tại Vị trí 1 thuộc Đường phố I (trục Quốc lộ 4C đoạn từ Km23 đến Km24 trung tâm xã và đoạn Km23 đến Cầu Bắc Sum).

2. Tỷ lệ chênh lệch giữa giá đất thị trường và giá do UBND tỉnh Hà Giang ban hành tại xã Minh Tân năm 2013 dao động trong khoảng nào? Qua số liệu điều tra tại 4 cấp đường phố và 4 vị trí đất, giá đất trên thị trường cao hơn giá do Nhà nước quy định (theo Quyết định số 2843/2012/QĐ-UBND) từ 3,57 lần đến 7,66 lần. Mức chênh lệch lớn nhất là 7,66 lần tại Vị trí 2 Đường phố II, và mức chênh lệch thấp nhất là 3,57 lần tại Vị trí 3 Đường phố III.

3. Quỹ đất đai của xã Minh Tân đã có sự chuyển dịch như thế nào trong giai đoạn 2010 - 2013? Tổng diện tích tự nhiên giữ nguyên 2.814,34 ha, trong đó: đất nông nghiệp giảm 23,04 ha (từ 2.577,04 ha xuống 2.554,00 ha, chủ yếu do giảm 122,80 ha đất lúa nước); đất phi nông nghiệp tăng 28,52 ha (từ 175,80 ha lên 204,32 ha, trong đó đất ở tăng 4,97 ha, đất hạ tầng tăng 6,20 ha, đất sản xuất kinh doanh tăng 4,30 ha); đất chưa sử dụng giảm 5,48 ha (từ 61,50 ha xuống 56,02 ha).

4. Yếu tố quy hoạch và du lịch đã tác động làm thay đổi giá đất tại địa phương ra sao? Việc công nhận Công viên địa chất toàn cầu Cao nguyên đá Đồng Văn và quy hoạch xã Minh Tân thành điểm dừng chân du lịch, định hướng lên thị trấn đã tác động mạnh đến tâm lý và nhu cầu thị trường. Đơn giá đất thực tế tại trục chính đã tăng từ mức tối đa 2,5 triệu đồng/m2 (năm 2010 khi chưa có quy hoạch) lên mức 4,5 triệu đồng/m2 (năm 2013 sau khi có quy hoạch và triển khai hạ tầng), tức tăng từ 3 đến 7 lần tùy vị trí.

5. Vì sao các giao dịch đất đai trong năm 2013 tại xã Minh Tân lại tập trung chủ yếu vào nửa đầu năm? Trong tổng số 67 giao dịch chuyển nhượng đất thành công năm 2013, có tới 47 giao dịch thực hiện trước tháng 7, trong khi nửa cuối năm chỉ ghi nhận 20 giao dịch. Nguyên nhân do nửa cuối năm 2013 giá đất trên thị trường có xu hướng giảm khá mạnh, dẫn tới tâm lý chần chừ, tạm dừng đầu tư của người dân và các nhà đầu cơ để chờ mức giá thấp hơn.

---

Kết luận

Khóa luận tốt nghiệp của tác giả Lộc Đức Khim đã phản ánh toàn diện bức tranh biến động sử dụng đất và thực trạng thị trường đất ở tại xã Minh Tân, huyện Vị Xuyên, tỉnh Hà Giang giai đoạn 2010 - 2013. Bằng phương pháp điều tra thực địa kết hợp so sánh định lượng, đề tài đã chứng minh khoảng cách chênh lệch lớn từ 3,57 đến 7,66 lần giữa giá đất thị trường và giá do Nhà nước quy định, đồng thời làm rõ mức độ tác động của các yếu tố vị trí, quy hoạch, hạ tầng và dân số đến giá đất. Các kết quả và phân tích trong công trình là nguồn tư liệu có giá trị thực tiễn phục vụ trực tiếp cho công tác quản lý địa chính và hoàn thiện cơ chế định giá đất tại địa phương.

Trích đoạn nội dung tài liệu

ĐẶT VẤN ĐỀ 1. Tính cấp thiết Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, là nguồn tài nguyên vô cùng quan trọng của con người và mọi sự sống trên trái đất, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là nguồn nội lực, nguồn vốn to lớn của đất nước, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng. Đất đai có ý nghĩa chính trị, kinh tế, xã hội sâu sắc trong sự nghiệp xây dựng và bảo vệ tổ quốc. “ Giá đất” là cầu nối giữa mối quan hệ đất đai – thị trường – sự quản lý của Nhà nước.

“ Giá đất” được hình thành và vận động theo quy luật sản xuất hàng hóa, quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh. Thực tế hiện nay giá đất cũng gây nên rất nhiều búc xúc cho cả cơ quan có thẩm quyền và người dân vì giá đất biến động rất lớn, giá tăng cao và nhanh qua các năm. Trong khi đó để đảm bảo cho các vấn đề ổn định kinh tế - xã hội, giá đất do nhà nước quy định lại có sự chênh lệch rất lớn so với thị trường. Điều này dẫn đến nhiều bất cập trong công tác quản lý và sử dụng đất.

Cụ thể như công tác giải phóng mặt bằng, nhiều dự án kéo dài do không thỏa thuận được với người dân, giải phóng mặt bằng và bố trí tái định cư. Nước ta là một nước nông nghiệp lạc hậu,từ sau khi gia nhập tổ chức Thương mại thế giới (WTO) năm 2006 thì nền kinh tế - xã hội nước ta phát triển nhanh và mạnh mẽ. Hiện nay tốc độ tăng trưởng,phát triển nền kinh tế của nước ta ngày càng tăng so với các nước trong khu vực và trên thế giới. Nền kinh tế càng phát triển thì nhu cầu về sử dụng đất để làm nhà ở và các khu công nghiệp càng cao, đặc biệt là tại các thành phố lớn và các xã phát triển thành thị trấn hoặc thành phường.

Xã Minh Tân-Vị Xuyên-Hà Giang là xã bán miền núi, từ khi Cao nguyên đá Đồng Văn được UNESCO trao Bằng 2 công nhận là Công viên địa chất toàn cầu thì nền kinh tế của xã đã phát triển một cách nhanh chóng, cùng với đó đất đai ở đây được quy hoạch thành điểm dừng chân cho khách du lịch. Các hoạt động kinh tế có liên quan đến đất và cần sử dụng đất ngày càng tăng nhiều. Do đó việc định giá đất để phục vụ các hoạt động liên quan đến đất là vô cùng quan trọng và cần thiết cho sự phát triển thị trường nhà đất nói riêng và nền kinh tế của địa phương nói chung. Các địa phương khác nhau thì các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất cũng khác nhau.

Vì vậy để xác định các sự ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất như thế nào đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đó đến giá đất ra sao thì cần phải có các nghiên cứu mang tính khoa học để công việc định giá đất mang tính chính xác cao và đưa ra giá thích hợp cho địa phương. Được sự được sự nhất trí của ban giám hiệu Nhà trường, ban chủ nhiệm khoa Quản lý tài nguyên và sự hướng dẫn của thầy giáo PGS.TS Nguyễn Ngọc Nông em tiến hành nghiên cứu đề tài: “Nghiên cứu sự biến động và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn xã Minh Tân - huyện Vị Xuyên - tỉnh Hà Giang giai đoạn 2010 - 2013”. Đề tài được thực hiện nhằm mục tiêu sau : • Xác định và đánh giá mức độ ảnh hưởng của yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn xã Minh Tân làm cơ sở cho việc định giá đất ở tại địa phương • Đưa ra thực trạng giá trị sử dụng đất trên địa bàn xã Minh Tân làm cơ sở cho công tác định giá đất ở tại địa phương. • Đưa ra các giải pháp cho việc định giá đất theo giá thị trường 1.

Mục đích, yêu cầu và ý nghĩa của đề tài 1. Mục đích của đề tài - Tìm hiểu giá đất ở thực tế và giá đất ở do Nhà nước quy định trên địa bàn xã Minh Tân, huyện Vị Xuyên, tỉnh hà Giang. - Tìm hiểu sự biến động giá đất giai đoạn 2010-2013. 3 - Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn xã Minh tân.

Trên cơ sở đó đề xuất một số giải pháp giúp cho việc xác định giá đất ở phù hợp với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường. Yêu cầu của đề tài - Cập nhật đầy đủ các văn bản liên quan đến quy định về giá đất như: Luật Đất đai; Nghị định của Chính phủ; Thông tư hướng dẫn của Bộ Tài Nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính hướng dẫn về việc áp dụng các chính sách thuế của cơ quan thuế, Quyết định của UBND tỉnh Hà Giang. - Các số liệu, tài liệu phản ánh chính xác các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở. - Đánh giá được mức độ ảnh hưởng của các yếu tố tác động đến giá cả đất đai.

- Đề xuất được một số giải pháp nhằm nâng cao được hiệu quả của công tác định giá đất đai tại xã Minh Tân-Vị Xuyên-Hà Giang. - Các đề nghị, kiến nghị phải có tính khả thi.3 Ý nghĩa của đề tài - Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu : Tìm hiểu các điều kiện của vùng kết hợp với điều tra khảo sát thực địa để đưa ra được các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất và đánh giá được mức độ tác động của các yếu tố đó. - Ý nghĩa thực tiễn : đề tài là cơ sở để phục vụ cho quá trình xác định giá đất tại địa phương. 4 PHẦN II TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 2.1 Khái niệm về đất đai Đất hay thổ nhưỡng là lớp ngoài cùng của thạch quyển bị biến đổi tự nhiên dưới tác động tổng hợp của 5 yếu tố đó là đá mẹ, nước, không khí, sinh vật và thời gian.2 Khái niệm và ý nghĩa về giá đất 2.1 Khái niệm Đất đai không phải là sản phẩm do con người tạo ra, bản thân nó không có giá trị.

Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán. Nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu được lợi nhuận cao hay thấp trong một khoảng thời gian nào đó. Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai dựa trên giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hòa giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế. Theo điều 4 luật đất đai 2003 : “Giá trị quyền sử dụng đất(giá đất) là số tiền tính trên đơn vị diện tích do nhà nước quy định hoặc do hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất”[4].

Giá đất ở nước ta được hình thành trong những trường hợp sau : 1. Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định giá theo quy định tại khoản 3, khoản 4 điều 56 của luật đất đai 2003. Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. Do người sử dụng đất thỏa thuận với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng,cho thuê,cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.2 Ý nghĩa của việc quy định khung giá đất Thừa nhận giá đất và ban hành khung giá các loại đất thể hiện tính đột phá trong quan niệm của chúng ta từ xưa tới nay là đất đai không được coi là hàng hóa dù nó là một loại hàng hóa đặc biệt.

Sự vận động của quan hệ đất đai trong cơ chế thị trường rất kiêng kị với sự can thiệp của Nhà nước bằng biện pháp hành chính. Xây dụng giá đất trên cơ sở đó để tính thuế sử dụng đất, thu lệ phí khi chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền sử dụng đất, tính vốn cố định của doanh nghiệp nhà nước, đó là sự can thiệp phù hợp dễ dàng được người sử dụng đất chấp nhận. Xác định giá đất góp phần vào việc điều chỉnh các quan hệ cung cầu về đất đai, tạo điều kiện cho kinh tế thị trường phát triển, đồng thời khắc phục được những nhược điểm của quan hệ giao đất, thu hồi đất trước đây và làm cho chế độ sở hữu toàn dân được củng cố. Giá đất là công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị trường, đồng thời cũng là công cụ để người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ của mình đối với Nhà nước và Nhà nước sử dụng giá đất để điều chỉnh các quan hệ đất đai theo quy định của pháp luật.

Giá đất cũng là phương tiện để thể hiện nội dung kinh tế của các quan hệ chuyển quyền sử dụng đất trong chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp.3 Cơ sở khoa học xác định giá đất 2.1 Cơ sở thực tiễn xác định giá đất 2.1 Địa tô Trong quá trình sản xuất, nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp phải thuê ruộng đất của địa chủ và thuê công nhân để tiến hành sản xuất. Do đó nhà tư bản phải trích một phần giá trị thặng dư do công nhân tạo ra để trả cho chủ đất dưới hình thức địa tô. Nhưng giai cấp tư sản vẫn bóc lột người công nhân để tạo ra giá trị thặng dư, một phần sẽ nộp cho địa chủ và phần còn lại, nhà tư bản chiếm không. 6 Giá cả ruộng đất là hình thức địa tô tư bản hoá.

Bởi ruộng đất đem lại địa tô, tức là đem lại một thu nhập ổn định bằng tiền nên nó được xem như một loại tư bản đặc biệt. Còn địa tô chính là lợi tức của tư bản đó. Do vậy giá cả ruộng đất chỉ là giá mua địa tô do ruộng đất mang lại theo tỷ suất lợi tức hiện hành. Nó tỷ lệ thuận với địa tô và tỷ lệ nghịch với tỷ suất lợi tức tư bản gửi vào ngân hàng.Mác chỉ ra rằng : “ Địa tô là một phạm trù nêu ra những căn cứ hình thành giá đất”.Để timg hiểu về địa tô ta sẽ nghiên cứu bản chất của địa tô lấy sở hữu ruộng đất của chủ đất trong xã hội làm nên tảng.