Chương 1: Tổng quan về giá đất ở và định giá đất. Chương 2: Thực trạng giá đất ở và biến động giá đất ởtrên địa bàn huyện Thanh Oai, Thành phố Hà Nội trước và sau khi thay đổi địa giới hành chính. Chương 3: Đề xuất một số giải pháp tăng cường quản lý nhà nước về giá đất ở trên địa bàn huyện Thanh Oai, Thành phố Hà Nội. 3 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ GIÁ ĐẤT VÀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT 1.1 Cơ sở lý luận về giá đất ởvà định giá đất 1.1 Đất đai, sở hữu đất đai, địa tô và giá đất 1.1 Đất đai và bất động sản a.
Đất đai Trong lĩnh vực kinh tế, đối tượng nghiên cứu là đất đai (land) “Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó: bao gồm khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, nước mặt (hồ, sông, nước ngầm, tập đoàn thực vật và động vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả do hoạt động của con người trong quá khứ và hiện tại để lại (san nền, hồ chứa nước hay hệ thống tiêu thoát nước, đường xá, nhà cửa. Trong lĩnh vực khoa học tự nhiên, đối tượng nghiên cứu về đất đai là đất tự nhiên (soil), còn gọi là thổ nhưỡng, thổ nhưỡng phát sinh là do tác động lẫn nhau của khí trời (khí quyển), nước (thuỷ quyển), sinh vật (sinh quyển), đá mẹ (thạch quyển), qua thời gian lâu dài. Thổ nhưỡng là một hỗn hợp gồm các khoáng vật do đá mẹ phong hoá dưới tác động của các nhân tố vật lý, hoá học và chất mùn do xác động thực vật phân huỷ tạo thành. Chất mùn làm cho đất có độ phì nhiêu, đó là đặc tính đặc trưng của đất mà đá không có; chất mùn còn làm tăng độ đệm của đất, làm giảm hữu hiệu những thay đổi đột ngột của môi trường bảo vệ các sinh vật sống và phát triển.
Đất đai mà chúng ta có được hôm nay không chỉ là “tài nguyên thiên nhiên cho không con người” (Các Mác) mà cũng là thành quả lao động của nhiều thế hệ trước ta để lại “Cố công sống lấy nghìn năm để xem thửa ruộng mấy trăm người cày” (ca dao Việt Nam); đến lượt mình, thế hệ chúng ta phải để lại nguồn sống này cho con cháu với mong muốn phì nhiêu hơn, trù phú hơn - Điều này là không có trong bất kỳ một di sản nào khác vì nó không phải là cổ vật và cũng không phải là tài sản của bất kỳ cá nhân nào. Một số dân tộc khác trên thế giới cũng cho rằng “Đất 4 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com đai là tài sản vay mượn của con cháu” - Chính vì vậy mà Mác đã viết rằng: “. Toàn thể một xã hội, một nước và thậm chí tất thảy các xã hội cùng sống trong mọi thời đại hợp lại, cũng đều không phải là kẻ sở hữu đất đai. Họ chỉ là người có đất đai ấy, họ chỉ được phép sử dụng đất đai ấy và phải truyền lại cho các thế hệ tương lai sau khi đó làm cho đất đai ấy tốt hơn lên như những người cha hiền vậy.
Bất động sản - Tài sản: Tài sản bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ giá trị được xác định bằng tiền và các quyền tài sản. Trong lĩnh vực kinh tế tài sản được chia thành 2 loại: bất động sản (BĐS) và động sản (ĐS). - Bất động sản: Bất động sản là các tài sản không di dời được. Tuy tiêu chí phân loại BĐS của các nước có khác nhau, nhưng đều thống nhất BĐS bao gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai.
Bất động sản trước hết là một tài sản nhưng khác với các tài sản khác là nó không thể di dời được. Tại nhiều nước trên thế giới (Thái Lan, Malaysia, Singapore, Anh), chế định bất động sản được thể chế hoá riêng trong một ngành luật -Luật về bất động sản (Tổng cục Địa chính, CPLAR 1999, Định giá bất động sản) Bộ luật Dân sự Việt Nam 2005 quy định: “Bất động sản là các tài sản không thể di dời được bao gồm: Đất đai; Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định. (Quốc Hội nước CHXHCNVN, 2005, Bộ Luật dân sự) - Hàng hóa bất động sản Tính đặc biệt của HHBĐS được xác định bởi thuộc tính của đất đai: * Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý báu; * Đất đai có vị trí cố định, diện tích hữu hạn và độ phì biến động theo thời gian - phụ thuộc vào việc sử dụng của con người; * Đất đai là yếu tố cần thiết để tạo lập BĐS nói riêng và tài sản nói chung; * Những tính chất khác với các loại hàng hoá khác; 5 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com * Là loại hàng hoá không thể di dời, liên quan đến môi trường, cơ sở hạ tầng kỹ thuật (giao thông, thông tin liên lạc, cấp thoát nước, điện), cơ sở hạ tầng xã hội (trường học, bệnh viện); khu dân cư, thương mại, dịch vụ, nông nghiệp, công nghiệp; * Là loại hàng hoá có giá trị lớn, cần có vốn đầu tư dài hạn; * Là loại hàng hoá mà việc giao dịch phải được pháp luật cho phép và được thực hiện theo một trình tự pháp lý chặt chẽ; * Không phải tất cả mọi bất động sản đều trở thành hàng hoá. Sở hữu đất đai Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt.
Trong đó quyền chiếm hữu là quyền được nắm giữ vật sở hữu trong tay, quyền sử dụng là quyền được khai thác các đặc tính hữu ích của đất đai và sử dụng nó, quyền định đoạt là quyền quyết định số phận pháp lý của thửa đất. Sự thống nhất và tách rời giữa quyền sở hữu và quyền sử dụng gắn liền với việc mua bán qua lại bằng hai loại giá cả đất đai là giá mua bán quyền sở hữu và giá mua bán chỉ quyền sử dụng. Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà nhà nước là đại diện chủ sở hữu vì thế giá mua bán ở đây chỉ là giá mua bán quyền sử dụng đất và thị trường bất động sản được hiểu là thị trường quyền sử dụng đất. Đây là điểm khác biệt về thị trường bất động sản ở Việt Nam nói chung và việc hình thành giá đất ởnói riêng.
Địa tô và giá đất a) Địa tô Địa tô là phần giá trị thặng dư ngoài lợi nhuận bình quân của tư bản kinh doanh nông nghiệp mà nhà đầu tư trả cho giai cấp địa chủ về quyền sở hữu đất đai để được quyền sử dụng đất trong thời gian nhất định. Ðịa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất. Địa tô chênh lệch có bản chất là lợi nhuận siêu ngạch, là sự chênh lệch giữa giá cả sản xuất chung của nông phẩm được quyết định bởi điều kiện sản xuất trên ruộng đất xấu nhất và giá cả sản xuất cá biệt của nông phẩm trên ruộng đất trung bình và tốt. Có hai loại địa tô chênh lệch là: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II.
6 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com + Ðịa tô chênh lệch I tạo thành do sự chênh lệch về độ phì nhiêu tự nhiên giữa các vùng đất làm phát sinh lợi nhuận siêu ngạch. + Ðịa tô chênh lệch II là địa tô chênh lệch thu được do thâm canh hay sự chênh lệch về độ phì nhân tạo do đầu tư trực tiếp của con người vào đất đai hình thành lợi nhuận siêu ngạch. Ðịa tô chênh lệch còn tồn tại cả trong điều kiện của chủ nghĩa xã hội, song được phân phối một phần dưới hình thức thu nhập thuần túy phụ thêm của các hợp tác xã nông nghiệp của nông dân, một phần dưới hình thức thu nhập của nhà nước. Địa tô được hình thành theo công thức: Địa tô chênh lệch = Giá cả sản xuất chung – Giá cả sản xuất cá biệt Trong đó, giá cả sản xuất chung là giá sản phẩm do thị trường xác định.
Giá cả sản xuất cá biệt là giá thành sản phẩm của từng khu đất cụ thể. Lợi nhuận siêu ngạch được hiểu là độ chênh giữa giá cả sản xuất chung và giá cả sản xuất cá biệt. Địa tô tuyệt đối là phần địa tô mà người sử dụng đất phải nộp cho chủ sở hữu. Đó là khoản chênh lệch giữa giá cả thị trường và chi phí sản xuất của nông sản trên loại đất xấu.
Địa tô tuyệt đối xác định thông qua giá cả đất đai mà giá cả đất đai lại phụ thuộc vào lợi nhuận thu được trên đất. Vì vậy người ta gọi giá đất ởlà địa tô tư bản hóa: Địa tô Giá đất ở = Tỷ suất lợi nhuận - Lãi xuất ngân hàng Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất ở có thể thay đổi. Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua đất phải giảm đi, vì lúc này người mua sẽ đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để có địa tô. Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu được địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất ởphải tăng lên thì người bán mới chấp nhận.
Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả. 7 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Trong quá trình phát triển kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm do đó giá đất ởngày càng tăng, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi. Người bán đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất. Đương nhiên đó phải là lãi suất phổ biến và có thể tính bình quân trong khoảng thời gian tương đối dài để loại trừ ảnh hưởng của nhân tố cá biệt.
- Quan hệ cung cầu Hàng hóa thông qua trao đổi buôn bán trên thị trường đã hình thành mối quan hệ biện chứng giữa cung và cầu, giữa sản xuất và tiêu dùng. Trong mối quan hệ đó thể hiện sự tối đa lợi ích giữa người sản xuất và người tiêu dùng thông qua sự hình thành, vận động của giá cả.