Luận văn: Xây dựng mô hình thẩm định giá đất hàng loạt tại Q. Bình Thạnh

Luận văn thạc sĩ xây dựng mô hình thẩm định giá đất hàng loạt tại Quận Bình Thạnh, TPHCM, phân tích các yếu tố và đề xuất giải pháp.

• Tác giả: Cao Thị Mỹ Linh
• Người hướng dẫn: Ts. Nguyễn Quỳnh Hoa
• Trường học: Trường Đại Học Kinh Tế Thành Phố Hồ Chí Minh
• Chuyên ngành: Kinh Tế Phát Triển (Thẩm Định Giá)
• Đề tài: Xây dựng mô hình thẩm định giá đất hàng loạt cho địa bàn quận Bình Thạnh, thành phố Hồ Chí Minh và ứng dụng cho công tác quản lý nhà nước về đất đai
• Loại tài liệu: Luận Văn Thạc Sĩ
• Năm xuất bản: 2015
• Địa điểm: Tp Hồ Chí Minh

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
• DANH MỤC CÁC HÌNH
• DANH MỤC CÁC BẢNG
• 1. CHƯƠNG 1: PHẦN MỞ ĐẦU
• 1.1. Lý do chọn đề tài
• 1.2. Mục tiêu nghiên cứu và câu hỏi nghiên cứu
• 1.2.1. Mục tiêu nghiên cứu
• 1.2.2. Câu hỏi nghiên cứu
• 1.3. Đối tượng nghiên cứu
• 1.4. Phạm vi nghiên cứu
• 1.5. Phương pháp nghiên cứu
• 1.6. Nội dung nghiên cứu
• 1.7. Ý nghĩa của đề tài
• 2. CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT
• 2.1. Cơ sở lý luận về đất đai
• 2.1.1. Định nghĩa về đất đai
• 2.1.2. Phân loại đất đai
• 2.2. Thẩm định giá hàng loạt
• 2.2.1. Khái niệm về thẩm định giá hàng loạt
• 2.2.2. Các mô hình thẩm định giá hàng loạt
• 2.3. Thẩm định giá hàng loạt và công tác quản lý nhà nước về đất đai
• 2.3.1. Quản lý nhà nước về đất đai
• 2.3.2. Nguyên tắc của quản lý Nhà nước về đất đai
• 2.3.3. Xác định giá đất phục vụ cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai
• 3. CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU
• 3.1. Tổng quan các bài nghiên cứu có liên quan
• 3.1.1. Những nghiên cứu liên quan đến các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản
• 3.1.2. Những nghiên cứu liên quan đến xây dựng mô hình thẩm định giá
• 3.2. Xây dựng mô hình thẩm định giá hàng loạt trên địa bàn quận Bình Thạnh
• 3.2.1. Khung phân tích
• 3.2.2. Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn quận Bình Thạnh
• 3.2.3. Định dạng biến và lựa chọn mô hình
• 3.2.3.1. Định dạng biến
• 3.2.3.2. Lựa chọn mô hình
• 3.2.4. Mô tả dữ liệu
• 4. CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
• 4.1. Mô hình hồi quy đối với mặt tiền
• 4.1.1. Kết quả hồi quy
• 4.1.2. Kiểm định mô hình và khắc phục
• 4.2. Mô hình hồi quy đối với hẻm
• 4.2.1. Kết quả hồi quy
• 4.2.2. Kiểm định mô hình và khắc phục
• 4.3. Ứng dụng ước tính giá đất ở trên địa bàn quận Bình Thạnh
• 5. CHƯƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
• 5.1. Đề xuất ứng dụng phương pháp thẩm định giá hàng loạt trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai
• 5.1.1. Đề xuất ba lĩnh vực ứng dụng phương pháp thẩm định giá hàng loạt
• 5.1.2. Đề xuất xây dựng hành lang pháp lý cho thẩm định giá hàng loạt
• 5.1.3. Đề xuất xây dựng quy trình thực hiện thẩm định giá hàng loạt
• 5.2. Hạn chế của đề tài

Tóm tắt

I. Tổng quan mô hình thẩm định giá đất hàng loạt quận Bình Thạnh

Việc xác định giá đất chính xác là nền tảng cho công tác quản lý nhà nước, đặc biệt trong bối cảnh thị trường bất động sản Bình Thạnh luôn biến động. Các phương pháp định giá truyền thống thường tốn kém thời gian, chi phí và thiếu tính đồng bộ khi áp dụng trên quy mô lớn. Để giải quyết vấn đề này, mô hình thẩm định giá đất hàng loạt quận Bình Thạnh ra đời như một giải pháp đột phá. Đây là quá trình định giá có hệ thống cho một nhóm lớn bất động sản tại một thời điểm nhất định, sử dụng các phương pháp chuẩn hóa và kiểm định thống kê. Thay vì thẩm định từng tài sản riêng lẻ, phương pháp này ứng dụng các mô hình toán học, điển hình là mô hình hồi quy tuyến tính, để phân tích dữ liệu giá đất thu thập từ thị trường. Mô hình này không chỉ giúp xây dựng bảng giá đất quận Bình Thạnh sát với thực tế hơn mà còn là công cụ hữu hiệu trong việc tính thuế, bồi thường giải phóng mặt bằng và hoạch định chính sách. Theo nghiên cứu của Cao Thị Mỹ Linh (2015), việc áp dụng phương pháp này có thể nâng cao chất lượng điều tra giá đất, tạo sự minh bạch, công bằng và chống thất thoát tài sản Nhà nước. Đây được xem là một công cụ quản lý hiện đại, khách quan và khoa học, đã được nhiều quốc gia trên thế giới áp dụng thành công, đặc biệt trong lĩnh vực thuế tài sản. Tiềm năng của mô hình này trong việc cải thiện hiệu quả quản lý đất đai tại các đô thị lớn như TP.HCM là rất lớn.

1.1. Khái niệm và vai trò của định giá đất hàng loạt

Theo Hiệp hội quốc tế của nhà thẩm định giá vì mục đích thuế (IAAO), thẩm định giá đất hàng loạt (Mass Appraisal) là quá trình định giá có hệ thống cho một nhóm tài sản vào một thời điểm, áp dụng phương pháp chuẩn hóa và kiểm tra thống kê. Chức năng chính của phương pháp này bao gồm tái thẩm định giá để đảm bảo giá trị phù hợp thị trường, duy trì và cập nhật cơ sở dữ liệu giá trị. Vai trò của nó cực kỳ quan trọng trong công tác quản lý nhà nước, giúp xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai một cách công bằng, minh bạch, và là cơ sở để xây dựng bản đồ giá đất TPHCM một cách khoa học, hiệu quả.

1.2. Sự cần thiết phải xây dựng mô hình cho quận Bình Thạnh

Quận Bình Thạnh là một trong những khu vực có tốc độ đô thị hóa nhanh và thị trường bất động sản sôi động tại TP.HCM. Tuy nhiên, bảng giá đất do nhà nước ban hành vẫn còn chênh lệch lớn so với giá đất thị trường quận Bình Thạnh. Nghiên cứu của Cao Thị Mỹ Linh (2015) chỉ ra rằng giá thị trường thực tế có thể cao hơn 3-4 lần so với giá quy định. Sự chênh lệch này gây khó khăn trong công tác bồi thường, tính thuế và thu tiền sử dụng đất. Do đó, việc xây dựng một mô hình thẩm định giá riêng, phản ánh đúng đặc thù của quận, là yêu cầu cấp thiết để đảm bảo sự công bằng và hiệu quả trong quản lý.

II. Thách thức khi định giá đất Bình Thạnh theo phương pháp cũ

Công tác thẩm định giá bất động sản tại Việt Nam, đặc biệt là tại các quận trung tâm như Bình Thạnh, đang đối mặt với nhiều thách thức. Phương pháp truyền thống như so sánh trực tiếp, chiết trừ, tuy phổ biến nhưng bộc lộ nhiều hạn chế khi áp dụng trên diện rộng. Hạn chế lớn nhất là sự thiếu hụt một cơ sở dữ liệu giá đất đủ lớn, đồng bộ và đáng tin cậy. Việc thu thập thông tin giao dịch thành công gặp nhiều khó khăn do tính thiếu minh bạch của thị trường. Hơn nữa, quá trình điều tra, khảo sát thủ công đòi hỏi nguồn nhân lực lớn và tốn nhiều thời gian. Theo báo cáo, quá trình xây dựng bảng giá đất năm 2015 cho 24 quận, huyện tại TP.HCM kéo dài gần 6 tháng. Một thách thức khác là tính chủ quan của thẩm định viên có thể ảnh hưởng đến kết quả cuối cùng, dẫn đến sự thiếu nhất quán giữa các khu vực. Đặc biệt, bảng giá đất quận Bình Thạnh do Nhà nước ban hành thường không theo kịp tốc độ biến động của giá đất thị trường quận Bình Thạnh. Điều này tạo ra "khoảng trống" pháp lý, gây bất cập trong việc tính toán cách tính giá đất đền bù và các nghĩa vụ tài chính khác, làm giảm hiệu quả quản lý của Sở Tài nguyên và Môi trường TPHCM và gây thất thoát ngân sách nhà nước.

2.1. Hạn chế của các phương pháp định giá đất truyền thống

Các phương pháp định giá đất truyền thống (so sánh, chiết trừ, thu nhập) được thiết kế để thẩm định các bất động sản riêng lẻ. Khi áp dụng để xây dựng bảng giá đất cho toàn quận, chúng trở nên cồng kềnh, tốn kém và chậm chạp. Các phương pháp này đòi hỏi một đội ngũ cán bộ hùng hậu để thực hiện điều tra và xử lý thông tin. Sự phụ thuộc lớn vào kinh nghiệm và nhận định chủ quan của chuyên gia cũng là một điểm yếu, có thể tạo ra kết quả thiếu khách quan và đồng bộ trên quy mô lớn.

2.2. Khoảng cách giữa bảng giá đất nhà nước và giá thị trường

Thực trạng tại TP.HCM cho thấy khoảng cách giữa giá đất quy định và giá giao dịch thực tế còn rất xa. Nghiên cứu cho thấy, trước năm 2015, giá đất thị trường thường cao hơn 5-6 lần giá trong bảng giá đất. Mặc dù hệ số điều chỉnh giá đất đã được áp dụng, sự chênh lệch vẫn còn khoảng 3-4 lần. Bảng giá đất thấp khiến nó chỉ chủ yếu được dùng để tính thuế, trong khi các giao dịch quan trọng như giao đất, cho thuê đất hay bồi thường đều phải định giá lại theo thị trường, gây lãng phí nguồn lực và thời gian.

III. Phương pháp xây dựng mô hình hồi quy thẩm định giá đất hàng loạt

Để xây dựng mô hình thẩm định giá đất hàng loạt quận Bình Thạnh, phương pháp nghiên cứu định lượng dựa trên phân tích hồi quy được ưu tiên sử dụng. Cụ thể, mô hình hồi quy tuyến tính (OLS) là công cụ cốt lõi để lượng hóa tác động của các yếu tố khác nhau đến đơn giá đất. Quá trình này bắt đầu bằng việc thu thập một bộ dữ liệu giá đất lớn và đa dạng, bao gồm thông tin về các giao dịch đã diễn ra và đang chào bán trên thị trường. Trong nghiên cứu của Cao Thị Mỹ Linh (2015), 310 mẫu thông tin bất động sản đã được thu thập và xử lý trên địa bàn quận Bình Thạnh. Dữ liệu này sau đó được phân tích để xác định các biến độc lập có ảnh hưởng đến biến phụ thuộc (đơn giá đất/m2). Các biến này bao gồm nhóm yếu tố vị trí (an ninh, lộ giới, lợi thế kinh doanh, khoảng cách đến mặt tiền) và nhóm yếu tố đặc điểm vật chất (chiều rộng, diện tích, hình dáng lô đất). Mỗi biến được mã hóa thành biến định lượng hoặc biến giả để đưa vào mô hình. Ví dụ, biến "An ninh" được chia thành 3 cấp độ: tốt, bình thường, kém và mã hóa thành các biến giả tương ứng. Việc sử dụng phần mềm thống kê chuyên dụng như Eviews giúp ước lượng các hệ số hồi quy, kiểm định ý nghĩa thống kê của từng biến và đánh giá mức độ phù hợp của toàn bộ mô hình thông qua các chỉ số như R-squared.

3.1. Quy trình thu thập và xử lý dữ liệu giá đất

Nguồn dữ liệu được thu thập từ tháng 12/2014 đến tháng 03/2015 thông qua khảo sát thực tế, kết hợp thông tin từ các kênh truyền thông và trang web bất động sản uy tín. Sau khi thu thập 400 mẫu, quá trình sàng lọc được tiến hành để loại bỏ các thông tin dị biệt, phi thị trường, giữ lại 310 mẫu cuối cùng (155 mặt tiền, 155 trong hẻm). Đối với các bất động sản có công trình xây dựng, giá trị công trình được loại trừ bằng phương pháp chiết trừ để xác định chính xác giá trị đất.

3.2. Lựa chọn và mã hóa biến số cho mô hình hồi quy tuyến tính

Mô hình xác định đơn giá đất (ĐVT: Triệu đồng/m2) là biến phụ thuộc. Các biến độc lập được lựa chọn dựa trên cơ sở lý thuyết và thực tiễn, bao gồm: an ninh (AN), lộ giới (LO_GIOI), khoảng cách mặt tiền (KCMT), môi trường (MT), lợi thế kinh doanh (LTKD), khu vực (KHUVUC), trục giao thông (TRUC_GT), chiều rộng lô đất (CR_LD), diện tích (DTKV) và hình dáng (HD). Các biến định tính như an ninh, môi trường được chuyển thành các biến giả (dummy variables) để có thể phân tích trong mô hình hồi quy tuyến tính.

IV. Top các yếu tố then chốt ảnh hưởng đến giá đất quận Bình Thạnh

Kết quả phân tích hồi quy từ nghiên cứu đã chỉ ra các yếu tố có tác động mạnh mẽ nhất đến giá đất thị trường quận Bình Thạnh. Đối với bất động sản mặt tiền, các yếu tố quyết định giá trị bao gồm: Lợi thế kinh doanh (LTKD), Khu vực (KHUVUC), An ninh (AN_TOT) và Lộ giới (LO_GIOI). Trong đó, biến lợi thế kinh doanh có tác động mạnh nhất. Một khu đất có lợi thế kinh doanh "rất tốt" có thể có đơn giá cao hơn đáng kể so với khu đất kinh doanh kém. Tương tự, vị trí tại các khu vực trung tâm như chợ Bà Chiểu hay khu vực giáp ranh Quận 1 cũng làm tăng giá trị đất một cách rõ rệt. Về phía bất động sản trong hẻm, các yếu tố ảnh hưởng có sự khác biệt. Ngoài các biến như lợi thế kinh doanh và an ninh, Khoảng cách ra mặt tiền đường chính (KCMT) và độ rộng của hẻm (phản ánh qua biến Lộ giới) là những yếu tố cực kỳ quan trọng. Giá đất trong hẻm thường giảm dần khi vị trí càng lùi sâu vào bên trong. Đáng chú ý, một số biến như hình dáng lô đất (nở hậu, tóp hậu) hay diện tích khuôn viên, dù được kỳ vọng có ảnh hưởng, nhưng kết quả thống kê lại cho thấy tác động không rõ ràng trong mô hình tổng thể. Điều này cho thấy trong thẩm định giá bất động sản, các yếu tố liên quan đến vị trí và khả năng sinh lời thường có trọng số cao hơn các yếu tố vật chất đơn thuần.

4.1. Phân tích ảnh hưởng của nhóm yếu tố vị trí và kinh doanh

Nhóm yếu tố vị trí là nhóm có ảnh hưởng quyết định đến giá đất. Kết quả hồi quy cho thấy các biến như LTKD_RATTOT (lợi thế kinh doanh rất tốt), KHUVUC_1 (khu vực chợ Bà Chiểu), KHUVUC_2 (khu vực giáp Quận 1) và AN_TOT (an ninh tốt) đều có hệ số hồi quy dương và ý nghĩa thống kê cao (p-value < 0.05). Điều này khẳng định rằng khả năng khai thác thương mại và sự an toàn, thuận tiện của vị trí là những yếu tố được thị trường định giá cao nhất.

4.2. Tác động của quy hoạch sử dụng đất và đặc điểm vật chất

Mặc dù quy hoạch sử dụng đất quận Bình Thạnh là yếu tố vĩ mô quan trọng, mô hình tập trung vào các đặc điểm vi mô. Các biến vật chất như chiều rộng, chiều dài, diện tích (DTKV) và hình dáng (HD) trong nghiên cứu này lại không thể hiện ý nghĩa thống kê rõ ràng khi đưa vào mô hình tổng hợp cho đất mặt tiền. Điều này có thể được lý giải rằng tại các vị trí đắc địa, ảnh hưởng của vị trí lấn át các đặc điểm vật chất. Tuy nhiên, các yếu tố này vẫn cần được xem xét trong các trường hợp thẩm định giá bất động sản cụ thể.

V. Hướng dẫn ứng dụng mô hình và kết quả nghiên cứu thực tiễn

Kết quả từ mô hình thẩm định giá đất hàng loạt quận Bình Thạnh mang lại giá trị ứng dụng thực tiễn cao, đặc biệt cho công tác quản lý nhà nước. Dựa trên phương trình hồi quy đã được xây dựng và kiểm định, các cơ quan chức năng như Sở Tài nguyên và Môi trường TPHCM có thể nhanh chóng ước tính giá trị của hàng ngàn thửa đất trên địa bàn quận một cách khách quan và nhất quán. Ứng dụng đầu tiên và quan trọng nhất là xây dựng bảng giá đất hàng năm. Thay vì điều tra thủ công, mô hình cho phép cập nhật bảng giá nhanh chóng khi có dữ liệu giá đất mới, giúp giá nhà nước bám sát hơn với giá đất thị trường quận Bình Thạnh. Thứ hai, mô hình là cơ sở khoa học để xác định hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) và là công cụ tham khảo hữu ích cho các công ty thẩm định giá uy tín khi thực hiện các chứng thư thẩm định. Thứ ba, trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, việc áp dụng mô hình giúp đưa ra cách tính giá đất đền bù một cách công bằng và minh bạch, giảm thiểu các khiếu nại, tranh chấp. Ngoài ra, mô hình còn có thể tích hợp với công nghệ thông tin, đặc biệt là ứng dụng GIS trong quản lý đất đai, để xây dựng các bản đồ giá đất TPHCM trực quan, giúp người dân và doanh nghiệp dễ dàng tra cứu thông tin.

5.1. Xây dựng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất

Mô hình cung cấp một công thức toán học để ước tính đơn giá đất dựa trên các đặc điểm cụ thể của từng thửa đất. Bằng cách nhập thông tin về vị trí, lộ giới, lợi thế kinh doanh... vào phương trình hồi quy, cơ quan quản lý có thể tính toán giá trị cho từng tuyến đường, từng khu vực. Dữ liệu này là đầu vào quan trọng để ban hành bảng giá đất và quyết định hệ số điều chỉnh giá đất phù hợp với từng mục đích sử dụng đất, đảm bảo nguồn thu cho ngân sách.

5.2. Ứng dụng trong công tác bồi thường và quản lý thuế

Khi nhà nước thu hồi đất, việc xác định giá bồi thường là vấn đề nhạy cảm. Mô hình thẩm định giá hàng loạt cung cấp một cơ sở khách quan để tính toán giá trị bồi thường, đảm bảo quyền lợi hợp pháp cho người sử dụng đất. Tương tự, mô hình giúp xác định giá tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp và thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất một cách chính xác hơn, tránh tình trạng khai giá giao dịch thấp để né thuế, góp phần làm lành mạnh hóa thị trường bất động sản Bình Thạnh.

VI. Kết luận và định hướng tương lai cho thẩm định giá đất TPHCM

Nghiên cứu về mô hình thẩm định giá đất hàng loạt quận Bình Thạnh đã khẳng định tính ưu việt và khả năng ứng dụng cao của phương pháp này trong điều kiện Việt Nam. Mô hình không chỉ là một công cụ học thuật mà còn là một giải pháp thực tiễn giúp giải quyết những bất cập tồn tại trong công tác định giá và quản lý đất đai. Việc lượng hóa được các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất giúp quá trình định giá trở nên minh bạch, khách quan và khoa học hơn. Tuy nhiên, để phương pháp này được áp dụng rộng rãi và hiệu quả trên toàn thành phố, cần có những định hướng phát triển trong tương lai. Trước hết, cần xây dựng một hành lang pháp lý hoàn chỉnh cho hoạt động định giá đất hàng loạt, công nhận đây là một trong những phương pháp định giá đất chính thức. Đồng thời, việc xây dựng một cơ sở dữ liệu giá đất quốc gia, được cập nhật liên tục và có độ tin cậy cao là yếu tố tiên quyết. Cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan như Sở Tài nguyên và Môi trường TPHCM, cơ quan thuế, văn phòng đăng ký đất đai và các công ty thẩm định giá uy tín. Trong tương lai, việc kết hợp mô hình hồi quy tuyến tính với các công nghệ mới như Trí tuệ nhân tạo (AI) và Dữ liệu lớn (Big Data) sẽ càng nâng cao độ chính xác và hiệu quả của công tác thẩm định giá.

6.1. Đề xuất hoàn thiện hành lang pháp lý và quy trình

Cần sớm nghiên cứu và ban hành các văn bản quy phạm pháp luật, thông tư hướng dẫn cụ thể về việc áp dụng phương pháp thẩm định giá hàng loạt. Cần xây dựng một quy trình chuẩn hóa từ khâu thu thập dữ liệu, xây dựng mô hình, kiểm định đến khâu công bố và áp dụng kết quả. Điều này sẽ tạo cơ sở pháp lý vững chắc và sự thống nhất trong triển khai trên cả nước, bắt đầu từ các đô thị lớn như TP.HCM.

6.2. Hướng phát triển và tích hợp công nghệ trong định giá đất

Tương lai của ngành thẩm định giá gắn liền với công nghệ. Việc tích hợp mô hình với hệ thống thông tin địa lý (GIS) để tạo ra bản đồ giá đất TPHCM động là một hướng đi tất yếu. Các bản đồ này sẽ trực quan hóa giá trị đất theo từng vùng giá trị, giúp công tác quy hoạch sử dụng đất quận Bình Thạnh và các quận khác hiệu quả hơn. Hơn nữa, việc ứng dụng các thuật toán máy học có thể giúp mô hình tự động cập nhật và cải thiện độ chính xác theo thời gian thực.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương 1: Chương này tác giả nêu lên lý do chọn đề tài; sau đó xác định mục tiêu, câu hỏi, đối tượng, phạm vi và phương pháp nghiên cứu cũng như đưa ra ý nghĩa của đề tài.  Chương 2: Chương này tác giả trình bày sơ lược những lý thuyết cơ bản về đất đai; phương pháp thẩm định giá hàng loạt và ứng dụng phương pháp trong quản lý nhà nước về đất đai.  Chương 3: Chương này tác giả trình bày tổng quan các bài nghiên cứu có liên quan, sau đó tiến hành xây dựng mô hình thẩm định giá hàng loạt cho địa bàn nghiên cứu là quận Bình Thạnh.  Chương 4: Tác giả trình bày kết quả đạt được của đề tài nghiên cứu và ứng dụng kết quả để ước tính giá đất cho địa bàn quận Bình Thạnh.

 Chương 5: Tác giả đưa ra kết luận cho đề tài nghiên cứu, đồng thời đề xuất ứng dụng phương pháp thẩm định giá hàng loạt cho công tác quản lý nhà nước về đất đai. Cuối cùng, tác giả nêu lên kiến nghị liên quan đề tài.7 Ý nghĩa của đề tài Hiện nay, công tác thẩm định giá nói chung và công tác xây dựng bảng giá đất hàng năm nói riêng chủ yếu sử dụng các phương pháp thẩm định giá truyền thống, phương pháp thẩm định giá hàng loạt chưa được sử dụng rộng rãi cũng như chưa được tiếp cận bởi đa phần thẩm định viên, do hệ thống cơ sở lý luận về phương pháp này chưa được hoàn thiện, các văn bản hướng dẫn còn chưa có. Việc nghiên cứu đề tài này nếu thành công sẽ góp phần quan trọng trong việc hoàn thiện cơ sở lý luận về phương pháp thẩm định giá hàng loạt tại nước ta, có ý nghĩa rất lớn trong việc cung cấp một công cụ hữu ích, mang tính xác thực phục vụ cho công tác thẩm định giá đất ở trên địa bàn quận Bình Thạnh và có thể mở rộng cho các quận trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh, đồng thời góp phần hỗ trợ công tác quản lý nhà nước về đất đai. 5 CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT 2.

Cơ sở lý luận về đất đai: 2.1 Định nghĩa về đất đai: Theo Lê Quang Trí (1998): Đất đai là một thực thể tự nhiên dưới đặc tính không gian, địa hình và thường được kết hợp với một giá trị kinh tế được diễn tả dưới dạng giá đất/ha khi chuyển quyền sử dụng. Rộng hơn, trên quan điểm tổng hợp và tổng thể thì đất đai cũng bao gồm cả tài nguyên sinh vật và kinh tế - xã hội của một thực thể tự nhiên. Theo Brikman và Smyth (1976): Đất đai về mặt địa lý là vùng đất chuyên biệt trên bề mặt của trái đất, có những đặc tính mang tính ổn định hay có chu kỳ dự đoán được, trong khu vực sinh khí quyển theo chiều thẳng từ trên xuống dưới trong đó bao gồm: không khí, đất và lớp địa chất, nước, quần thể thực vật và động vật và kết quả của những hoạt động bởi con người trong việc sử dụng đất đai ở quá khứ, hiện tại và trong tương lai. Theo Hội nghị quốc tế về Môi trường ở Rio de Janerio, Brazil (1993): Đất đai về mặt thuật ngữ khoa học được hiểu theo nghĩa rộng là “diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó, bao gồm: khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, mặt nước (hồ, sông, suối, đầm lầy), các lớp trầm tích sát bề mặt, cùng với nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất, tập đoàn thực vật và động vật, trạng thái định cư của con nguời, những kết quả của con người trong quá khứ và hiện tại để lại (san nền, hồ chứa nước, hay hệ thống thoát nước, đường xá, nhà cửa).2 Phân loại đất đai: Theo Luật đất đai năm 2013, căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được phân loại như sau:  Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây: 6 - Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa, đất đồng cỏ dùng vào chăn nuôi, đất trồng cây hàng năm khác; - Đất trồng cây lâu năm; - Đất rừng sản xuất; - Đất rừng phòng hộ; - Đất rừng đặc dụng; - Đất nuôi trồng thuỷ sản; - Đất làm muối; - Đất nông nghiệp khác gồm mục đích sử dụng để xây nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; chăn nuôi gia súc gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép…  Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất: - Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị; - Đất xây dựng trụ sở cơ quan.

- Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; - Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất xây dựng khu công nghiệp; đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; - Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông, thuỷ lợi; đất xây dựng các công trình văn hoá, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng; đất có di tích lịch sử - văn hoá, danh lam thắng cảnh; đất xây dựng các công trình công cộng khác theo quy định của Chính phủ; - Đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng; - Đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; - Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa; 7 - Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng; - Đất phi nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ; - Nhóm đất chưa sử dụng bao gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng. Thẩm định giá hàng loạt: Hiện nay trên thế giới, về cơ bản thẩm định giá trị đất đai được tiến hành dựa trên 6 phương pháp gồm: Phương pháp so sánh giá bán; phương pháp chiết trừ; phương pháp phân bổ; phương pháp vốn hóa tiền thuê đất, phương pháp vốn hóa thu nhập từ đất và phương pháp thặng dư. Nguồn: Giáo trình thẩm định giá Bất Động Sản do Nguyễn Ngọc Vinh và Nguyễn Quỳnh Hoa đồng chủ biên. Ở Việt Nam hiện nay, hoạt động thẩm định giá và phương pháp xác định giá đất được hướng dẫn cụ thể tại các văn bản quy phạm pháp luật như Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 và thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 06 năm 2014.

Các văn bản này thay thế Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004; Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 7 năm 2007 và thông tư số 145/2007/TT-BTC. Nội dung hướng dẫn thẩm định giá trị đất đai gồm 5 phương pháp cụ thể là: Phương pháp so sánh trực tiếp; phương pháp chiết trừ; phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Nhìn chung các phương pháp nêu trên đã mang lại nhiều đóng góp tích cực cho công tác thẩm định giá. Tuy nhiên, giới hạn của các phương pháp này là chỉ sử dụng tốt khi tiến hành thẩm định giá cho các BĐS riêng lẻ mà không thể triển khai thực hiện công tác thẩm định giá trên diện rộng với quy mô lớn như thẩm định giá đất cho cả một khu vực.

Hiện nay, ở một số nước trên thế giới đã và đang khắc phục hạn chế này bằng việc áp dụng phương pháp thẩm định giá hàng loạt, dựa trên phương pháp phân tích hồi quy có thể thẩm định giá cho cả một khu vực dựa trên dữ liệu thu thập từ thực tế thị trường một cách khách quan và khoa học. Khái niệm về thẩm định giá hàng loạt: Tại một số nước trên thế giới, thẩm định giá hàng loạt đã được sử dụng và phát triển từ những năm 1970 (John Q.Ebert 1965 ở Lansing; Michigan 1970 ơ Spartanbug Country, South Carolina), phương pháp này hầu hết được sử dụng để xác định thuế cũng như là công cụ quản lý nhà nước về đất đai. Điểm nổi trội của phương pháp này là sự kết hợp giữa các phép toán và kiểm tra thống kê. Thẩm định giá hàng loạt được khái quát bởi một số định nghĩa sau: Theo Hiệp hội quốc tế của nhà thẩm định giá vì mục đích thuế (The international Association of Assessing officers – IAAO 2012), thẩm định giá hàng loạt (Mass appraisal) là quá trình định giá có hệ thống về một nhóm tài sản vào một thời điểm nhất định, áp dụng những phương pháp được chuẩn hoá và kiểm tra thống kê.

Theo Kathman (1993) thẩm định giá hàng loạt là việc thẩm định một loạt các bất động sản tại cùng một thời điểm cụ thểtheo tính khách quan và sử dụng các phương pháp kiểm tra thống kê. Theo Smeltzer (1986) thẩm định giá hàng loạt là quá trình xác định giá trị một loạt các bất động sản thông qua việc phân tích dữ liệu bởi các phương pháp kiểm tra thống kê. Theo Tom Kauko và Maurizio d’Amato (2008) thẩm định giá hàng loạt đề cập đến đối tượng thẩm định là một nhóm bất động sản thay vì bất động sản riêng lẻ, với việc ước tính giá trị thông qua các hệ thống đã được chuẩn hóa. Theo hướng dẫn số 13 của Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế năm 2005, thẩm định giá hàng loạt là quá trình thẩm định giá nhiều tài sản khác nhau tại một thời điểm xác định, theo một hệ thống đồng nhất về các phương pháp, kỹ thuật thực hiện để đánh giá và phân tích thống kê số liệu thu được.

Nhìn chung, thẩm định giá hàng loạt là phương pháp thẩm định giá một nhóm bất động sản với số lượng lớn, thông qua việc phân tích thông tin dữ liệu thu thập từ thị trường bởi các phép toán, mô hình kiểm tra thống kê.  Chức năng của thẩm định giá hàng loạt: 9 Theo Ecker (1990) thẩm định giá hàng loạt gồm ba chức năng chính sau: Một là tái thẩm định giá. Thông qua thực hiện quá trình phân tích xem giá trị của bất động sản có phù hợp với thị trường không với công cụ cơ bản cho việc phân tích là nghiên cứu, thống kê các hệ số, tỷ lệ để so sánh đối chiếu giữa giá trị thị trường với giá trị được thẩm định. Hai là duy trì số liệu.

Thông qua quá trình lưu trữ và cập nhập những thay đổi về số liệu quá khứ. Ba là cập nhật giá trị. Thông qua những sự điều chỉnh hàng năm của những bất động sản liên quan đến quá trình tái thẩm định.  Phạm vi ứng dụng của thẩm định giá hàng loạt: Hầu hết các nước trên thế giới (Mỹ, Úc, Thụy Điển, Liên Bang Nga.