Luận án tiến sĩ file word phát triển mô hình lý thuyết giải thích tác động của ác cảm mất mát và sự mong đợi về khả năng sinh lời lên hành vi tìm kiếm của người mua nhà

Luận án tiến sĩ phân tích file word phát triển mô hình lý thuyết giải thích tác động của ác cảm mất mát và sự mong đợi về khả, xây dựng cơ sở lý luận, kiểm chứng thực nghiệm, đóng

• Tác giả: Trương Thành Hiệp
• Người hướng dẫn: TS. Nguyễn Hoàng Bảo
• Trường học: Trường Đại Học Kinh Tế Tp Hồ Chí Minh
• Chuyên ngành: Kinh Tế Phát Triển
• Đề tài: Mô Hình Lý Thuyết Tác Động Của Ác Cảm Mất Mát Và Mong Đợi Sinh Lời Đến Hành Vi Mua Nhà
• Loại tài liệu: Luận Án Tiến Sĩ
• Năm xuất bản: 2022
• Địa điểm: Tp Hồ Chí Minh

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• LỜI CẢM ƠN
• 1. CHƯƠNG 1: ĐẶT VẤN ĐỀ
• 1.1. Mục tiêu nghiên cứu
• 1.2. Bố cục luận án
• 1.3. TỔNG QUAN CÁC MÔ HÌNH LÝ THUYẾT LIÊN QUAN
• 1.3.1. Các mô hình lý thuyết giải thích nguyên nhân của hiện tượng sụt giảm khối lượng giao dịch nhà ở
• 1.3.1.1. Mô hình lý thuyết về sự giới hạn khả năng đặt cọc của Stein (1995)
• 1.3.1.2. Mô hình về tâm lý lệch thiên vị hiện tại ảnh hưởng lên hành vi câu cá của người bán nhà của Sun & Seiler (2013)
• 1.3.1.3. Kết luận về các mô hình lý thuyết hiện tại về hiện tượng sụt giảm khối lượng mua bán nhà ở
• 1.3.2. Các mô hình lý thuyết liên quan đến phân tích hành vi tìm kiếm của người mua nhà
• 1.3.2.1. Mô hình lý thuyết giải thích ảnh hưởng của sự phân biệt chủng tộc lên hành vi tìm kiếm của người mua nhà (Courant 1978)
• 1.3.2.2. Mô hình phân tích sự ảnh hưởng lượng thông tin lên hành vi tìm kiếm của người mua nhà (Turnbull & Sirmans, 1993)
• 1.3.2.3. Mô hình lý thuyết giải thích ảnh hưởng của vốn xã hội địa phương lên hành vi tìm kiếm của người mua nhà (Tu & các đồng sự, 2016)
• 1.3.2.4. Mô hình lý thuyết giải thích ảnh hưởng của khoảng cách lên hành vi tìm kiếm của người mua nhà (Qiu & Zhao, 2018)
• 1.3.2.5. Kết luận về các mô hình lý thuyết hiện tại về hành vi tìm kiếm của người mua nhà
• 1.3.3. Tổng kết chương
• 3. CHƯƠNG 3: PHÁT TRIỂN MÔ HÌNH LÝ THUYẾT PHÂN TÍCH HÀNH VI TÌM KIẾM CỦA NGƯỜI MUA NHÀ VỚI ẢNH HƯỞNG CỦA TÂM LÝ ÁC CẢM MẤT MÁT
• 3.1. Sự hạn chế của các mô hình lý thuyết hiện tại và sự cần thiết phát triển mô hình lý thuyết mới
• 3.2. Lập luận ban đầu của mô hình lý thuyết giải thích ảnh hưởng của tâm lý ác cảm mất mát lên hành vi tìm kiếm của người mua nhà
• 3.3. Phát triển mô hình lý thuyết giải thích tác động của sự ác cảm mất mát lên hành vi tìm kiếm của người mua nhà
• 3.3.1. Một số giả định của khuôn khổ phân tích
• 3.3.2. Nội dung mô hình lý thuyết phân tích ảnh hưởng của sự ác cảm mất mát lên hành vi tìm kiếm của người mua nhà. Thảo luận về kết quả của mô hình ác cảm mất mát
• 4. CHƯƠNG 4: PHÁT TRIỂN MÔ HÌNH LÝ THUYẾT GIẢI THÍCH ẢNH HƯỞNG CỦA SỰ MONG ĐỢI VỀ KHẢ NĂNG SINH LỜI LÊN HÀNH VI CỦA NGƯỜI MUA NHÀ
• 4.1. Sự cần thiết của mô hình lý thuyết phân tích ảnh hưởng của sự mong đợi về khả năng sinh lời lên hành vi của người mua nhà
• 4.2. Lập luận ban đầu của mô hình lý thuyết giải thích ảnh hưởng của sự mong đợi về khả năng sinh lời lên hành vi của người mua nhà
• 4.3. Một số giả định của mô hình phân tích
• 4.4. Phát triển mô hình lý thuyết giải thích tác động của sự mong đợi về khả năng sinh lời của người mua nhà lên hành vi tìm kiếm của họ
• 4.5. Thảo luận về kết quả của mô hình lý thuyết vừa được phát triển
• 4.6. KIỂM ĐỊNH TÁC ĐỘNG CỦA SỰ MONG ĐỢI VỀ SUẤT SINH LỢI LÊN HÀNH VI MUA NHÀ
• 4.6.1. Khung lý thuyết đo lường tác động của một yếu tố lên giá nhà
• 4.6.2. Lược khảo một số nghiên cứu liên quan
• 4.6.3. Phương pháp thực nghiệm và các biến nghiên cứu
• 4.6.3.1. Phương pháp thực nghiệm
• 4.6.3.2. Đo lường các biến trong các mô hình kiểm định
• 4.6.4. Dữ liệu nghiên cứu và Kết quả kiểm định
• 4.6.4.1. Dữ liệu khảo sát
• 4.6.4.2. Kết quả kiểm định
• 4.6.5. Kết luận về kết quả kiểm định
• 4.6.5.1. Kết luận và những đóng góp chính của luận án
• 4.6.5.2. Một số đóng góp khác của luận án
• TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Tổng Quan Về Mô Hình Lý Thuyết Tác Động Đến Hành Vi Mua Nhà

Mô hình lý thuyết tác động của ác cảm mất mát và mong đợi sinh lời đến hành vi mua nhà là một chủ đề quan trọng trong nghiên cứu kinh tế. Nghiên cứu này nhằm làm rõ các yếu tố tâm lý ảnh hưởng đến quyết định của người tiêu dùng trong thị trường bất động sản. Việc hiểu rõ mô hình này không chỉ giúp các nhà nghiên cứu mà còn hỗ trợ các nhà đầu tư và người mua nhà trong việc đưa ra quyết định hợp lý.

1.1. Khái Niệm Về Ác Cảm Mất Mát Trong Quyết Định Mua Nhà

Ác cảm mất mát là khái niệm tâm lý mô tả sự sợ hãi của người tiêu dùng khi phải đối mặt với khả năng mất mát tài chính. Trong bối cảnh mua nhà, điều này có thể dẫn đến việc người mua trì hoãn quyết định hoặc yêu cầu mức giá cao hơn để tránh cảm giác thua lỗ.

1.2. Mong Đợi Sinh Lời Trong Đầu Tư Bất Động Sản

Mong đợi sinh lời là yếu tố quan trọng trong quyết định đầu tư. Người mua nhà thường dựa vào kỳ vọng về khả năng sinh lời trong tương lai để đưa ra quyết định mua. Sự thay đổi trong mong đợi này có thể ảnh hưởng lớn đến hành vi tìm kiếm và quyết định mua nhà.

II. Vấn Đề Tâm Lý Ảnh Hưởng Đến Hành Vi Mua Nhà

Tâm lý người tiêu dùng đóng vai trò quan trọng trong việc quyết định hành vi mua nhà. Các yếu tố như ác cảm mất mát và mong đợi sinh lời có thể tạo ra những thách thức lớn cho người mua. Việc hiểu rõ những vấn đề này giúp các nhà nghiên cứu và nhà đầu tư có cái nhìn sâu sắc hơn về thị trường.

2.1. Thách Thức Từ Ác Cảm Mất Mát

Ác cảm mất mát có thể dẫn đến việc người mua không dám đưa ra quyết định mua nhà, đặc biệt trong giai đoạn thị trường đi xuống. Điều này tạo ra một vòng luẩn quẩn, khiến cho thị trường bất động sản khó phục hồi.

2.2. Ảnh Hưởng Của Mong Đợi Sinh Lời

Khi người mua có mong đợi thấp về khả năng sinh lời, họ có thể trì hoãn quyết định mua nhà. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến cá nhân mà còn tác động đến toàn bộ thị trường bất động sản.

III. Phương Pháp Phát Triển Mô Hình Lý Thuyết Mới

Để giải thích tác động của ác cảm mất mát và mong đợi sinh lời đến hành vi mua nhà, một mô hình lý thuyết mới cần được phát triển. Mô hình này sẽ giúp làm rõ mối quan hệ giữa các yếu tố tâm lý và hành vi của người tiêu dùng trong thị trường bất động sản.

3.1. Các Giả Định Cơ Bản Của Mô Hình

Mô hình lý thuyết mới sẽ dựa trên các giả định về tâm lý người tiêu dùng, bao gồm sự ảnh hưởng của ác cảm mất mát và mong đợi sinh lời. Những giả định này sẽ giúp xây dựng một khung lý thuyết vững chắc.

3.2. Nội Dung Mô Hình Lý Thuyết

Nội dung mô hình sẽ bao gồm các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi tìm kiếm của người mua nhà, từ đó đưa ra các giải pháp nhằm cải thiện quyết định mua nhà trong bối cảnh thị trường bất động sản.

IV. Ứng Dụng Thực Tiễn Của Mô Hình Lý Thuyết

Mô hình lý thuyết phát triển sẽ có nhiều ứng dụng thực tiễn trong việc hỗ trợ người tiêu dùng và nhà đầu tư trong quyết định mua nhà. Việc áp dụng mô hình này có thể giúp cải thiện tính thanh khoản của thị trường bất động sản.

4.1. Kết Quả Nghiên Cứu Thực Nghiệm

Kết quả từ các nghiên cứu thực nghiệm sẽ cung cấp bằng chứng cho thấy tác động của ác cảm mất mát và mong đợi sinh lời đến hành vi mua nhà. Những kết quả này sẽ giúp củng cố mô hình lý thuyết đã phát triển.

4.2. Ứng Dụng Trong Thực Tế

Mô hình lý thuyết có thể được áp dụng trong các chiến lược marketing và tư vấn đầu tư bất động sản, giúp người tiêu dùng đưa ra quyết định hợp lý hơn trong bối cảnh thị trường biến động.

V. Kết Luận Về Tương Lai Của Nghiên Cứu

Nghiên cứu về tác động của ác cảm mất mát và mong đợi sinh lời đến hành vi mua nhà sẽ tiếp tục là một lĩnh vực quan trọng trong nghiên cứu kinh tế. Việc phát triển mô hình lý thuyết mới sẽ mở ra nhiều hướng nghiên cứu mới trong tương lai.

5.1. Hướng Nghiên Cứu Tương Lai

Các nghiên cứu tiếp theo có thể tập trung vào việc mở rộng mô hình lý thuyết để bao gồm các yếu tố khác ảnh hưởng đến hành vi mua nhà, từ đó tạo ra một cái nhìn toàn diện hơn về thị trường bất động sản.

5.2. Tác Động Đến Chính Sách

Kết quả nghiên cứu có thể ảnh hưởng đến các chính sách phát triển thị trường bất động sản, giúp cải thiện môi trường đầu tư và hỗ trợ người tiêu dùng trong việc đưa ra quyết định mua nhà.

Nội dung chính

Tổng quan luận án

Luận án tiến sĩ kinh tế với đề tài "Phát triển mô hình lý thuyết giải thích tác động của ác cảm mất mát và sự mong đợi về khả năng sinh lời lên hành vi tìm kiếm của người mua nhà" được thực hiện bởi nghiên cứu sinh Trương Thành Hiệp tại Trường Đại học Kinh tế TP. Hồ Chí Minh (UEH), chuyên ngành Kinh tế phát triển, mã số 9310105, bảo vệ năm 2022 dưới sự hướng dẫn khoa học của TS. Nguyễn Hoàng Bảo và TS. Trần Anh Tuấn.

Về tính cấp thiết và khoảng trống nghiên cứu, theo quy luật cầu thông thường, khi thị trường đi xuống và giá cả hàng hóa giảm, lượng cầu sẽ có xu hướng gia tăng để kéo thị trường phục hồi. Tuy nhiên, trên thị trường nhà ở xuất hiện một nghịch lý: khối lượng giao dịch mua bán nhà ở tiếp tục sụt giảm sâu khi giá nhà đã giảm trong các giai đoạn suy thoái, gây suy giảm nghiêm trọng tính thanh khoản và khiến thị trường khó phục hồi (Stein, 1995; Genesove & Mayer, 2001; Sun & Seiler, 2013). Các nghiên cứu trước đây chủ yếu giải thích hiện tượng này từ phía cung (hành vi người bán), chẳng hạn như sự ràng buộc tiền đặt cọc (Stein, 1995), tâm lý ác cảm mất mát (Genesove & Mayer, 2001), hoặc tâm lý lệch thiên vị hiện tại (Sun & Seiler, 2013). Tuy nhiên, dữ liệu thực tế từ Trung tâm Bất động sản MIT (MIT Center for Real Estate) và Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (FRED) cho thấy trong giai đoạn thị trường suy thoái, mức giá ngưỡng mua của người mua nhà sụt giảm sớm hơn và mạnh hơn mức giá ngưỡng bán của người bán, tạo ra độ lệch lớn giữa giá mua và giá bán, dẫn đến tình trạng khan hiếm người mua trên thị trường (Bokhari & Geltner, 2011). Khoảng trống nghiên cứu lớn mà luận án chỉ ra là sự thiếu vắng các mô hình lý thuyết giải thích sự thay đổi hành vi tìm kiếm và nguyên nhân hạ thấp mức giá ngưỡng mua của người mua nhà trong giai đoạn thị trường đi xuống.

Mục tiêu nghiên cứu tổng quát của luận án là phát triển các mô hình lý thuyết giải thích ảnh hưởng của sự ác cảm mất mát và sự mong đợi về khả năng sinh lời trên thị trường nhà ở đối với hành vi tìm kiếm của người mua nhà, từ đó giải thích nguyên nhân hiện tượng người mua hạ thấp mức giá ngưỡng mua để trì hoãn quyết định mua, làm thị trường sụt giảm giao dịch và kéo dài thời gian rao bán. Luận án xác định ba mục tiêu cụ thể:

1. Mục tiêu 1: Phát triển mô hình lý thuyết phân tích hành vi tìm kiếm của người mua nhà với ảnh hưởng của sự ác cảm mất mát nhằm làm rõ liệu việc hạ thấp mức giá ngưỡng mua có phải do người mua lo sợ khoản thua lỗ danh nghĩa khi giá tiếp tục giảm sau khi mua hay không.
2. Mục tiêu 2: Phát triển mô hình lý thuyết giải thích ảnh hưởng của sự mong đợi về khả năng sinh lời của nhà ở lên hành vi tìm kiếm của người mua nhà nhằm xác định liệu sự sụt giảm mức giá ngưỡng mua có xuất phát từ kỳ vọng bi quan về khả năng sinh lời trong tương lai.
3. Mục tiêu 3: Đo lường tác động của yếu tố sự mong đợi về khả năng sinh lời của nhà ở lên mức giá mua bán và thời gian rao bán của nhà ở trên thị trường nhà ở riêng lẻ tại TP. Hồ Chí Minh nhằm kiểm định thực nghiệm kết quả của mô hình lý thuyết được phát triển ở mục tiêu 2.

Luận án đặt ra năm câu hỏi nghiên cứu tương ứng:

1. Câu hỏi nghiên cứu số 1: Các mô hình lý thuyết nào đã được phát triển để giải thích hiện tượng suy giảm khối lượng mua bán của nhà ở trên thị trường khi giá nhà giảm trong giai đoạn thị trường nhà ở đi xuống? Những giải thích đưa ra trong các mô hình lý thuyết này có hợp lý và toàn diện? Tác giả kế thừa những ý tưởng nào từ các mô hình này?
2. Câu hỏi nghiên cứu số 2: Cơ sở của khuôn khổ lý thuyết về hành vi tìm kiếm của người mua nhà là gì? Được phát triển gần đây như thế nào? Có phù hợp để làm cơ sở phát triển mô hình lý thuyết giải thích ảnh hưởng của sự ác cảm mất mát và sự mong đợi về khả năng sinh lời lên hành vi tìm kiếm của người mua nhà?
3. Câu hỏi nghiên cứu số 3: Kết quả của mô hình lý thuyết được phát triển thì sự ác cảm mất mát có ảnh hưởng lên hành vi tìm kiếm của người mua nhà không? Sự ác cảm mất mát có phải là nguyên nhân làm người mua trì hoãn quyết định mua nhà và dẫn tới sụt giảm khối lượng mua bán khi giá nhà giảm?
4. Câu hỏi nghiên cứu số 4: Kết quả phân tích của mô hình lý thuyết được phát triển thì sự mong đợi về khả năng sinh lời có ảnh hưởng lên hành vi tìm kiếm của người mua nhà không? Yếu tố này có phải là nguyên nhân làm người mua trì hoãn quyết định mua và giảm khối lượng giao dịch?
5. Câu hỏi nghiên cứu số 5: Kết quả phân tích thực nghiệm có ủng hộ lập luận của mô hình lý thuyết đã được phát triển hay không?

Đối tượng nghiên cứu của luận án là hành vi tìm kiếm của người mua nhà (đặc biệt là mức giá ngưỡng mua và thời gian tìm kiếm/thời gian rao bán) dưới tác động của tâm lý ác cảm mất mát và sự mong đợi về khả năng sinh lời. Phạm vi nghiên cứu về mặt lý thuyết tập trung vào cơ chế vi mô của hành vi tìm kiếm trên thị trường nhà ở trong bối cảnh giá suy giảm. Phạm vi nghiên cứu thực nghiệm được giới hạn tại phân khúc nhà ở riêng lẻ trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh.

Tổng quan tài liệu và vị trí của luận án

Luận án thực hiện tổng quan hệ thống các tài liệu học thuật xoay quanh hai nhóm chủ đề chính: các mô hình giải thích sự sụt giảm khối lượng giao dịch nhà ở và các mô hình lý thuyết về hành vi tìm kiếm trên thị trường bất động sản.

Đối với nhóm nghiên cứu giải thích hiện tượng suy giảm khối lượng giao dịch từ phía cung, luận án điểm lại các công trình tiêu biểu:

• Stein (1995) xây dựng mô hình lý thuyết về giới hạn khả năng đặt cọc (down-payment constraint), chỉ ra rằng do các hộ gia đình có các khoản nợ thế chấp từ trước, khi giá nhà giảm, số tiền ròng còn lại sau khi bán nhà không đủ để chi trả tỷ lệ đặt cọc tối thiểu cho căn nhà mới, buộc họ phải trì hoãn chuyển đổi chỗ ở.
• Genesove & Mayer (2001) dựa trên lý thuyết Triển vọng (Prospect theory) của Kahneman & Tversky (1979) và Tversky & Kahneman (1991) để lập luận rằng người bán nhà chịu tác động của tâm lý ác cảm mất mát (loss aversion), có xu hướng neo giá vào mức giá mua trong quá khứ (Engelhardt, 2003; Einio và cộng sự, 2008) và nâng giá rao bán cao hơn khoảng 35% so với giá trị kỳ vọng nhằm trì hoãn việc hiện thực hóa khoản lỗ.
• Tuy nhiên, tính phổ quát của lập luận ác cảm mất mát phía người bán bị phản biện bởi nhiều học giả: Bokhari & Geltner (2011) nhận thấy ác cảm mất mát chỉ có tác động trong giai đoạn thị trường tăng trưởng, còn giai đoạn suy thoái 2008–2009 tại Mỹ thì tác động này không đáng kể; Bao & Meng (2017) nghiên cứu thị trường Trung Quốc và khẳng định ác cảm mất mát chỉ xuất hiện khi quy mô khoản lỗ nhỏ, khi khoản lỗ lớn người bán sẽ hạ giá để thoát hàng; Buisson (2016) chứng minh rằng với người bán bị ràng buộc về thời gian, việc nâng giá rao bán để chờ đợi là một hành vi đánh bạc rủi ro, trái ngược với bản chất sợ rủi ro của người có ác cảm mất mát.
• Sun & Seiler (2013) đưa ra cách tiếp cận khác, dựa trên khái niệm sở thích lệch thiên vị giá trị hiện tại (present-biased preferences) phát triển từ Laibson (1997), O’Donoghue & Rabin (1999) và Frederick và cộng sự (2002). Sun & Seiler lập luận rằng người bán cảm nhận khoản lỗ phát sinh ở tương lai gần nghiêm trọng hơn tương lai xa, nên họ thực hiện hành vi câu cá (fishing behaviors) bằng cách định giá rao bán cao hơn giá thị trường để đẩy thời điểm phát sinh lỗ ra xa.

Đối với nhóm mô hình lý thuyết về hành vi tìm kiếm (search theory), luận án hệ thống hóa từ mô hình tìm kiếm thỏa mãn ban đầu của Simon (1955), mô hình tìm kiếm việc làm của McCall (1970), và khung lý thuyết tìm kiếm - khớp nối (matching theory) trên thị trường lao động của Diamond (1984), Mortensen & Pissarides (1994), Pissarides (2000). Trong lĩnh vực bất động sản, lý thuyết tìm kiếm được phân tách thành hai nhánh:

1. Nhánh lý thuyết tìm kiếm hai chiều (matching theory): Wheaton (1990) nghiên cứu mối quan hệ giữa tỷ lệ bỏ trống và giá nhà; tiếp đó là Albrecht và cộng sự (2007, 2015), Breen và cộng sự (2010).
2. Nhánh lý thuyết tìm kiếm một chiều:
   • Phía người bán: Krainer & LeRoy (2002), Anglin và cộng sự (2003), Lin & Vandell (2007), Cheng và cộng sự (2008).
   • Phía người mua: Courant (1978) mô hình hóa tác động của sự phân biệt chủng tộc; Turnbull & Sirmans (1993) phân tích vai trò của lượng thông tin; Tu và các cộng sự (2016) xem xét ảnh hưởng của vốn xã hội địa phương; Qiu & Zhao (2018) nghiên cứu tác động của khoảng cách địa lý đến hành vi tìm kiếm của người mua nhà.

Về các nghiên cứu liên quan đến kỳ vọng trên thị trường nhà ở, các mô hình của Clayton (1996), Li & Chand (2015), hay Kaplan, Mitman & Violante (2020) đều tập trung phân tích ảnh hưởng của kỳ vọng hợp lý (về tiền thuê nhà ẩn tàng - imputed rent, thu nhập, dân số hoặc nhu cầu tương lai) lên mức giá cân bằng vĩ mô của thị trường, chứ không mô hình hóa hành vi tìm kiếm vi mô của người mua nhà.

Khoảng trống luận án lựa chọn giải quyết: Luận án xác định rằng các nghiên cứu hiện hữu hoàn toàn bỏ ngỏ việc áp dụng lý thuyết tìm kiếm để mô hình hóa ảnh hưởng của tâm lý ác cảm mất mát và sự kỳ vọng về khả năng sinh lời lên hành vi đặt giá ngưỡng mua của người mua nhà. Luận án định vị mình là công trình bổ sung cơ sở lý thuyết vi mô giải thích hiện tượng suy giảm thanh khoản từ phía cầu thị trường.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Luận án kết hợp giữa phương pháp suy diễn xây dựng mô hình toán kinh tế (deductive theoretical modeling) và kiểm định thực nghiệm kinh tế lượng (empirical testing):

Cấu phần	Cơ sở lý thuyết & Công cụ	Nội dung chi tiết
Khung lý thuyết nền tảng	- Lý thuyết tìm kiếm của người mua (Search theory) - Lý thuyết Triển vọng (Prospect theory) - Lý thuyết hành vi lệch thiên vị hiện tại - Lý thuyết kỳ vọng hợp lý	- Simon (1955), Courant (1978), Turnbull & Sirmans (1993), Tu và cộng sự (2016), Qiu & Zhao (2018). - Kahneman & Tversky (1979) về ác cảm mất mát. - Laibson (1997), Sun & Seiler (2013). - Clayton (1996), Li & Chand (2015).
Phương pháp xây dựng mô hình lý thuyết	- Mô hình hóa toán học vi mô - Tối ưu hóa điều kiện dừng (stopping rule) - Phân tích tĩnh so sánh (comparative statics)	- Thiết lập hàm lợi ích kỳ vọng của người mua nhà. - Tối ưu hóa hàm mục tiêu theo mức giá ngưỡng mua ($P^*$). - Đạo hàm riêng để xác định chiều hướng tác động của hệ số ác cảm mất mát và mức kỳ vọng sinh lời lên giá ngưỡng mua và thời gian tìm kiếm.
Phương pháp kiểm định thực nghiệm	- Mô hình định giá Hedonic - Hồi quy kinh tế lượng đa biến	- Ước lượng tác động của sự mong đợi lên biến mức giá giao dịch nhà ở. - Ước lượng tác động của sự mong đợi lên biến thời gian rao bán (Time on Market - TOM). - Kiểm định các khuyết tật của mô hình hồi quy.
Nguồn tư liệu và dữ liệu	- Dữ liệu thứ cấp chuẩn hóa quốc tế - Dữ liệu khảo sát sơ cấp thực tế	- Thước đo thanh khoản TBI (TBI Liquidity Metric) của MIT/CRE. - Chuỗi dữ liệu giá và tỷ lệ nhà ở bỏ trống của FRED. - Mẫu dữ liệu khảo sát thực tế các giao dịch nhà ở riêng lẻ tại TP. Hồ Chí Minh.

Nội dung chính theo từng chương

Chương 1: Giới thiệu

Chương 1 trình bày tổng quan về bối cảnh nghiên cứu, tính cấp thiết của việc tìm kiếm câu trả lời cho sự sụt giảm khối lượng giao dịch trong giai đoạn thị trường nhà ở suy thoái, chỉ ra giới hạn của các nghiên cứu phía người bán và xác lập sự cần thiết phải phân tích hành vi của người mua nhà. Chương này xác định ba mục tiêu nghiên cứu cụ thể, năm câu hỏi nghiên cứu, đối tượng, phạm vi và bố cục tổng thể của luận án gồm năm chương.

Chương 2: Tổng quan các mô hình lý thuyết liên quan

Chương 2 phân tích chi tiết hai nhóm mô hình lý thuyết nền tảng làm tiền đề cho luận án:

1. Các mô hình giải thích hiện tượng suy giảm giao dịch nhà ở:

• Mô hình giới hạn đặt cọc của Stein (1995): Stein thiết lập khung phân tích 3 giai đoạn (giai đoạn 0, 1, 2) với các hộ gia đình sở hữu khoản nợ thế chấp $K_i \in [K_L, K_H]$ tuân theo hàm phân phối tích lũy $G(K)$. Tại giai đoạn 1, hộ gia đình bán nhà cũ nhận số tiền ròng $(P - K_i)$ và mua nhà mới quy mô $H$ với điều kiện ràng buộc đặt cọc tỷ lệ $\gamma \in (0, 1)$: $\gamma PH \le P - K_i$. Hàm hữu dụng tại giai đoạn 2 là $U_i = \alpha \ln H_i + (1-\alpha) \ln F_i + \theta M_i$. Thị trường chia thành ba nhóm: nhóm 1 không bị ràng buộc ($K_i \le K^$), nhóm 2 bị ràng buộc di chuyển ($K^ \le K_i \le K^{}$), và nhóm 3 không thể di chuyển ($K_i > K^{}$). Tổng thặng cầu nhà ở $D(P) = D_1(P) + D_2(P)$ có đạo hàm theo giá gồm ba thành phần, trong đó thành phần thứ hai của nhóm 2 chiếm ưu thế tuyệt đối: $$\frac{\partial D_2(P)}{\partial P} = \frac{G(K^{}) - G(K^)}{\gamma P} E(K \mid K^ \le K \le K^{}) > 0$$ Điều này dẫn đến mối quan hệ đồng biến giữa mức giá và lượng giao dịch, giải thích tại sao giá giảm thì lượng giao dịch giảm. Tác giả luận án nhận xét rằng mô hình Stein phụ thuộc vào giả định mức nợ cao, không giải thích được bối cảnh người mua có tiền tiết kiệm dương.
• Mô hình tâm lý lệch thiên vị hiện tại của Sun & Seiler (2013): Người bán có khoảng thời gian rao bán hữu hạn $T$. Tại mỗi thời điểm $t$, người mua đưa ra mức giá đề nghị $x$ với phân phối xác suất $p(x) = \lambda e^{-\lambda(x - P_t)}$ khi $x \ge P_t$. Do tâm lý lệch thiên vị hiện tại với hệ số chiết khấu ngắn hạn $\beta$ và dài hạn $\delta$, người bán tối đa hóa lợi ích kỳ vọng, dẫn đến mức giá yêu cầu tối ưu (giá ngưỡng bán): $$x^* = \frac{1}{\lambda} + \beta\delta(P_0 - V_0) + V_0$$ Hành vi câu cá được định lượng qua chênh lệch giữa giá ngưỡng bán và giá thị trường: $$D(P_0, V_0) = x^* - P_0 = \frac{1}{\lambda} + (1 - \beta\delta)(V_0 - P_0) \ge 0$$ Khi thị trường suy thoái ($P_0 < V_0$), đạo hàm $\frac{\partial D}{\partial \beta} = \delta(P_0 - V_0) < 0$. Do đó, người bán càng thiên vị hiện tại ($\beta$ càng nhỏ) thì hành vi câu cá càng mạnh, làm giá ngưỡng bán tăng cao. Đáng chú ý, tác giả luận án phát hiện thêm rằng $D(P_0, V_0)$ tỷ lệ nghịch với tham số $\lambda$ (tần suất người mua xuất hiện). Khi người mua trở nên khan hiếm ($\lambda$ giảm), người bán càng có xu hướng tăng giá câu cá, làm gia tăng chênh lệch mua - bán.

2. Các mô hình lý thuyết về hành vi tìm kiếm của người mua nhà: Chương này điểm lại mô hình hành vi tìm kiếm hợp lý của Simon (1955); mô hình của Courant (1978) về tác động của tâm lý phân biệt chủng tộc của người bán khiến người mua da đen phải mở rộng không gian tìm kiếm và trả giá cao hơn; mô hình của Turnbull & Sirmans (1993) phân tích sự thay đổi lượng thông tin theo thời gian; mô hình của Tu và cộng sự (2016) về vai trò của vốn xã hội địa phương giúp giảm chi phí tìm kiếm; và mô hình của Qiu & Zhao (2018) về chi phí khoảng cách địa lý ảnh hưởng đến không gian tìm kiếm của người mua nhà.

Chương 3: Phát triển mô hình lý thuyết phân tích hành vi tìm kiếm của người mua nhà với ảnh hưởng của tâm lý ác cảm mất mát

Chương 3 xây dựng mô hình toán học giải quyết Mục tiêu 1. Luận án đặt giả định người mua nhà đối mặt với quyết định mua trong điều kiện thị trường đi xuống, việc mua nhà có thể dẫn đến khoản lỗ danh nghĩa tiềm tàng nếu giá tiếp tục giảm. Theo Lý thuyết Triển vọng, hàm giá trị của người mua có độ dốc ở miền tổn thất lớn hơn miền lợi nhuận do hệ số ác cảm mất mát.

Tuy nhiên, khi đưa yếu tố ác cảm mất mát vào bài toán tìm kiếm tuần tự với quy tắc dừng (stopping rule), kết quả phân tích lý thuyết chỉ ra phát hiện bất ngờ:

• Ác cảm mất mát không làm giảm mức giá ngưỡng mua của người mua nhà, mà ngược lại, tác động làm gia tăng mức giá ngưỡng mua ($P^*$) và rút ngắn thời gian tìm kiếm.
• Cơ chế giải thích: Đối với người mua có tâm lý ác cảm mất mát cao, họ coi việc kéo dài thời gian tìm kiếm hoặc mặc cả để đòi giảm giá thêm là một canh bạc rủi ro, vì sự trì hoãn này có thể dẫn đến nguy cơ người mua khác sẽ tranh chấp và mua mất căn nhà mà họ ưa thích (khoản mất mát về căn nhà phù hợp). Nỗi sợ mất đi cơ hội sở hữu căn nhà ưng ý lớn hơn nỗi sợ rủi ro mất giá danh nghĩa. Do đó, người càng ác cảm mất mát càng sẵn sàng trả giá cao hơn để nhanh chóng chốt giao dịch.
• Kết luận chương: Tâm lý ác cảm mất mát của người mua không phải là nguyên nhân lý giải cho hiện tượng người mua hạ thấp mức giá ngưỡng mua trên thị trường suy thoái.

Chương 4: Phát triển mô hình lý thuyết giải thích ảnh hưởng của sự mong đợi về khả năng sinh lời lên hành vi của người mua nhà

Sau khi loại trừ yếu tố ác cảm mất mát ở Chương 3, Chương 4 phát triển mô hình lý thuyết phân tích tác động của sự mong đợi về khả năng sinh lời (Mục tiêu 2):

• Thiết lập mô hình: Giá trị hiện tại thuần kỳ vọng của việc mua nhà phụ thuộc trực tiếp vào mức tăng trưởng giá kỳ vọng trong tương lai và dòng thu nhập/tiền thuê ẩn tàng. Khi thị trường bước vào giai đoạn suy thoái, kỳ vọng về khả năng sinh lời của người mua chuyển từ lạc quan sang bi quan.
• Kết quả mô hình hóa: Mức mong đợi sinh lời thấp làm giảm trực tiếp giá trị kỳ vọng của dòng lợi ích tương lai từ tài sản nhà ở. Do đó, mức giá ngưỡng mua tối ưu ($P^*$) của người mua nhà bị điều chỉnh giảm xuống.
• Hệ quả đối với thị trường: Khi người mua hạ thấp mức giá ngưỡng mua, khoảng cách giữa giá sẵn lòng mua (ngưỡng mua) và giá sẵn lòng bán (ngưỡng bán) bị nới rộng. Điều này làm xác suất gặp nhau giữa hai mức giá giảm mạnh, dẫn đến thời gian tìm kiếm và thời gian rao bán của các bất động sản bị kéo dài, đồng thời tổng khối lượng giao dịch trên thị trường sụt giảm rõ rệt.

Chương 5: Kiểm định tác động của sự mong đợi về suất sinh lợi lên hành vi mua nhà

Chương 5 thực hiện kiểm định thực nghiệm (Mục tiêu 3) nhằm kiểm tra tính phù hợp của các kết luận rút ra từ mô hình lý thuyết ở Chương 4:

• Dữ liệu nghiên cứu: Mẫu khảo sát thực tế các giao dịch đối với loại hình nhà ở riêng lẻ tại TP. Hồ Chí Minh.
• Thiết kế thực nghiệm: Dựa trên mô hình định giá Hedonic, tác giả xây dựng hai phương trình kinh tế lượng để kiểm định tác động của sự mong đợi:
  1. Kiểm định tác động của sự mong đợi về khả năng sinh lời lên mức giá giao dịch nhà ở.
  2. Kiểm định tác động của sự mong đợi về khả năng sinh lời lên thời gian rao bán (Time on Market - TOM).

Các bảng số liệu thực nghiệm được trình bày trong chương:

Tên bảng trong văn bản	Nội dung thống kê & kiểm định	Kết quả phát hiện chính
Bảng 5.1	Thống kê tóm tắt dữ liệu khảo sát nhà ở riêng lẻ tại TP.HCM	Trình bày các chỉ số thống kê mô tả (giá bán, thời gian rao bán, diện tích, đặc tính vị trí, biến đo lường sự mong đợi) của các quan sát nhà ở riêng lẻ trong mẫu điều tra tại TP.HCM.
Bảng 5.2	Kiểm định ảnh hưởng của sự mong đợi của người mua nhà đối với mức giá nhà ở	Kết quả ước lượng hồi quy cho thấy sự mong đợi về khả năng sinh lời có mối quan hệ đồng biến có ý nghĩa thống kê với mức giá nhà ở; khi người mua kỳ vọng khả năng sinh lời thấp/bi quan, mức giá chấp nhận mua sụt giảm.
Bảng 5.3	Kiểm định ảnh hưởng của sự mong đợi của người mua nhà đối với thời gian rao bán	Kết quả ước lượng hồi quy chứng minh sự mong đợi bi quan về thị trường làm thời gian rao bán của nhà ở bị kéo dài hơn đáng kể, xác nhận tính kém thanh khoản của tài sản.

Kết quả thực nghiệm tại TP. Hồ Chí Minh hoàn toàn nhất quán và ủng hộ các lập luận của mô hình lý thuyết đã xây dựng ở Chương 4.

Kết quả và những đóng góp mới

Luận án chỉ ra các đóng góp mới về mặt học thuật lý luận và thực tiễn:

Về mặt lý luận:

• Bổ sung lỗ hổng lý thuyết hành vi tìm kiếm trên thị trường bất động sản: Đây là công trình giải quyết nguyên nhân suy giảm thanh khoản trong giai đoạn thị trường đi xuống từ góc độ hành vi của người mua nhà, thay vì chỉ tiếp cận một chiều từ phía người bán như các nghiên cứu trước đây.
• Bác bỏ lập luận xem ác cảm mất mát là nguyên nhân hạ giá ngưỡng mua: Mô hình lý thuyết của luận án chứng minh rằng ác cảm mất mát khiến người mua lo sợ mất căn nhà ưng ý vào tay người khác, từ đó thúc đẩy họ nâng cao mức giá ngưỡng mua và mua nhanh hơn. Phát hiện này phân định rõ rệt vai trò của tâm lý ác cảm mất mát trên thị trường nhà ở.
• Thiết lập mô hình giải thích vai trò của sự mong đợi sinh lời: Mô hình hóa thành công cơ chế tác động của sự mong đợi về khả năng sinh lời lên mức giá ngưỡng mua; chứng minh rằng kỳ vọng bi quan là nguyên nhân trực tiếp làm hạ giá ngưỡng mua, nới rộng biên độ chênh lệch mua - bán và làm đóng băng thanh khoản thị trường.
• Mở rộng lý thuyết của Sun & Seiler (2013): Phát hiện thêm mối quan hệ nghịch biến giữa tần suất xuất hiện của người mua nhà ($\lambda$) với hành vi câu cá của người bán, giải thích vì sao sự vắng bóng của người mua trong giai đoạn đầu suy thoái lại kích thích người bán neo giá cao hơn trong giai đoạn tiếp theo.

Về mặt thực tiễn và chính sách:

• Cung cấp cơ sở khoa học để các cơ quan quản lý nhà nước hiểu rõ cơ chế tắc nghẽn thanh khoản thị trường bất động sản xuất phát từ tâm lý kỳ vọng của người mua.
• Đề xuất các nhóm giải pháp nhằm ổn định kỳ vọng thị trường: minh bạch hóa thông tin quy hoạch, chỉ số giá và giao dịch nhằm giảm sự bất cân xứng thông tin; thực thi các chính sách tín dụng và tài khóa phù hợp nhằm củng cố niềm tin của người mua về sự ổn định dài hạn của thị trường, ngăn chặn đà sụt giảm thanh khoản sâu.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

Dựa trên phạm vi nghiên cứu và nội dung trình bày trong văn bản, luận án tồn tại một số giới hạn:

• Phạm vi dữ liệu thực nghiệm: Luận án chỉ tiến hành khảo sát và kiểm định thực nghiệm đối với phân khúc nhà ở riêng lẻ trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh, chưa mở rộng sang các phân khúc bất động sản khác (như chung cư, đất nền dự án, bất động sản thương mại) hoặc các địa phương khác.
• Đo lường tâm lý hành vi: Tương tự như nhận định của Bao & Meng (2017) về sự khó khăn trong việc quan sát và phân tách trực tiếp tác động của các biến số tâm lý (như ác cảm mất mát) ngoài đời thực so với môi trường phòng thí nghiệm, việc lượng hóa hoàn toàn các trạng thái tâm lý hành vi trong bối cảnh thị trường thực nghiệm vẫn là thách thức.
• Hướng nghiên cứu tiếp: Cần tiếp tục mở rộng mô hình kiểm định trên các tập dữ liệu lớn hơn ở cấp quốc gia, đồng thời nghiên cứu sâu hơn về sự tương tác động lực học hai chiều giữa kỳ vọng của người mua và hành vi neo giá của người bán theo thời gian thực.

Giá trị tham khảo

Luận án có giá trị tham khảo chuyên môn cho các nhóm đối tượng:

• Nghiên cứu sinh và học viên cao học chuyên ngành Kinh tế phát triển, Kinh tế bất động sản, Tài chính: Cung cấp tài liệu tham khảo chi tiết về kỹ thuật mô hình hóa toán kinh tế vi mô trong lý thuyết tìm kiếm (search theory) và cách kết hợp lý thuyết tài chính hành vi vào phân tích thị trường bất động sản.
• Giảng viên và nhà nghiên cứu: Nguồn tài liệu hệ thống hóa toàn diện các mô hình lý thuyết cổ điển và hiện đại về thanh khoản thị trường nhà ở (Stein, Genesove & Mayer, Sun & Seiler, Courant, Turnbull & Sirmans, Tu và cộng sự).
• Cơ quan quản lý nhà nước và nhà hoạch định chính sách: Giúp các nhà quản lý trong lĩnh vực nhà ở và thị trường tài chính hiểu rõ vai trò điều phối của kỳ vọng thị trường, từ đó xây dựng các công cụ chính sách điều tiết thanh khoản hiệu quả khi thị trường đối mặt với chu kỳ đi xuống.

Câu hỏi thường gặp

1. Tại sao tâm lý ác cảm mất mát của người mua không phải là nguyên nhân làm giảm mức giá sẵn lòng mua trong giai đoạn thị trường đi xuống?

Theo kết quả mô hình lý thuyết ở Chương 3, khi người mua nhà có tâm lý ác cảm mất mát, họ nhận định việc trì hoãn mua hoặc mặc cả hạ giá là một hành động đánh bạc đầy rủi ro, vì điều này có thể khiến họ bị người mua khác giành mất căn nhà phù hợp với sở thích của mình. Nỗi sợ mất cơ hội sở hữu căn nhà yêu thích thúc đẩy họ nâng cao mức giá sẵn lòng mua và chấp nhận giao dịch nhanh hơn, thay vì hạ giá để chờ đợi.

2. Yếu tố nào thực sự tác động làm giảm mức giá ngưỡng mua của người mua nhà theo phát hiện của luận án?

Yếu tố cốt lõi là sự mong đợi bi quan về khả năng sinh lời của thị trường nhà ở trong tương lai (được mô hình hóa ở Chương 4 và kiểm định ở Chương 5). Khi người mua dự báo khả năng sinh lời thấp hoặc giá nhà tiếp tục giảm, giá trị hiện tại kỳ vọng từ việc sở hữu nhà bị sụt giảm, dẫn đến việc họ chủ động hạ thấp mức giá ngưỡng mua, kéo dài thời gian tìm kiếm và làm giảm quy mô giao dịch của thị trường.

3. Tác giả luận án đã phát hiện thêm điểm mới gì từ mô hình của Sun & Seiler (2013)?

Từ phương trình xác định hành vi câu cá của Sun & Seiler (2013), tác giả luận án nhận thấy tham số $\lambda$ (tần suất xuất hiện của người mua tiềm năng) có mối quan hệ nghịch biến với biên độ câu cá $D(P_0, V_0)$. Điều này chỉ ra rằng khi người mua trở nên khan hiếm trên thị trường ($\lambda$ sụt giảm), người bán càng có xu hướng tăng giá rao bán vượt xa giá thị trường, khiến thanh khoản thị trường càng thêm đóng băng.

4. Dữ liệu thực nghiệm của luận án được thu thập từ đâu và kiểm định những mối quan hệ nào?

Dữ liệu thực nghiệm được thu thập từ khảo sát thực tế phân khúc nhà ở riêng lẻ tại TP. Hồ Chí Minh. Dữ liệu này được sử dụng trong Chương 5 để ước lượng hai mô hình hồi quy Hedonic: một mô hình kiểm định ảnh hưởng của sự mong đợi đối với mức giá nhà ở (Bảng 5.2) và một mô hình kiểm định ảnh hưởng của sự mong đợi đối với thời gian rao bán nhà ở (Bảng 5.3).

Kết luận

Luận án tiến sĩ của tác giả Trương Thành Hiệp đã giải quyết thành công khoảng trống lý thuyết về nguyên nhân sụt giảm thanh khoản của thị trường nhà ở trong giai đoạn suy thoái dưới góc nhìn hành vi của người mua nhà. Thông qua việc phát triển các mô hình tìm kiếm toán học, công trình chứng minh rằng sự sụt giảm mức giá ngưỡng mua không bắt nguồn từ tâm lý ác cảm mất mát mà do sự mong đợi bi quan về khả năng sinh lời của tài sản nhà ở tạo nên. Kết quả mô hình lý thuyết này được củng cố bằng các bằng chứng thực nghiệm tin cậy từ thị trường nhà ở riêng lẻ tại TP. Hồ Chí Minh, mang lại đóng góp khoa học rõ nét cho chuyên ngành Kinh tế phát triển và cung cấp cơ sở thực tiễn hữu ích cho việc điều hành chính sách thị trường bất động sản.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Đặt vấn đề Thông thường, theo quy luật cầu, khi thị trường đi xuống, giá hàng hóa sẽ giảm xuống nhằm tác động kéo khối lượng cầu hàng hóa gia tăng trở lại, giúp thị trường khôi phục. Tuy nhiên, trên thị trường nhà ở, một hiện tượng gây khó hiểu các nhà nghiên cứu, đó là việc khối lượng mua bán của nhà ở trên thị trường vẫn tiếp tục giảm khi mà giá nhà đã đươc giảm xuống trong giai đoạn thị trường đi xuống (Stein, 1995; Sun & Seiler, 2013), và do đó đã làm giảm mạnh tính thanh khoản của thị trường nhà ở trong giai đoạn này, và hậu quả là thị trường nhà ở khó phục hồi hơn (Genesove & Mayer, 2001). Hiện tượng khó hiểu này đã thu hút nhiều nhà nghiên cứu đưa ra những cách giải thích khác nhau. Cụ thể, Stein (1995) lập luận rằng, do phần lớn người sở hữu nhà cũng đồng thời sở hữu những khoảng nợ tài chính tương đối lớn, nên khi giá nhà sụt giảm trong giai đoạn thị trường nhà ở đi xuống, sẽ làm cho số tiền còn lại sau khi trả nợ tài chính của người bán nhà không đủ để trang trải cho số tiền đặt cọc để mua nhà ở mới, và do đó người dân sẽ trì hoãn việc thay đổi chổ ở (bán nhà cũ và mua nhà mới).

Đây là nguyên nhân làm giảm khối lượng giao dịch nhà ở trên thị trường khi giá nhà giảm trong giai đoạn thị trường đi xuống. Lập luận này của Stein (1995) được trình bày trong khuôn khổ lý thuyết về sự giới hạn tiền đặt cọc của mình1. Một lập luận khác, được chấp nhận rộng rãi hơn, được Genesove & Mayer (2001) đưa ra để giải thích cho hiện tượng khó hiểu này trên thị trường nhà ở, đó là do tác động của ác cảm mất mát 2 của người bán nhà. Cụ thể, khi quan sát diễn biến của thị trường nhà ở Boston trong giai đoạn từ 1982 – 1998, Genesove & Mayer (2001) đã nhận thấy rằng, trong giai đoạn thị trường nhà ở đi xuống thì người bán nhà có xu hướng rao giá bán cao hơn 35% so với mức giá mà họ dự kiến bán của ngôi nhà, 1 Khuôn khổ lý thuyết giới hạn về tiền đặt cọc của Stein (1995) sẽ được tác giả luận án trình bày chi tiết trong phần tổng quan các khuôn khổ lý thuyết.

2 Sự ác cảm mất mát (loss aversion) của người tiêu dùng được Kahneman và Tversky (1979), Tversky và Kahneman (1991) đưa ra trong lý thuyết Triển vọng (Prospect theory). 2 trong khi chỉ có chưa tới 30% ngôi nhà rao bán được mua bán thành công trong vòng 180 ngày rao bán trong giai đoạn đi xuống này. Ngược lại, trong giai đoạn thị trường nhà ở tăng trưởng (năm 1997) thì mức chênh lệch giữa mức giá mà người bán rao bán và giá bán dự kiến chỉ khoảng 12% và có hơn 60% ngôi nhà được rao bán thành công trong vòng 180 ngày. Từ thực trạng đó, Genesove & Mayer (2001) lập luận rằng khi mức giá nhà trên thị trường giảm xuống thì người bán nhà sẽ có thể phải đối mặt với một khoản thua lỗ nếu bán nhà trong giai đoạn này, và với sự tác động của ác cảm mất mát nên người bán nhà sẽ có xu hướng muốn trì hoãn khoản thua lỗ này bằng cách gia tăng mức giá bán yêu cầu của mình3 nhằm từ chối các đề nghị mua từ người mua nhà.

Từ đó, Genesove & Mayer (2001) kết luận rằng do ác cảm mât mát tác động làm gia tăng mức giá bán yêu cầu của người bán, nên đã tạo ra sự cách biệt so với mức giá sẵn lòng mua của người mua, và kết quả là làm quy mô giao dịch của thị trường nhà ở. Hành vi gia tăng mức giá bán yêu cầu này của người bán nhà được Engelhardt (2003); Einio & các đồng sự (2008) gọi là sự neo giá của người bán nhà vào mức giá mua trước đây. Tuy nhiên, gần đây, một số nhà nghiên cứu (Morewedge và đồng sự, 2009; Bokhari & Geltner9, 2011; Sun & Seiler, 2013; Buisson, 2016; Bao và Meng, 2017) đều chỉ ra rằng ác cảm mất mát không phải là nguyên nhân hoặc không phải là nguyên nhân chính tạo ra sự khác biệt giữa mức giá ngưỡng bán của người bán nhà so với mức giá ngưỡng mua của người mua nhà, nên đây không phải là nguyên nhân chính làm giảm khối lượng mua bán của nhà ở trong giai đoạn thị trường nhà ở đi xuống. Cụ thể, Buisson (2016) lập luận rằng, với người bán nhà có sự giới hạn về thời gian rao bán (ví dụ như đi nước ngoài, hoặc trả nợ ngân hàng), thì việc nâng cao mức giá ngưỡng bán nhằm trì hoãn việc bán lỗ do ảnh hưởng của sự ác cảm mất mát như lập luận của Genesove & Mayer (2001) sẽ là hành vi đánh bạc khi chờ đợi một đề nghị không chắc chắn ở tương lai, và điều này có thể sẽ dẫn đến một kết quả bi đát hơn nhiều cho người bán khi mà họ sẽ phải bán ở mức giá rất thấp khi mà thời hạn rao 3 Mức giá ngưỡng bán (seller’s reservation price) được định nghĩa là mức giá thấp nhất mà người bán nhà chấp nhận bán.

Mức giá ngưỡng mua (buyer’s reservation price) là mức giá cao nhất mà người mua chấp nhận mua. 3 bán của họ kết thúc, và tất nhiên, việc đánh bạc này là không phú hợp với người có tâm lý ác cảm mất mát (sợ rủi ro). Từ đó, Buisson (2016) lập luận rằng, với một người bán nhà duy lý, ác cảm mất mát và giới hạn về thời gian rao bán sẽ tác động làm người bán hạ thấp mức giá ngưỡng bán của mình để rút ngắn quá trình rao bán nhà với một mức giá chấp nhận được. Còn trong trường hợp người bán nhà không chịu sự giới hạn về thời gian rao bán, thì Buisson (2016) lập luận rằng: (1) thay vì nâng mức giá ngưỡng bán nhằm trì hoãn việc bán lỗ (như theo lập luận của Genesove & Mayer), người bán nhà lúc này sẽ là hợp lý hơn khi giữ nguyên mức giá ngưỡng bán như cũ, vì việc này vẫn giúp cho người bán nhà tránh được việc bán lỗ; (2) nếu đã không muốn bán nhà với giá thấp trong giai đoạn thị trường đi xuống thì một người bán nhà không chịu giới hạn về thời gian rao bán có thể đơn giản là rời bỏ thị trường tạm thời trong giai đoạn nảy, hành động này chẳng những đạt được hiệu quả trì hoãn hoạt động bán lỗ mà còn tiết kiệm được chi phí rao bán.

Từ đó, Buisson (2016) kết luận rằng sự ác cảm mất mát của người bán nhà không phải là nguyên nhân của vấn đề sụt giảm khối lượng mua bán nhà ở và thời gian rao bán bị kéo dài khi thị trường có sự sụt giảm giá nhà, và ông đề nghị tìm một giải thích khác cho vấn đề này. Về mặt thực nghiệm, Bokhari & Geltner (2011, pp. 668) phát hiện rằng ác cảm mất mát chỉ được tìm thấy có tác động mạnh lên hành vi của người bán nhà trong giai đoạn thị trường nhà ở Mỹ đang tăng trưởng ấn tượng trong giai đoạn đầu những năm 2000s, còn khi thị trường nhà ở Mỹ rơi vào suy thoái trong giai đoạn 2008- 2009 thì lại không tìm thấy tác động của ác cảm mất mát lên hành vi của người mua nhà. Từ đó Bokhari & Geltner (2011) nhấn mạnh rằng tác động của ác cảm mất mát là nhỏ và không phải là nguyên nhân chính dẫn tới sự khác biệt giữa mức giá ngưỡng mua và mức giá ngưỡng bán, cái mà được xem là nguyên nhân của sự kém thanh khoản của thị trường bất động sản trong những năm 2008 – 2009.

Một nghiên cứu thực nghiệm khác, Bao và Meng (2017, pp. 16-17) khi nghiên cứu về thị trường nhà ở Trung Quốc cũng kết luận rằng sự ác cảm mất mát chỉ có tác động lên hành vi của người bán nhà khi giá trị của khoản lỗ là nhỏ, còn khi khoản thua lỗ mà người 4 bán nhà phải đối mặt là tương đối lớn thì vai trò của sự ác cảm mất mát ảnh hưởng lên hành vi người bán nhà là không được tìm thấy. Một giải thích khác cho hiện tượng sụt giảm khối lượng mua bán nhà ở khi giá nhà ở giảm xuống trong giai đoại suy thoái của thị trường nhà ở là của Sun & Seiler (2013). Sun & Seiler (2013) lập luận rằng nguyên nhân của hiện tượng khó hiểu này trên thị trường nhà ở là do tâm lý lệch thiên vị giá trị hiện tại4 (present-biased preferences) của người bán nhà.

Cụ thể, dựa vào khái niệm về tính bất nhất của giá trị theo thời gian, Sun & Seiler (2013) lập luận rằng chính do tâm lý lệch thiên vị giá trị hiện tại làm cho người bán nhà cảm thấy rằng giá trị của khoản lỗ mà họ phải gánh chịu do bán nhà giá thấp trong giai đoạn thị trường đi xuống sẽ trở nên lớn hơn nếu nó phát sinh ở tương lai gần hơn, ngược lại người bán cảm thấy giá trị của khoản lỗ sẽ trở nên nhỏ hơn nếu nó phát sinh ở tương lai xa hơn. Do đó, theo Sun & Seiler (2013), thì tâm lý lệch thiên vị giá trị hiện tại sẽ tác động làm người bán nhà có xu hướng đặt mức giá ngưỡng bán cao hơn so với mức giá thị trường của ngôi nhà nhằm mục đích kéo dài thời điểm phát sinh khoản thua lỗ do bán nhà với giá thấp trong giai đoạn thị trường đi xuống, và chính việc này là nguyên nhân làm giảm khối lượng mua bán và kéo dài thời gian rao bán của nhà ở khi thị trường đi xuống (Sun & Seiler, 2013). Tóm lại, từ các lập luận của các tác giả Stein (1995), Genesove & May (2001), Sun & Seiler (2013) đưa ra để giải thích hiện tượng suy giảm khối lượng mua bán trên thị trường nhà ở khi giá nhà giảm trong giai đoạn thị trường nhà ở suy thoái, tác giả luận án nhận thấy rằng các lập luận này đều tập trung giải thích nguyên nhân của hiện tượng khó hiểu này là do hành vi nâng mức giá ngưỡng bán của người bán, tứ là các tác giả này xem xét vấn đề từ phía cung của thị trường nhà ở. Cụ thể, là do tác động của tâm lý sợ không đủ tiền đặt cọc mua nhà mới (Stein, 1995), hay là do sự ác cảm mất mát khi bán nhà với giá rẻ (Genesove & May, 2001), hoặc do tâm lý lệch thiên vị hiện tại của người bán nhà (Sun & Seiler, 2013), làm cho người bán 4 Tâm lý lệch thiên vị giá trị hiện tại là cụm từ do tác giả luận án dịch từ thuật ngữ tiếng Anh “present-biased preferences” trong nghiên cứu của Sun & Seiler (2013).