Tổng quan luận án

Hiện tượng sụt giảm khối lượng giao dịch trong giai đoạn thị trường nhà ở đi xuống là một nghịch lý kinh tế kéo dài: theo quy luật cầu thông thường, khi mức giá giảm, lượng cầu hàng hóa sẽ tăng để tái lập trạng thái cân bằng; tuy nhiên, trên thị trường nhà ở, khi giá nhà sụt giảm, khối lượng giao dịch mua bán thực tế vẫn tiếp tục suy giảm, làm sụt giảm thanh khoản và khiến thị trường khó phục hồi. Phần lớn các công trình nghiên cứu trước đây (như Stein, 1995; Genesove & Mayer, 2001; Sun & Seiler, 2013) tập trung giải thích hiện tượng này từ phía cung, tức hành vi của người bán nhà nâng mức giá ngưỡng bán (seller's reservation price) do giới hạn tiền đặt cọc, tâm lý ác cảm mất mát hoặc sự lệch thiên vị hiện tại. Tuy nhiên, số liệu thị trường (điển hình từ chỉ số thanh khoản TBI của MIT Center for Real Estate) cho thấy mức giá ngưỡng mua của người mua nhà (buyer's reservation price) đã sụt giảm nghiêm trọng ngay từ trước khi người bán hạ giá ngưỡng bán, tạo ra khoảng cách lớn giữa giá mua và giá bán. Khoảng trống nghiên cứu đặt ra là chưa có mô hình lý thuyết nào giải thích nguyên nhân làm sụt giảm mức giá ngưỡng mua của người mua nhà trong giai đoạn thị trường đi xuống.

Luận án tiến sĩ kinh tế chuyên ngành Kinh tế phát triển (Mã ngành: 9310105) của tác giả Trương Thành Hiệp, thực hiện tại Trường Đại học Kinh tế TP. Hồ Chí Minh năm 2022 dưới sự hướng dẫn khoa học của TS. Nguyễn Hoàng Bảo và TS. Trần Anh Tuấn, có tiêu đề: "Phát triển mô hình lý thuyết giải thích tác động của ác cảm mất mát và sự mong đợi về khả năng sinh lời lên hành vi tìm kiếm của người mua nhà".

Mục tiêu nghiên cứu

Mục tiêu chung của luận án là phát triển các mô hình lý thuyết giải thích ảnh hưởng của sự ác cảm mất mát và sự mong đợi về khả năng sinh lời đối với hành vi tìm kiếm của người mua nhà, nhằm giải thích nguyên nhân của hiện tượng người mua hạ thấp mức giá ngưỡng mua để trì hoãn quyết định mua nhà, làm thị trường suy giảm khối lượng giao dịch và kéo dài thời gian thanh khoản trong giai đoạn đi xuống.

Mục tiêu cụ thể được xác định gồm:

  • Mục tiêu 1: Phát triển mô hình lý thuyết phân tích hành vi tìm kiếm của người mua nhà dưới ảnh hưởng của sự ác cảm mất mát nhằm kiểm định xem liệu việc hạ thấp mức giá ngưỡng mua có phải do người mua lo sợ khoản thua lỗ danh nghĩa khi giá nhà tiếp tục giảm hay không.
  • Mục tiêu 2: Phát triển mô hình lý thuyết giải thích ảnh hưởng của sự mong đợi về khả năng sinh lời của nhà ở lên hành vi tìm kiếm của người mua nhà nhằm xác định xem sự mong đợi bi quan về suất sinh lợi tương lai có phải là nguyên nhân hạ thấp mức giá ngưỡng mua.
  • Mục tiêu 3: Đo lường tác động thực nghiệm của yếu tố sự mong đợi về khả năng sinh lời lên mức giá giao dịch và thời gian rao bán của nhà ở riêng lẻ tại TP. Hồ Chí Minh để kiểm chứng kết quả từ mô hình lý thuyết.

Câu hỏi nghiên cứu

Luận án giải quyết 5 câu hỏi nghiên cứu:

  1. Các mô hình lý thuyết nào đã được phát triển để giải thích hiện tượng suy giảm khối lượng mua bán nhà ở khi giá nhà giảm? Những giải thích này có hợp lý và toàn diện không, và tác giả kế thừa những ý tưởng nào?
  2. Cơ sở của khuôn khổ lý thuyết về hành vi tìm kiếm của người mua nhà là gì, được phát triển như thế nào và có phù hợp để làm nền tảng xây dựng mô hình lý thuyết mới?
  3. Kết quả mô hình lý thuyết được phát triển cho thấy sự ác cảm mất mát có tác động lên hành vi tìm kiếm của người mua nhà hay không, và có phải là nguyên nhân khiến người mua trì hoãn quyết định mua nhà?
  4. Kết quả phân tích mô hình lý thuyết cho thấy sự mong đợi về khả năng sinh lời có ảnh hưởng lên hành vi tìm kiếm của người mua nhà và làm sụt giảm khối lượng giao dịch trong giai đoạn giá giảm hay không?
  5. Kết quả phân tích thực nghiệm có ủng hộ các lập luận và kết luận rút ra từ mô hình lý thuyết được phát triển hay không?

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

  • Đối tượng nghiên cứu: Hành vi tìm kiếm của người mua nhà trên thị trường nhà ở, cụ thể là mức giá ngưỡng mua và thời gian tìm kiếm/giao dịch dưới tác động của tâm lý ác cảm mất mát và sự mong đợi về khả năng sinh lời.
  • Phạm vi không gian: Phần phát triển lý thuyết áp dụng cho thị trường nhà ở nói chung; phần kiểm định thực nghiệm được thực hiện trên thị trường nhà ở riêng lẻ tại địa bàn TP. Hồ Chí Minh.
  • Phạm vi thời gian: Luận án hoàn thành năm 2022, sử dụng dữ liệu chuỗi thời gian của thị trường nhà ở Mỹ (từ năm 2000 đến 2019 qua nguồn MIT CRE và Federal Reserve Economic Data) để nhận diện hiện tượng, kết hợp số liệu khảo sát thực tế tại TP. Hồ Chí Minh.

Tổng quan tài liệu và vị trí của luận án

Tổng quan tài liệu của luận án được chia thành hai nhánh nghiên cứu chính: các mô hình giải thích hiện tượng sụt giảm giao dịch từ phía cung và các mô hình lý thuyết về hành vi tìm kiếm trên thị trường bất động sản.

Hướng nghiên cứu Tác giả & Năm Luận điểm và đóng góp chính Hạn chế / Điểm kế thừa trong luận án
Giới hạn tiền đặt cọc Stein (1995) Khi giá nhà giảm, số tiền thu được sau khi trả nợ thế chấp ($K_i$) không đủ đáp ứng tỷ lệ đặt cọc tối thiểu ($\gamma$) cho nhà mới, khiến nhóm chịu ràng buộc tài chính trì hoãn đổi nhà. Giả định mọi hộ gia đình đều mang nợ; không giải thích được thị trường có tỷ lệ tiết kiệm cao hoặc người mua nhà lần đầu.
Ác cảm mất mát phía người bán Genesove & Mayer (2001) Dựa trên Lý thuyết Triển vọng (Kahneman & Tversky, 1979), người bán neo giá vào giá mua trước đây, nâng giá rao bán thêm 35% trong thời kỳ suy thoái để tránh ghi nhận lỗ. Chỉ đo lường kinh tế lượng, không lập mô hình lý thuyết hành vi tìm kiếm vi mô; chỉ nhìn từ phía người bán.
Lệch thiên vị hiện tại & Câu cá Sun & Seiler (2013) Người bán có tâm lý lệch thiên vị hiện tại ($present-biased$), cảm nhận khoản lỗ gần lớn hơn khoản lỗ xa, nên đặt giá yêu cầu cao hơn giá thị trường (hành vi câu cá) để đẩy khoản lỗ về tương lai. Tác giả luận án phát hiện thêm: tần suất người mua xuất hiện ($\lambda$) giảm sẽ làm tăng hành vi câu cá của người bán.
Phản biện ác cảm mất mát người bán Bokhari & Geltner (2011); Buisson (2016); Bao & Meng (2017) Bokhari & Geltner thấy tác động mất mát chỉ rõ ở giai đoạn tăng trưởng đầu những năm 2000, không thấy trong khủng hoảng 2008–2009. Bao & Meng chỉ ra tác động chỉ có khi khoản lỗ nhỏ. Buisson chỉ ra người bán có hạn chế thời gian nếu neo giá sẽ bị thiệt hại nặng hơn. Đặt ra yêu cầu cấp thiết phải xem xét phía cầu (người mua nhà) thay vì chỉ nhìn vào người bán.
Kỳ vọng hợp lý về giá thị trường Clayton (1996); Li & Chand (2015); Kaplan, Mitman & Violante (2020) Xác định giá cân bằng phụ thuộc vào kỳ vọng về tiền thuê ẩn tàng ($imputed\ rent$), thu nhập, dân số hoặc nhu cầu tương lai. Các mô hình này tập trung vào mức giá vĩ mô cân bằng thị trường, không phân tích vi mô hành vi tìm kiếm của người mua.
Lý thuyết tìm kiếm & khớp nối Simon (1955); McCall (1970); Diamond (1984); Mortensen & Pissarides (1994); Pissarides (2000); Wheaton (1990); Albrecht và cs (2007, 2015) Xây dựng khuôn khổ tìm kiếm việc làm và mở rộng sang thị trường nhà ở để phân tích khớp nối hai chiều, tỷ lệ nhà trống và thời gian giao dịch. Nền tảng toán học vi mô để luận án kế thừa phát triển mô hình tìm kiếm một chiều của người mua.
Tìm kiếm một chiều của người mua Courant (1978); Turnbull & Sirmans (1993); Tu và cs (2016); Qiu & Zhao (2018) Phân tích tác động của phân biệt chủng tộc (Courant), lượng thông tin (Turnbull & Sirmans), vốn xã hội (Tu và cs), và khoảng cách địa lý (Qiu & Zhao) lên hành vi tìm kiếm. Chưa có công trình nào đưa yếu tố tâm lý ác cảm mất mát và kỳ vọng suất sinh lời vào mô hình tìm kiếm của người mua.

Khoảng trống nghiên cứu được luận án giải quyết: Luận án khắc phục khoảng trống bằng cách chuyển trọng tâm từ người bán sang người mua. Tác giả vận dụng khung lý thuyết tìm kiếm một chiều (Search Theory), tích hợp hàm hữu dụng phi tuyến tính chứa hệ số ác cảm mất mát của Lý thuyết Triển vọng và biến số kỳ vọng sinh lời, nhằm mô hình hóa quyết định đặt mức giá ngưỡng mua tối ưu và thời gian dừng tìm kiếm ($stopping\ rule$) của người mua nhà.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Cơ sở lý thuyết và khái niệm sử dụng

  1. Lý thuyết tìm kiếm (Search Theory): Luận án kế thừa cấu trúc mô hình tìm kiếm tối ưu xuất phát từ McCall (1970) và các mô hình tìm kiếm bất động sản của Courant (1978), Turnbull & Sirmans (1993), Qiu & Zhao (2018). Người mua tìm kiếm căn nhà phù hợp trong điều kiện thông tin không hoàn hảo, phát sinh chi phí tìm kiếm trên mỗi đơn vị thời gian và đưa ra quy tắc dừng dựa trên giá ngưỡng mua ($buyer's\ reservation\ price$).
  2. Lý thuyết Triển vọng (Prospect Theory): Khái niệm ác cảm mất mát ($loss\ aversion$) theo định nghĩa của Kahneman & Tversky (1979) và Tversky & Kahneman (1991), trong đó mức độ thất vọng từ một khoản lỗ lớn hơn mức độ thỏa mãn từ một khoản lãi có cùng quy mô. Luận án áp dụng hàm giá trị có điểm tham chiếu để mô tả tâm lý người mua khi đối mặt với rủi ro sụt giảm giá danh nghĩa sau giao dịch.
  3. Lý thuyết Kỳ vọng (Expectation Theory): Luận án mô hình hóa sự kỳ vọng về khả năng sinh lời trong tương lai từ việc sở hữu bất động sản, ảnh hưởng trực tiếp đến dòng lợi ích ròng chiết khấu mà người mua kỳ vọng đạt được.

Phương pháp nghiên cứu

Luận án kết hợp giữa phương pháp mô hình hóa toán học lý thuyết và phương pháp phân tích thực nghiệm định lượng:

  • Phương pháp phát triển mô hình lý thuyết (Chương 3 & Chương 4):
    • Sử dụng giải tích vi mô và tối ưu hóa động để thiết lập phương trình giá trị kỳ vọng của người mua nhà.
    • Thiết lập các giả định về phân phối xác suất phân bổ giá nhà, xác suất tìm thấy căn nhà phù hợp, chi phí tìm kiếm trên từng giai đoạn và hệ số chiết khấu thời gian.
    • Lấy đạo hàm riêng bậc nhất và bậc hai của mức giá ngưỡng mua theo tham số ác cảm mất mát và tham số kỳ vọng sinh lời để xác định chiều hướng biến thiên của hành vi mua.
  • Phương pháp phân tích thực nghiệm (Chương 5):
    • Xây dựng mô hình hồi quy kinh tế lượng đánh giá tác động của kỳ vọng sinh lời lên mức giá mua bán (mô hình định giá Hedonic) và thời gian rao bán (mô hình thời gian tồn tại / thời gian trên thị trường - Time on Market).
    • Sử dụng các biến kiểm soát về đặc tính vật lý của ngôi nhà (diện tích, số phòng, cấu trúc), đặc tính vị trí và các yếu tố môi trường xung quanh.

Nguồn tư liệu và dữ liệu

  • Dữ liệu thứ cấp: Dữ liệu chỉ số thanh khoản thị trường nhà ở (TBI Liquidity Metric) từ Trung tâm Bất động sản MIT (MIT Center for Real Estate); dữ liệu chuỗi thời gian về lượng nhà bỏ trống rao bán, cho thuê và chỉ số giá từ Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Federal Reserve Economic Data - FRED).
  • Dữ liệu sơ cấp: Bộ số liệu điều tra khảo sát trực tiếp các giao dịch nhà ở riêng lẻ trên địa bàn các quận/huyện thuộc TP. Hồ Chí Minh do tác giả thực hiện.

Nội dung chính theo từng chương

Chương 1: Đặt vấn đề

Chương 1 thiết lập bối cảnh nghiên cứu về sự nghịch lý giữa giá và lượng giao dịch trong thời kỳ suy thoái bất động sản. Tác giả phân tích các giới hạn của các công trình đi trước khi chỉ tiếp cận từ phía người bán. Thông qua đồ thị chỉ số thanh khoản TBI và dữ liệu FRED, chương này chỉ ra sự sụt giảm của mức giá ngưỡng mua diễn ra sớm hơn và có biên độ lớn hơn sự suy giảm ngưỡng bán của người bán. Từ đó, chương 1 xác định 3 mục tiêu nghiên cứu, 5 câu hỏi nghiên cứu và cấu trúc 5 chương của toàn bộ luận án.

Chương 2: Tổng quan các mô hình lý thuyết liên quan

Chương 2 trình bày chi tiết hai nhóm lý thuyết nền tảng:

  1. Các mô hình giải thích sự suy giảm khối lượng giao dịch: Trình bày chi tiết mô hình giới hạn đặt cọc của Stein (1995) với cấu trúc toán học phân chia người tiêu dùng thành 3 nhóm (nhóm 1: không bị ràng buộc; nhóm 2: chịu ràng buộc đặt cọc $K_i \in [K^*, K^{}]$; nhóm 3: không thể di chuyển $K_i > K^{}$). Phân tích mô hình lệch thiên vị hiện tại và hành vi câu cá của Sun & Seiler (2013).
  2. Các mô hình hành vi tìm kiếm bất động sản: Tổng thuật sự phát triển từ Simon (1955), McCall (1970) đến các mô hình tìm kiếm một chiều của Courant (1978), Turnbull & Sirmans (1993), Tu và cộng sự (2016), Qiu & Zhao (2018).
  3. Đóng góp phân tích của tác giả: Luận án phát hiện rằng trong mô hình Sun & Seiler (2013), tham số $\lambda$ (tần suất người mua xuất hiện) có mối quan hệ nghịch biến với hành vi câu cá; sự vắng bóng của người mua trong giai đoạn đầu suy thoái chính là yếu tố kích hoạt người bán nâng giá câu cá, làm đóng băng giao dịch.

Chương 3: Phát triển mô hình lý thuyết phân tích hành vi tìm kiếm của người mua nhà với ảnh hưởng của tâm lý ác cảm mất mát

Chương này xây dựng mô hình toán học giải thích tác động của tâm lý ác cảm mất mát lên giá ngưỡng mua.

  • Khuôn khổ mô hình: Giả định người mua tìm kiếm nhà trên thị trường với chi phí tìm kiếm $c$. Khi gặp một ngôi nhà, nếu chấp nhận mua, người mua đối mặt với rủi ro giá tiếp tục giảm danh nghĩa trong tương lai, được phóng đại bởi hệ số ác cảm mất mát $\lambda_{LA} > 1$.
  • Kết quả phân tích toán học: Trái ngược với giả thuyết ban đầu, phân tích mô hình vi mô chỉ ra rằng sự ác cảm mất mát không làm giảm mức giá ngưỡng mua của người mua.
  • Cơ chế lý giải: Đối với người mua, việc trì hoãn mua nhà và tiếp tục kỳ kèo giá trong điều kiện thị trường không chắc chắn là một hành vi "đánh bạc" ($gamble$). Nếu người mua trì hoãn để chờ mức giá thấp hơn, họ đối mặt với rủi ro bị người mua khác mua mất căn nhà ưng ý. Do đó, người mua càng có tâm lý ác cảm mất mát cao thì càng có xu hướng tránh rủi ro mất nhà bằng cách chấp nhận nâng cao mức giá sẵn lòng trả (tăng giá ngưỡng mua) và rút ngắn thời gian tìm kiếm để chốt giao dịch nhanh chóng. Kết luận này bác bỏ lập luận cho rằng ác cảm mất mát của người mua là nguyên nhân gây sụt giảm giao dịch.

Chương 4: Phát triển mô hình lý thuyết giải thích ảnh hưởng của sự mong đợi về khả năng sinh lời lên hành vi của người mua nhà

Sau khi chứng minh ác cảm mất mát không phải nguyên nhân, chương 4 xây dựng mô hình lý thuyết thứ hai tích hợp biến số kỳ vọng khả năng sinh lời ($profitability\ expectations$).

  • Cơ chế mô hình: Giá trị hiện tại ròng của lợi ích sở hữu nhà ở được cấu thành từ giá trị sử dụng và giá trị gia tăng kỳ vọng của tài sản trong tương lai. Khi thị trường bước vào giai đoạn đi xuống, sự mong đợi về suất sinh lợi giảm xuống mức âm hoặc rất thấp.
  • Kết quả mô hình: Đạo hàm của mức giá ngưỡng mua theo kỳ vọng sinh lời mang dấu dương ($\frac{\partial P^*_{buyer}}{\partial E(\pi)} > 0$). Khi người mua hình thành kỳ vọng bi quan về khả năng sinh lời:
    1. Mức giá ngưỡng mua tối ưu ($P^*$) bị hạ thấp đáng kể.
    2. Khoảng chấp nhận mua bị thu hẹp, khiến xác suất một căn nhà trên thị trường thỏa mãn điều kiện mua giảm xuống.
    3. Thời gian tìm kiếm bị kéo dài, tỷ lệ giao dịch thành công giảm mạnh, trực tiếp dẫn đến hiện tượng suy giảm khối lượng giao dịch toàn thị trường.
Kỳ vọng sinh lời giảm sút (Bi quan về thị trường tương lai)
     Hạ thấp mức giá ngưỡng mua (P*buyer giảm)
Mở rộng khoảng cách với mức giá ngưỡng bán của người bán (Gap lớn)
   Kéo dài thời gian rao bán & Suy giảm khối lượng giao dịch

Chương 5: Kiểm định tác động của sự mong đợi về suất sinh lợi lên hành vi mua nhà

Chương 5 tiến hành kiểm định thực nghiệm kết luận từ mô hình lý thuyết Chương 4 bằng dữ liệu khảo sát thị trường nhà ở riêng lẻ tại TP. Hồ Chí Minh.

  • Bảng 5.1 (Thống kê tóm tắt mẫu khảo sát): Mô tả các đặc trưng mẫu về giá giao dịch, diện tích, số tầng, độ rộng hẻm/mặt tiền, thời gian rao bán và mức độ kỳ vọng sinh lời của người mua.
  • Bảng 5.2 (Kiểm định tác động lên mức giá nhà ở): Kết quả hồi quy chỉ ra hệ số của biến kỳ vọng sinh lời có ý nghĩa thống kê dương. Người mua có kỳ vọng sinh lời tích cực chấp nhận trả mức giá giao dịch cao hơn; ngược lại, sự mong đợi bi quan làm giảm mức giá giao dịch thực tế.
  • Bảng 5.3 (Kiểm định tác động lên thời gian rao bán): Kết quả ước lượng cho thấy kỳ vọng sinh lời của người mua có mối quan hệ nghịch biến có ý nghĩa thống kê với thời gian rao bán (Time on Market). Khi người mua có kỳ vọng thấp, thời gian rao bán của các căn nhà trên thị trường bị kéo dài đáng kể do sự thu hẹp mức giá sẵn lòng mua.
  • Kết quả thực nghiệm hoàn toàn ủng hộ các dự báo lý thuyết được thiết lập tại Chương 4.

Kết quả và những đóng góp mới

Đóng góp về mặt lý luận

  1. Làm rõ tác động phi trực giác của tâm lý ác cảm mất mát phía người mua: Luận án chứng minh bằng mô hình lý thuyết toán học rằng tâm lý ác cảm mất mát của người mua không phải là nguyên nhân làm hạ giá ngưỡng mua hay gây đóng băng thị trường. Ngược lại, ác cảm mất mát tạo động cơ mua nhanh với giá cao hơn để tránh rủi ro mất căn nhà phù hợp vào tay đối thủ.
  2. Bổ sung mô hình tìm kiếm tích hợp kỳ vọng sinh lời: Luận án xây dựng thành công khuôn khổ lý thuyết vi mô giải thích cơ chế truyền dẫn từ sự mong đợi về suất sinh lợi thấp đến hành vi hạ thấp giá ngưỡng mua và kéo dài thời gian tìm kiếm, lấp đầy khoảng trống nghiên cứu phía cầu mà các mô hình của Stein (1995), Genesove & Mayer (2001) hay Sun & Seiler (2013) chưa giải quyết.
  3. Mở rộng hiểu biết về tương tác cung - cầu phi đối xứng: Phát hiện ra rằng sự sụt giảm của mức giá ngưỡng mua diễn ra trước và đóng vai trò kích hoạt sự gia tăng hành vi câu cá của người bán thông qua việc làm suy giảm tần suất tiếp cận của người mua ($\lambda$).

Đóng góp về mặt thực tiễn và giải pháp đề xuất

  1. Giải thích chu kỳ thanh khoản bất động sản: Cung cấp cơ sở khoa học để các nhà quản trị thị trường hiểu rõ hiện tượng đóng băng thanh khoản bắt nguồn sâu xa từ sự sụp đổ kỳ vọng sinh lời của người mua, chứ không đơn thuần do thiếu hụt dòng tiền hay tâm lý cố chấp của người bán.
  2. Kiến nghị chính sách:
    • Để khôi phục tính thanh khoản trong giai đoạn thị trường đóng băng, các can thiệp chính sách cần tập trung vào việc ổn định và phục hồi kỳ vọng thị trường (như minh bạch hóa thông tin quy hoạch, chỉ số giá, chính sách thuế dài hạn ổn định) thay vì chỉ tập trung giải cứu thanh khoản phía cung.
    • Định hướng các tổ chức tín dụng thiết kế gói tài chính phù hợp với diễn biến kỳ vọng của người mua trong từng giai đoạn chu kỳ.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

  • Hạn chế về dữ liệu khảo sát thực nghiệm: Dữ liệu kiểm định thực nghiệm tại Chương 5 chỉ giới hạn ở phân khúc nhà ở riêng lẻ trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh, chưa bao quát phân khúc căn hộ chung cư hoặc bất động sản thương mại/nghỉ dưỡng.
  • Hạn chế về cấu trúc mô hình lý thuyết: Mô hình giả định môi trường tìm kiếm với phân phối giá và thông tin cố định trong ngắn hạn; chưa mô hình hóa phản ứng lặp lại nhiều vòng giữa người mua và người bán trong trò chơi động song phương hoàn chỉnh.
  • Hướng nghiên cứu tiếp:
    • Mở rộng mô hình lý thuyết sang cấu trúc khớp nối hai chiều (two-sided search matching) tích hợp đồng thời sự lệch thiên vị hiện tại của người bán và kỳ vọng sinh lời của người mua.
    • Mở rộng kiểm định thực nghiệm trên các thị trường đô thị khác và các phân khúc bất động sản đa dạng.

Giá trị tham khảo

  • Đối với nghiên cứu sinh và giảng viên kinh tế: Luận án là tài liệu tham khảo chi tiết về phương pháp mô hình hóa vi mô trong lý thuyết tìm kiếm (Search Theory) và cách thức tích hợp các giả định kinh tế học hành vi (Behavioral Economics) vào mô hình tối ưu hóa toán học.
  • Đối với các cơ quan quản lý nhà nước và nhà hoạch định chính sách: Cung cấp góc nhìn phân tích thị trường bất động sản từ phía cầu, hỗ trợ thiết kế các chính sách can thiệp thanh khoản, kiểm soát bong bóng và phục hồi thị trường dựa trên quản lý kỳ vọng kinh tế vĩ mô.
  • Đối với các tổ chức thẩm định giá và nghiên cứu thị trường: Khung phân tích của luận án hỗ trợ nhận diện sớm các điểm đảo chiều thanh khoản thông qua việc theo dõi mức giá ngưỡng mua và biến động của thời gian rao bán (Time on Market).

Câu hỏi thường gặp

1. Tại sao tâm lý ác cảm mất mát của người mua nhà không làm giảm mức giá ngưỡng mua trong giai đoạn thị trường đi xuống?

Theo kết quả mô hình lý thuyết tại Chương 3, việc người mua tiếp tục kéo dài thời gian thương lượng để chờ giá giảm thêm là một quyết định mang tính rủi ro (đánh bạc). Người có tâm lý ác cảm mất mát cao rất sợ rủi ro bị mất ngôi nhà phù hợp vào tay người mua khác; do đó, họ chấp nhận trả mức giá ngưỡng mua cao hơn và kết thúc quá trình tìm kiếm sớm hơn để bảo đảm sở hữu được căn nhà.

2. Yếu tố nào thực sự tác động làm người mua hạ thấp mức giá sẵn lòng mua khi thị trường bất động sản suy thoái?

Luận án chỉ ra yếu tố quyết định là sự suy giảm trong kỳ vọng về khả năng sinh lời trong tương lai của bất động sản (Chương 4). Khi người mua hình thành kỳ vọng bi quan về khả năng tăng giá, giá trị hiện tại ròng của dòng lợi ích kỳ vọng giảm xuống, buộc họ phải hạ thấp mức giá ngưỡng mua tối ưu ($P^*$), từ đó làm giảm xác suất giao dịch thành công.

3. Luận án kế thừa và chỉ ra điểm hạn chế gì từ mô hình của Stein (1995)?

Luận án kế thừa cách tiếp cận phân tích tác động của sự sụt giảm giá lên khối lượng giao dịch từ Stein (1995). Tuy nhiên, luận án chỉ ra hạn chế của Stein là mô hình dựa trên giả định người sở hữu nhà đều mang nợ thế chấp lớn và không có thị trường cho thuê; điều này không giải thích được các thị trường có tỷ lệ tiết kiệm cao hoặc các giao dịch của người mua nhà lần đầu không chịu ràng buộc nợ cũ.

4. Tác giả đã phát hiện thêm điểm mới gì từ mô hình "câu cá" của Sun & Seiler (2013)?

Khi phân tích phương trình định giá của Sun & Seiler (2013), tác giả luận án phát hiện tham số tần suất xuất hiện của người mua ($\lambda$) có quan hệ nghịch biến với mức độ câu cá của người bán. Điều này chứng minh rằng việc người mua vắng bóng trên thị trường (do hạ giá ngưỡng mua từ trước) đã kích thích người bán nâng cao giá rao bán câu cá, khiến giao dịch càng thêm bế tắc.

Kết luận

Luận án của tác giả Trương Thành Hiệp đã giải quyết toàn diện vấn đề sụt giảm khối lượng giao dịch nhà ở trong thời kỳ suy thoái từ góc độ hành vi vi mô của người mua nhà. Bằng việc kết hợp chặt chẽ giữa mô hình hóa toán học lý thuyết tìm kiếm và kiểm định thực nghiệm kinh tế lượng tại thị trường TP. Hồ Chí Minh, luận án chứng minh rằng sự sụp đổ của kỳ vọng sinh lời—chứ không phải tâm lý ác cảm mất mát—là nguyên nhân cốt lõi khiến người mua hạ thấp mức giá ngưỡng mua. Công trình đóng góp nền tảng lý luận quan trọng cho kinh tế học bất động sản và cung cấp cơ sở khoa học giá trị cho công tác hoạch định chính sách điều tiết thị trường nhà ở.