Luận văn thạc sĩ UEH: Các yếu tố ảnh hưởng quyết định mua nhà tại Việt Nam

Luận văn thạc sĩ nghiên cứu ueh key factors affecting house purchase decision of customers in vietnam, đánh giá hiện trạng, phân tích vấn đề, đề xuất biện pháp hoàn thiện trong

• Tác giả: Phan Thanh Si
• Người hướng dẫn: PTS. Dinh Thai Hoang
• Trường học: University of Economics Ho Chi Minh City
• Chuyên ngành: Business
• Đề tài: Key Factors Affecting House Purchase Decision Of Customers In Vietnam
• Loại tài liệu: Luận văn thạc sĩ
• Năm xuất bản: 2012
• Địa điểm: Ho Chi Minh City

Mục lục chi tiết

• ACKNOWLEGEMENTS
• ABSTRACT
• TABLE OF CONTENTS
• 1. RESEARCH PROBLEMS & RESEARCH QUESTIONS
• 2. SCOPE OF THE RESEARCH
• 3. DATA ANALYSIS METHOD
• 4. DATA ANALYSIS & RESULTS
• 5. CONCLUSIONS AND IMPLICATIONS
• 6. RESEARCH LIMITATIONS & DIRECTIONS FOR FUTURE RESEARCH
• REFERENCES
• Appendix 1: The first draft of the questionnaire
• Appendix 2: The English questionnaire
• Appendix 3: The Vietnamese questionnaire

Tóm tắt

I. Tổng quan về các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà tại Việt Nam

Nghiên cứu này nhằm mục đích khám phá các yếu tố chính ảnh hưởng đến quyết định mua nhà của khách hàng tại Việt Nam. Thị trường bất động sản Việt Nam đang trải qua nhiều biến động, và việc hiểu rõ các yếu tố này là rất quan trọng cho các nhà phát triển bất động sản. Các yếu tố như không gian sống, tài chính, và vị trí địa lý đều có tác động lớn đến quyết định của người tiêu dùng.

1.1. Các yếu tố chính ảnh hưởng đến quyết định mua nhà

Nghiên cứu đã chỉ ra rằng các yếu tố như không gian sống, tài chính và khoảng cách đến các tiện ích là những yếu tố quan trọng nhất trong quyết định mua nhà của khách hàng. Đặc biệt, không gian sống được xem là yếu tố hàng đầu ảnh hưởng đến sự lựa chọn của người tiêu dùng.

1.2. Tình hình thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay

Thị trường bất động sản Việt Nam đang đối mặt với nhiều thách thức, bao gồm tình trạng tồn kho cao và thiếu thông tin cho người tiêu dùng. Điều này đã dẫn đến sự cần thiết phải nghiên cứu sâu hơn về hành vi mua nhà của khách hàng.

II. Thách thức trong quyết định mua nhà của khách hàng tại Việt Nam

Khách hàng thường gặp phải nhiều thách thức khi đưa ra quyết định mua nhà. Những thách thức này không chỉ đến từ yếu tố tài chính mà còn từ các yếu tố xã hội và văn hóa. Việc thiếu thông tin và sự minh bạch trong thị trường bất động sản cũng là một vấn đề lớn.

2.1. Vấn đề tài chính trong quyết định mua nhà

Tình trạng tài chính của khách hàng ảnh hưởng lớn đến khả năng mua nhà. Các yếu tố như lãi suất, thu nhập và khả năng vay vốn đều có tác động mạnh đến quyết định này.

2.2. Ảnh hưởng của chính sách chính phủ đến quyết định mua nhà

Chính sách của chính phủ có thể tạo ra những thay đổi lớn trong thị trường bất động sản. Các biện pháp hỗ trợ tài chính và quy định về đất đai có thể ảnh hưởng đến quyết định của khách hàng.

III. Phương pháp nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà

Nghiên cứu này sử dụng phương pháp phân tích hồi quy đa biến để xác định mối quan hệ giữa các yếu tố độc lập và quyết định mua nhà. Mẫu nghiên cứu bao gồm 263 người tham gia từ nhiều lĩnh vực khác nhau.

3.1. Thiết kế nghiên cứu và thu thập dữ liệu

Dữ liệu được thu thập thông qua bảng hỏi và phỏng vấn trực tiếp. Mẫu nghiên cứu được chọn ngẫu nhiên từ các khách hàng tiềm năng tại TP.HCM.

3.2. Phân tích dữ liệu và kiểm định giả thuyết

Sử dụng phân tích hồi quy đa biến để kiểm tra mối quan hệ giữa các yếu tố như không gian sống, tài chính, và khoảng cách đến các tiện ích với quyết định mua nhà của khách hàng.

IV. Kết quả nghiên cứu và ứng dụng thực tiễn

Kết quả nghiên cứu cho thấy có mối quan hệ tích cực giữa không gian sống và quyết định mua nhà. Ngoài ra, tài chính và vị trí cũng đóng vai trò quan trọng trong quyết định này. Những phát hiện này có thể giúp các nhà phát triển bất động sản điều chỉnh chiến lược tiếp thị của họ.

4.1. Mối quan hệ giữa không gian sống và quyết định mua nhà

Nghiên cứu cho thấy rằng không gian sống lớn hơn có xu hướng thu hút nhiều khách hàng hơn. Điều này cho thấy rằng các nhà phát triển nên chú trọng vào thiết kế và diện tích của căn hộ.

4.2. Tác động của tài chính đến quyết định mua nhà

Tình hình tài chính của khách hàng có ảnh hưởng lớn đến khả năng mua nhà. Các nhà phát triển cần cung cấp thông tin rõ ràng về các lựa chọn tài chính cho khách hàng.

V. Kết luận và hướng đi tương lai cho nghiên cứu

Nghiên cứu này đã chỉ ra rằng việc hiểu rõ các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà là rất quan trọng. Các nhà phát triển bất động sản cần chú ý đến những yếu tố này để đáp ứng nhu cầu của khách hàng. Hướng nghiên cứu trong tương lai có thể tập trung vào việc phân tích sâu hơn về hành vi của khách hàng.

5.1. Tầm quan trọng của việc nghiên cứu hành vi khách hàng

Nghiên cứu hành vi khách hàng sẽ giúp các nhà phát triển hiểu rõ hơn về nhu cầu và mong muốn của khách hàng, từ đó cải thiện sản phẩm và dịch vụ.

5.2. Đề xuất cho các nghiên cứu tiếp theo

Các nghiên cứu tiếp theo nên xem xét các yếu tố khác như ảnh hưởng của công nghệ và xu hướng tiêu dùng mới trong thị trường bất động sản.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn năm 2012 ghi nhận sự mất cân đối cung cầu sâu sắc với lượng hàng tồn kho lớn. Theo số liệu khảo sát của Bộ Xây dựng tại 44 tỉnh thành, cả nước có 16.469 căn hộ tồn kho, trong đó Thành phố Hồ Chí Minh chiếm tới 10.108 căn; đồng thời lượng nhà thấp tầng tồn đọng đạt 4.116 căn với 1.131 căn tại Thành phố Hồ Chí Minh. Thực trạng này diễn ra trong bối cảnh dân số Việt Nam năm 2010 đạt khoảng 89 triệu người với tốc độ tăng trưởng bình quân 1,03 triệu người mỗi năm (tương đương 1,2%), riêng Thành phố Hồ Chí Minh ghi nhận hơn 7,2 triệu dân theo thống kê chính thức. Nghịch lý giữa tồn kho cao và nhu cầu nhà ở thực tế rất lớn bắt nguồn từ việc các doanh nghiệp thiếu dữ liệu chính xác về hành vi và các nhân tố chi phối quyết định mua nhà của người tiêu dùng.

Luận văn thạc sĩ của tác giả Phan Thanh Sĩ, dưới sự hướng dẫn của Tiến sĩ Đinh Thái Hoàng tại Trường Đại học Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh, được thực hiện nhằm xác định các yếu tố then chốt và đo lường mức độ tác động của từng yếu tố đến quyết định mua nhà tại Việt Nam. Nghiên cứu tập trung vào thị trường Thành phố Hồ Chí Minh, thực hiện thu thập dữ liệu từ giữa tháng 9 đến cuối tháng 10 năm 2012 với 230 mẫu hợp lệ. Kết quả nghiên cứu xây dựng mô hình hồi quy giải thích được 35,6% sự biến thiên của quyết định mua nhà (hệ số R bình phương đạt 0,356), cung cấp cơ sở khoa học giúp các nhà phát triển bất động sản và cơ quan quản lý giải quyết bài toán thanh khoản thị trường.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Nghiên cứu được xây dựng dựa trên nền tảng Thuyết Hành vi Dự định (Theory of Planned Behavior - TPB) của tác giả Ajzen năm 1991, chỉ ra mối liên hệ chặt chẽ giữa ý định và quyết định mua hàng, cùng Lý thuyết Quá trình Quyết định của Người tiêu dùng (Consumer Choice Process) của các tác giả Bettman năm 1998 và Edwards năm 2001. Mô hình nghiên cứu đề xuất bao gồm 5 biến độc lập và 1 biến phụ thuộc cùng 6 biến kiểm soát nhân khẩu học:

• Đặc điểm bất động sản (Feature): Bao gồm quy mô, tính pháp lý, thiết kế nội ngoại thất và chất lượng xây dựng (tham khảo từ Adair năm 1996, Daly năm 2003 và Haddad năm 2011).
• Không gian sống riêng tư (Living space): Cấu trúc diện tích phòng bếp, phòng ngủ, phòng khách và số lượng phòng tắm theo quan điểm của Graaskamp năm 1981 và Opoku cùng Abdul-Muhmin năm 2010.
• Tình trạng tài chính (Finance): Tương quan giữa giá bán, phương thức thanh toán, khả năng vay vốn và lãi suất ngân hàng (tham khảo từ Xiao và Tan năm 2007, Haddad năm 2011).
• Khoảng cách và vị trí (Distance): Cự ly di chuyển đến nơi làm việc, trường học, chợ, trung tâm giải trí và độ rộng đường tiếp cận (theo Kaynak và Stevenson năm 1982, Sengul năm 2010).
• Môi trường khu dân cư (Environment): Yếu tố an ninh trật tự, tiếng ồn, ô nhiễm và mối quan hệ láng giềng theo phân tích của Tajima và Morel năm 2001.
• Biến phụ thuộc: Quyết định mua nhà của khách hàng (Decision) đo lường qua kế hoạch, sự nỗ lực và vai trò của người quyết định chính.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu kết hợp phương pháp nghiên cứu định tính và định lượng, sử dụng thang đo khoảng cách Likert 5 mức độ (từ 1: Hoàn toàn không quan trọng/Hoàn toàn không đồng ý đến 5: Rất quan trọng/Hoàn toàn đồng ý). Quy trình triển khai bao gồm:

• Nghiên cứu sơ bộ (Pilot test): Khảo sát ý kiến chuyên gia gồm 2 chuyên viên từ Sacomreal, 3 cán bộ quản lý từ Tập đoàn Xây dựng Hòa Bình và thử nghiệm trên 15 người tiêu dùng để điều chỉnh bảng câu hỏi, loại bỏ các biến không phù hợp như khoảng cách đến tuyến xe buýt hay chi tiết sân vườn.
• Cỡ mẫu và phương pháp chọn mẫu: Căn cứ theo tiêu chuẩn của Hair (cỡ mẫu tối thiểu gấp 5 lần số biến quan sát, tương đương 5 nhân 34 bằng 170 mẫu) và Tabachnick cùng Fidell năm 2007 (cỡ mẫu hồi quy tối thiểu đạt 50 cộng 8 nhân 5 bằng 90 mẫu). Khảo sát thực tế phát ra 263 phiếu, thu về 239 phiếu và chọn lọc được 230 bảng trả lời hợp lệ từ học viên cao học, sinh viên văn bằng 2 Đại học Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh và khách hàng tại các quán cà phê sách.
• Phương pháp phân tích: Kiểm định độ tin cậy thang đo bằng hệ số Cronbach's Alpha (yêu cầu lớn hơn 0,7), phân tích nhân tố khám phá EFA với phép xoay Oblique/Promax (KMO lớn hơn 0,6 và Eigenvalue lớn hơn 1) và phân tích hồi quy tuyến tính bội (MLR) trên phần mềm SPSS để kiểm định giả thuyết nghiên cứu.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Sau khi kiểm định và loại bỏ các biến có hệ số tương quan biến - tổng nhỏ hơn 0,3, thang đo còn lại 21 biến quan sát đạt độ tin cậy cao: Đặc điểm nhà đạt Cronbach's Alpha bằng 0,830; Không gian sống đạt 0,739; Tài chính đạt 0,865; Khoảng cách đạt 0,890; Môi trường đạt 0,846 và Quyết định mua đạt 0,816. Phân tích EFA cho thấy chỉ số KMO đạt 0,779, kiểm định Bartlett có ý nghĩa thống kê ở mức p bằng 0,000, trích xuất được 6 nhân tố với tổng phương sai trích đạt 64,26% tại giá trị Eigenvalue lớn hơn 1.

Mô hình hồi quy tuyến tính bội đạt mức ý nghĩa thống kê cao (giá trị F có mức ý nghĩa p bằng 0,0005) với hệ số R bình phương hiệu chỉnh đạt 0,356. Các phát hiện thực nghiệm cụ thể gồm:

• Khoảng cách (Distance) là nhân tố tác động mạnh nhất đến quyết định mua nhà với hệ số hồi quy chuẩn hóa Beta bằng 0,522 (giá trị t bằng 8,597 và mức ý nghĩa p bằng 0,000).
• Không gian sống riêng tư (Living space) giữ vị trí quan trọng thứ hai với hệ số Beta bằng 0,186 (giá trị t bằng 3,123 và mức ý nghĩa p bằng 0,002).
• Các nhân tố Đặc điểm nhà (Beta bằng 0,003, p bằng 0,951), Tài chính (Beta bằng 0,071, p bằng 0,234) và Môi trường (Beta bằng âm 0,048, p bằng 0,425) không thể hiện sự đóng góp độc lập có ý nghĩa thống kê trong mô hình hồi quy đa biến do bị hấp thụ bởi hai yếu tố vị trí và không gian.
• Khảo sát nhu cầu cho thấy 87,3% khách hàng lựa chọn mức giá dưới 20 triệu đồng/m2, 84,3% ưu tiên diện tích nhà dưới 100 m2 và 73,6% chọn loại hình nhà riêng lẻ thay vì căn hộ chung cư (21,6%). Kiểm định biến kiểm soát xác nhận không có sự khác biệt có ý nghĩa thống kê (p lớn hơn 0,05) giữa các nhóm giới tính, độ tuổi, học vấn, tình trạng hôn nhân và mức thu nhập.

Thảo luận kết quả

Kết quả hồi quy chứng minh vị trí và cự ly di chuyển là ưu tiên số một của người mua nhà tại các đô thị lớn như Thành phố Hồ Chí Minh. Thực tế hạ tầng giao thông thường xuyên ùn tắc khiến khoảng cách đến cơ quan làm việc, trường học của con cái và chợ dân sinh trở thành tiêu chí mang tính quyết định. Bên cạnh đó, không gian chức năng nội bộ (kích thước bếp, số lượng phòng ngủ và phòng vệ sinh) được đánh giá cao hơn diện mạo bên ngoài của công trình.

So với nghiên cứu của Opoku và Abdul-Muhmin năm 2010 tại Ả Rập Xê Út, nghiên cứu này ghi nhận sự tương đồng về nhu cầu nhà ở diện tích nhỏ của nhóm thu nhập thấp và trung bình, nhưng có sự khác biệt rõ rệt khi người tiêu dùng Việt Nam không quá chú trọng diện tích sân vườn do quỹ đất đô thị khan hiếm. Kết quả nghiên cứu cũng tương phản với Haddad năm 2011 tại Jordan (nơi độ tuổi và giới tính tạo ra sự phân hóa lớn), bởi vì 99,1% mẫu khảo sát tại Thành phố Hồ Chí Minh nằm trong độ tuổi dưới 36 và 89,6% có thu nhập dưới 15 triệu đồng/tháng, tạo nên một phân khúc khách hàng trẻ có hành vi và nhu cầu nhà ở tương đối đồng nhất.

Dữ liệu nghiên cứu có thể được trực quan hóa hiệu quả thông qua biểu đồ cột thể hiện trọng số tác động của các hệ số Beta chuẩn hóa (Khoảng cách chiếm 0,522 so với Không gian sống 0,186), kết hợp cùng biểu đồ tròn mô tả cơ cấu phân khúc khách hàng với 87,3% nhu cầu tập trung ở mức giá dưới 20 triệu đồng/m2 và 73,6% thị phần thuộc về phân khúc nhà ở riêng lẻ.

Đề xuất và khuyến nghị

• Tái cơ cấu danh mục dự án nhà ở (Chủ đầu tư bất động sản): Chuyển dịch mạnh mẽ nguồn lực đầu tư sang phân khúc nhà ở diện tích nhỏ và vừa (dưới 100 m2, phục vụ 84,3% nhu cầu thị trường) với mức giá bình dân dưới 20 triệu đồng/m2 (chiếm 87,3% sức mua), hoàn thành việc điều chỉnh quy hoạch sản phẩm trong vòng 6 đến 12 tháng.
• Ưu tiên lựa chọn quỹ đất thuận tiện giao thông (Doanh nghiệp phát triển dự án): Tập trung phát triển các dự án có bán kính di chuyển dưới 30 phút đến các khu trung tâm việc làm, trường học và khu dân sinh, đảm bảo độ rộng đường tiếp cận đạt chuẩn nhằm tối ưu hóa giá trị vị trí (nhân tố có trọng số Beta cao nhất đạt 0,522), áp dụng trong giai đoạn thẩm định đầu tư từ 12 đến 24 tháng.
• Tối ưu hóa thiết kế công năng không gian sống (Đơn vị tư vấn thiết kế kiến trúc): Chú trọng bố trí diện tích phòng khách, phòng ngủ và không gian bếp linh hoạt, tiện nghi thay vì đầu tư tốn kém vào các chi tiết trang trí ngoại thất cầu kỳ, giúp cắt giảm 10% đến 15% giá thành xây dựng ngay trong chu kỳ thiết kế dự án mới.
• Xây dựng gói hỗ trợ tín dụng nhà ở xã hội (Cơ quan quản lý nhà nước và ngân hàng thương mại): Ban hành chính sách ưu đãi lãi suất vay mua nhà với thời hạn thanh toán linh hoạt từ 15 đến 20 năm, hướng tới nhóm khách hàng trẻ dưới 35 tuổi (chiếm 99,1% tập khách hàng tiềm năng), thực hiện giải ngân theo lộ trình 2 đến 3 năm nhằm giải phóng hàng tồn kho và bảo đảm an sinh xã hội.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

• Chủ đầu tư và các công ty phát triển bất động sản: Nắm bắt chính xác cấu trúc nhu cầu thực tế của thị trường (87,3% khách hàng tìm kiếm phân khúc giá dưới 20 triệu đồng/m2) để định vị sản phẩm và xây dựng chiến lược phát triển dự án phù hợp.
• Sàn giao dịch và chuyên viên môi giới bất động sản: Ứng dụng mô hình ưu tiên hai yếu tố hàng đầu là khoảng cách (Beta bằng 0,522) và không gian sử dụng (Beta bằng 0,186) để thiết kế kịch bản tư vấn và thuyết phục khách hàng hiệu quả.
• Cơ quan quản lý nhà nước và nhà hoạch định chính sách đô thị: Sử dụng các số liệu thực chứng về tồn kho (16.469 căn hộ) và đặc điểm nhân khẩu học để xây dựng quy hoạch phát triển nhà ở xã hội và chính sách tín dụng đô thị sát với thực tiễn.
• Giảng viên, học viên cao học và nhà nghiên cứu kinh tế: Tham khảo quy trình phân tích dữ liệu định lượng chuyên sâu từ kiểm định Cronbach's Alpha, EFA đến hồi quy tuyến tính bội trên SPSS làm tài liệu học thuật và phát triển các hướng nghiên cứu hành vi người tiêu dùng.

Câu hỏi thường gặp

Yếu tố nào tác động mạnh nhất đến quyết định mua nhà của khách hàng tại Việt Nam? Khoảng cách và vị trí là yếu tố quan trọng nhất với hệ số hồi quy chuẩn hóa Beta đạt 0,522 (t bằng 8,597, p bằng 0,000). Người mua đặc biệt quan tâm đến thời gian di chuyển đến nơi làm việc, trường học, chợ và độ thông thoáng của trục đường tiếp cận.

Tại sao yếu tố tài chính không thể hiện tác động độc lập trong mô hình hồi quy đa biến? Mặc dù hệ số tương quan đơn giữa tài chính và quyết định mua là dương (r bằng 0,150), nhưng trong mô hình tổng thể, yếu tố tài chính đạt mức ý nghĩa p bằng 0,234 (lớn hơn 0,05). Điều này giải thích rằng người mua đã chủ động sàng lọc khả năng tài chính trước khi chọn vị trí và không gian nhà.

Khách hàng đô thị tại Thành phố Hồ Chí Minh ưa chuộng phân khúc giá và diện tích nào nhất? Khảo sát thực tế 230 người tiêu dùng cho thấy 87,3% khách hàng lựa chọn mức giá dưới 20 triệu đồng/m2 và 84,3% lựa chọn diện tích dưới 100 m2. Ngoài ra, có tới 73,6% người mua ưu tiên lựa chọn nhà riêng lẻ so với 21,6% chọn căn hộ chung cư.

Các đặc điểm nhân khẩu học như giới tính hay độ tuổi có làm thay đổi hành vi mua nhà không? Kiểm định biến kiểm soát cho thấy các giá trị p đều lớn hơn 0,05, nghĩa là không có sự khác biệt mang ý nghĩa thống kê giữa các nhóm nhân khẩu học. Nguyên nhân là do 99,1% mẫu khảo sát nằm trong độ tuổi dưới 36, phản ánh nhu cầu an cư rất tương đồng của nhóm người trẻ.

Mô hình nghiên cứu giải thích được bao nhiêu phần trăm hành vi mua nhà của người tiêu dùng? Mô hình hồi quy tuyến tính bội đạt hệ số R bình phương bằng 0,356, chứng minh 5 nhóm nhân tố nghiên cứu giải thích được 35,6% sự biến thiên trong quyết định mua nhà của khách hàng, phần còn lại chịu tác động của các yếu tố ngoại cảnh khác.

Kết luận

• Xác lập mô hình định lượng đánh giá quyết định mua nhà tại Việt Nam với độ giải thích đạt 35,6% tổng phương sai biến thiên.
• Khẳng định khoảng cách di chuyển (Beta bằng 0,522) và không gian sống riêng tư (Beta bằng 0,186) là hai trụ cột chi phối hành vi mua bất động sản.
• Xác định rõ nét chân dung phân khúc khách hàng tiềm năng với 87,3% nhu cầu thuộc mức giá dưới 20 triệu đồng/m2 và 84,3% diện tích dưới 100 m2.
• Chứng minh tính đồng nhất trong quyết định mua nhà của nhóm khách hàng trẻ tuổi (99,1% dưới 36 tuổi) qua các kiểm định biến nhân khẩu học.
• Chuẩn hóa bộ thang đo gồm 21 biến quan sát đạt chuẩn độ tin cậy và giá trị hội tụ, tạo nền tảng vững chắc cho các công trình nghiên cứu thị trường tiếp theo.

Các doanh nghiệp địa ốc cần nhanh chóng triển khai kế hoạch tái cấu trúc sản phẩm trong vòng 12 tháng tới để đón đầu sức mua thực chất của thị trường. Hãy tham khảo toàn văn luận văn thạc sĩ để khai thác chi tiết hệ thống thang đo và số liệu phân tích chuyên sâu cho các chiến lược phát triển bất động sản bền vững.

Trích đoạn nội dung tài liệu

UNIVERSITY OF ECONOMICS HO CHI MINH CITY International School of Business -------------------- PHAN THANH SI KEY FACTORS AFFECTING HOUSE PURCHASE DECISION OF CUSTOMERS IN VIETNAM ID: 60340102 MASTER OF BUSINESS (Honours) SUPERVISOR: DINH THAI HOANG, Ph. Ho Chi Minh City - Year 2012 LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] ii ACKNOWLEGEMENTS First of all, I would like to express my deep appreciation to my supervisor, Dr. Dinh Thai Hoang who instructed and helped me enthusiastically during period of the thesis. I also would like to thank you all my colleagues and friends of Hoa Binh Corporation and Sacomreal for their valuable contributions to give comments and suggestion to revise the questionnaire survey.

I am grateful to the supervisory board for providing me with their available advices and patient supports when I need. I will never forget the friendly postgraduate students for helping me during studying and doing thesis. The most special thanks go to my parents, my brothers and sisters who always create the most convenient conditions for me as well as support me all time. LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] iii ABSTRACT The main purpose of the study is to investigate the effecting of key factors on housing purchase decision of customers in Vietnam.

First, a model which is proposed based on analyzing of previous literature. Then the model is tested on a pilot test which is conducted of a small real estate professional group and another group of 15 respondents, and on a larger survey of 263 samples. The study finds out a strong positive relationship between top two factors, including “living space”, “distance” and customers’ housing purchase decision. The three weaker positive relationship factors are “feature”, “finance” and “environment” to housing decision makers.

It is also found that there is no difference in decision making of customers according to different demographics consisting of gender, age, marital status, monthly income and education level. Key works: real estate, purchase factors, Vietnam LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] iv TABLE OF CONTENTS ACKNOWLEGEMENTS .iii LIST OF TABLES. vii LIST OF FIGURES. RESEARCH PROBLEMS & RESEARCH QUESTIONS.

SCOPE OF THE RESEARCH. 15 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail. DATA ANALYSIS METHOD. Validity measure by EFA (Exploratory Factor Analysis).

Multiple regression analysis. DATA ANALYSIS & RESULTS. ASSESSMENT MEASUREMENT SCALE. Exploratory Factor Analysis (EFA).

Assessment of data. Defining number of extracted factors. HYPOTHESES TESTING BY MULTIPLE REGRESSION. Checking assumption of Multiple Regression.

Assessment multicollinearity of independent variables. Normality, linearity, homoscedasticity & outliers. Evaluating the model. Evaluating the independent of variables.

Checking hypotheses of model. Analysis effect of control variables by Multiple Regression. CONCLUSIONS AND IMPLICATIONS. RESEARCH LIMITATIONS & DIRECTIONS FOR FUTURE RESEARCH.

37 LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] vi REFERENCES. 38 Appendix 1: The first draft of the questionnaire. 42 Appendix 2: The English questionnaire. 45 Appendix 3: The Vietnamese questionnaire.

49 LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] vii LIST OF TABLES Table 3.1: Main factors affecting customers’ housing purchase decision .1: Codebook of questionnaire items .2: Characteristics of respondents .3: Cronbach’s Alpha test results .5: Correlations among variables .6: Coefficient table of MLR .9: Cronbach’s Alpha with full items for each constructs .10: KMO and Bartlett’s test .11: Total variance explained .12: Correlation among variables (Partial only) .14: Factor Correlation Matrix .19: Cofficients of MLR including Sex_Render .20: Cofficients of MLR including Marital_Render .21: Cofficients of MLR including Education_Render .22: Cofficients of MLR including Age_Render.23: Cofficients of MLR including Career_Render .24: Cofficients of MLR including Income_Render. 65 LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] viii LIST OF FIGURES Figure 2.2: Regression standardized residual. 63 ABBREVATIONS EFA : Exploratory Factor Analysis GSO : Vietnam Government Statistics Office HCMC : Ho Chi Minh City Mil. : Million MLR : Multiple Linear Regression UEH : University of Economic LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.

BACKGROUND As universal population levels continue to rise, the housing shortage in many developing countries has reached critical levels (Morel, 2001, p. Real estate is one of the most important things to citizens, so “the house purchase decision of them can change their life” (Wells, 1993). The house purchase decisions are different from other business decisions due to “the innate, durable and long-term characteristics of real estate”. It is a highly differentiated product with “each specific site unique and fixed in location” (Kinnard, 1968).

In Vietnam, it is known as the third largest population in South East Asia and ranked the 14th largest in the world in terms of total population. Its population estimated of 89 million in 2010 (GSO, 2011). The annual average growth population of Vietnam from 2000 to 2010 was approximately 1.03 million people per year or 1. Particularly, one of the top economic centers of Vietnam is Ho Chi Minh City which has around 7.2 million people as in April 2009, but its actual population is likely to be significantly higher because of unrecorded migration from rural areas.

The real estate market in Vietnam has significantly changed during from the 1990s to now and it might be seen as three times fever and declining prices in the last 20 years. Up to the end of 2012, the large real estate outstanding loans and a big number of inventories created a serious crisis. However, according to the Deputy Minister of Construction Nguyen Tran Nam, he emphasized that “people’s housing demand is very large and solvency is high, but the real estate market lacked of information”. RESEARCH PROBLEMS & RESEARCH QUESTIONS In general, the real estate in Vietnam has got many difficulties in making effort to satisfy customer demands.

According to incomplete statistics of the Ministry of Construction surveyed in 44 provinces up to August 30th, 2012, the country now LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] 2 had 16,469 unsold apartments, in which HCMC was 10,108 unsold apartments and total number of inventories of low buildings was 4,116, in which HCMC was 1,131 ones (Anh, 2012). Therefore, the Prime Minister stressed that the solution to rescue real estate market should be included in the Resolution of the Government. The main reasons of the crisis were the real estate market supply did not meet customer demands, the investors lacked of exact information of customer and real estate market conditions. “There are two main fields of customer research are how customers go about making decisions and how decisions should be made.

In addition, “creating true value for customer and customer notion focused approach” is confirmed (Edwards & Fasolo, 2001). It is found that “customer decision making is one of the most important areas of customer behavior and it requires gathering a lot of regarding information” (Bettman et al., 1998 & Simonson et al. There have been many published academic research about customer house purchase with variety of both developed and developing countries. However, “the national and cultural characteristics play a very significant role in house purchase decision, that mean finding which is applied in specific context may not extend to another context” (Opoku & Abdul-Muhmin, 2010).

The real estate in Vietnam has got specific characteristics to which connected customer demands closely. In recent years, researchers, domestic and foreign companies attracted to real estate field in Vietnam with a number of research works. However, there has been not enough research into the way customers making decision to buy real estate as well as which major factors have got relationship with customer decision. Consequently, in the term of real estate purchase decision of customers, the research questions of the thesis are raised as two following questions: LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] 3  What are the key factors affecting the house purchase decision of customers in Vietnam?  How is impact of these factors on house purchase decision of customers evaluated in Vietnamese context? Understanding relationship between main factors affecting customer house purchase decision is an important role for both real estate developers and enterprises to satisfy customers’ demand and to have available strategies in the real estate field.

RESEARCH PURPOSE Based on the research questions, the main purpose of this thesis is to identify what factors have impact on house purchase dicision of customers and examine how these factors influence their decision of buying house in Vietnam. SCOPE OF THE RESEARCH The research is conducted in Ho Chi Minh City with the respondents who are the postgraduates and students of UEH with various careers, as well as customers of a small book-coffee. The timeframe of research lasts from the middle of September to the end of October in 2012. RESEARCH STRUCTURES The research is divided into five chapters.

The first chapter introduces about background, research problems, research questions, research purpose, scope of research and research structures. The second chapter covers literature review of the previous research and shows hypotheses, as well as the conceptual framework of the research. The third chapter presents the research process, sampling size, measurement scale, main survey, and data analysis method. The fourth chapter concentrates on preparation data, descriptive data, assessment measurement scale and hypotheses testing.

Finally, the fifth chapter points out research overview, research findings, managerial implications, research limitations and directions for future research. LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail. LITERATURE REVIEW This chapter presents overview of previous literatures relating to housing purchase decision making of customers. Also, a conceptual framework is built up and relative hypotheses of research are raised.

Feature Firstly, “features” of the building structure itself is an important determinant of a household choice of residence (Quigley, as cited in Haddad, 2011, p. Also, it is confirmed that “feature” has significant effects on customers’ house purchase decision making (Sengul et al. The “feature” of house includes “design”, “house size” and “quality of building” determinants relating to decision making to buy a house of an individual (Adair et al., 1996; Daly et al., 2003; Sengul et al.218; Opoku & Abdul-Muhmin, 2010). There is a positive impact of house features on customers’ house purchase decision.

Living space Secondly, “private living space” is one of most important factors affecting to “consumer housing decision”. Living space consists of “size of living room”, “size of kitchen”, “quantity of bathrooms” and “quantity of bedrooms” (Opoku & Abdul- Muhmin, 2010, p. In addition, it is accepted that there is relationship between the “space customer” and customers’ purchase making process (Graaskamp, 1981). There is a positive impact of living space on customers’ house purchase decision.

LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail. Finance Thirdly, “financial” status is much significant to customer house choice (Hinkle and Combs, 1987, p.375; Kaynak & Stevenson, as cited in Sengul et al. The “financial” element of real estate requires access to a relative large amount of “capital” and as well as “borrowing costs” (Xiao & Tan, 2007, p. In addition, “financial” status bases on combination of “house price”, “mortgage loans”, “income” and “payment term” (Opoku & Abdul-Muhmin, 2010; Yongzhou, 2009, p.

Haddad et al. (2011) finds out the “economic” factor which is consisted of five variables, such as “income”, “interest rate”, “area”, “conversion” and “taxes”. Moreover, Adair et al.24) and Daly et al.306) group “interest rate”, “maximum mortgage”, “maximum monthly payment”, and “length of time payment” into “financial” factor. There is a positive impact of financial status on customers’ house purchase decision.

Distance Fourthly, one of the most important factors affecting individual “decision” making to buy a house is “location” factor (Kaynak & Stevenson, as cited in Sengul et al. The “residential location” has an influence on “people’s housing choice” (Zabel & Kiel, as cited in Opoku & Abdul-Muhmin, 2010, p. Distance to choose house can be affected by “width of adjacent” and “location to school” (Opoku & Abdul-Muhmin, 2010). Moreover, “distance to central business”, “distance to school” and “distance to work” are considered (Adair et al.