Chương 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐẤT ĐAI VÀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI TẠI VIỆT NAM 1. Khái quát chung về đất đai Đất đai là vật chất chỉ về một loại tài nguyên thiên nhiên, là một bộ phận cấu thành của vỏ trái đất. Dưới góc độ khoa học pháp lý, đất đai là tài sản đặc biệt của đất nước, là một bộ phận quan trọng cấu thành lãnh thổ của quốc gia. Nghiên cứu tiến hoá về sự sống thì đất là một trong các yếu tố môi trường quan trọng góp phần hình thành và duy trì sự sống.
Trong quá trình phát triển của xã hội loài người, sự tiến triển đến đâu đều có dấu ấn quan trọng đặc biệt của đất, bởi từng giai đoạn đó đất ngoài là môi trường duy trì sự sống chung ra thì còn là công cụ, phương tiện sản xuất đặc biệt quan trọng để làm tăng cường của cải vật chất cho xã hội. Theo qui định tại khoản 1 Điều 54 Hiến pháp 2013 của Nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam định nghĩa: Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật. Ngoài ra, Điều 4 Luật đất đai 2013 cũng xác định: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý … Hiến pháp năm 2013 kế thừa, phát triển quan điểm này lần lược từ Hiến pháp năm 1980, Hiến pháp năm 1992, Hiến pháp năm 2003 qui định về sở hữu toàn dân đối với đất đai, Nhà nước là người đại diện quản lý quyền sở hữu đó và Nhà nước chỉ giao quyền sử dụng đất cho cá nhân, tổ chức, hộ gia đình, Pháp luật không thừa nhận mọi hình thức khác với hình thức sở hữu nêu trên. Nên nói tranh chấp đất đất đai để chỉ chung về các loại tranh chấp liên quan đến đất, thực tế nó chỉ bao hàm về tranh chấp quyền sử dụng đất và các tranh chấp khác phát sinh liên quan đến các giao dịch về quyền sử dụng đất trong đời sống kinh tế, xã hội mà thôi.
Thể hiện cụ thể về việc này, tại Phần thứ V của Bộ luật dân sự năm 2015, Nhà nước ta gián tiếp khẳng định tính đặc biệt của đất đai qua một loạt các quy định chặt chẽ trong LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 6 việc quản lý tài sản quyền sử dụng đất khi thực hiện việc chuyển đổi, mua bán, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh, thừa kế. Qua lập luận trên có thể xác định: Nghiên cứu về tranh chấp đất đai là nghiên cứu về tranh chấp quyền sử dụng đất và một loạt các quan hệ chuyển đổi, mua bán, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh, thừa kế liên quan đến quền sử dụng đất phát sinh tranh chấp trong đời sống kinh tế, xã hội. của đất nước. Luật đất đai 2013 không nêu định nghĩa chính thức về “quyền sử dụng đất”.
Tuy nhiên, chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai đã được quy định tại Hiến pháp năm 1992 (Điều 17) và Hiến pháp năm 2013 (Điều 53). Tương ứng với các quy định đó, Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993 (sửa đổi, bổ sung năm 2001), Luật Đất đai năm 2003 và Luật Đất đai năm 2013 đã cụ thể hóa chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai, trong đó có qui định Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho cá nhân, tổ chức, hộ gia đình (Điều 4 Luật Đất đai năm 2013). Cụm từ “Quyền sử dụng đất” được hình thành, phổ biến dựa trên những quy định của các văn bản trên. Quyền sử dụng đất có thể được tính bằng giá trị do Nhà nước quy định trên một đơn vị diện tích xác định trong một thời gian sử dụng nhất định hoặc do thị trường quy định trên cơ sở hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất.
Người được cấp quyền sử dụng đất được sở hữu phần giá trị quyền sử dụng đất, được phép chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, hùn vốn làm ăn … từ quyền sử dụng đất đối với phần diện tích được giao tương ứng với nghĩa vụ thực hiện với Nhà nước. Từ những phần tích trên, có thể xác định: Quyền sử dụng đất là quyền sở hữu về tài sản của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phát sinh trên cơ sở quyết định giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc từ các giao dịch nhận chuyển quyền sử dụng đất theo thị trường. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt quyền sử dụng đất được tiến hành theo điều kiện, thủ tục do pháp luật quy định. LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.
Tranh chấp đất đai 1. Khái niệm tranh chấp đất đai Tranh chấp đất đai là một hiện tượng xã hội xảy ra trong bất kỳ hình thái kinh tế - xã hội có giai cấp nào. Trong xã hội tồn tại lợi ích giai cấp đối kháng thì tranh chấp đất đai mang màu sắc chính trị, đất đai luôn là đối tượng tranh chấp giữa giai cấp bóc lột và giai cấp bị bóc lột. Việc giải quyết triệt để các tranh chấp đất đai ở các xã hội phải được thực hiện bằng một cuộc cách mạng xã hội2.
Nhìn ở góc độ pháp lý thì quyền sử dụng đất được Nhà nước Việt Nam thừa nhận đó là tài sản đặc biệt nên ngoài các thuộc tính của một loại tài sản thông thường có giá trị sử dụng, được chuyển nhượng, được tặng cho, được chuyển đổi, thế chấp, thừa kế … nó là tài sản thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước là người đại diện duy nhất thực hiện quyền sở hữu đó. Các chủ thể gồm cá nhân, tổ chức, hộ gia đình chỉ có thể là chủ sử dụng đất được Nhà nước thừa nhận nhưng không bao giờ có quyền sở hữu đối với đất. Chính hoạt động giao dịch về tài sản này bằng các hình thức chuyển nhượng, thế chấp, tặng cho, thừa kế… đã làm phát sinh xung đột quyền lợi, nghĩa vụ dẫn đến tranh chấp. Từ nhận định trên ta có thể xác định tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền sử dụng đất hoặc các quan hệ khác liên quan đến quyền sử dụng đất mà trong đó biểu hiện mâu thuẫn, bất đồng về việc xác định quyền chiếm hữu, quyền sử dụng đối với đất đai, phát sinh trực tiếp hoặc gián tiếp trong lĩnh vực quản lý và sử dụng đất đai.
Theo cách giải thích chính thức của Nhà nước thì tại khoản 24 Điều 3 Luật đất đai năm 2013 thì tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai. Các loại tranh chấp đất đai Tranh chấp đất đai rất đa dạng, phong phú, nhiều khi đan xen, tuỳ theo loại quan hệ cụ thể mà loại tranh chấp đó chịu sự điều chỉnh của Luật tố tụng 2 Vận dụng triết học Max – Lê Nin – Gíao trình Triết học của TS Bùi Văn Mưa, Trường Đại học Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh. LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 8 hành chính, tố tụng dân sự trong án dân sự hoặc án kinh doanh thương mại. Qua thống kê thực tiển có thể tổng hợp các quan hệ tranh chấp này thành các loại sau: - Tranh chấp xác định quyền sử dụng đất thuộc về ai: Đây là loại tranh chấp phổ biến, nguyên nhân tranh chấp đa dạng, có thể do yếu tố lịch sử để lại như từ chính sách trang trãi trước đây hoặc cho mượn, cho thuê không làm thủ tục giấy tờ vụ việc diễn sau nhiều năm các đối tượng thuê, mượn chiếm đất và giải thích là đã chuyển nhượng chiếm dụng đất… loại tranh chấp này tùy theo hồ sơ pháp lý về thực trạng đất đó và yêu cầu của đương sự mà có thể xác định thẩm quyền giải quyết tranh chấp do Tòa án hay Ủy ban có thẩm quyền xử lý.
- Tranh chấp hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất: Dạng tranh chấp này phổ biến ở vùng nông thôn, việc phát sinh thường là do lúc chuyển đổi đất đai hai bên không làm hợp đồng hoặc hợp đồng được soạn thảo nhưng nội dung sơ sài, đơn giản. Vì thế, sau một thời gian một bên cảm thấy quyền lợi bị thiệt thòi nên phát sinh tranh chấp, mặc dù vào thời điểm chuyển đổi hai bên đều đã nhất trí về các điều kiện để chuyển đổi quyền sử dụng đất. - Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Dạng tranh chấp này xảy ra phổ biến kể cả đất ở và đất sản xuất, việc phát sinh thường là do một bên hoặc cả hai bên thực hiện không đúng giao kết như không thanh toán giá trị chuyển nhượng hoặc không giao tài sản quyền sử dụng đất, cũng có trường hợp do bị lừa dối hoặc sau khi ký kết hợp đồng thấy bị sai lầm do thỏa thuận về giá cả bất lợi nên rút lại không thực hiện hợp đồng. Nhiều trường hợp nội dung hợp đồng không đề cập rõ ràng về vị trí, diện tích của đối tượng chuyển nhượng của hợp đồng, không xác định cụ thể bên bán hay bên mua có nghĩa đóng thuế chuyển quyền sử dụng đất, làm thủ tục sang tên.
đây cũng là nguyên nhân dẫn đến tranh chấp. - Tranh chấp hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất: Việc phát sinh dạng tranh chấp này là do một bên hoặc cả hai bên vi phạm các điều khoản của hợp đồng như: + Hết thời hạn thuê đất nhưng không chịu trả lại đất cho bên cho thuê. LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 9 + Không trả tiền thuê đất. + Sử dụng đất không đúng mục đích khi thuê.
+ Đòi lại đất trước thời hạn hợp đồng. Dạng tranh chấp này trước đây phát sinh phổ biến trong quan hệ dân sự thì hiện nay còn phổ biến cả trong lĩnh vực kinh doanh thương mại. - Tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất: Dạng tranh chấp này thường phát sinh sau khi thời hạn thực hiện nghĩa vụ đã hết nhưng bên vay không thực hiện nghĩa vụ trả nợ đã cam kết. Đối tượng tham gia tranh chấp hiện nay phổ biến không chỉ cá nhân mà có cả pháp nhân – đó là các chủ thể tham gia hoạt động kinh doanh thương mại.