Chương 1: Cơ sởlý luận vềchính sách phát triển nhà ở xã hội Chương 2: Thực trạng chính sách phát triển nhà ở xã hội tại Hà Nội Chương 3: Giải pháp hoàn thiện chính sách phát triển nhà ở xã hội tại Hà Nội 8 Chƣơng 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI 1. Khái niệm nhà ở xã hội Khái niệm “Nhà ở xã hội” bắt đầu xuất hiện từ các nước Anh, Mỹ, Canada vào những năm 1970 và dần dần lan rộng ra các nước khác như Nhật Bản, Hàn Quốc. Tại đó, Nhà ở xã hội được hiểu là một loại nhà cung cấp cho những người không có thu nhập, hoặc có nhưng không đáng kể. Họ là những người không thể nào và không bao giờ tự kiếm mình kiếm được một chỗ ở.
Những người này thường là người vô gia cư, người già đơn thân, người tật nguyền, người đau yếu không nơi nương tựa, những người sau khi mãn hạn tù nhưng không còn sức lao động. Loại nhà này trong nhiều trường hợp được gọi là nhà từ thiện, và đa phần là của nhà nước, ngoài ra còn có các hiệp hội nhà ở, các tổ chức từ thiện tham gia từng phần để duy trì cuộc sống của những người sống trong nhà xã hội. Tùy từng hoàn cảnh cụ thể mà người đăng ký ở nhà xã hội có người có thể được miễn phí hoàn toàn hoặc cho thuê với giá thấp. Phần tiền thuê này thường được các tổ chức từ thiện như nhà thờ, tổ chức phi chính phủ, các mạnh thường quân chi trả qua các quỹ mà không chi trả trực tiếp cho người sử dụng vì sợ họ tiêu phung phí.
Theo từ điển mở Wikipedia, Nhà ở xã hội là một loại hình nhà ở thuộc sở hữu của cơ quan nhà nước (có thể trung ương hoặc địa phương) hoặc các loại hình nhà được sở hữu và quản lý bởi nhà nước, các tổ chức phi lợi nhuận được xây dựng với mục đích cung cấp nhà ở giá rẻ cho một số đối tượng được ưu tiên trong xã hội như công chức của nhà nước chưa có nhà ở ổn định, người có thu nhập thấp. và được cho thuê hoặc cho ở với giá rẻ so với giá thị trường. Có thể hiểu nhà ở xã hội là nhà ở do Nhà nước hoặc các tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng trên cơ sở nhu cầu thuê 9 và thuê mua thực tế trên thị trường của các đối tượng có thu nhập thấp và sinh sống trên địa bàn phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của từng địa phương. Tại Việt Nam, khái niệm nhà ở xã hội đã được nhắc đến nhiều trong thời gian gần đây.
Ngô Lê Minh với bài viết Nhà ở xã hội – Từ kinh nghiệm thực tế ở Thượng Hải đến Việt Nam đăng trên Tạp chí Kiến trúc – Hội Kiến trúc sư Việt Nam, tháng 5/2013 định nghĩa: “Nhà ở xã hội là loại nhà ở dành cho những gia đình nghèo, có thu nhập trung bình thấp, được thuê hoặc mua với giá ưu đãi, người mua phải đáp ứng một số điều kiện đặc thù do chính quyền thành phố quy định, tuân theo các quy định và pháp luật của Nhà nước”. Theo Điều 3 của Nghị định 71/2010/NĐ-CP, pháp luật nước ta quy định như sau: “Nhà ở xã hội là nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng cho các đối tượng quy định tại Điều 53, Điều 54 của Luật Nhà ở và quy định tại Nghị định này mua, thuê hoặc thuê mua theo cơ chế do Nhà nước quy định”. Đối tượng cung cấp nhà ở xã hội Theo Luật nhà ở 2005 quy định, đối tượng cung cấp nhà ở xã hội bao gồm: Chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước để cho thuê, thuê mua trên địa bàn do UBND cấp tỉnh lựa chọn và tổ chức, cá nhân phát triển nhà ở xã hội cho các đối tượng thụ hưởng chính sách nhà ở xã hội thuê, thuê mua là chủ đầu tư đối với các dự án phát triển nhà ở do mình đầu tư. Cụ thể như sau: - Đối với nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn từ ngân sách Nhà nước, vốn đầu tư phát triển của nhà nước thì do người có thẩm quyền quyết định đầu tư quyết định lựa chọn chủ đầu tư; - Đối với nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn không phải từ ngân sách nhà nước, vốn đầu tư phát triển của Nhà nước trên diện tích đất 10 được Nhà nước giao thì thực hiện lựa chọn chủ đầu tư thông qua hình thức đấu thầu (nếu có từ hai nhà đầu tư trở lên đăng ký làm chủ đầu tư) hoặc chỉ định chủ đầu tư (nếu chỉ có một nhà đầu tư đăng ký làm chủ đầu tư); - Đối với trường hợp dự án phát triển nhà ở thương mại phải dành quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của Chính phủ thì chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại đồng thời làm chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở xã hội, trừ trường hợp Nhà nước sử dụng diện tích đất này để giao cho tổ chức khác thực hiện đầu tư xây dựng nhà ở xã hội bằng nguồn vốn từ ngân sách nhà nước, vốn đầu tư phát triển nhà nước; - Đối với trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng hợp pháp, phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở, có đủ điều kiện làm chủ đầu tư và có nhu cầu xây dựng nhà ở xã hội thì nhà đầu tư đó được giao làm chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở xã hội; - Đối với trường hợp xây dựng nhà ở xã hội trong KCN tập trung để bố trí cho công nhân, người lao động làm việc tại KCN ở thì Ban Quản lý KCN của địa phương hoặc doanh nghiệp (DN) kinh doanh hạ tầng KCN hoặc DN sản xuất trong KCN hoặc DN có chức năng kinh doanh bất động được giao làm chủ đầu tư; - Đối với nhà ở xã hội do hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng trên quyền sử dụng đất ở hợp pháp của mình thì hộ gia đình, cá nhân đó thực hiện việc đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định của Luật nhà ở và pháp luật về xây dựng.
Như vậy có thể thấy, dù là nhà ở xã hội phát triển bằng hình thức nào, thì vai trò của nhà nước đối với loại hình nhà ở này cũng rất quan trọng. Tựu lại, ta thấy có hai dạng thức đầu tư chính cho nhà ở xã hội bao gồm: Nhà ở xã hội do nhà nước cung cấp trực tiếp thông qua các DN nhà nước, hoặc nhà ở xã hội do tư nhân cung cấp thông qua cơ chế đấu thầu nhưng vẫn phải có sự giám sát của nhà nước. Vai trò điều tiết của nhà nước giúp đảm bảo tính công bằng, khách quan của chính sách nhà ở cho các đối tượng được ưu tiên khi mà nhu cầu nhà ở 11 là rất cao, nhưng khả năng chi trả của nhiều nhóm đối tượng lại khác nhau. Không những vậy việc nhà nước điều tiết và quản lý nhà ở xã hội sẽ khiến thị trường BĐS ổn định, không có sự cạnh tranh, chênh lệch về giá giữa các nhà ở xã hội nhằm đảm bảo được mục tiêu an sinh xã hội.
Đối tượng thụ hưởng nhà ở xã hội Phát triển nhà ở xã hội là chính sách quan trọng trong việc đảm bảo an sinh xã hội của nhà nước ta, đảm bảo quyền được có chỗ ở của mỗi công dân. Không những vậy, việc cung ứng nhà ở xã hội còn góp phần cân bằng lại cán cân cung cầu trong thị trường BĐS hiện nay. Theo Tổng hội Xây dựng Việt Nam, phát triển nhà ở xã hội là cách hữu hiệu làm giảm suy thoái kinh tế, khi nền kinh tế suy giảm, ngành BĐS có thể đóng băng, các nhu cầu bị ngưng lại, chỉ nhu cầu nhà ở của người thu nhập thấp là luôn tồn tại, và nếu họ được tạo điều kiện thỏa đáng thì nhu cầu của họ sẽ trở thành nguồn cầu to lớn cho thị trường BĐS. Bên cạnh đó, nhà ở xã hội là Loại hình nhà ở phi hàng hóa được dành để bán, cho thuê, thuê mua sẽ nhằm đáp ứng cho đối tượng dân nghèo, không có điều kiện mua hoặc thuê nhà theo giá thị trường.
Phát triển được loại hình nhà ở phi hàng hóa là con đường gần nhất để đi đến mục tiêu mọi người dân đều có quyền có chỗ ở. Để đảm bảo tính khách quan, ưu việt của chính sách nhà ở xã hội, việc khoanh vùng các đối tượng ưu tiên hưởng chính sách là vô cùng cần thiết. Tại nhiều quốc gia, các đối tượng được ở nhà ở xã hội phụ thuộc vào quy định riêng của mỗi nước, nhưng tựu trung lại thường là các viên chức nhà nước, người nghèo, người có thu nhập thấp. Tuy phần nhiều trong số họ có thu nhập ổn định nhưng sau khi trang trải các nhu cầu cuộc sống thì chỉ dành dụm được chút ít, khó tích lũy đủ mua nhà hoặc thuê nhà hợp vệ sinh.
Ví dụ, theo Bộ Xây dựng thì khả năng tích lũy tối đa của công chức để chi trả cho nhà ở chỉ khoảng 11,5% tổng thu nhập, một tỷ lệ quá thấp. 12 Cụ thể, có 8 nhóm đối tượng ưu tiên được thụ hưởng chính sách Nhà ở xã hội theo Nghị định 90/2006/NĐ-CP, và Dự thảo Luật nhà ở sửa đổi năm 2014 tại Việt Nam bao gồm: - Người có công với cách mạng theo quy định của Pháp lệnh ưu đãi người có công với cách mạng. - Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức. - Sĩ quan, hạ sỹ quan chuyên nghiệp, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân viên làm việc trong lực lượng vũ trang nhân dân và những người làm công tác cơ yếu hưởng lương từ ngân sách nhà nước.
- Học sinh, sinh viên các trường đại học, cao đẳng, trung học chuyên nghiệp, trung cấp nghề (không phân biệt công lập hoặc dân lập). - Người lao động đang làm việc tại các DN trong và ngoài KCN tập trung. - Người thu nhập thấp, hộ nghèo tại khu vực đô thị. - Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ quy định tại Điều 49 của Luật nhà ở sửa đổi 2014.
- Các hộ gia đình, cá nhân thuộc diện phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quyết định thu hồi đất của Nhà nước để phục vụ mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.