CHƯƠNG I:CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ QUẢN TRỊ RỦI RO TÍN DỤNG ĐỐI VỚI CHO VAY MUA NHÀ TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1. Tổng quan về hoạt động cho vay mua nhà tại NHTM 1. Khái niệm về cho vay mua nhà tại NHTM Căn cứ vào Hiến pháp nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 đã được sửa đổi, bổ sung theo Nghị quyết số 51/2001/QH10 ngày 25 tháng 12 năm 2001 của Quốc hội khoá X, kỳ họp thứ 10;Luật này quy định về nhà ở. - Nhà ở: là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân (điều 1, luật nhà ở).
[13] - Nhà ở thương mại: là nhà ở do tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng để bán, cho thuê theo nhu cầu và cơ chế thị trường; (Mục II Phát triển nhà ở thương mại (điều 34, luật nhà ở) [13] - Nhà ở xã hội: là nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng cho các đối tượng quy định tại Điều 53, Điều 54 của Luật Nhà ở và quy định tại Nghị định này mua, thuê hoặc thuê mua theo cơ chế do Nhà nước quy định. - Nhà ở công vụ: là nhà ở do Nhà nước đầu tư xây dựng cho các đối tượng quy định tại Điều 60 của Luật Nhà ở và quy định tại Nghị định này thuê trong thời gian đảm nhiệm chức vụ theo quy định của Luật Nhà ở và Nghị định này; - Nhà chung cư: là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân. Nhà chung cư có phần diện tích thuộc sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân, của chủ đầu tư và phần diện tích thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư; - Thuê mua nhà ở xã hội: là việc người thuê mua nhà ở thanh toán trước một khoản tiền nhất định theo thỏa thuận trong hợp đồng, số tiền còn lại được tính thành tiền thuê nhà và người thuê mua phải trả hàng tháng hoặc trả theo định kỳ. Sau khi hết hạn thuê mua và người thuê mua đã trả hết tiền thuê nhà thì được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở đó.
Luật nhà ở 2014 bắt đầu có hiệu lực từ 1/7/2015, thay thế Luật nhà ở 2005. Theo đó, có nhiều điểm mới nổi bật. [17] 7 Hiện nay cho vay mua nhà của Ngân hàng thương mại là một trong những hoạt động cho vay tiêu dùng đang ngày càng phát triễn. Cho vay tiêu dùng là hình thức tài trợ cho mục đích chi tiêu cho người tiêu dùng, bao gồm cá nhân và hộ gia đình.
Các khoản cho vay tiêu dùng là nguồn tài chính quan trọng giúp người tiêu dùng có thể trang trải nhu cầu trong cuộc sống như nhà ở, phương tiện đi lại, học tập, du lịch, mua sắm… trước khi họ có đủ khả năng về tài chính để thụ hưởng. Cho vay mua nhà là việc Ngân hàng thương mại cho khách hàng sử dụng một số tiền của Ngân hàng vào mục đích mua sắm, xây dựng nhà ở với cam kết trả cả gốc và lãi đầy đủ cho Ngân hàng. Như vậy, hiểu rộng ra thì cho vay CVMN là sản phẩm cho vay bán lẻ bao gồm: Mua nhà ở/nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nền, xây dựng, cải tạo, sửa chữa nhà ở và mua nhà ở hình thành trong tương lai/nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nền tại các dự án phát triển nhà ở; hoàn thiện, cải tạo nhà ở (đã hoàn thiện phần thô) tại các dự án phát triển nhà ở. Đối với Ngân hàng: Hoạt động này góp phần làm đa dạng hoạt động tín dụng, phân tán rủi ro và tăng thêm thu nhập.
Sản phẩm cho vay về nhà ở góp phần khuyến khích tiêu dùng trong xã hội, góp phần đáp ứng nhu cầu ngày càng đa dạng của khách hàng. Đối với khách hàng: giúp cho người có nhu cầu về nhà ở nhưng đủ khả năng chi trả có thêm giải pháp có thể sở hữu một căn nhà như mong muốn. Đối với xã hội: góp phần ổn định cuộc sống an tâm lao động cho người dân, cải thiện nâng cao mức sống cho người dân, thúc đẩy nền kinh tế phát triển, tăng tốc độ lưu thông nguồn vốn cho nền kinh tế.2 Rủi ro tín dụng cho vay mua nhà 1.1 Khái niệm rủi ro tín dụng cho vay mua nhà Rủi ro tín dụng cho vay mua nhà là một trong những nguyên nhân chủ yếu gây tổn thất và ảnh hưởng nghiêm trọng đến chất lượng kinh doanh Ngân hàng. Rủi ro tín dụng cho vay mua nhà gắn liền với hoạt động quan trọng nhất của ngân hàng thương mại - hoạt động tín dụng.
Với mục tiêu là đúng hạn theo hợp đồng tín dụng và nhận được đầy đủ gốc và lãi, thì rủi ro tín dụng cho vay mua nhà phát sinh khi một bên đối tác không thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc nghĩa vụ theo hợp đồng đối với ngân hàng, bao gồm cả việc không thực hiện thanh toán nợ, cho dù đó là nợ gốc hay nợ lãi khi khoản nợ đến hạn. 8 Trong quyết định 493/2005/QĐ-NHNN ngày 22/04/2007 quy định “Rủi ro tín dụng cho vay mua nhà trong hoạt động ngân hàng của tổ chức tín dụng là khả năng xảy ra tổn thất trong hoạt động ngân hàng của tổ chức tín dụng do khách hàng không thực hiện hoặc không có khả năng thực hiện nghĩa vụ của mình theo cam kết”. Đặc điểm về rủi ro cho vay mua nhà Cho vay mua nhà thường có kỳ hạn dài nhất (thường từ 10 đến 30 năm) trong danh mục cho vay của Ngân hàng. Nhìn chung với loại hình cho vay này thì thường chứa đựng nhiều rủi ro vì có nhiều vấn đề xãy ra trong khoảng thời gian đó bao gồm cả những thay đổi tiêu cực trong nền kinh tế, lãi suất, sức khỏe của người vay.
Với cùng khoảng thời gian cho vay như trên Ngân hàng có thể áp dụng lãi suất cố định hoặc thả nổi (ngày càng phổ biến trong những năm gần đây). Đây là nét khác biệt của cho vay mua nhà so với cho vay tiêu dùng nói chung nơi mà lãi suất thường ở một mức cố định, đặc biệt là trong cho vay trả góp. Cho vay mua nhà, sửa nhà chiếm hơn 52% tín dụng tiêu dùng: Rủi ro cho nền kinh tế? [20] Rủi ro trong hoạt động cho vay mua nhà chủ yếu là rủi ro tín dụng, rủi ro khách hàng không trả được nợ gốc hoặc lãi đúng hạn, gây ra tổn thất cho Ngân hàng. Nguồn trả nợ cho Ngân hàng thường lấy từ thu nhập thường xuyên của khách hàng.
Thu nhập của khách hàng lại phụ thuộc vào tình hình sức khỏe, tuổi và công việc của khách hàng. Thời hạn cho vay dài cũng đồng nghĩa với việc xãy ra nhiều rủi ro tiềm ẩn. Khi khách hàng gặp một sự cố nào trong cuộc sồng thì khả năng khách hàng không thể trả được khoản nợ đã cam kết với Ngân hàng. Biện pháp khắc phục để tránh tình trạng xảy ra rủi ro này là Ngân hàng mua bảo hiểm, hoặc yêu cầu khách hàng mua bảo hiểm, như vậy Ngân hàng có thể san sẽ rủi ro với công ty bảo hiểm.
Cách khác là Ngân hàng buộc phải thanh lý tài sản bảo đảm của người vay và tài sản đó là căn hộ mua. Theo đề xuất mới đây của Bộ Tài chính, cùng một lúc bất động sản (BĐS) gánh chịu 2 loại thuế, đó là thuế giá trị gia tăng (VAT) khi chuyển quyền sử dụng đất và tăng VAT. Qua ghi nhận trong cộng đồng doanh nghiệp BĐS, việc lo lắng bao trùm bởi viễn cảnh, giá nhà tăng cao dẫn đến đóng băng. [21] Một rủi ro nữa mà Ngân hàng có thể gặp phải là rủi ro về mặt đạo đức, khi mà khách hàng cấu kết với người bán, làm các giấy tờ giả cố tình lừa đảo, chiếm đoạt vốn của Ngân hàng.3 Phân loại rủi ro tín dụng cho vay mua nhà Có nhiều cách phân loại rủi ro tín dụng CVMN khác nhau tùy theo mục đích, yêu cầu nghiên cứu.
Tùy theo tiêu chí phân loại mà người ta chia rủi ro tín dụng thành các loại khác nhau. Căn cứ vào nguyên nhân phát sinh rủi ro Rủi ro tín dụng được phân chia thành hai loại là rủi ro giao dịch (transaction risk) và rủi ro danh mục (Portfolio risk) - Rủi ro giao dịch (Transaction risk): là một hình thức của rủi ro tín dụng mà nguyên nhân phát sinh là do những hạn chế trong quá trình giao dịch và xét duyệt cho vay, đánh giá khách hàng. Rủi ro giao dịch có ba bộ phận: + Rủi ro lựa chọn: là rủi ro liên quan đến quá trình đánh giá phân tích tín dụng, khi Ngân hàng lựa chọn phương án vay vốn có hiệu quả để ra quyết định cho vay. + Rủi ro bảo đảm: phát sinh từ các tiêu chuẩn đảm bảo như các điều khoản trong hợp đồng cho vay, các loại tài sản đảm bảo, chủ thể đảm bảo, cách thức đảm bảo và mức cho vay trên trị giá của tài sản đảm bảo.
+ Rủi ro nghiệp vụ: là rủi ro liên quan đến công tác quản lý khoản vay và hoạt động cho vay, bao gồm cả việc sử dụng hệ thống xếp hạng rủi ro và kỹ thuật xử lý các khoản cho vay có vấn đề. - Rủi ro danh mục (Portfolio risk): Là một hình thức của rủi ro tín dụng mà nguyên nhân phát sinh là do những hạn chế trong quản lý danh mục cho vay của Ngân hàng, được phân chia thành hai loại: Rủi ro nội tại (Intrinsic) và rủi ro tập trung (Concentration risk). Căn cứ theo tính khách quan, chủ quan của nguyên nhân gây ra rủi ro Rủi ro tín dụng cho vay mua nhà được phân ra thành rủi ro khách quan và rủi ro chủ quan. - Rủi ro khách quan là rủi ro do các nguyên nhân khách quan như thiên tai, địch họa, người vay bị chết, mất tích và các biến động ngoài dự kiến khác làm thất thoát vốn vay trong khi người vay đã thực hiện nghiêm túc chế độ, chính sách.
- Rủi ro chủ quan do nguyên nhân thuộc về chủ quan của người vay và người cho vay vì vô tình hay cố ý làm thất thoát vốn vay hay vì những lý do chủ quan khác. 10 Căn cứ vào hình thức tài trợ vốn: rủi ro tín dụng bao gồm rủi ro nội bảng (cho vay, cho thuê tài chính, chiết khấu …) và rủi ro ngoại bảng (bảo lãnh, cam kết thanh toán L/C ….