phần mở đầu và kết luận, luận văn gồm 3 chƣơng: Chƣơng 1: Tổng quan về giá đất và các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất. Chƣơng 2: Giá đất ở và các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất trên địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội. Chƣơng 3: Đề xuất một số giải pháp tăng cƣờng quản lý Nhà nƣớc về giá đất trên địa bàn quận Hà Đông. 4 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Chƣơng 1 - TỔNG QUAN VỀ GIÁ ĐẤT VÀ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT 1.
Cơ sở lý luận về giá đất 1. Đất đai và bất động sản 1. Đất đai Trong lĩnh vực kinh tế, đối tƣợng nghiên cứu là đất đai (land) “Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, gồm tất cả các cấu thành của môi trƣờng sinh thái ngay trên và dƣới bề mặt đó: bao gồm khí hậu bề mặt, thổ nhƣỡng, dạng địa hình, nƣớc mặt (hồ, sông, nƣớc ngầm, tập đoàn thực vật và động vật, trạng thái định cƣ của con ngƣời, những kết quả do hoạt động của con ngƣời trong quá khứ và hiện tại để lại (san nền, hồ chứa nƣớc hay hệ thống tiêu thoát nƣớc, đƣờng xá, nhà cửa. Trong lĩnh vực khoa học tự nhiên, đối tƣợng nghiên cứu về đất đai là đất tự nhiên (soil), còn gọi là thổ nhƣỡng, thổ nhƣỡng phát sinh là do tác động lẫn nhau của khí trời (khí quyển), nƣớc (thuỷ quyển), sinh vật (sinh quyển), đá mẹ (thạch quyển), qua thời gian lâu dài.
Thổ nhƣỡng là một hỗn hợp gồm các khoáng vật do đá mẹ phong hoá dƣới tác động của các nhân tố vật lý, hoá học và chất mùn do xác động thực vật phân huỷ tạo thành. Chất mùn làm cho đất có độ phì nhiêu, đó là đặc tính đặc trƣng của đất mà đá không có; chất mùn còn làm tăng độ đệm của đất, làm giảm hữu hiệu những thay đổi đột ngột của môi trƣờng bảo vệ các sinh vật sống và phát triển (Vũ Ngọc Tuyên, 1994). “Đất đai mà chúng ta có đƣợc hôm nay không chỉ là “tài nguyên thiên nhiên cho không con ngƣời” (Các Mác) mà cũng là thành quả lao động của nhiều thế hệ trƣớc ta để lại “Cố công sống lấy nghìn năm để xem thửa ruộng mấy trăm ngƣời cày” (ca dao Việt Nam); đến lƣợt mình, thế hệ chúng ta phải để lại nguồn sống này cho con cháu với mong muốn phì nhiêu hơn, trù phú hơn - Điều này là không có trong bất kỳ một di sản nào khác vì nó không phải là cổ vật và cũng không phải là tài sản của bất kỳ cá nhân nào. Một số dân tộc khác trên thế giới cũng cho rằng “Đất đai là tài sản vay mƣợn của con cháu” - Chính vì vậy mà Mác đã viết rằng: “.
Toàn thể một xã hội, một nƣớc và thậm chí tất thảy các xã hội cùng sống trong một thời đại hợp lại, cũng đều 5 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com không phải là kẻ sở hữu đất đai. Họ chỉ là ngƣời có đất đai ấy, họ chỉ đƣợc phép sử dụng đất đai ấy và phải truyền lại cho các thế hệ tƣơng lai sau khi đó làm cho đất đai ấy tốt hơn lên nhƣ những ngƣời cha hiền vậy. Bất động sản a. Tài sản: Tài sản bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ giá trị đƣợc xác định bằng tiền và các quyền tài sản.
Trong lĩnh vực kinh tế tài sản đƣợc chia thành 2 loại: bất động sản (BĐS) và động sản (ĐS). Bất động sản: Bất động sản là các tài sản không di dời đƣợc. Tuy tiêu chí phân loại BĐS của các nƣớc có khác nhau, nhƣng đều thống nhất BĐS bao gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Bất động sản trƣớc hết là một tài sản nhƣng khác với các tài sản khác là nó không thể di dời đƣợc.
Tại nhiều nƣớc trên thế giới (Thái Lan, Malaysia, Singapore, Anh), chế định bất động sản đƣợc thể chế hoá riêng trong một ngành luật -Luật về bất động sản (Tổng cục Địa chính, CPLAR 1999, Định giá bất động sản) Bộ luật Dân sự Việt Nam 2005 quy định: “Bất động sản là các tài sản không thể di dời được bao gồm: Đất đai; Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định. (Quốc Hội nước CHXHCNVN, 2005, Bộ Luật dân sự) c) Hàng hóa bất động sản Tính đặc biệt của HHBĐS đƣợc xác định bởi thuộc tính của đất đai Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý báu Đất đai có vị trí cố định, diện tích hữu hạn và độ phì biến động theo thời gian-phụ thuộc vào việc sử dụng của con ngƣời; Đất đai là yếu tố cần thiết để tạo lập BĐS nói riêng và tài sản nói chung; Những tính chất khác với các loại hàng hoá khác: Là loại hàng hoá không thể di dời, liên quan đến môi trƣờng, cơ sở hạ tầng kỹ thuật (giao thông, thông tin liên lạc, cấp thoát nƣớc, điện), cơ sở hạ tầng 6 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com xã hội (trƣờng học, bệnh viện); khu dân cƣ, thƣơng mại, dịch vụ, nông nghiệp, công nghiệp; Là loại hàng hoá có giá trị lớn, cần có vốn đầu tƣ dài hạn; Là loại hàng hoá mà việc giao dịch phải đƣợc pháp luật cho phép và đƣợc thực hiện theo một trình tự pháp lý chặt chẽ. Không phải tất cả mọi bất động sản đều trở thành hàng hoá (Nguyễn Đình Bồng, 2010, Quản lý Thị trường bất động sản) 1. Giá đất/ bất động sản 1.
Giá đất Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Do đó đối với đất đai mà nói giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, có nghĩa là tƣ bản hóa địa tô. Nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi (địa tô) cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tƣơng ứng, nhƣ giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền thế chấp… Hầu hết những nƣớc có nền kinh tế thị trƣờng, giá đất đƣợc hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai hay giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định.
Tuy nhiên, giá trị của đất đai không phải là giá trị của vật chất, của tài sản đất, mà giá trị của đất đai do những thuộc tính tự nhiên và xã hội cấu thành, có thể nói đất đai là vô giá vì nó khác với mọi loại hàng hoá khác. Do vậy, khó có thể tính đúng, tính đủ giá trị của đất cho nên dù có đƣợc định giá bằng các phƣơng pháp khoa học thì giá đất cũng chỉ là sự ƣớc tính tại một thời điểm trong những giai đoạn nhất định của nền kinh tế xã hội, để điều chỉnh mối quan hệ giữa những ngƣời có quan hệ kinh tế trong sở hữu, quản lý, sử dụng đất đai, (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2005, Giáo trình “Định giá đất”, tr 16). 7 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, là tổng hòa giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm đƣợc chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế. Luật đất đai 2003 Điều 4, khoản 23 ghi rõ: “Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên đơn vị diện tích đất do Nhà nƣớc quy định hoặc đƣợc hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất”, (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2003).
Giá đất đƣợc hình thành trong các trƣờng hợp sau đây: “ 1. Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ƣơng quy định giá theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật này; 2. Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; 3. Do ngƣời sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những ngƣời có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất”, (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2003, Luật Đất đai Điều 55 ).
Giá bất động sản Bất động sản là một tài sản có giá trị lớn, giá trị bất động sản tại hầu hết các nƣớc phƣơng tây chiếm khoảng 25-30% GDP, Mỹ 30-40%; tổng giá trị thị trƣờng của bất động sản Thuỵ Điển là 540 Tỷ USD. Giá bất động sản liên quan đến các quan hệ giao dịch trên thị trƣờng bất động sản: mua, bán, thế chấp, thuế bất động sản và đền bù. Định giá bất động sản giúp cho ngƣời bán và ngƣời mua xác định đƣợc giá trị thị trƣờng của bất động sản, đảm bảo cho việc thanh toán trên cơ sở giá cả hợp lý, tránh đƣợc rủi ro tạo điều kịên cho việc giao dịch, thoả thuận mua bán bất động sản diễn ra thuận lợi. Định giá bất động sản giúp cho các ngân hàng có căn cứ để thực hiện cho vay bằng thế chấp (tại Vƣơng quốc Anh số lƣợng tiền cho cá nhân vay chƣa đƣợc thanh tóan lên tới 700 tỷ Bảng, trong đó 565 tỷ đƣợc thế chấp bằng nhà ở).
Định giá bất động sản giúp cho Nhà nƣớc có căn cứ để thu thuế bất động sản đảm bảo công bằng, hợp lý. Một thị trƣờng bất động sản chính quy sẽ đem lại nguồn thu chính cho Nhà nƣớc từ thuế bất động sản , lệ phí dịch vụ và tiền thu từ bán các bất động sản dƣ thừa thuộc sở hữu nhà nƣớc (Malaysia 8 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com nguồn thu từ thuế bất động sản chiếm khoảng 65% tổng thu thuế ); Mức huy động thuế bất động sản ở các nƣớc phát triển chiếm từ 0,5-3% GDP, bình quân 1,9% GDP; (Nguyễn Đình Bồng, 2010, Quản lý Thị trường bất động sản) 1. Cơ sở khoa học hình thành giá đất Đối với bất động sản nói chung và đất đai nói riêng, giá trị phụ thuộc vào sự cần thiết, tính hữu dụng, sức mua đối với hàng hóa đó, khả năng sinh lời, ý muốn chủ quan của con ngƣời.