Chương 1: Cơ sở lý luận và pháp lý về tổ chức xácđịnh đơn giá thuê đất. Chương 2: Thực trạng công tác xác định đơn giá thuê đất trên địa bàn TP Hà Nội. Chương 3: Giải pháp hoàn thiện công tác xác định đơn giá thuê đất trên địa bàn TP Hà Nội tại Cục Thuế TP Hà Nội 5 CHƢƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ VỀ TỔ CHỨC XÁC ĐỊNH ĐƠN GIÁ THUÊ ĐẤT 1.Cơ lý luận về xác định đơn giá thuê đất 1. Một số khái niệm có liên quan - Khái niệm thuê đất: Thuê đất và cho thuê đất là hoạt động phát sinh giữa bên cho thuê và bên thuê đất về việc bên cho thuê chuyển quyền sử dụng đất cho bên thuê trong một khoảng thời gian nhất định để được nhận được một khoản tiền nhất định.
Sở dĩ có giao dịch này là do người có quyền sở hữu hoặc sử dụng đất, nhưng lại không có nhu cầu sử dụng hoặc không có khả năng sử dụng, trong khi người có nhu cầu sử dụng đất để phục vụ cho mục đích sản xuất kinh doanh hoặc sinh hoạt lại không có quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng đất. Như vậy, cơ sở của cho thuê đất là sự tách rời giữa quyền sở hữu và quyền sử dụng đất, tách rời giữa quyền sử dụng và nhu cầu sử dụng đất. Về sở hữu đất đai, trên thế giới có nhiều loại hình sở hữu đất đai khác nhau, do đó chủ thể của hoạt động này có thể là nhiều đối tượng khác nhau Tại Việt Nam, theo quy định của Luật đất đai 2013: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Chính vì vậy, ở nước ta có chủ thể cho thuê đất là Nhà nước. Điều này được thể hiện trong Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003 và Luật Đất đai năm 2013 cũng ghi nhận: “Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê”. Như vậy Thuê đất là một hình thức mà Nhà nước, đại diện chủ sở hữu về đất đai giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng theo nhu cầu và mục đích nhất định trong một khoảng thời gian nhất định dưới hình thức thuê; người thuê, tuỳ theo đối tượng thuê mà nộp tiền thuê đất hàng năm hoặc nộp tiền thuê đất trong cả thời gian thuê. 6 - Khái niệm đối tượng thuê đất Đối tượng thuê đất là người thuê đất, có thể là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân; người thuê đất có thể là trong nước, nước ngoài hay người Việt nam định cư ở nước ngoài.
Điều 56, Luật Đất đai 2013 quy định cụ thể về các đối tượng thuê đất. - Đơn giá thuê đất: Đơn giá thuê đất là số tiền thuê đất mà người thuê đất phải nộp cho Nhà nước được tính cho một đơn vi điện tích. Đơn giá thuê đất chính là số tiền mà người thuê đất phải nộp cho Nhà nước về việc sử dụng một đơn vị diện tích đất thuê. Số tiền này phụ thuộc vào loại đất, mục đích sử dụng đất và khả năng sinh lợi của đất và được Nhà nước ấn định buộc người thuê phải chấp nhân và thực hiện.
- Xác định đơn giá thuê đất: Là việc các tổ chức có chức năng bằng các công cụ, phương pháp tính toán thích hợp để xác định số tiền mà người thuê đất phải nộp cho Nhà nước tính trên một đơn vị diện tích đất thuê. Việc xác định đơn giá thuê đất phụ thuộc vào giá trị của đất thuê, quan điểm, cơ chế chính sách và phương pháp xác định đơn giá thuê đất của Nhà nước. Vai trò của công tác xác định đơn giá thuê đất - Là căn cứ để tính tiền thuê đất cho các đối tượng thuê: Việc Đối tượng cho thuê thuê và đối tượng đi thuê thỏa thuận các quyền và trách nhiệm, nghĩa vụ thông qua hợp đồng thuê đất, việc xác định đơn giá thuê đất làm căn cứ ký kết hợp đồng thuê đất, tính tiền thuê đất cho các đối tượng thuê. - Là công cụ điều tiết lợi ích của người sử dụng đất (người thuê đất), góp phần tăng thu ngân sách nhà nước Xét ở góc độ quản lý nhà nước về đất đai, xác định đơn giá thuê đất là một trong những công cụ chính sách tài chính về đất đai nói chung và chính sách thu Ngân sách nhà nước từ đất đai nói riêng.Để quản lý, sử dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả, bất cứ một quốc gia nào cũng đều sử dụng công cụ kinh tế thông qua việc ban hành hệ thống chính sách thu NSNN đối với đất đai.
Ngoài quản lý việc sử dụng đất có hiệu quả, chính sách thu còn có vai trò quan trọng trong việc tạo nguồn thu cho NSNN vì: Đất đai tuy là một tài nguyên khan hiếm nhưng khả năng khai thác là vô 7 hạn, nên khả năng tạo nguồn thu cho NSNN cũng không có giới hạn. Nguồn tài chính tiềm năng từ đất đai sẽ trở thành hiện thực khi một quốc gia biết khai thác, sử dụng đất đai một cách hiệu quả, hợp lý. - Là công cụ khuyến khích, thu hút đầu tư vào khai thác sử dụng đất đai,vào phát triển kinh tế - xã hội: Việc phải thực hiện nộp tiền thuê đất buộc người sử dụng đất phải biết tính toán việc sử dụng, kinh doanh đất đai hợp lý, ít nhất cũng phải bù đắp được chi phí và các khoản phải nộp cho Nhà nước. Do vậy, làm giảm tình trạng đất bỏ hoang cũng sử dụng đất lãng phí, kém hiệu quả.
từ đó thúc đẩy các tổ chức, cá nhân SDĐ phát triển sản xuất kinh doanh. - Là công cụ đảm bảo công bằng giữa những người thuê đất: Đơn giá thuê đất có sự phân biệt khi xác định tùy theo vị trí khu Đất thuộc đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, đầu mối giao thông, khu dân cư tập trung có khả năng sinh lợi đặc biệt, có lợi thế trong việc sử dụng đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh, thương mại và dịch vụ so với dất thuộc vùng sâu, vùng xa, vùng núi cao, hải đảo, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn; giữa các loại đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sử dụng làm mặt bằng sản xuất kinh doanh của dự án thuộc lĩnh vực khuyến khích đầu tư, lĩnh vực đặc biệt khuyến khích đầu tư theo quy định của pháp luật,. Người thuê đất tại khu vực thuận lợi, ngành nghề sinh lời cao thì sẽ phải chịu mức đơn giá thuê đất cao tương ứng. Do vậy Đơn giá thuê đất có vai trò đảm bảo công bằng giữa những người thuê đất.
Căn cứ xác định đơn giá thuê đất Việc cho thuê đất thể hiện quyền của Chủ thể sử hữu, quản lý, có rất nhiều căn cứ để thực hiện xác định đơn giá thuê đất, trong phạm vi cơ sở lý luận tại Bài luận văn này, tác giả tổng hợp một số lý luận về căn cứ xác định đơn giá thuê đất như sau: 1. Dựa trên cơ sở lý luận về địa tô Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất, gắn liền với chế độ tư hữu về ruộng đất. Tuy nhiên, khi đất đai thuộc sở hữu toàn dân, không còn chế độ tư hữu về đất đai dẫn đến 8 không còn cơ sở kinh tế hình thành địa tô tuyệt đối nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch thuộc về sở hữu của Nhà nước và có bản chất khác với địa tô chênh lệch của chế độ tư hữu đất đai. Thực chất, địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ sở hữu đất thu được do có sở hữu những ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn (có độ màu mỡ cao hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hoặc tư bản đầu tư thêm có hiêu suất cao hơn); đó chính là chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt.
Đất đai có giá trị và địa tô chính là cơ sở kinh tế quan trọng hình thành lên giá cả của đất đai 1. Dựa trên cơ sở quan hệ cung cầu Trong nền kinh tế thị trường, giá cả hàng hóa thông thường được hình thành và quyết định bởi Cung – Cầu của hàng hóa đó. Đất đai cũng là một loại hàng hóa nên giá cả cũng bị quyết định với quan hệ Cung – Cầu. Tuy nhiên, do đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt (tính cố định về vị trí địa lý, không có khả năng sinh sôi, có tính cá biệt.) nên cũng không hoàn toàn vận hành theo nguyên tắc thị trường thuần túy.
Theo đó, lượng Cung luôn bị giới hạn, tác động của giá cả chủ yếu xuất phát từ phía Cầu, tức là không tồn tại cạnh tranh hoàn hảo trong thị trường đất đai. Vì vậy, giá cả của đất đai không chỉ phụ thuộc vào nguyên tắc cân bằng Cung – Cầu, nhất là trong điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân như ở Việt Nam mà bên cung cấp đất (quyền sử dụng đất) là nhà nước. Mặc dù tổng cung đất đai của toàn bộ nền kinh tế là không đổi nhưng Cung một số loại đất đai cụ thể thì có thể tăng hoặc giảm tùy thuộc vào việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất trên phạm vi toàn quốc hoặc trên một địa bàn cụ thể. Đó chính là điều chỉnh quy hoạch.
Đối với một loại đất cụ thể và trên một địa bàn nhất định, giá cả đất đai phụ thuộc vào các yếu tố như: mật độ dân cư, tốc độ tăng trưởng kinh tế, thu nhập bình quân đầu người tại địa phương, cơ sở hạ tầng, lãi suất. Giá cả của thị trường là một kênh thông tin quan trọng trong việc định giá đất đai để phục vụ công tác xác định đơn giá thuê đất. Dựa vào các quy định pháp lý của Nhà nước. Là đại diện chủ sở hữu hoặc trực tiếp là chủ sở hữu, Nhà nước ban hành quy định pháp lý liên quan đến xác định đơn giá thuê đất thuộc quyền sở hữu để thực hiện thu tiền thuê đất.
Các quy định pháp lý là căn cứ, cơ sở để các Cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện khi xác định đơn giá thuê đất.