Chương 1: Tổng quan các vấn đề nghiên cứu Chương 2: Thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ và TĐC trên địa bàn thành phố Hải Phòng. Chương 3: Đề xuất giải pháp hoàn thiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và TĐC. 12 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com CHƢƠNG 1 - TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1. Cơ sở lý luận về việc thu hồi đất, bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ 1.
Đất đai và vấn đề sở hữu đất đai Đất đai là tài nguyên quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế của sản xuất nông, lâm nghiệp, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là toàn bộ lãnh thổ gắn với chủ quyền của một quốc gia, là nguồn lực hàng đầu để phát triển bền vững, là cơ sở để phát triển các hệ bảo tồn sinh thái. Đất đai đặc biệt có ý nghĩ trong sự nghiệp phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Có thể kết luận ngắn gọn về đất đai theo Hiến chương về đất được Ủy ban các Bộ trưởng Châu Âu biểu quyết tại Nghị quyết 19 năm 1972 như sau: “Ruộng đất là một trong những của cải quý nhất của loài người, nó tạo điều kiện cho sự sống của thực vật, động vật và con người trên mặt đất”. Về vấn đề sở hữu đất đai, ngay sau khi giành độc lập, ra đời bản Hiến pháp đầu tiên năm 1946, Nhà nước ta đã khẳng định “Quyền sở hữu tài sản của công dân Việt Nam được đảm bảo”, trong đó đất đai là một tài sản quan trong nhất của mọi con người (Điều 12 Hiến pháp năm 1946).
Từ đó cho đến nay, qua mỗi giai đoạn lịch sử, Hiến pháp năm 1946, 1959, 1980 và Hiến pháp năm 1992 có những quy định khác nhau về vấn đề sở hữu đất đai từ đó để xác lập chế độ quản lý và SDĐ, cụ thể qua hình sau: Hình 1.1: Quy định về sở hữu đất đai quy các thời kỳ lịch sử Hiến pháp năm 1946: Xác lập nhiều hình thức sở hữu về đất đai Hình 1.1: Hiến pháp năm 1959: Quy Sở hữu Nhà nƣớc; Sở hữu tập thể; Sở hữu tƣ nhân định về sở hữu đất đai Hiến pháp năm 1980 qua các Quy định 1 hình thức sở hữu duy nhất là: Sở hữu toàn dân thời kỳ lịch sử Hiến pháp năm 1992: Quy định 1 hình thức sở hữu duy nhất là: Sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý 13 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Theo hình trên ta có thể thấy, trước năm 1980 còn nhiều hình thức sở hữu về đất đai, sản phẩm của thời kỳ quan liêu bao cấp, thì sau năm 1980 ở nước ta chỉ còn một hình thức sở hữu duy nhất đối với đất đai là sở hữu toàn dân. Quan hệ đất đai ở nước ta dựa trên nền tảng đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu. Quy định này có sự tách bạch giữa chủ thể thực hiện quyền sở hữu đất đai và người thực hiện quyền SDĐ. Quan hệ về đất đai do đó xuất phát từ quan hệ mang tính quyền lực.
Trong ba quyền cơ bản nhất của chủ sở hữu là chiếm hữu, sử dụng và định đoạt, Nhà nước có đủ ba quyền nhưng trao quyền chiếm hữu và sử dụng cho người sử dụng đất, chỉ nắm quyền định đoạt đối với đất đai và thực hiện quyền nay bằng các hình thức: Quyết định mục đích SDĐ thông qua việc quyết định, xét duyệt quy hoạch SDĐ, kế hoạch SDĐ; quy định về hạn mức giao đất và thời hạn SDĐ; quyết định giao đất, cho thuê đất, THĐ, cho phép chuyển mục đích SDĐ; định giá đất. Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua các chính sách tài chính về đất đai. Nhà nước trao quyền SDĐ cho người SDĐ, cho phép người SDĐ được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền SDĐ; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền SDĐ và bảo đảm cho người sử dụng bằng cách cấp giấy chứng nhận quyền SDĐ. Khái niệm về thu hồi đất Tất cả các quốc gia trong quá trình phát triển đều có nhu cầu sử dụng đất đai để xây đựng công trình hạ tầng, công trình phúc lợi xã hội, thực hiện các quy hoạch chi tiết v.để phục vụ lợi ích công cộng.
Do có tính chất đặc thù nên việc cung ứng đất đai cho nhu cầu này không thể dựa vào cơ chế thị trường mà phải thông qua biện pháp mang tính bắt buộc, gọi là trưng thu, trưng dụng có bồi thường (Trung Quốc, Đài Loan.), hoặc truất hữu ( Pháp. Tại các nước có chế độ sở hữu tư nhân đất đai, Hiến pháp trong khi bảo vệ quyền sở hữu đất đai thì cũng cho phép Nhà nước trưng thu, trưng dụng hoặc truất hữu đất đai vì lợi ích công cộng. Còn tại các nước mà đất đai thuộc sở hữu toàn dân 14 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com họăc sở hữu nhà nước, nếu có nền kinh tế chỉ huy (như nước ta trước đổi mới) thì công việc này thực hiện khá đơn giản vì đất đai chỉ có giá trị sử dụng và cũng chỉ sử dụng vì lợi ích nhà nước hay lợi ích tập thể. Nhưng khi có nền kinh tế thị trường mà quyền sử dụng đất được giao có thu tiền hoặc cho thuê thì vấn đề trở nên phức tạp hơn nhiều, vì quyền sử dụng đó đã trở thành tài sản có giá.
Tuy vậy, vì quyền sử dụng đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê, nay Nhà nước cần đến thì thu hồi lại chứ không gọi là trưng thu hay truất hữu. Mặc dù là đại diện chủ sở hữu nhưng Nhà nước không chiếm hữu, SDĐ, để bảo vệ quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai, Nhà nước phải có những biện pháp pháp lý nhất định, một trong những biện pháp đó là THĐ. Luật Đất đai quy định các trường hợp bị THĐ, CQNN có thẩm quyền THĐ và nguyên tắc chung khi THĐ trong những trường hợp cần thiết. Hậu quả của việc THĐ là rất nghiêm trọng, liên quan đến quyền lợi của người bị THĐ, các chủ đầu tư và Nhà nước.
Do đó, Nhà nước cần đặc biệt quan tâm đến lợi ích xã hội, quyền lợi của người có đất bị thu hồi. Sự quan tâm này thể hiện qua chính sách bồi thường, hỗ trợ và TĐC. THĐ là một biện pháp pháp lý làm chấm dứt quan hệ pháp luật đối với đất đai. Hình thức của nó là một quyết định THĐ của CQNN có thẩm quyền.
THĐ thể hiện quyền lực nhà nước trong tư cách đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai. THĐ cũng là nội dung quan trọng trong quản lý nhà nước về đất đai nhằm đảm bảo lợi ích của Nhà nước, của xã hội đồng thời lập lại trật tự kỷ cương trong quản lý Nhà nước về đất đai. [12] THĐ được hiêu dưới các khía cạnh sau đây: - Là một quyết định hành chính của người có thẩm quyền nhằm chấm dứt quan hệ SDĐ của người sử dụng; - Quyết định hành chính thể hiện quyền lực nhà nước nhằm thực thi một trong những nội dung quản lý nhà nước về đất đai; 15 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com - Việc THĐ xuất phát từ nhu cầu của Nhà nước và xã hội hoặc là biện pháp chế tài được áp dụng nhằm xử lý các hành vi vi phạm pháp luật đất đai và một số trường hợp đương nhiên. Từ đó có thể định nghĩa: THĐ là văn bản hành chính của CQNN có thẩm quyền nhằm chấm dứt một quan hệ pháp luật đối với đất đai để phục vụ lợi ích của Nhà nước, của xã hội hoặc xử lý hành chính hành vi vi phạm pháp luật đất đai của người SDĐ.
Bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất Mặc dù đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu nhưng Nhà nước lại trao quyền chiếm hữu, quyền SDĐ cho người SDĐ. Người SDĐ tuy rằng không phải chủ sở hữu nhưng lại có 2/3 nhóm quyền của chủ sở hữu (chỉ không có quyền định đoạt). Do nhu cầu của mình, Nhà nước THĐ, người SDĐ buộc phải thực hiện nhưng được Nhà nước trả lại quyền SDĐ đối với diện tích thu hồi bằng các chính sách bồi thường. Do quan hệ đất đai mang tính quyền lực nên khi Nhà nước THĐ, người có đất bị thu hồi không có quyền thỏa thuận với các CQNN.
Nhà nước tự mình quy định chính sách bồi thường cho người SDĐ bị thu hồi. Định giá đất Định giá đất là một trong bốn quyền định đoạt đối với đất của Nhà nước và là công cụ quan trọng trong việc thiết lập một cơ chế quản lý đất thích hợp theo định hướng kinh tế thị trường, nó là cơ sở cho chuyển nhượng quyền sử dụng có trả tiền theo đấu thầu, đấu giá, và hợp đồng thoả thuận giữa người quản lý và người sử dụng. Trên cơ sở giao đất có thu tiền SDĐ và người SDĐ có quyền chuyển nhượng lại, thế chấp, thừa kế, cho thuê. và Nhà nước có quyền THĐ theo nhu cầu, lợi ích của toàn xã hội, tổ chức thống nhất các công trình xây dựng cơ sở hạ tầng và phát triển đất và từ đó theo yêu cầu phát triển kinh tế mà giao đất có thu tiền SDĐ, hoặc cho thuê đất với người sử dụng đáp ứng được nhu cầu đòi hỏi nảy sinh từ sự phát triển của nền kinh tế hàng hoá xã hội chủ nghĩa.
16 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Định giá đất tạo điều kiện để đảm bảo công bằng trong việc thực hiện các nghĩa vụ tài chính liên quan tới đất giữa người quản lý và người SDĐ, giữa người SDĐ với nhau. Đồng thời đất là một tài sản, vì vậy định giá đất cũng giống như việc định giá các tài sản thông thường, bên cạnh đó đất là một tài sản đặc biệt, giá đất ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, kinh tế, pháp lý chi phối, nó còn bị tác động bởi các yếu tố tâm lý xã hội. Định giá chỉ có thể là sự ước tính về giá trị, với định giá đất thì khó tính đúng, tính đủ như định giá các tài sản thông thường khác. Với các đặc điểm nêu trên, khái niệm về định giá đất được tạm hiểu như sau: Định giá đất được hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền SDĐ bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định.