Chương 1. Tổng quan các vấn đề nghiên cứu. Đánh giá thực trạng công tác quản lý và tình hình sử dụng đất của tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn quận Hoàng Mai. Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất địa bàn quận Hoàng Mai.
3 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1. Cơ sở lý luận về giao đất, cho thuê đất. Sở hữu toàn dân về đất đai và giao đất, cho thuê đất Lịch sử hình thành và phát triển của xã hội loài người cho thấy, đất đai là một sản phẩm sẵn có mà tự nhiên đã ban tặng cho cả xã hội loài người chứ không phải do một cá nhân hay một nhóm người nào đó tạo nên và cùng với quá trình lịch sử phát triển kinh tế - xã hội thì đất đai còn là điều kiện lao động, gắn liền với hoạt động của con người; quyết định cho sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người. Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố dân cư, phát triển kinh tế - văn hóa - xã hội và quốc phòng an ninh.
Khi xem xét về quyền sở hữu thì quyền này là một cấu trúc gồm nhiều loại quyền, trong đó chủ yếu là ba quyền năng cơ bản, gồm: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt. Theo đó, người có quyền sở hữu thì đương nhiên có quyền sử dụng; nhưng người có quyền sử dụng thì không nhất thiết phải là người có quyền sở hữu đối với tài sản sử dụng đó. Đất đai xuất hiện, tồn tại ngoài ý chí và nhận thức của con người, là sản phẩm của tự nhiên, là điều kiện tự nhiên của lao động. Cùng với quá trình phát triển, mỗi giai đoạn phát triển thì con người tiến hành khai phá, cải tạo, bảo vệ và chiếm giữ mỗi vùng đất đai riêng biệt.
Để từ đó, mỗi vùng đất đai sẽ trở thành tài sản chiếm giữ và sở hữu riêng của từng tập đoàn người, thường là một quốc gia. Lúc này, quyền sở hữu Nhà nước về đất đai được hình thành, Nhà nước là người đại diện chung cho cộng đồng người trong việc chiếm hữu, bảo vệ và định đoạt các phần đất đai của lãnh thổ nước đó. Từng cá nhân riêng lẻ chỉ có vai trò tiếp tục cải tạo, bồi dưỡng đất đai trong quá trình sử dụng. Nhà nước với tư cách là người có quyền sở hữu tối cao, sẽ giao một phần quyền sở hữu cho người dân và các tổ chức trong xã hội mà trước hết là quyền sử dụng đất.
Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Điều 18 Chương II Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam quy định: “Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo 4 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả. Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài” [20]. Quyền sử dụng đất là một loại tài sản và hàng hoá đặc biệt, nhưng không phải là quyền sở hữu, thông qua việc giao đất, cho thuê đất, Nhà nước trao cho người sử dụng đất thực hiện trong thời hạn thuê đất được xác định cụ thể phù hợp với từng loại đất, từng đối tượng và hình thức giao đất, cho thuê đất.
Ở Việt Nam, thì kể từ khi Luật Đất đai năm 1987 đầu tiên ra đời, quy định: Nhà nước có quyền được giao đất và thu hồi đất đã giao. Luật Đất đai 1993 có một số sửa đổi, bổ sung so với Luật Đất đai 1987, trong đó: Nhà nước không chỉ có quyền được giao đất và thu hồi đất mà còn có quyền cho thuê đất [23]. Đất đai ngày càng trở nên khan hiếm, nhu cầu sử dụng đất đai ngày càng tăng thì xu hướng cho thuê sẽ trở nên phổ biến. Việc cho thuê đất đai thực chất là cho thuê quyền sử dụng đất đai.
Với quyền này, đối tượng sử dụng đất đã được mở rộng khá lớn, bao gồm không chỉ những tổ chức, cá nhân được giao đất mà cả những tổ chức và cá nhân được thuê đất. Nếu như người sử dụng đất trong diện giao đất chủ yếu là hộ nông dân thì người sử dụng đất trong diện thuê đất lại chủ yếu là các tổ chức, cá nhân ở đô thị. Đây là một bước tiến quan trọng trong quá trình sử dụng đất, đáp ứng nhu cầu sử dụng đất của các cá nhân, tổ chức cũng như việc sử dụng đất ở các đô thị. Luật Đất đai 2003 quy định việc giao đất, cho thuê đất theo các hình thức: giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất; Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm và Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
Các đối tượng giao đất, cho thuê đất cũng được mở rộng và quy định cụ thể. Hiện nay, Luật Đất đai năm 2013 về cơ bản vẫn kế thừa Luật Đất đai 2003 về hình thức giao đất, cho thuê đất nhưng cũng có nhiều đổi mới trong công tác giao đất, cho thuê đất. Một trong những điểm mới đáng chú ý là thu hẹp các trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, giao đất không thu tiền sử dụng đất và cơ bản chuyển sang thuê đất nhằm sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả. Quy định hình thức giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất để đảm bảo tính công khai minh bạch, đồng thời huy động được nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế - xã hội của đất 5 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.
Bên cạnh đó, quy định cụ thể điều kiện để nhà đầu tư được giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án phát triển kinh tế, xã hội; đồng thời có chế tài đồng bộ, cụ thể để xử lý nghiêm, dứt điểm các trường hợp đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, nhưng sử dụng lãng phí, không đúng mục đích, đầu cơ đất, chậm đưa đất vào sử dụng; không bồi thường về đất, tài sản gắn liền với đất, giá trị đã đầu tư vào đất đối với các trường hợp bị thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai. Trên cơ sở giao đất, cho thuê đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất nói chung cũng như quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân cũng được Luật Đất đai 2013 quy định rõ. Tầm quan trọng của công tác giao đất, cho thuê đất Đất đai là nguồn tài nguyên đặc biệt và có hạn, mọi hoạt động của con người đều trực tiếp hoặc gián tiếp gắn bó với đất đai. Tổng diện tích tự nhiên của một phạm vi lãnh thổ nhất định là không đổi.
Nhưng khi sản xuất phát triển, dân số tăng, quá trình đô thị hóa diễn ra với tốc độ nhanh thì nhu cầu của con người đối với đất đai cũng ngày càng gia tăng. Có nghĩa cung là cố định, cầu thì luôn có xu hướng tăng. Điều này dẫn đến những mâu thuẫn gay gắt giữa những người sử dụng đất và giữa các mục đích sử dụng đất khác nhau. Vì vậy để sử dụng đất có hiệu quả và bền vững, quản lý đất đai được đặt ra như một nhu cầu cấp bách và cần thiết.
Quản lý đất đai đảm bảo nguyên tắc tập trung thống nhất trong cả nước. Việc quản lý nhằm kết hợp hiệu quả giữa sở hữu và sử dụng đất trong điều kiện hệ thống pháp luật nước ta quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và Nhà nước thống nhất quản lý về đất đai. Mặt khác, quản lý đất đai còn có vai trò quan trọng trong hướng tới mục tiêu phát triển. Công tác quản lý đất đai dựa trên nguyên tắc quan trọng nhất là sử dụng tiết kiệm, hiệu quả và bền vững.
Do đó quản lý, sử dụng đất đai là một trong những hoạt động quan trọng nhất của công tác quản lý hành chính Nhà nước nói chung và quản lý, sử dụng đất của các tổ chức nói riêng. Công tác giao đất, cho thuê đất là một trong những công cụ quan trọng trong quản lý nhà nước về đất đai, góp phần phát triển kinh tế - xã hội, thu hút đầu tư và phát huy nguồn lực của đất đai trong phát triển của đất nước. 6 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Theo kết quả thống kê diện tích đất hàng năm của Bộ Tài nguyên và Môi trường tính đến hết ngày 01/01/2014, diện tích đất tự nhiên của nước ta là 33.731 ha, tổng diện tích đất Nhà nước đã giao, cho thuê và công nhận quyền sử dụng đất cho các đối tượng sử dụng là 25.613 ha, chiếm 77,05% tổng diện tích tự nhiên của cả nước. Trong đó diện tích đất theo đối tượng sử dụng thì các tổ chức trong nước; tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài sử dụng là 10.569 ha chiếm 40,13 % tổng diện tích đất đã giao, cho thuê [1].
Việc giao đất, cho thuê đất, không chỉ phát huy được nguồn lực của đất đai, làm tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước, sử dụng đất đai tiết kiệm, hiệu quả, mà nó còn thể hiện sự công bằng, chính sách ưu việt của Nhà nước đối với các chủ thể sử dụng đất. Đồng thời chính sách giao đất, cho thuê và thu hồi đất đã và đang tạo lập được hành lang pháp lý cơ bản để kêu gọi đầu tư, thu hút đầu tư trong nước và nước ngoài, đã tạo điều kiện phát triển các ngành kinh tế, phát triển các khu công nghiệp, khu đô thị, góp phần đẩy nhanh quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa, góp phần thúc đẩy nền kinh tế phát triển. Thông qua việc quản lý của Nhà nước sẽ giúp cho các đối tượng được giao đất, thuê đất yên tâm đầu tư sản xuất và sử dụng đất đai được hiệu quả hơn. Ngoài ra, từ việc Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sẽ là cơ sở để tiến tới cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.