Tổng quan nghiên cứu

Thành phố Đà Nẵng sở hữu tiềm năng du lịch biển vượt trội với tốc độ tăng trưởng du khách bình quân đạt trên 15% mỗi năm trong giai đoạn 2015–2019. Để đáp ứng nhu cầu lưu trú cao cấp, dự án Khách sạn Mỹ Khê – Đức Long tại số 258 đường Võ Nguyên Giáp, phường Phước Mỹ, quận Sơn Trà đã được phê duyệt đầu tư với quy mô 15 tầng nổi, 1 tầng hầm, bao gồm 237 phòng nghỉ tiêu chuẩn 5 sao cùng khuôn viên sân vườn cảnh quan rộng 5.212,5 m2 và tổng mức đầu tư 403 tỷ đồng.

Tuy nhiên, trong quá trình triển khai từ năm 2013, công tác quản lý dự án bộc lộ nhiều điểm nghẽn nghiêm trọng, khiến thời điểm hoàn thành bị kéo dài từ quý IV năm 2018 sang đầu quý I năm 2019. Sự chậm trễ diễn ra đồng loạt ở khâu chuẩn bị mặt bằng, thi công móng cọc, lắp đặt cơ điện và hoàn thiện nội thất. Bên cạnh đó, việc điều chỉnh thiết kế kỹ thuật do sai lệch khảo sát địa chất và áp lực biến động giá vật liệu đã làm gia tăng rủi ro đội vốn đầu tư.

Mục tiêu nghiên cứu trọng tâm của luận văn là đánh giá toàn diện thực trạng công tác quản lý dự án tại công trình Khách sạn Mỹ Khê – Đức Long trong suốt chu kỳ từ năm 2013 đến năm 2019, nhận diện các nguyên nhân cốt lõi gây chậm tiến độ và phát sinh chi phí. Trên cơ sở đó, tác giả đề xuất hệ thống giải pháp đồng bộ nhằm kiện toàn tổ chức bộ máy, hoàn thiện quy trình kiểm soát chất lượng chéo và chuẩn hóa công tác đấu thầu, giúp nâng cao hiệu suất quản trị dự án xây dựng dân dụng, hướng tới mục tiêu giảm thiểu tối thiểu 80% sai sót phát sinh trong các công trình khách sạn cao tầng quy mô tương đương.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn vận dụng lý thuyết quản trị vòng đời dự án xây dựng công trình làm nền tảng cốt lõi, chia toàn bộ quá trình thành 3 giai đoạn kế tiếp: giai đoạn chuẩn bị đầu tư, giai đoạn thực hiện đầu tư và giai đoạn kết thúc xây dựng đưa vào vận hành. Cùng với đó, tác giả kết hợp lý thuyết tam giác quản lý dự án (Project Management Triangle) nhằm giải quyết mối quan hệ ràng buộc giữa 3 yếu tố: Tiến độ (Time), Chi phí (Cost) và Chất lượng (Quality).

Khung nghiên cứu dựa trên các khái niệm pháp lý và kỹ thuật chuẩn mực theo quy định của Luật Xây dựng số 50/2014/QH13, Nghị định số 15/2013/NĐ-CP về quản lý chất lượng công trình xây dựng và Nghị định số 12/2009/NĐ-CP về quản lý dự án đầu tư xây dựng. Nghiên cứu tập trung làm rõ 4 nhóm khái niệm chuyên sâu: quản lý hồ sơ khảo sát - thiết kế bản vẽ thi công (TKBVTC), quản trị rủi ro hợp đồng xây dựng, kiểm soát định mức - tổng mức đầu tư và quy trình nghiệm thu bàn giao tài sản cố định.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu sử dụng nguồn dữ liệu sơ cấp và thứ cấp từ 9 gói thầu xây lắp chính của dự án Khách sạn Mỹ Khê – Đức Long với tổng giá trị hợp đồng hơn 403 tỷ đồng trong mốc thời gian từ tháng 6 năm 2013 đến tháng 4 năm 2019. Cỡ mẫu khảo sát thực chứng bao gồm toàn bộ 22 cán bộ chuyên trách thuộc 3 phòng ban chức năng của Ban Quản lý dự án (Phòng Kế hoạch 7 người, Phòng Kỹ thuật 7 người, Phòng Kế toán - Hành chính tổng hợp 5 người và Ban Lãnh đạo 3 người).

Phương pháp chọn mẫu toàn bộ được áp dụng do quy mô nhân sự tập trung, đảm bảo thu thập đầy đủ ý kiến đánh giá về thực trạng vận hành. Tác giả kết hợp phương pháp tiếp cận hệ thống, phân tích - tổng hợp tài liệu kinh tế kỹ thuật và phương pháp chuyên gia thông qua phỏng vấn sâu 10 cán bộ tư vấn giám sát, chỉ huy trưởng công trường. Lý do lựa chọn tổ hợp phương pháp này là nhằm đối chiếu trực tiếp giữa hồ sơ quản lý thực tế với các tiêu chuẩn định mức xây dựng hiện hành, loại bỏ tính chủ quan và định lượng chính xác các sai lệch về tiến độ và dòng tiền.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Thực trạng cơ cấu nhân sự Ban Quản lý dự án ghi nhận 86,3% cán bộ có trình độ đại học và sau đại học (16 kỹ sư chiếm 72,7%, 3 thạc sĩ chiếm 13,6%), trong khi tỷ lệ cán bộ có chứng chỉ hành nghề và chứng chỉ bồi dưỡng nghiệp vụ quản lý dự án, đấu thầu đạt 59,09%. Dù vậy, bộ máy thiếu hụt hoàn toàn các vị trí kỹ sư chuyên ngành khảo sát địa chất, trắc địa công trình và kỹ sư kinh tế xây dựng chuyên sâu, dẫn đến các lỗ hổng lớn trong khâu thẩm tra dự toán và rà soát thiết kế.

Về tiến độ thực hiện, 8 trên 8 gói thầu thi công xây dựng chính đều bị trễ hạn từ 1 đến 4 tháng so với mốc hợp đồng đã ký. Điển hình, gói thầu thi công phần móng cọc thử tải và ép cọc đại trà trị giá 15 tỷ đồng ký ngày 02/03/2014 bị chậm 3 tháng (hoàn thành tháng 07/2015 thay vì tháng 04/2015); gói thầu hoàn thiện nội thất trị giá 70 tỷ đồng chậm 4 tháng (hoàn thành tháng 10/2018 so với kế hoạch tháng 06/2018); gói thầu cơ điện trị giá 110 tỷ đồng chậm 3 tháng (kéo dài đến tháng 09/2018).

Về quản lý tài chính và chi phí, công tác lập dự toán ban đầu thiếu dự phòng trượt giá và bỏ sót khối lượng bóc tách, tương tự các dự án cùng hệ thống doanh nghiệp (như Khách sạn Đức Long - Dung Quất phát sinh 0,7 tỷ đồng, Khách sạn Đức Long - Gia Lai 1 phát sinh 0,5 tỷ đồng). Đáng chú ý, tỷ lệ giải ngân vốn theo hình thức tạm ứng qua các năm duy trì ở mức rất cao: năm 2015 đạt 48,48% (800 tỷ trên 1.650 tỷ đồng), năm 2016 đạt 53,51% (990 tỷ trên 1.850 tỷ đồng) và năm 2017 đạt 49,06% (910 tỷ trên 1.855 tỷ đồng), tạo ra nguy cơ đọng vốn và rủi ro tín dụng.

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân căn bản của việc chậm tiến độ bắt nguồn từ sự thiếu đồng bộ trong khâu khảo sát địa chất giai đoạn đầu, khiến hồ sơ thiết kế bản vẽ thi công phải điều chỉnh nhiều lần sau khi ép cọc thử tải thực tế. Tình trạng này được minh chứng rõ nét qua hệ thống 6 bảng biểu tiến độ và 7 sơ đồ tổ chức trong luận văn, thể hiện sự sai lệch liên tục giữa tiến độ cam kết và thực tế bàn giao công trường.

Bên cạnh đó, việc áp dụng chế tài xử phạt hợp đồng chưa nghiêm, cùng hiện tượng nhà thầu phụ bỏ giá thấp để trúng thầu rồi thi công cầm chừng do năng lực tài chính yếu, đã tạo hiệu ứng dây chuyền làm đình trệ toàn bộ dự án. Khi so sánh với các nghiên cứu quản lý xây dựng tại khu vực miền Trung, mô hình quản lý của dự án còn mang tính phân mảnh, thiếu cơ chế kiểm soát chéo giữa Phòng Kế hoạch và Phòng Kỹ thuật. Việc phân quyền truy cập thông tin dự án chưa được số hóa, dẫn đến tình trạng xử lý hồ sơ thanh quyết toán và nghiệm thu phụ thuộc vào văn bản giấy tờ, làm phát sinh độ trễ hành chính từ 15 đến 30 ngày cho mỗi chu kỳ giải ngân.

Đề xuất và khuyến nghị

Nhằm nâng cao chất lượng và hiệu quả quản lý dự án xây dựng khách sạn nghỉ dưỡng cao tầng, tác giả đề xuất 4 nhóm giải pháp trọng tâm:

  1. Kiện toàn mô hình tổ chức và bổ sung nhân sự chuyên trách: Ban Quản lý dự án cần tuyển dụng bổ sung ngay tối thiểu 2 kỹ sư chuyên ngành khảo sát địa chất và kỹ sư kinh tế xây dựng trong quý đầu tiên sau tái cơ cấu. Ban hành quy chế làm việc mới, phân định rõ trách nhiệm kiểm soát chéo giữa Phòng Kế hoạch và Phòng Kỹ thuật, nâng tỷ lệ cán bộ có chứng chỉ hành nghề quản lý dự án hạng II lên mức 100% trong vòng 12 tháng.
  2. Số hóa quy trình quản lý dự án và áp dụng phần mềm chuyên dụng: Thay thế phương thức báo cáo giấy bằng việc triển khai hệ thống quản trị dữ liệu trực tuyến tích hợp tiến độ và chi phí, phấn đấu giảm 50% thời gian xử lý thủ tục nghiệm thu nội bộ. Áp dụng mô hình thông tin công trình (BIM) trong thẩm tra thiết kế để kiểm soát xung đột bản vẽ, giảm sai lệch bóc tách khối lượng xuống dưới mức 1%.
  3. Tái cấu trúc công tác đấu thầu và quản lý thực hiện hợp đồng: Chủ đầu tư và Ban Quản lý cần thiết lập tiêu chí đánh giá năng lực nhà thầu khắt khe hơn, loại bỏ các đơn vị giảm giá thầu bất thường nhưng thiếu nguồn lực. Bổ sung các điều khoản phạt vi phạm tiến độ cụ thể từ 1% đến 2% giá trị gói thầu cho mỗi tuần trễ hạn, đồng thời bắt buộc thu hồi và quản lý nghiêm ngặt 5% giá trị bảo lãnh bảo hành hợp đồng.
  4. Hoàn thiện công tác thẩm định dự toán và kiểm soát dòng tiền giải ngân: Cơ quan thẩm định nội bộ phải cập nhật đầy đủ chỉ số giá xây dựng và dự phòng trượt giá hàng quý. Kiểm soát tỷ lệ vốn tạm ứng duy trì ở ngưỡng an toàn dưới 40%, gắn liền việc giải ngân thanh toán với khối lượng nghiệm thu thực tế tại hiện trường đã được đơn vị tư vấn giám sát xác nhận độc lập.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

  1. Ban Lãnh đạo Chủ đầu tư và các Nhà phát triển bất động sản du lịch: Cung cấp bài học thực tiễn về cấu trúc dòng vốn 403 tỷ đồng, kinh nghiệm kiểm soát chi phí phát sinh và giải pháp phòng ngừa rủi ro đứt gãy tiến độ trong các dự án khách sạn 5 sao ven biển.
  2. Giám đốc Ban Quản lý dự án và Kỹ sư trưởng công trình: Tham khảo khung phân công nhiệm vụ chi tiết giữa 3 phòng ban chuyên môn, mô hình kiểm soát tiến độ 9 gói thầu xây lắp và quy trình quản lý chất lượng theo chu kỳ 3 giai đoạn chuẩn hóa.
  3. Học viên cao học và Giảng viên ngành Xây dựng Dân dụng, Quản lý Xây dựng: Sử dụng làm tài liệu nghiên cứu tình huống (case study) điển hình về sai lệch giữa khảo sát địa chất và thiết kế thi công, cũng như phân tích định lượng hiệu quả quản lý nhân sự tại công trường cao tầng.
  4. Đơn vị Tư vấn Giám sát và Nhà thầu thi công xây lắp: Nắm bắt các tiêu chí kiểm tra hồ sơ hoàn công, phương thức quản lý khối lượng phát sinh và các quy định pháp lý về bảo hành, nghiệm thu công trình theo chuẩn mực xây dựng Việt Nam.

Câu hỏi thường gặp

1. Nguyên nhân chính khiến dự án Khách sạn Mỹ Khê – Đức Long chậm tiến độ là gì?

Dự án bị chậm chủ yếu do công tác khảo sát địa chất ban đầu không sát với thực tế, dẫn đến việc phải điều chỉnh thiết kế móng cọc và kéo dài thời gian thi công gói móng 3 tháng. Ngoài ra, năng lực tài chính của một số nhà thầu xây lắp hạn chế và chế tài xử lý hợp đồng của Ban Quản lý chưa đủ kiên quyết.

2. Tỷ lệ nhân sự có trình độ đại học của Ban Quản lý dự án là bao nhiêu?

Theo số liệu thống kê tại Bảng 1.1 của luận văn, Ban Quản lý dự án có 19 trên tổng số 22 cán bộ sở hữu trình độ đại học và trên đại học (đạt tỷ lệ 86,3%), trong đó có 3 thạc sĩ (13,6%) và 16 kỹ sư/cử nhân (72,7%).

3. Những hạn chế lớn nhất trong cơ cấu nhân sự của Ban Quản lý là gì?

Dù tỷ lệ có bằng đại học cao, Ban Quản lý lại thiếu hụt hoàn toàn các vị trí kỹ sư chuyên ngành khảo sát địa chất, kỹ sư địa hình và kỹ sư kinh tế xây dựng. Điều này gây khó khăn lớn trong việc thẩm định dự toán và kiểm soát hồ sơ bóc tách khối lượng thi công.

4. Chi phí xây dựng của dự án Khách sạn Mỹ Khê – Đức Long là bao nhiêu?

Tổng mức đầu tư được phê duyệt của toàn bộ dự án Khách sạn Mỹ Khê – Đức Long là 403 tỷ đồng (đã bao gồm chi phí lãi vay trong thời gian thi công xây dựng), đầu tư cho quy mô 15 tầng nổi, 1 tầng hầm với 237 phòng nghỉ cao cấp.

5. Luận văn đề xuất giải pháp công nghệ gì để nâng cao hiệu quả quản trị?

Tác giả đề xuất ứng dụng phần mềm quản trị dữ liệu trực tuyến đồng bộ để chia sẻ thông tin phân cấp giữa Phòng Kỹ thuật và Phòng Kế hoạch, kết hợp ứng dụng phần mềm dự toán G8 có bản quyền và mô hình thông tin xây dựng nhằm phát hiện sớm xung đột bản vẽ.

Kết luận

  • Luận văn đã phân tích toàn diện thực trạng công tác quản lý dự án tại Khách sạn Mỹ Khê – Đức Long với tổng mức đầu tư 403 tỷ đồng, quy mô 15 tầng và 237 phòng tiêu chuẩn 5 sao.
  • Chỉ rõ các nguyên nhân khiến 8 gói thầu xây lắp chính bị trễ hạn từ 1 đến 4 tháng và làm rõ sự thiếu hụt vị trí kỹ sư kinh tế xây dựng, kỹ sư địa chất trong bộ máy 22 nhân sự.
  • Hệ thống hóa cơ sở lý luận về quản lý dự án xây dựng 3 giai đoạn, đối chiếu chi tiết với hệ thống văn bản pháp luật như Luật Xây dựng 50/2014/QH13 và Nghị định 15/2013/NĐ-CP.
  • Đóng góp bộ giải pháp thực tiễn gồm 4 nhóm nhiệm vụ: kiện toàn nhân sự, số hóa quản trị thông tin, siết chặt kỷ luật đấu thầu và kiểm soát trần giải ngân tạm ứng dưới 40%.
  • Lộ trình triển khai khuyến nghị nên được các chủ đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng áp dụng ngay trong giai đoạn lập kế hoạch dự án 2020–2025 nhằm tối ưu hóa chi phí và đảm bảo tiến độ bàn giao công trình đúng cam kết.