CHƯƠNG 1 TONG QUAN VAN DE NGHIEN CUU 1. Tổng quan các công trình nghiên cứu về thị trường nhà đất 1. Cúc công trình nghiên cứu nước ngoài 'William T3. Fisher (2005) [32], đã trình bày những khái niệm pháp lý về đầu tư BDS và các yếu tổ ảnh hưởng đến thị trường BDS.
Những vẫn để tải chính đối với BĐS sở hữu tư nhân. Những vẫn đê tài chính trong thu nhập từ đảu tư BDS (giải quyết nợ vả khung pháp lý). Cấp vấn cho các đự án. các hình thức đầu tr và an toàn trong thị trường kinh đoanh BĐS.
Loic Chiquier, Michael J.Lea (2009) [31], đã gắn kết các kiến thức và kinh nghiệm từ các thị trường phát triển và mới nổi đề giúp các nhà hoạch định chính sách thiết lập các chính sách tài chính nhà ở một cách hữu hiệu. Bao gồm tất cả các khia cạnh quan trọng cửa tài chính nhà ở như phần tích sự tác động của các nhân tổ vĩ mô, tự đo tài chính, tiết kiệm, đâu tư, cung - cầu tới các chính sách quản lý nhà đất tại các niên kính tê mới nếi trên thể giỏi, chỉnh sách đâu từ, bảo hiểm đối với thị trường nhà ở để đăm bảo tính hiệu quá của chính sách David C. Parks (1992) [27], tác giá đã trình bảy những vấn đẻ về môi trường quân lý thị trường DS, những yên câu về pháp luật, tài chính và đạo đức đề phòng các rủi ro về mặt pháp luật tại Mỹ. Luropean Central Bank, IrankcEart Germany (2003) [28], đã nghiên cứu các đặc trưng về cơ cầu thị trường nhả bại HU, Đặc thủ về cơ cầu thị trường của một số nước: Anh, Dức, Pháp, Hà Lan.
Cơ cầu tỉ lệ khác nhau về nhà ở cao cấp, nhà cho người trung, ưu và nhá cho tẳng lớp thu nhập thấp hơn ở các nước khác nhau là cỏ sự khác nhau, áo đặc thủ về kinh tế, đân số, xã hội của từng nước. Khái quát đặc trưng chung về nhà ở cho các nước phát ac gid di sâu nghiên cửu thị trường, én cho phat triển nhá và phương thức giải quyết cân của nhà ở. Chính sách và giải pháp chủ yếu tập trung vẻ phía doanh nghiệp có sự kiểm soát của Nhà nước thông qua hệ thông pháp luật. Gershon Fedor (1998) [29], nghiên cờu các thể chế vá thị trường đất dai.
Tổng, hợp thể chế về luật đất đai và thị trưởng đất đai của các nước kinh tế phát triển mà điển hình là các nước châu Âu. Những, quy định về vai trò của Nhả nước trong, việc thực thi các điều kiện, can thiệp vào thị trường đất dai cho các đối tác nước ngoài. Huy động các nguồn lực tải chính từ đất dai để phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Các điều luật cụ thể về quản lý các vừng đất giàu tài nguyên.
Grareth Jones & Peter M Ward. eds (1994) [30], đã đưa ra phương pháp luận vẻ phân tích thị trường nhà đất. Trong đó trình bảy những nguyên lý co bản của TTND liên quan đến lý luận địa tô. Tính đặc thủ khác biệt với các thị trường khác.
Tỉnh quy luật của quan hệ cung - câu đổi với thị trường nay William C, Wheaton & IDiPasquale, Denise (1996) [33], đã nghiên cửu nên kinh tế đô thị và thị trường bắt động sản. Các tác giả đã phần tích tác động của quá trình đồ thị hoá tới sự hinh thành thị trường BĐS tại Mỹ. Nội dung được đẻ cập đã bao hàm cáo vấn đề lý thuyết về quá trình chuyên dịch cơ câu đẫn tới đô thị hoá và sự hình thành thị trường BĐS. Các dẫn chứng thực tiễn từ sự phát triển của thi trường BĐS Mỹ đã cho chúng ta một góc nhỉn rõ ràng hơn về xu hướng khách quan của việc hình thành thị trường BĐS và cách thức nhà nước kiểm soát và định hướng sự phát triển của nó.
Cúc công trình nghiên cửu trang nước Thị trường nhà đất là một bộ phận quan trọng của thị trưởng BDS. Di với Việt Nam thị trường BĐS có những nét đặc thủ riêng biệt do điểu kiện sở hữu toàn đân về đất dai va chính sách quản lý của nhà nước. Hiện nay, các cảng trình nghiên cứu vẻ thị trường, BĐS được tiên hành khá nhiều. Có thể riêu ra đây một số công trình tiêu biển: Thai Bá Cần, Trần kguyên Nam (2003) [23], hai tác giả đã nghiên cứu những, yêu câu và tính tắt yêu khách quan phát triển thị trường BĐS ô Việt Nam trong nên KTTT định hướng xã hội chủ nghĩa.
Đẳng thời, cuỗn sách cũng nêu ra các yêu tổ cấu thành thị trường BĐS, đặc điểm, các nhân tô ảnh hưởng và kinh nghiệm của một số nước. Thực trạng thị trường BĐS Việt Nam được cuồn sách phân tích khá tỉ mĩ và sâu sac. Thêm vào đỏ, các tac giả cing da dé cap toi vai tr QUNN đổi với thủ trường 'BES và đặc thù QLNN đối với thị trường BĐS ô Việt Nam. Lê Xuân Bá (2003) [2], trong công trinh nghiên cứu sự hình thành và phát triển thị trường BĐS trong công cuộc đối mới ở Việt Nam.
Tác giả đã nêu ra nhiều cách tiếp cận về BDS và thị trường BD8. Dễng thời, đã đưa ra những đặc điểm, vai trỏ, tính tất yêu của sự phát triển thị trường BĐS, phân tích các nhân tô chính của thị trường BĐS giềm cung - cân, mối quan hé cung - cầu va sự hình thành giá cả BDS trên thị trường, các nhân tổ tác động tới giá cã BĐS. Các kinh nghiêm quốc tế được nêu ra là một bài học quan trọng treng việc phát triển thị trường BĐS tại thời điểm đó. ủi 'Thị Tuyết Mai (2005) [15], trong công trình nghiên cứu thị trường quyền sứ đụng đất ở Việt Nam, tác giả tập trung vào phân tích quyền sử dụng đất và thị trường, quyền sử dung đất với tư cách là một bộ phận cấu thành quan trọng của TTNĐ.
Với đặc thà của Việt Nam những phân tích khái quát về thị trường quyền sử đụng đất có ý nghĩa hết sức quan trọng đề tạo điều kiện cho việc thương mại hoá quyền nảy, từ đó tạo 5 7a một nguồn thu én định cho ngân sách nhà nước. Việc phản tích những tác động tích cực và tiêu cục của thị trường quyển sử dụng đất là một điểm nỗi bật của công trình nay. Nguyễn Dinh lồng (2006) [7], tác giá đã sử dụng biện pháp tổng hợp và khải quát để xây đựng hệ thông lý thuyết về quản lý đất đai vã quản lý thị trường HDS. Trên cơ sở phân tích những kinh nghiệm thực tiễn tại một số nước, đã nêu cơ sở lý thuyết cơ ban cho chính sách quản lý đất đai và thị tường BĐS tại Việt Nam trên các phương, điện pháp lý, quy hoạch, tài chính, giá cả Đảm Văn Nhuệ (2006) [17], tác giá cho rằng thuế đất đai là công cụ quản lý vả điều tiết thị trưởng bắt động sản.
'Fác giá đã nghiên cửu các công cụ điều tiết vĩ mồ, đặc biệt là công cụ thuế đất đai. Trên cơ sở nghiên cứu hiện trạng tỉnh trạng biển động của thị trường D5 và hiện trạng của chính sách thuê đất đai, tác giá đã đưa ra những kiến nghị để sửa đổi và hoàn thiện chính sách thuế đất đai góp phần hỗ trợ sự phát triển của thị trường BĐS, đồng thời, tăng nguồn thu ngân sách cho nha nước. Lê Xuân Bả, Trần Kim Chung (2006) [13], dựa trên cơ sở những vẫn đề thu hút đầu từ, tập thẻ tác giả đã trình bày các nội dung lý thuyết và thực tiên về chính sách thu tút đầu tư vào thị trường BĐS. Công trình nghiên cứu này đã đề cập các vẫn để QLNN trên phương điện các chính sách ảnh hưởng tới thu hút đầu tư I3DS tại Việt Nam ở cả cấp độ quốc gia vả cấp độ địa phương, Hoàng Xuân Nghĩa, Nguyễn Khắc Thanh (2009) ]12|, nghiên cứu nhà ở chơ người có thu nhập thấp ở các đô thị lớn hiện nay, kinh nghiệm Hả Nội, đã làm rỡ các nội dung liên quan tởi xu hướng hình thành thị trường nha 6 cho người thu nhập thập tại các quốc gia trên thể giới.
Các tác giá đã phân tích khá kỹ và sâu sắc thực trạng quản lý và điều hàn thị trường nhỏ ở cho người thu nhập thắp tại Hà Nội để từ đó đưa ra cáo phương hưởng và giải pháp khả chỉ tiết cho việc phát triển thị trường nảy theo hudng bénving. Bii Vin Huyén, Dinh Thi Nga (2010) [16], nghiên cứu thị trường bát động sản Việt Nam - thực trạng vả giải pháp. Nghiên cửu về các vận đẻ lý luận liên quan tới thị trường 3DS dưới góc độ quán lý kinh tế. liên cạnh đó, nhóm tác giá đã kháo sát thực tiễn về hoạt déng QLNN vé thị trường BĐS tại các địa phương cụ thể như Hà Nội, thanh phé 116 Chi Minh để phản tích thực trạng quản lý.
Việc hệ thông các văn bản quy phạm phảp luật liên quan tới hoạt động QLNN vẻ thị trường 1325 là một điểm nhân trong nghiên cứu này. Những kiên nghị được đưa ra mang tính khái quát hoá cao. Đình Văn Ân (2011) |1], tác giả dã đi sâu nghiên cứu chỉ ra đặc d của thị trường BĐS trong phát triển kinh tế và vai trò nhà nước trong chính sách phát 6 triển thị trường IDS ở nước ta. Nghiên cứu kinh nghiệm chính sách phát triển thị trường IDS ở các nước phát triển và kinh nghiệm từ một số nước, vùng lãnh thé công nghiệp mới và đang phát triển như: Đức, Nhật Bản, Séc, Hàn Quốc, Trung Quéc, v.
Cũng theo quan điểm của nhóm tác giả, thị trường BDS là một bộ nhận quan trọng trong nên KTTT. Ở nước ta, thị trường BĐS Việt Nam là một bô phận của nên KTTT định hướng xã hội chủ nghĩa. Đây lả một trong những đặc trưng riêng, có của Việt Nam. Bên cạnh đó thị trường BĐS Việt Nam lại được hình thành chính thức sau thị trường các yếu tê khác.
Vỉ vậy hệ thông chính sách phát triển thị trường TRĐS Việt Nam: cứng có những đặc thủ riêng. Về av vọng lâu đái, thị trường BĐS Việt Nam sé còn phát triển và hoàn thiện của các thể chế thị trường, Cuối củng, tác giả đua ra những quam điểm, định hướng và những giải pháp tiếp lục hoàn thiện chính sách phát triển thị trường BĐS Việt Nam đến năm 2020. Nguyễn Thị Dung (2011) [11]. đã nghiên cứu thuực trạng pháp luật về quyền sử dựng đất và giao địch liên quan đến quyển sử đụng đất trong thị trường BĐS ở Việt Nam.