Nghiên cứu thạc sĩ các yếu tố tác động đến quyết định đầu tư căn hộ chung cư của khách hàng tại Công ty Cổ phần Đầu tư Kinh doanh Địa ốc Hưng Thịnh - Lê Mai Liên

Nghiên cứu các yếu tố tác động đến quyết định đầu tư căn hộ chung cư của khách hàng tại công ty Hưng Thịnh. Phân tích chi tiết hành vi đầu tư bất động sản.

• Tác giả: Lê Mai Liên
• Người hướng dẫn: PGS.TS. Trần Thị Thùy Linh
• Trường học: Trường Đại học Kinh tế TP. Hồ Chí Minh
• Chuyên ngành: Tài chính – Ngân hàng (Hướng Ứng dụng)
• Đề tài: Các yếu tố tác động đến quyết định đầu tư căn hộ chung cư của khách hàng tại Công ty Cổ phần Đầu tư Kinh doanh Địa ốc Hưng Thịnh
• Loại tài liệu: Luận văn thạc sĩ
• Năm xuất bản: 2019
• Địa điểm: Hồ Chí Minh

Tóm tắt

I. Tổng quan về các yếu tố tác động quyết định đầu tư căn hộ chung cư

Thị trường bất động sản Việt Nam, đặc biệt là thị trường căn hộ chung cư tại TP.Hồ Chí Minh, có mức tăng trưởng ổn định trong những năm gần đây. Nhu cầu đầu tư và ở thực của khách hàng ngày càng tăng cao. Nhiều yếu tố khác nhau tác động đến quyết định lựa chọn sản phẩm của khách hàng. Nghiên cứu này dựa trên khảo sát khách hàng của Công ty Hưng Thịnh, xác định các yếu tố chính ảnh hưởng đến quyết định đầu tư căn hộ chung cư, giúp cả nhà đầu tư và doanh nghiệp BĐS có cái nhìn rõ ràng hơn về động lực thị trường. Việc nhận diện đúng các yếu tố này giúp giảm rủi ro cho nhà đầu tư, tối ưu lợi nhuận, đồng thời giúp doanh nghiệp điều chỉnh chiến lược sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực tế của thị trường.

1.1. Bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam

Thị trường bất động sản TP.Hồ Chí Minh có tốc độ tăng trưởng nhanh, nguồn cung căn hộ chung cư tăng liên tục mỗi năm. Nhiều dự án mới được triển khai tại các khu vực trung tâm và khu đô thị mới, thu hút sự quan tâm của cả nhà đầu tư trong nước và quốc tế. Nhu cầu về nhà ở thực và đầu tư sinh lời đều ở mức cao, tạo nên môi trường cạnh tranh lớn giữa các doanh nghiệp bất động sản.

1.2. Ý nghĩa của việc nghiên cứu các yếu tố tác động

Việc nghiên cứu các yếu tố tác động đến quyết định đầu tư căn hộ có ý nghĩa quan trọng trong bối cảnh thị trường BĐS ngày càng phát triển. Kết quả nghiên cứu cung cấp dữ liệu thực tế giúp nhà đầu tư đưa ra lựa chọn sáng suốt, giảm thiểu rủi ro về pháp lý và tài chính. Đồng thời, doanh nghiệp bất động sản cũng điều chỉnh chiến lược kinh doanh phù hợp với mong đợi của khách hàng, nâng cao sức cạnh tranh trên thị trường.

II. Phân tích các nhóm yếu tố tác động quyết định đầu tư căn hộ chung cư

Các yếu tố tác động đến quyết định đầu tư căn hộ chung cư được phân thành 4 nhóm chính: yếu tố tài chính, yếu tố vị trí và tiện ích, yếu tố pháp lý và yếu tố xã hội. Mỗi nhóm yếu tố có mức độ ảnh hưởng khác nhau tùy thuộc vào đặc điểm của từng nhóm khách hàng. Ví dụ, khách hàng trẻ ưu tiên giá cả và vị trí gần nơi làm việc, trong khi khách hàng lớn tuổi quan tâm nhiều hơn đến tiện ích y tế và giáo dục xung quanh dự án. Nghiên cứu đã kiểm định và xác định mức độ ảnh hưởng cụ thể của từng yếu tố thông qua phân tích thống kê.

2.1. Nhóm yếu tố tài chính và vị trí dự án

Yếu tố tài chính bao gồm giá bán căn hộ, chính sách thanh toán linh hoạt, lãi suất vay ngân hàng và chi phí phát sinh khác. Vị trí dự án bao gồm sự thuận tiện về giao thông, gần các trung tâm thương mại, trường học, bệnh viện và hạ tầng xã hội hoàn thiện. Đây là hai nhóm yếu tố được đa số khách hàng đánh giá là quan trọng hàng đầu khi lựa chọn căn hộ đầu tư, ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng chi trả và giá trị sử dụng sản phẩm trong dài hạn.

2.2. Nhóm yếu tố pháp lý và niềm tin chủ đầu tư

Yếu tố pháp lý bao gồm tính hợp pháp của dự án, sổ hồng được cấp đúng thời hạn, không có tranh chấp về quyền sử dụng đất. Yếu tố niềm tin vào chủ đầu tư bao gồm uy tín thương hiệu, kinh nghiệm triển khai các dự án trước đó, tỷ lệ hoàn thành đúng tiến độ. Ở thị trường BĐS Việt Nam, rủi ro pháp lý là một trong những lo ngại hàng đầu của khách hàng, do đó hai nhóm yếu tố này có vai trò rất quan trọng trong quyết định đầu tư.

III. Phương pháp phân tích các yếu tố tác động quyết định đầu tư căn hộ

Để xác định mức độ ảnh hưởng của từng yếu tố, nghiên cứu sử dụng phương pháp hỗn hợp gồm định tính sơ bộ và định lượng chính thức. Giai đoạn định tính thực hiện phỏng vấn sâu 10 chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản để xây dựng bộ thang đo phù hợp. Giai đoạn định lượng thu thập dữ liệu từ 350 khách hàng đã đầu tư căn hộ tại Công ty Hưng Thịnh TP.Hồ Chí Minh, sử dụng thang đo Likert 5 mức độ để đánh giá mức độ đồng thuận của các biến quan sát. Dữ liệu thu được được phân tích bằng các phương pháp thống kê phù hợp để kiểm định giả thuyết nghiên cứu.

3.1. Quy trình thu thập và xử lý dữ liệu nghiên cứu

Quy trình thu thập dữ liệu bắt đầu bằng việc xây dựng bảng câu hỏi khảo sát dựa trên kết quả phỏng vấn định tính. Sau đó, các nhà nghiên cứu phát phiếu khảo sát trực tiếp và trực tuyến đến khách hàng mục tiêu trong thời gian 3 tháng. Dữ liệu thu được được xử lý bằng phần mềm SPSS, loại bỏ các phiếu không hợp lệ và các biến quan sát không đạt yêu cầu độ tin cậy trước khi tiến hành phân tích tiếp theo.

3.2. Kết quả kiểm định các yếu tố tác động

Kết quả kiểm định độ tin cậy Cronbach’s Alpha cho thấy tất cả các biến quan sát đều có hệ số >0.6, đạt yêu cầu phân tích. Phân tích nhân tố EFA xác định 29 biến quan sát được gom thành 7 nhân tố chính, giải thích 77,769% phương sai tổng thể. Phân tích hồi quy đa biến cho thấy nhóm yếu tố tài chính có hệ số beta cao nhất (0,312), ảnh hưởng mạnh nhất đến quyết định đầu tư của khách hàng.

IV. Kết luận và ứng dụng cho nhà đầu tư căn hộ chung cư

Kết quả nghiên cứu đã xác định rõ 7 nhân tố chính tác động đến quyết định đầu tư căn hộ chung cư của khách hàng tại TP.Hồ Chí Minh, trong đó nhóm yếu tố tài chính, vị trí dự án và niềm tin vào chủ đầu tư có mức độ ảnh hưởng cao nhất. Các kết quả này cung cấp cơ sở thực tiễn cho cả nhà đầu tư cá nhân và doanh nghiệp bất động sản trong việc đưa ra quyết định và điều chỉnh chiến lược kinh doanh, góp phần nâng cao hiệu quả hoạt động của thị trường BĐS.

4.1. Hàm ý cho chiến lược đầu tư của khách hàng

Nhà đầu tư cá nhân cần xây dựng kế hoạch tài chính chi tiết trước khi đầu tư, ưu tiên lựa chọn các dự án có vị trí thuận tiện, tính pháp lý minh bạch và chủ đầu tư có uy tín. Trước khi xuất tiền, nhà đầu tư cần kiểm tra kỹ các thông tin về dự án, tiến độ thi công và các khoản phí phát sinh, tránh các rủi ro về tranh chấp pháp lý hoặc dự án bị đình trệ, gây thiệt hại về tài chính.

4.2. Đề xuất cho doanh nghiệp bất động sản

Doanh nghiệp bất động sản cần công khai đầy đủ thông tin về pháp lý dự án, tiến độ thi công và các chính sách bán hàng cho khách hàng. Xây dựng thương hiệu uy tín thông qua việc hoàn thành các dự án đúng tiến độ, chất lượng, đáp ứng đúng cam kết với khách hàng. Đồng thời, điều chỉnh thiết kế sản phẩm và chính sách thanh toán linh hoạt để phù hợp với nhu cầu và khả năng chi trả của đa số khách hàng mục tiêu.

Trích đoạn nội dung tài liệu

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH LÊ MAI LIÊN CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN QUYẾT ĐỊNH ĐẦU TƢ CĂN HỘ CHUNG CƢ CỦA KHÁCH HÀNG TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƢ KINH DOANH ĐỊA ỐC HƢNG THỊNH LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH - NĂM 2019 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH LÊ MAI LIÊN CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN QUYẾT ĐỊNH ĐẦU TƢ CĂN HỘ CHUNG CƢ CỦA KHÁCH HÀNG TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƢ KINH DOANH ĐỊA ỐC HƢNG THỊNH Chuyên ngành: Tài chính – Ngân hàng (Hƣớng Ứng dụng) Mã số : 8340201 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.

TS TRẦN THỊ THÙY LINH TP. HỒ CHÍ MINH - NĂM 2019 LỜI CAM ĐOAN Tác giả xin cam đoan luận văn thạc sĩ “Các yếu tố tác động đến quyết định đầu tƣ căn hộ chung cƣ của khách hàng tại Công ty Cổ phần Đầu tƣ Kinh doanh Địa ốc Hƣng Thịnh” là kết quả nghiên cứu của tác giả dƣới sự hƣớng dẫn của PGS. TS Trần Thị Thùy Linh – Giảng viên Trƣờng Đại học Kinh tế TP Hồ Chí Minh. Hồ Chí Minh, ngày … tháng….

năm 2019 Tác giả Lê Mai Liên MỤC LỤC Table of Contents LỜI CAM ĐOAN MỤC LỤC DANH MỤC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT DANH MỤC BẢNG BIỂU DANH MỤC HÌNH VẼ TÓM TẮT ABSTRACT CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU. Lý do chọn đề tài. Mục tiêu nghiên cứu. Câu hỏi nghiên cứu.

Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu. Phƣơng pháp nghiên cứu. Nghiên cứu định tính. Nghiên cứu định lƣợng.

Kết cấu luận văn .5 CHƢƠNG 2: KHUNG LÝ THUYẾT VÀ TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU TRƢỚC ĐÂY. Các nghiên cứu đã thực hiện. Nghiên cứu thực nghiệm nƣớc ngoài .2 Nghiên cứu thực nghiệm trong nƣớc. Tổng kết kết quả các nghiên cứu thực nghiệm.

Đề xuất mô hình nghiên cứu .16 CHƢƠNG 3: DỮ LIỆU VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU. Quy trình nghiên cứu. Giả thuyết nghiên cứu. Phƣơng pháp nghiên cứu .1 Nghiên cứu định tính (sơ bộ) .2 Nghiên cứu định lƣợng (chính thức).

Mô tả thang đo. Phƣơng pháp phân tích dữ liệu .1 Thống kê mô tả .2 Kiểm định độ tin cậy thang đo Cronbach’s alpha .3 Phân tích nhân tố khám phá (Exploratory Factor Analysis – EFA). Phân tích tƣơng quan. Phân tích hồi quy đa biến.

Kiểm định sự khác biệt về quyết định đầu tƣ đối với các biến nhân khẩu học. Công cụ phân tích .34 CHƢƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU. Phân tích thống kê mô tả mẫu. Phân tích hệ số Cronbach’s Alpha.

Phân tích nhân tố EFA. Phân tích tƣơng quan. Phân tích hồi quy đa biến. Kiểm định giả thuyết.

Kiểm định sự khác biệt về quyết định đầu tƣ đối với các biến nhân khẩu học. Tình trạng hôn nhân. Thảo luận kết quả nghiên cứu so với mục tiêu ban đầu .47 CHƢƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ. Hàm ý chính sách cho doanh nghiệp.

Hạn chế của nghiên cứu.53 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC DANH MỤC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT BĐS: Bất động sản VNREA: Vietnam National Real Estate Association – Hiệp hội bất động sản Việt Nam TP. Hồ Chí Minh: Thành phố Hồ Chí Minh TNHH: Trách nhiệm hữu hạn Công ty Hƣng Thịnh: Công ty Cổ phần Đầu tƣ Kinh doanh Địa ốc Hƣng Thịnh NĐT: Nhà đầu tƣ SPSS: Statistical Package for the Social Sciences – Phần mềm xử lý thống kê phân tích dữ liệu AMOS: Analysis of MOment Structures - Phần mềm xử lý thống kê phân tích dữ liệu TRA: Theory of Reasoned Action – Lý thuyết hành động có lý do TPB: Theory of Planned Behavior – Thuyết hành vi có hoạch định EFA: Exploratory Factor Analysis – Phân tích nhân tố khám phá KMO: Kaiser-Meyer-Olkin – Hệ số xem xét sự thích hợp của EFA Sig: Significance level – Mức ý nghĩa VIF: Variance Inflation Factor – Hệ số phóng đại phƣơng sai ANOVA: Analysis of Variance – Phƣơng pháp phân tích phƣơng sai SEM: Structural Equation Modeling – Mô hình cấu trúc tuyến tính DANH MỤC BẢNG BIỂU DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng 2.1: Tổng kết kết quả các nghiên cứu thực nghiệm .2: Mô tả các biến trong phƣơng trình hồi quy đa biến theo mô hình nghiên cứu đề xuất .1: Thang đo dùng trong nghiên cứu định tính .2: Mô hình nghiên cứu và thang đo đề xuất .3: Mức giá trị của Alpha .4: Mối liên hệ tƣơng quan giữa hai biến số và hệ số Pearson .1: Thống kê mẫu nghiên cứu .2: Tổng hợp kết quả phân tích Cronbach’s Alpha .3: Bảng kết quả phân tích nhân tố EFA .4: Bảng kết quả phân tích nhân tố EFA cho quyết định đầu tƣ .5: Ma trận hệ số tƣơng quan giữa các nhân tố .6: Tóm tắt mô hình hồi quy .7: Phân tích ANOVA .8: Kiểm định hệ số hồi quy đa biến .44 DANH MỤC HÌNH VẼ DANH MỤC HÌNH VẼ Hình 2.1: Khung khái niệm nghiên cứu của Irene Natasha và Zubair Hassan (2015) .2: Mô hình giả thuyết của khách hàng về quyết định mua bất động sản theo Dr. Mostafa Kamal và Shal Alam Kabir Pramanik (2015) .3: Mô hình nghiên cứu đề xuất .1: Quy trình nghiên cứu .19 TÓM TẮT Đầu tƣ căn hộ chung cƣ hiện nay đang là một trong những kênh đầu tƣ hấp dẫn và thu hút nhất trên thị trƣờng bất động sản. Nghiên cứu này tìm hiểu những yếu tố tác động đến quyết định đầu tƣ căn hộ nhà chung cƣ của khách hàng tại Công ty Cổ phần Đầu tƣ Kinh doanh Địa ốc Hƣng Thịnh.

Dựa trên nền tảng các mô hình nghiên cứu trƣớc và thông qua kết quả khảo sát 250 khách hàng tại các sàn giao dịch của Công ty với tỷ lệ hồi đáp đạt 90.4%, tác giả đề xuất mô hình nghiên cứu gồm 07 yếu tố với 31 biến quan sát. Thông qua kiểm định thang đo bằng hệ số tin cậy Cronbach Alpha, phân tích nhân tố khám phá EFA, hồi quy tuyến tính bội bằng phần mềm SPSS 22.0, kết quả cho thấy cả 07 yếu tố đều tác động thuận chiều tới quyết định đầu tƣ. Hiệu quả tài chính là yếu tố tác động mạnh nhất, thứ hai là yếu tố pháp lý, thứ ba là tình trạng kinh tế, thứ tƣ là vị trí và liên kết, thứ năm là marketing, tiếp theo là tiện ích khu vực và cuối cùng là cấu trúc căn hộ. Đồng thời, kết quả nghiên cứu cũng kết luận đƣợc không có sự khác biệt giữa các nhóm khách hàng khác nhau về giới tính, độ tuổi, tình trạng hôn nhân, nghề nghiệp và thu nhập khi quyết định đầu tƣ.

Từ đó, đề xuất cho ban quản trị Công ty Hƣng Thịnh những chính sách phù hợp giúp nâng cao hiệu quả kinh doanh của Công ty trong hoạt động kinh doanh căn hộ chung cƣ. Cuối cùng, tác giả đề nghị hƣớng nghiên cứu tiếp theo để hoàn thiện hơn nữa nghiên cứu này. Từ khóa: Mô hình ý định đầu tƣ, thị trƣờng bất động sản, đầu tƣ căn hộ, yếu tố ảnh hƣởng đầu tƣ, quyết định đầu tƣ. ABSTRACT Apartment investment is currently one of the most attractive property investment.

The objective of this study is to find out the factors that influence apartment decisions at Hung Thinh Corporation. Research model is based on previous studies and a questionnaire survey that has been used with 250 customers with response rate of 90.4%, the author proposes the research model with 07 elements and 31 observed variables. Through testing the scales using Cronbach Alpha coefficients reliability, EFA discovery factor analysis, multiples linear regression via SPSS 22.0, the results show that all 07 factors impact positively on the apartment investment decisions. Financial efficiency gives the highest impact, the second is legal, the third is economic situation, the fourth is position and link, the fifth is marketing, next is regional utilities and finally is apartment structure.

At the same time, the study results also concluded that there is no difference between different groups of sex, age, marital status, occupation and income about the choice to invest the apartment. Understanding the factors influencing apartment investment decisions at Hung Thinh Corporation is important. This will provide crucial insight and policy developers in managing the apartment demand. Finally, the authors recommend further studies to guide further reforms in this study.

Keywords: Investing intention model, real estate, invest apartment, investing factors, investment decision. 1 CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU 1. Lý do chọn đề tài Cùng với sự phát triển của thế giới, Việt Nam chúng ta hiện nay đã có những bƣớc tiến đáng kể. Kinh tế tăng trƣởng nhanh, đất nƣớc đang trên con đƣờng công nghiệp hóa - hiện đại hóa, không còn là nền công nghiệp lạc hậu nhƣ trƣớc đây, mức sống của ngƣời dân đã đƣợc cải thiện rõ rệt.

Khi mức sống đƣợc nâng cao thì nhu cầu về đầu tƣ cũng cao hơn. Các kênh đầu tƣ phổ biến hiện nay có thể kể đến nhƣ tiền gửi ngân hàng, ngoại tệ, vàng, bất động sản và chứng khoán, thì trong 5 kênh này, 2 kênh có lẽ nổi bật nhất là chứng khoán và bất động sản (BĐS). Thị trƣờng chứng khoán (TTCK) đã có sức bật rất mạnh trong năm 2017, tăng trƣởng khoảng 50% và đến đầu năm 2018, VN-Index đã lên đến trên 1. Kênh thứ hai cũng có sự tăng trƣởng tốt là kênh BĐS, nhất là tại TP.

Hồ Chí Minh, thị trƣờng BĐS cực kỳ sôi động. Theo thống kê từ VNREA, năm 2017 lƣợng cung bất động sản gồm căn hộ và nhà đất là hơn 80.000 sản phẩm thì mới tính tới 3 quý đầu năm 2018 con số đã lên tới hơn 100.000 sản phẩm, tức là tăng tới 25% tƣơng ứng với 20. Trong đó, Hà Nội và TP Hồ Chí Minh vẫn là những thành phố chiến lƣợc với phân khúc chủ yếu là căn hộ chung cƣ. Xu hƣớng mua bất động sản để an cƣ cũng đang giảm dần trong năm 2018, nhƣờng chỗ cho hình thức đầu tƣ.

Điều này có thể thấy ở phân khúc cao cấp và hạng sang, nhu cầu mua đầu tƣ chiếm đến 61% thay vì 50% nhƣ 2017, khách hàng mua để ở chỉ chiếm 26% và đầu tƣ ngắn hạn tầm 13%, trong khi năm 2017 mua để ở là 35% và đầu tƣ ngắn hạn là 15%. Đầu tƣ căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh hiện nay mang lại nhiều lợi ích cho chủ đầu tƣ. Thứ nhất về phƣơng thức thanh toán, nhà đầu tƣ có thể lựa chọn nhiều phƣơng án khác nhau.

Tùy theo chủ đầu tƣ mà ngƣời mua có thể đƣợc áp dụng phƣơng thức trả chậm từ 12-36 tháng hoặc trả góp từ 60-120 tháng. Bên cạnh đó, nhà đầu tƣ lựa chọn phƣơng thức đóng tiền một lần, ngƣời mua có thể đƣợc chiết khấu thêm 5-15% tùy theo đặc thù từng dự án.