Luận văn thạc sĩ: Đấu giá quyền sử dụng đất ở tại Đồng Hới, Quảng Bình

Luận văn phân tích thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất ở tại TP. Đồng Hới, Quảng Bình, từ đó đề xuất các giải pháp khả thi nhằm nâng cao hiệu quả.

• Tác giả: Phan Thị Tố Nga
• Người hướng dẫn: PGS. Huỳnh Văn Chương
• Trường học: Trường Đại học Nông Lâm Huế
• Chuyên ngành: Tài Nguyên Đất & Môi Trường Nông Nghiệp
• Đề tài: Thực trạng và đề xuất giải pháp đấu giá quyền sử dụng đất ở tại thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình
• Loại tài liệu: Luận văn
• Năm xuất bản: 2015
• Địa điểm: Huế

Tóm tắt

I. Toàn cảnh hoạt động đấu giá đất ở Đồng Hới và ý nghĩa

Hoạt động đấu giá đất ở Đồng Hới đã trở thành một công cụ quan trọng, không chỉ giúp khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai mà còn tạo ra nguồn thu lớn cho ngân sách địa phương. Đây là một hình thức giao đất tiên tiến, thay thế cho cơ chế "xin-cho" tồn tại trước đây, góp phần thúc đẩy sự minh bạch và công bằng trong quản lý nhà nước về đất đai. Về bản chất, đấu giá quyền sử dụng đất (QSDĐ) là một cơ chế thị trường, nơi giá trị thực của lô đất được quyết định bởi quan hệ cung - cầu. Luận văn gốc chỉ ra rằng, "đấu giá QSDĐ là một hướng đi đúng cho thị trường BĐS", giúp khai thác tối đa tiềm năng đất đai và điều tiết quan hệ cung - cầu. Thông qua các phiên đấu giá công khai, Nhà nước có thể huy động nguồn vốn đáng kể để đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, cải thiện bộ mặt đô thị và nâng cao đời sống người dân. Giai đoạn 2010-2014 tại tỉnh Quảng Bình nói chung và thành phố Đồng Hới nói riêng đã chứng kiến sự phát triển mạnh mẽ của hình thức này. Việc áp dụng đấu giá không chỉ mang lại hiệu quả kinh tế - xã hội rõ rệt mà còn là cơ sở để điều chỉnh bảng giá đất của Nhà nước tiệm cận hơn với giá trị thực tế, góp phần ổn định thị trường bất động sản Đồng Hới.

1.1. Cơ sở lý luận về đấu giá quyền sử dụng đất tại Việt Nam

Cơ sở lý luận của việc đấu giá quyền sử dụng đất xuất phát từ việc công nhận đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt, có giá trị và có thể giao dịch trên thị trường. Theo Luật Đất đai 2013, "Giá trị QSDĐ là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định" [23]. Đấu giá là phương thức chuyển giao QSDĐ công khai, minh bạch nhất, dựa trên các quy luật thị trường như cung-cầu, cạnh tranh và giá trị. Hoạt động này giúp Nhà nước, với vai trò là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, thu được nguồn lợi tối đa, tránh thất thoát ngân sách. Các yếu tố chính hình thành giá đất trong đấu giá bao gồm địa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu, trong đó vị trí, cơ sở hạ tầng và quy hoạch sử dụng đất đóng vai trò quyết định. Quá trình này đã trải qua nhiều giai đoạn, từ cơ chế "đổi đất lấy hạ tầng" bộc lộ nhiều hạn chế đến việc hoàn thiện khung pháp lý với các văn bản như Nghị định 17/2010/NĐ-CP và Luật Đất đai 2013.

1.2. Ý nghĩa kinh tế xã hội của công tác đấu giá đất

Công tác đấu giá đất mang lại nhiều ý nghĩa to lớn. Về kinh tế, đây là nguồn thu quan trọng cho ngân sách Nhà nước, tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, thúc đẩy phát triển kinh tế địa phương. Số liệu từ tài liệu gốc cho thấy, khoản chênh lệch giữa giá trúng và giá khởi điểm là rất đáng kể. Về xã hội, đấu giá đất tạo sự công bằng cho mọi cá nhân, tổ chức có nhu cầu sử dụng đất, xóa bỏ cơ chế bao cấp. Hoạt động này cũng tạo ra mặt bằng giá cả chung, góp phần ổn định thị trường, hạn chế tình trạng đầu cơ, sốt đất ảo. Hơn nữa, việc công khai thông tin quy hoạch, giá đất trong các phiên đấu giá giúp người dân nâng cao nhận thức và giám sát công tác quản lý nhà nước về đất đai. Quá trình này giúp địa phương thực hiện quy hoạch sử dụng đất hiệu quả hơn, tạo ra các khu dân cư mới đồng bộ, hiện đại.

II. Cách nhận diện các vướng mắc trong đấu giá đất ở Đồng Hới

Mặc dù đạt được nhiều thành tựu, công tác đấu giá đất ở Đồng Hới trong giai đoạn 2010-2014 vẫn còn tồn tại không ít hạn chế và thách thức. Một trong những vấn đề nổi cộm nhất là việc xác định giá khởi điểm đấu giá đất. Theo tài liệu nghiên cứu, "giá khởi điểm xác định được để đưa ra đấu giá hầu hết vẫn thấp hơn nhiều so với giá trúng đấu giá", điều này tiềm ẩn nguy cơ thất thu cho ngân sách Nhà nước. Bên cạnh đó, các vướng mắc pháp lý trong thủ tục đấu giá đất đôi khi còn phức tạp, gây khó khăn cho cả cơ quan tổ chức và người tham gia đấu giá. Vấn đề minh bạch thông tin đất đai chưa được đảm bảo tuyệt đối. Bảng 3.22 trong luận văn cho thấy, một bộ phận người tham gia đấu giá vẫn gặp khó khăn trong việc nắm bắt thông tin. Tình trạng thông thầu, móc ngoặc, hay việc người thân cùng nộp hồ sơ để "quân xanh, quân đỏ" vẫn là một hiện tượng nhức nhối được đề cập (Bảng 3.21), làm sai lệch kết quả và tính cạnh tranh của phiên đấu giá. Những hạn chế này không chỉ ảnh hưởng đến hiệu quả kinh tế mà còn làm giảm niềm tin của công chúng vào tính công bằng của thị trường.

2.1. Bất cập trong việc xác định giá khởi điểm đấu giá đất

Việc xác định giá khởi điểm đấu giá đất là khâu then chốt nhưng cũng là điểm yếu lớn nhất. Mặc dù áp dụng các phương pháp định giá theo quy định như so sánh trực tiếp, thu nhập, chiết trừ, thặng dư, giá khởi điểm tại Đồng Hới thường chưa phản ánh đúng giá trị thị trường. Bảng 3.20 của luận văn cho thấy "Chênh lệch số tiền thu được giữa giá trúng đấu giá và giá khởi điểm" là rất lớn. Điều này cho thấy công tác thẩm định giá còn hạn chế, chưa cập nhật kịp thời biến động của thị trường bất động sản Đồng Hới. Nguyên nhân có thể do thiếu cơ sở dữ liệu giá đất thị trường tin cậy, hoặc do áp lực phải đấu giá thành công để tạo nguồn thu nhanh chóng. Việc định giá thấp không chỉ gây thất thu ngân sách mà còn tạo kẽ hở cho các hành vi đầu cơ, trục lợi từ chênh lệch giá.

2.2. Thách thức về minh bạch thông tin và thủ tục đấu giá đất

Quy trình và thủ tục đấu giá đất vẫn còn những điểm cần cải thiện để tăng cường tính minh bạch. Mặc dù thông tin được niêm yết công khai, nhưng kênh tiếp cận và mức độ chi tiết của thông tin đôi khi chưa đủ để tất cả người tham gia đấu giá có thể nắm bắt đầy đủ. Kết quả điều tra (Bảng 3.23) chỉ ra rằng người dân vẫn gặp khó khăn trong việc tiếp cận thông tin. Các vấn đề liên quan đến bồi thường giải phóng mặt bằng và tình trạng pháp lý của lô đất (đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay chưa) cần được công bố rõ ràng hơn. Thủ tục đăng ký, nộp tiền đặt trước, và các quy định trong phiên đấu giá công khai cần được đơn giản hóa nhưng vẫn phải đảm bảo chặt chẽ để ngăn chặn các hành vi tiêu cực, thông đồng dìm giá.

III. Phương pháp hoàn thiện chính sách khung pháp lý đấu giá

Để giải quyết các tồn tại, việc hoàn thiện chính sách đất đai và khung pháp lý là giải pháp nền tảng. Cần xây dựng một quy trình xác định giá khởi điểm khoa học và độc lập hơn. Điều này đòi hỏi phải thành lập một ngân hàng dữ liệu về giá giao dịch đất đai thực tế trên thị trường. Các tổ chức định giá độc lập cần được tham gia vào quá trình này để đảm bảo tính khách quan. Nhà nước cần ban hành các quy định cụ thể và chặt chẽ hơn về điều kiện của người tham gia đấu giá, nhằm loại bỏ các đối tượng tham gia với mục đích đầu cơ, lũng đoạn thị trường. Thủ tục đấu giá đất cần được rà soát, cải cách theo hướng đơn giản hóa, công nghệ hóa. Việc ứng dụng công nghệ thông tin, chẳng hạn như tổ chức đấu giá trực tuyến, có thể tăng cường tính minh bạch và mở rộng phạm vi người tham gia. Đồng thời, cần tăng cường chế tài xử phạt đối với các hành vi vi phạm trong đấu giá như thông thầu, dìm giá để đảm bảo sự lành mạnh của thị trường bất động sản Đồng Hới và bảo vệ lợi ích của Nhà nước.

3.1. Xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất và quy trình định giá mới

Giải pháp cốt lõi để khắc phục bất cập về giá là xây dựng một hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai tập trung, cập nhật liên tục các giao dịch thành công trên thị trường. Dữ liệu này sẽ là nguồn thông tin đầu vào chính xác cho việc xác định giá khởi điểm đấu giá đất. Quy trình định giá cần có sự tham gia của một hội đồng định giá liên ngành và các đơn vị tư vấn độc lập, có uy tín. Thay vì chỉ dựa vào bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành, cần áp dụng linh hoạt các phương pháp định giá, đặc biệt là phương pháp so sánh trực tiếp với các lô đất có đặc điểm tương đồng đã giao dịch thành công gần đây. Điều này sẽ giúp giá khởi điểm tiệm cận hơn với giá trị thực, giảm thiểu chênh lệch lớn và ngăn chặn thất thu ngân sách.

3.2. Sửa đổi bổ sung quy chế và thủ tục đấu giá công khai

Quy chế đấu giá cần được sửa đổi để giải quyết các vướng mắc pháp lý. Cần quy định rõ ràng hơn về điều kiện năng lực tài chính của người tham gia đấu giá, có thể yêu cầu chứng minh nguồn vốn để tránh tình trạng trúng đấu giá rồi bỏ cọc. Mức tiền đặt trước có thể được nâng lên một tỷ lệ hợp lý để tăng trách nhiệm của người tham gia. Thủ tục đấu giá đất nên được công khai chi tiết trên nhiều kênh thông tin (cổng thông tin điện tử, báo chí, truyền hình địa phương). Cần có cơ chế giám sát chặt chẽ phiên đấu giá công khai từ các cơ quan độc lập và cộng đồng để phát hiện và xử lý kịp thời các hành vi gian lận.

IV. Bí quyết nâng cao hiệu quả quản lý đấu giá đất tại Đồng Hới

Bên cạnh việc hoàn thiện chính sách, nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai trong hoạt động đấu giá là yếu tố quyết định thành công. Điều này bắt đầu từ khâu quy hoạch sử dụng đất. Các khu đất đưa ra đấu giá phải nằm trong quy hoạch đã được phê duyệt, có hạ tầng kỹ thuật kết nối đồng bộ. Trước khi tổ chức đấu giá, công tác thu hồi đất và bồi thường giải phóng mặt bằng phải được hoàn tất dứt điểm để đảm bảo lô đất "sạch" về mặt pháp lý, sẵn sàng bàn giao cho người trúng đấu giá. Năng lực của các đơn vị được giao nhiệm vụ tổ chức đấu giá, như Trung tâm phát triển quỹ đất và Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản, cần được nâng cao thông qua đào tạo, bồi dưỡng chuyên môn. Công tác thanh tra, kiểm tra sau đấu giá cũng cần được tăng cường. Cần giám sát chặt chẽ việc người trúng đấu giá triển khai dự án theo đúng mục đích sử dụng đất đã được phê duyệt, tránh tình trạng bỏ hoang, gây lãng phí tài nguyên và ảnh hưởng đến mỹ quan đô thị của tỉnh Quảng Bình.

4.1. Gắn kết đấu giá với quy hoạch sử dụng đất và hạ tầng

Hiệu quả đấu giá phụ thuộc lớn vào chất lượng của quỹ đất. Do đó, công tác đấu giá phải luôn gắn liền với quy hoạch sử dụng đất chi tiết. Các lô đất được lựa chọn phải có vị trí thuận lợi, phù hợp với định hướng phát triển đô thị. Quan trọng hơn, chính quyền địa phương cần ưu tiên đầu tư hoàn thiện cơ sở hạ tầng (đường giao thông, điện, nước, thoát nước) cho các khu vực này trước khi đưa ra đấu giá. Một khu đất có hạ tầng tốt sẽ hấp dẫn nhiều nhà đầu tư và đạt được mức giá cao hơn, mang lại hiệu quả kinh tế - xã hội vượt trội. Điều này tạo ra một vòng tuần hoàn tích cực: tiền thu từ đấu giá lại được tái đầu tư để phát triển hạ tầng cho các khu vực mới.

4.2. Tăng cường công tác giải phóng mặt bằng và quản lý sau đấu giá

Một trong những rủi ro lớn nhất cho nhà đầu tư là các vấn đề liên quan đến mặt bằng. Vì vậy, công tác bồi thường giải phóng mặt bằng phải được thực hiện triệt để trước khi phiên đấu giá diễn ra. Điều này đảm bảo người trúng đấu giá có thể nhận bàn giao đất và xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất một cách nhanh chóng. Sau đấu giá, cơ quan quản lý cần có cơ chế giám sát hiệu quả. Cần quy định rõ ràng về tiến độ triển khai dự án, các chế tài xử lý nếu chủ đầu tư vi phạm cam kết, chẳng hạn như thu hồi đất nếu không sử dụng hoặc sử dụng sai mục đích. Quản lý sau đấu giá tốt sẽ đảm bảo nguồn lực đất đai được sử dụng đúng mục đích, hiệu quả, đóng góp vào sự phát triển chung của thành phố.

V. Hướng đi tương lai cho thị trường đấu giá đất tỉnh Quảng Bình

Hoạt động đấu giá đất ở Đồng Hới đã chứng tỏ là một kênh huy động vốn hiệu quả và là công cụ quản lý đất đai minh bạch. Trong tương lai, để thị trường bất động sản Đồng Hới phát triển bền vững, cần tiếp tục phát huy những mặt tích cực và khắc phục triệt để các hạn chế. Xu hướng tất yếu là phải chuyên nghiệp hóa toàn bộ quy trình, từ khâu tạo quỹ đất sạch, định giá, tổ chức đấu giá đến quản lý sau đấu giá. Việc ứng dụng công nghệ số vào quản lý đất đai và tổ chức đấu giá sẽ là một bước đột phá, giúp tăng cường tính công khai, minh bạch thông tin đất đai và giảm thiểu các hành vi tiêu cực. Đồng thời, các chính sách đất đai cần được điều chỉnh linh hoạt để thích ứng với những biến động của thị trường. Thay vì chỉ tập trung vào việc tạo nguồn thu trước mắt, tỉnh Quảng Bình cần hướng đến mục tiêu dài hạn là sử dụng công cụ đấu giá để kiến tạo không gian đô thị văn minh, hiện đại và nâng cao chất lượng sống cho người dân. Sự thành công của mô hình này sẽ là tiền đề quan trọng cho sự phát triển kinh tế - xã hội toàn diện của địa phương.

5.1. Chuyên nghiệp hóa và ứng dụng công nghệ trong đấu giá

Tương lai của hoạt động đấu giá đất đòi hỏi sự chuyên nghiệp hóa ở mọi cấp độ. Các đơn vị tổ chức đấu giá cần hoạt động như những doanh nghiệp thực thụ, có đội ngũ chuyên gia am hiểu về cả pháp luật và thị trường. Việc số hóa toàn bộ dữ liệu về quy hoạch sử dụng đất, thông tin thửa đất, lịch sử giao dịch sẽ tạo ra một nền tảng minh bạch. Triển khai các phiên đấu giá công khai trực tuyến là một giải pháp cần được xem xét. Hình thức này không chỉ phá vỡ giới hạn địa lý, thu hút nhiều nhà đầu tư hơn mà còn hạn chế tối đa khả năng thông đồng, móc ngoặc, đảm bảo tính cạnh tranh lành mạnh. Công nghệ cũng giúp cho việc giám sát và quản lý sau đấu giá trở nên dễ dàng và hiệu quả hơn.

5.2. Định hướng phát triển bền vững thị trường bất động sản Đồng Hới

Mục tiêu cuối cùng của đấu giá không chỉ là tối đa hóa nguồn thu. Nó phải là một công cụ để thực hiện quy hoạch sử dụng đất và phát triển đô thị một cách bền vững. Tỉnh Quảng Bình cần có chiến lược dài hạn trong việc tạo lập và đưa quỹ đất ra đấu giá, tránh khai thác ồ ạt gây sốt đất ảo. Cần cân đối giữa việc đấu giá đất ở, đất thương mại dịch vụ và đất dành cho các công trình công cộng, phúc lợi xã hội. Chính sách đất đai cần khuyến khích các nhà đầu tư có năng lực thực sự, có các dự án đóng góp tích cực cho diện mạo và sự phát triển của thành phố. Một thị trường bất động sản Đồng Hới phát triển lành mạnh sẽ là động lực quan trọng cho tăng trưởng kinh tế và ổn định xã hội.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu 1. Khái niệm chung về đất đai và bất động sản 1. Khái niệm chung về đất đai Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng.

Theo Brinkman và Smyth: “đất đai là một vùng đất chuyên biệt trên bề mặt của trái đất có những đặc tính mang tính ổn định hay có chu kỳ dự đoán được trong khu vực sinh quyển theo chiều thẳng từ trên xuống dưới, trong đó bao gồm: không khí, đất và lớp địa chất, nước, quần thể thực vật, động vật và kết quả của những hoạt động bởi con người trong việc sử dụng đất đai ở quá khứ, hiện tại và tương lai”[29]. Đất thuộc tài nguyên phục hồi, tài nguyên đất được hiểu theo quan điểm kinh tế học (Đất đai = Lands) và quan điểm phát sinh học thổ nhưỡng (Đất = Soils) theo quan điểm này đất (Soils) là thể tự nhiên đặc biệt, hình thành do tác động tổng hợp của các yếu tố: đá mẹ, khí hậu, địa hình, sinh vật, thời gian và tác động của con người. Đây là định nghĩa của nhà thổ nhưỡng học lỗi lạc người Nga V. Tuy nhiên đến năm 1993, trong Hội nghị quốc tế về Môi trường ở Rio de Janerio, Brazil, (1993) thì đất đai về mặt thuật ngữ khoa học được hiểu theo nghĩa rộng thì xác định đất đai là “diện tích có thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó, bao gồm: khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, mặt nước, các lớp trầm tích sát bề mặt, cùng với nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất, tập đoàn thực vật và động vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả của con người trong quá khứ và hiện tại để lại (san nền, hồ chứa nước, hay hệ thống thoát nước, đường sá, nhà cửa,.

Việc phân loại đất ở Việt Nam theo hai cách: phân loại đất theo thổ nhưỡng (theo khoa học đất) và phân loại theo mục đích sử dụng đất, Luật đất đai 2013 quy định, đất đai được chia thành 3 nhóm: nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp và nhóm đất chưa sử dụng[23]. Khái niệm chung về bất động sản Cho đến nay hầu hết các nước trên thế giới đều phân loại tài sản theo luật cổ PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.com to remove the waterma 5 La mã, tức là phân loại tài sản thành “Bất động sản” và “Động sản”. Theo Bộ Luật dân sự số 33/2005/QH11 được Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 14/06/2005, tại Điều 174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định” [19]. Bất động sản là tài sản đất đai và những tài sản gắn liền với đất mà không thể di dời được.

Thị trường bất động sản Thị trường bất động sản là loại hàng hóa đặc biệt, tuy không di chuyển được nhưng có thể mang lại lợi ích cho chủ sở hữu, do đó làm nảy sinh hoạt động giao dịch. Thị trường bất động sản là nơi tiến hành các giao dịch về bất động sản, mang tính khu vực và biến động theo thời gian. Vì vậy, thị trường bất động sản là tổng hòa các giao dịch bất động sản đạt được tại một khu vực địa lý nhất định trong thời điểm nhất định. Thị trường bất động sản bao gồm 3 thị trường nhánh: thị trường mua bán; thị trường cho thuê bất động sản; thị trường thế chấp và bảo hiểm bất động sản.

Căn cứ vào thứ tự thời gian mà bất động sản gia nhập vào thị trường thì thị trường bất động sản có 3 cấp, gồm: - Thị trường cấp I: Thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền sử dụng đất (còn gọi là thị trường đất đai). - Thị trường cấp II: Thị trường xây dựng công trình để bán hoặc cho thuê. - Thị trường cấp III: Thị trường bán lại hoặc cho thuê lại công trình đã được mua hoặc thuê [6]. Khái niệm chung về giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất 1.

Khái niệm về giá đất Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quý báu, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế. Giá đất - giá trị đất là giá trị của các quyền và lợi ích thu được từ đất đai được biểu hiện bằng tiền tại một thị trường nhất định, trong một thời điểm nhất định, cho một mục đích sử dụng nhất định. Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai, hay giá đất là giá bán quyền sở hữu đất. Tuy nhiên, giá trị của đất đai không phải là giá trị của vật chất, của tài sản đất, mà giá trị của đất đai do những thuộc tính tự nhiên và xã hội cấu thành, có thể nói đất đai là vô giá vì nó khác với mọi loại hàng hóa khác.

Do PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.com to remove the waterma 6 vậy, khó có thể tính đúng, tính đủ giá trị của đất cho nên dù có được định giá bằng các phương pháp khoa học thì giá đất cũng chỉ là sự ước tính tại một thời điểm trong những giai đoạn nhất định của nền KTXH, để điều chỉnh mối quan hệ giữa những người có quan hệ kinh tế trong sở hữu, quản lý, sử dụng đất đai. Trên thực tế tại nhiều quốc gia luôn tồn tại 2 loại giá đất: Giá đất do nhà nước quy định và giá đất hình thành trên thị trường. Giá đất thị trường được hình thành trên cơ sở thoả thuận giữa bên sở hữu đất và các bên có liên quan; Giá đất do nhà nước quy định trên cơ sở giá đất thị trường nhằm phục vụ mục đích của nhà nước. Cả 2 loại giá đất có quan hệ mật thiết với nhau và chi phối lẫn nhau, trong đó giá đất do nhà nước quy định ở trạng thái tĩnh tương đối, còn giá đất thị trường luôn ở trạng thái động.

Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài theo quy hoạch và kế hoạch. Giá đất được quy định là giá trị quyền sử dụng đất. Tại điều 3, Luật Đất đai năm 2013 nêu rõ: “Giá trị QSDĐ là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định”[23]. Cơ sở khoa học hình thành giá đất Giá đất và định giá đất là vấn đề được quan tâm và chú trọng của nhiều ngành, vì vậy xác định cơ sở hình thành giá đất là một nhân tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác.

Sự hình thành giá trị của đất là do quá trình lao động, sản xuất, đầu tư của cải vật chất của con người vào nguồn tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở để hình thành giá đất là do địa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu. * Địa tô Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Địa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất. Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra.

Trong chế độ phong kiến, địa tô là sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt. Trong CNTB, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Về thực chất, địa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ. Địa tô tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: Địa chủ, tư bản kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê.

Trong CNTB có các loại địa tô: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền. Trong CNXH, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xóa bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của nhà nước và khác PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.com to remove the waterma 7 về bản chất với địa tô chênh lệch dưới CNTB. Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu ở những mảnh ruộng có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu mỡ cao hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có hiệu suất cao hơn. Có hai loại địa tô chênh lệch: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II.

- Địa tô chênh lệch I là lợi nhuận thu được khi sử dụng hai lượng tư bản và lao động ngang nhau trên cùng một diện tích đất nhưng kết quả thu được khác nhau. Như vậy, địa tô chênh lệch I là do độ phì của đất đem lại, ngoài ra yếu tố vị trí của thửa đất cũng ảnh hưởng rất lớn đối với loại địa tô này. - Địa tô chênh lệch II là lợi nhuận thu được do khả năng đầu tư thâm canh đem lại. Sự xuất hiện của loại địa tô này chính là sự đầu tư của nhà tư bản không bằng nhau trên cùng một mảnh đất nên kết quả thu được khác nhau.

Địa tô chênh lệch II cho thấy khả năng đầu tư thâm canh của nhà tư bản trên mảnh đất mà họ canh tác. Địa tô chênh lệch thể hiện mức sinh lợi khác nhau giữa các loại ruộng đất có hai yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo nên.