Luận văn Thạc sĩ: Xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất ở tại thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình

Luận văn thạc sĩ nghiên cứu xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất ở tại TP. Đồng Hới, Quảng Bình, phân tích các yếu tố ảnh hưởng và giải pháp quản lý.

• Tác giả: Hoàng Thị Hồng Vân
• Người hướng dẫn: PGS.TS Hồ Kiệt
• Trường học: Trường Đại học Nông Lâm Huế
• Chuyên ngành: Tài nguyên đất và Môi trường Nông nghiệp
• Đề tài: Cơ sở dữ liệu giá đất ở tại thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình
• Loại tài liệu: Luận văn
• Năm xuất bản: 2015
• Địa điểm: Huế

Tóm tắt

I. Tổng quan cơ sở dữ liệu giá đất ở TP

Đất đai là tài sản quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt và là nguồn lực quan trọng cho sự phát triển kinh tế - xã hội. Tại TP. Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình, quá trình đô thị hóa mạnh mẽ đã làm cho biến động giá đất thị trường diễn ra phức tạp, đặt ra yêu cầu cấp thiết về một công cụ quản lý hiệu quả. Luận văn “Xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất ở tại thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình” của tác giả Hoàng Thị Hồng Vân (2015) ra đời nhằm giải quyết bài toán này. Nghiên cứu tập trung vào việc ứng dụng công nghệ thông tin, đặc biệt là ứng dụng GIS trong quản lý đất đai, để xây dựng một hệ thống dữ liệu toàn diện. Mục tiêu chính là tạo ra một cơ sở khoa học và thực tiễn vững chắc, giúp công tác định giá đất Đồng Hới trở nên minh bạch, chính xác và bám sát thực tế thị trường. Hệ thống này không chỉ phục vụ công tác quản lý nhà nước, đảm bảo nguồn thu cho ngân sách, mà còn góp phần thúc đẩy sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản Đồng Hới. Việc xây dựng thành công cơ sở dữ liệu giá đất sẽ là nền tảng quan trọng để hiện đại hóa công tác quản lý đất đai, đáp ứng nhu cầu phát triển bền vững của thành phố trong giai đoạn mới.

1.1. Tầm quan trọng của hệ thống thông tin đất đai LIS hiện đại

Một hệ thống thông tin đất đai (LIS) hiện đại đóng vai trò xương sống cho công tác quản lý tài nguyên đất. Hệ thống này cho phép lưu trữ, cập nhật, phân tích và truy xuất thông tin về đất đai một cách nhanh chóng và chính xác. Theo nghiên cứu, việc thiếu một LIS hiệu quả tại Đồng Hới dẫn đến nhiều bất cập trong quản lý, gây khó khăn cho việc xác định nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất và công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng. Việc xây dựng một cơ sở dữ liệu giá đất tích hợp GIS chính là bước đi đầu tiên để hình thành một LIS hoàn chỉnh. Nó giúp minh bạch hóa thông tin, hạn chế tiêu cực, và tạo điều kiện thuận lợi cho các giao dịch đất đai, từ đó thu hút đầu tư và thúc đẩy kinh tế địa phương phát triển.

1.2. Mục tiêu luận văn Xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất ở đô thị

Luận văn đặt ra mục tiêu cốt lõi là xây dựng cơ sở dữ liệu giá giá đất ở đô thị tại TP. Đồng Hới. Để đạt được mục tiêu này, nghiên cứu đã thực hiện các nhiệm vụ cụ thể: phân tích các yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội ảnh hưởng đến giá đất; điều tra và khảo sát giá đất thực tế trên thị trường tại các khu vực, tuyến đường tiêu biểu; ứng dụng công nghệ GIS để xây dựng cơ sở dữ liệu không gian và thuộc tính. Từ đó, luận văn đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý, giúp việc xác định giá đất phù hợp hơn với thực tiễn, góp phần ổn định thị trường và đảm bảo hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người dân. Kết quả của đề tài là một sản phẩm khoa học có ý nghĩa thực tiễn cao, có thể áp dụng trực tiếp vào công tác quản lý tại địa phương.

II. Thách thức trong định giá đất Đồng Hới và quản lý đất đai

Công tác quản lý đất đai tại TP. Đồng Hới đối mặt với nhiều thách thức lớn, đặc biệt trong bối cảnh tốc độ đô thị hóa nhanh và thị trường bất động sản Đồng Hới ngày càng sôi động. Thách thức lớn nhất, như luận văn đã chỉ ra, là sự chênh lệch đáng kể giữa giá đất do nhà nước quy định và giá giao dịch thực tế trên thị trường. Bảng giá đất Quảng Bình được xây dựng định kỳ 5 năm một lần, khó có thể theo kịp những biến động giá đất thị trường diễn ra hàng ngày. Tình trạng này gây ra nhiều hệ lụy tiêu cực: thất thu ngân sách nhà nước từ các khoản thuế, phí liên quan đến đất đai; gây khiếu nại, khiếu kiện trong công tác đền bù, thu hồi đất; và tạo ra một thị trường ngầm thiếu minh bạch. Hơn nữa, việc thiếu một cơ sở dữ liệu tập trung, đáng tin cậy khiến cho việc tra cứu, cung cấp thông tin cho người dân và doanh nghiệp còn chậm trễ, thiếu nhất quán. Các quyết định liên quan đến quy hoạch sử dụng đất TP. Đồng Hới và điều chỉnh chính sách cũng thiếu cơ sở thực tiễn vững chắc, ảnh hưởng đến hiệu quả quản lý chung.

2.1. Bất cập giữa bảng giá đất Quảng Bình và giá trị thị trường

Sự vênh giữa bảng giá đất Quảng Bình và giá trị thực tế là một trong những vấn đề nhức nhối nhất. Nghiên cứu của Hoàng Thị Hồng Vân (2015) cho thấy giá đất quy định thường thấp hơn nhiều so với giá chuyển nhượng thành công trên thị trường, đặc biệt tại các vị trí đắc địa. Nguyên nhân của sự chênh lệch này đến từ việc các phương pháp định giá đất của nhà nước chưa phản ánh đầy đủ các yếu tố sinh lợi của đất và các biến động của thị trường. Hậu quả là người dân có đất bị thu hồi cảm thấy thiệt thòi, trong khi nhà nước thất thu một khoản ngân sách lớn từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Điều này đòi hỏi phải có một cơ chế cập nhật giá linh hoạt hơn, dựa trên một cơ sở dữ liệu thị trường tin cậy.

2.2. Khó khăn khi thiếu cơ sở dữ liệu quản lý đất đai tập trung

Việc thiếu một cơ sở dữ liệu giá đất tập trung và được chuẩn hóa gây ra rất nhiều khó khăn cho các cơ quan quản lý, điển hình là Sở Tài nguyên và Môi trường Quảng Bình và các phòng ban cấp thành phố. Dữ liệu về giá đất bị phân tán, lưu trữ dưới nhiều định dạng khác nhau (giấy, file Excel, bản vẽ CAD), gây khó khăn trong việc tổng hợp, phân tích và chia sẻ thông tin. Khi cần xác định một mức giá cụ thể cho một thửa đất, các nhà quản lý mất nhiều thời gian để thu thập và đối chiếu thông tin. Điều này không chỉ làm giảm hiệu quả công việc mà còn tiềm ẩn nguy cơ thiếu nhất quán trong việc áp dụng chính sách, ảnh hưởng đến môi trường đầu tư và quyền lợi của người dân.

III. Phương pháp xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất ở TP

Để xây dựng một cơ sở dữ liệu giá đất ở TP. Đồng Hới vừa khoa học vừa thực tiễn, luận văn đã áp dụng một hệ thống phương pháp nghiên cứu đa dạng và chặt chẽ. Nền tảng của nghiên cứu là việc kết hợp giữa phương pháp thu thập dữ liệu thứ cấp và sơ cấp. Dữ liệu thứ cấp được tổng hợp từ các cơ quan nhà nước như Sở Tài nguyên và Môi trường Quảng Bình, UBND TP. Đồng Hới, bao gồm các văn bản pháp lý, bản đồ quy hoạch, và bảng giá đất Quảng Bình qua các thời kỳ. Song song đó, dữ liệu sơ cấp đóng vai trò quyết định, được thu thập thông qua các cuộc điều tra thực địa, phỏng vấn trực tiếp hộ dân, cán bộ địa chính và các chuyên gia bất động sản. Nghiên cứu đã chọn ra 20 tuyến đường đại diện, chia thành 5 nhóm giá để khảo sát, đảm bảo tính đại diện cho toàn thành phố. Các phương pháp định giá đất hiện hành theo Nghị định 44/2014/NĐ-CP cũng được phân tích và vận dụng để xử lý dữ liệu, từ đó xác định mức giá tiệm cận nhất với giá thị trường.

3.1. Quy trình điều tra thu thập biến động giá đất thị trường

Quá trình điều tra biến động giá đất thị trường được thực hiện một cách bài bản. Nhóm nghiên cứu đã thiết kế phiếu khảo sát chi tiết, tập trung vào các thông tin như giá chuyển nhượng thành công, thời điểm giao dịch, đặc điểm thửa đất (vị trí, diện tích, hình thể), và tình trạng pháp lý. Việc phỏng vấn trực tiếp người mua, người bán và các văn phòng môi giới bất động sản giúp thu thập được thông tin giá cả đáng tin cậy. Ngoài ra, phương pháp quan sát các phiên đấu giá quyền sử dụng đất cũng cung cấp nguồn dữ liệu khách quan về mức độ quan tâm và giá sẵn sàng chi trả của thị trường. Tất cả dữ liệu sau khi thu thập đều được làm sạch, phân loại và chuẩn hóa trước khi đưa vào phân tích.

3.2. Vận dụng các phương pháp định giá đất theo quy định

Nghiên cứu đã phân tích sâu các phương pháp định giá đất được quy định tại Nghị định 44/2014/NĐ-CP, bao gồm phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập và thặng dư. Đặc biệt, phương pháp so sánh trực tiếp được ưu tiên sử dụng do tính phù hợp với điều kiện thị trường tại Đồng Hới, nơi có nhiều giao dịch diễn ra. Phương pháp này yêu cầu phân tích, so sánh thửa đất cần định giá với ít nhất 03 thửa đất tương tự đã giao dịch thành công. Các yếu tố khác biệt về vị trí, hạ tầng, pháp lý... sẽ được điều chỉnh thông qua hệ số để đưa ra mức giá ước tính. Việc áp dụng linh hoạt các phương pháp này đảm bảo kết quả định giá đất Đồng Hới có độ tin cậy cao.

3.3. Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến khung giá đất tại Đồng Hới

Giá đất không phải là một con số ngẫu nhiên mà chịu tác động của một tổ hợp nhiều yếu tố. Luận văn đã xác định và lượng hóa ảnh hưởng của các nhóm nhân tố chính. Nhóm nhân tố chung bao gồm chính sách pháp luật, tình hình kinh tế vĩ mô. Nhóm nhân tố khu vực gồm vị trí địa lý, chất lượng cơ sở hạ tầng (giao thông, điện, nước), tiện ích xã hội (trường học, bệnh viện, chợ). Nhóm nhân tố cá biệt của thửa đất bao gồm diện tích, hình dáng, chiều rộng mặt tiền. Việc phân tích các yếu tố này giúp giải thích sự khác biệt về giá giữa các khu vực và là cơ sở để xây dựng khung giá đất và các hệ số điều chỉnh một cách khoa học.

IV. Cách ứng dụng GIS trong quản lý đất đai và xây dựng bản đồ

Giải pháp công nghệ đột phá được luận văn áp dụng là ứng dụng GIS trong quản lý đất đai. Hệ thống thông tin địa lý (GIS) là công cụ mạnh mẽ cho phép kết hợp dữ liệu không gian (bản đồ) và dữ liệu thuộc tính (thông tin về giá, chủ sử dụng, mục đích sử dụng...) vào một hệ thống duy nhất. Theo tác giả Hoàng Thị Hồng Vân (2015), GIS cho phép "tổ chức, sắp xếp các dữ liệu địa lý thành một cơ sở dữ liệu hoàn chỉnh, thích hợp cho việc xử lý tự động trên máy tính". Thay vì quản lý hồ sơ trên giấy tờ rời rạc, GIS tạo ra một mô hình số hóa, trực quan về toàn bộ hiện trạng đất đai của thành phố. Việc xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất trên nền tảng GIS giúp các nhà quản lý có thể truy vấn thông tin theo không gian, ví dụ như "hiển thị tất cả các thửa đất có giá trên 10 triệu đồng/m² tại phường Hải Đình". Điều này không chỉ tăng tốc độ xử lý công việc mà còn nâng cao đáng kể độ chính xác trong công tác quản lý đất đai và hoạch định chính sách.

4.1. Xây dựng cơ sở dữ liệu không gian và thuộc tính với GIS

Quá trình xây dựng cơ sở dữ liệu được chia thành hai thành phần chính. Thứ nhất là cơ sở dữ liệu không gian, được tạo ra bằng cách số hóa các loại bản đồ nền như bản đồ địa chính, bản đồ giao thông, thủy hệ, và bản đồ quy hoạch sử dụng đất TP. Đồng Hới. Các phần mềm chuyên dụng như MapInfo và MicroStation được sử dụng để tạo ra các lớp dữ liệu bản đồ số. Thứ hai là cơ sở dữ liệu thuộc tính, bao gồm toàn bộ thông tin chi tiết về giá đất (giá nhà nước, giá thị trường điều tra), thông tin thửa đất (số tờ, số thửa, diện tích, mục đích sử dụng). Hai thành phần này được liên kết với nhau thông qua một mã định danh duy nhất cho mỗi thửa đất, tạo thành một hệ thống thông tin tích hợp và hoàn chỉnh.

4.2. Thiết lập bản đồ giá đất ở TP. Đồng Hới trực quan chính xác

Kết quả cuối cùng của việc ứng dụng GIS là tạo ra bộ bản đồ giá đất chuyên đề cho TP. Đồng Hới. Các bản đồ này thể hiện sự phân bố giá trị đất đai một cách trực quan thông qua màu sắc và ký hiệu. Ví dụ, một bản đồ có thể phân vùng giá đất theo các khoảng giá khác nhau, giúp người xem dễ dàng nhận biết các khu vực "nóng" về giá. Một bản đồ khác có thể thể hiện sự chênh lệch giữa giá nhà nước và giá thị trường. Những bản đồ này là công cụ hỗ trợ ra quyết định vô giá, giúp lãnh đạo địa phương nắm bắt nhanh chóng tình hình, từ đó đưa ra các hệ số điều chỉnh giá đất Quảng Bình phù hợp và kịp thời. Trong tương lai, hệ thống này có thể phát triển thành công nghệ WebGIS, cho phép người dân và doanh nghiệp tra cứu thông tin giá đất trực tuyến.

V. Kết quả Cơ sở dữ liệu giá đất ở TP

Kết quả nổi bật nhất của luận văn là việc xây dựng thành công một cơ sở dữ liệu giá đất ở TP. Đồng Hới có hệ thống, chi tiết và đáng tin cậy. Hệ thống này bao gồm cả dữ liệu không gian (bản đồ số) và dữ liệu thuộc tính (thông tin giá), được quản lý trên nền tảng công nghệ GIS. Đây là một bước tiến quan trọng so với phương pháp quản lý thủ công trước đây. Cơ sở dữ liệu đã tổng hợp và phân tích giá đất tại 5 nhóm đường phố chính, từ những tuyến đường có giá trên 13 triệu đồng/m² như Hùng Vương, Trần Hưng Đạo, đến các khu vực có giá dưới 3 triệu đồng/m². Qua đó, nghiên cứu đã lượng hóa được mức độ chênh lệch rõ rệt giữa giá nhà nước ban hành trong bảng giá đất Quảng Bình và giá giao dịch thực tế trên thị trường bất động sản Đồng Hới. Các sản phẩm cụ thể như bản đồ giá đất thị trường và bản đồ giá đất theo quy định của nhà nước cung cấp một cái nhìn tổng quan, trực diện, là tài liệu tham khảo giá trị cho công tác quản lý, điều hành và hoạch định chính sách tại địa phương.

5.1. Phân tích chênh lệch giá đất ở Đồng Hới Quy định và thị trường

Kết quả điều tra thực địa đã chỉ ra một khoảng cách lớn giữa hai loại giá. Ví dụ, tại các tuyến đường nhóm I (giá quy định trên 13 triệu đồng/m²), giá thị trường có thể cao hơn từ 1.5 đến 2.5 lần. Sự chênh lệch này càng lớn ở các vị trí có tiềm năng kinh doanh thương mại cao. Luận văn đã tổng hợp các số liệu này vào các bảng biểu chi tiết (Bảng 3.5 đến 3.9 trong tài liệu gốc), cung cấp bằng chứng xác thực về sự lạc hậu của khung giá đất nhà nước. Việc phân tích này không chỉ vạch ra vấn đề mà còn là cơ sở để đề xuất các hệ số điều chỉnh giá đất Quảng Bình sao cho phù hợp hơn, giảm thiểu thất thu ngân sách và đảm bảo quyền lợi cho người dân khi nhà nước thu hồi đất.

5.2. Ứng dụng thực tiễn của cơ sở dữ liệu trong quản lý nhà nước

Cơ sở dữ liệu được xây dựng có tính ứng dụng thực tiễn rất cao. Đối với các cơ quan quản lý nhà nước, đây là nguồn thông tin tham khảo chính thống để xây dựng và điều chỉnh bảng giá đất Quảng Bình định kỳ. Nó hỗ trợ công tác định giá đất Đồng Hới cho từng trường hợp cụ thể như tính tiền sử dụng đất, thuế, phí và lệ phí, cũng như xác định giá khởi điểm trong các phiên đấu giá quyền sử dụng đất. Đối với người dân và nhà đầu tư, hệ thống cung cấp thông tin minh bạch, giúp họ đưa ra các quyết định mua bán, đầu tư hợp lý. Về lâu dài, cơ sở dữ liệu này là nền tảng để phát triển một hệ thống thông tin đất đai (LIS) toàn diện, phục vụ đa mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội.

VI. Giải pháp hoàn thiện cơ sở dữ liệu giá đất và định hướng mới

Từ những kết quả nghiên cứu và phân tích thực trạng, luận văn đã đề xuất một hệ thống các giải pháp đồng bộ nhằm nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về giá đất tại TP. Đồng Hới. Các giải pháp này không chỉ tập trung vào việc hoàn thiện và duy trì cơ sở dữ liệu giá đất mà còn hướng đến việc cải thiện khung pháp lý và cơ chế vận hành. Trọng tâm của các đề xuất là làm cho giá đất của nhà nước tiến gần hơn đến biến động giá đất thị trường, đảm bảo nguyên tắc công bằng và minh bạch. Theo đó, việc cập nhật cơ sở dữ liệu cần được thực hiện thường xuyên, thay vì chờ đến kỳ điều chỉnh 5 năm một lần. Cần có một cơ chế phối hợp chặt chẽ giữa Sở Tài nguyên và Môi trường Quảng Bình, các cơ quan tài chính, và các đơn vị tư vấn định giá độc lập để thu thập và thẩm định thông tin giá thị trường một cách liên tục. Việc ứng dụng công nghệ, đặc biệt là công nghệ WebGIS, sẽ giúp công khai hóa thông tin, tạo điều kiện cho sự giám sát của xã hội và thúc đẩy một thị trường bất động sản lành mạnh.

6.1. Đề xuất nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về giá đất ở đô thị

Để nâng cao hiệu quả quản lý giá đất ở đô thị, luận văn đề xuất ba nhóm giải pháp chính. Một là, tăng cường quản lý minh bạch thị trường đất đai thông qua việc bắt buộc các giao dịch phải thực hiện qua sàn và đăng ký giá thực tế. Hai là, xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất Quảng Bình hàng năm dựa trên dữ liệu thị trường thu thập được, giúp giá đất nhà nước linh hoạt và bám sát thực tế hơn. Ba là, hoàn thiện khung pháp lý cho hoạt động tư vấn định giá đất, nâng cao vai trò và trách nhiệm của các tổ chức định giá chuyên nghiệp. Việc thực hiện đồng bộ các giải pháp này sẽ giúp công tác quản lý đất đai đi vào nền nếp và hiệu quả hơn.

6.2. Hướng phát triển hệ thống thông tin đất đai LIS trong tương lai

Cơ sở dữ liệu giá đất được xây dựng trong luận văn là một module quan trọng, nhưng mới chỉ là bước khởi đầu. Định hướng tương lai là tích hợp module này vào một hệ thống thông tin đất đai (LIS) toàn diện cho TP. Đồng Hới và tiến tới là toàn tỉnh Quảng Bình. Hệ thống LIS này sẽ quản lý không chỉ thông tin giá đất mà còn cả thông tin về quy hoạch, hiện trạng sử dụng, tình trạng pháp lý, biến động đất đai... Việc phát triển hệ thống theo hướng công nghệ WebGIS sẽ cho phép các cơ quan, người dân và doanh nghiệp truy cập, tra cứu thông tin mọi lúc, mọi nơi thông qua internet. Đây là hướng đi tất yếu trong bối cảnh cuộc cách mạng công nghiệp 4.0, góp phần xây dựng chính quyền điện tử và đô thị thông minh.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Đất đai chiếm tỷ trọng lớn nhất trong tổng giá trị tài sản quốc gia, và nguồn thu từ đất thường đóng góp khoảng 10-15% ngân sách địa phương tại các đô thị đang phát triển. Tại thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình — đô thị loại III với tổng diện tích tự nhiên hơn 15 nghìn ha và đường bờ biển dài 15,7 km — tốc độ đô thị hóa mạnh mẽ đã kéo theo biến động đất đai rất lớn và xu hướng giá trị đất tăng liên tục.

Vấn đề nghiên cứu xuất phát từ một khoảng cách thực tế: giá đất ở do Nhà nước quy định chưa sát với giá giao dịch trên thị trường, trong khi công nghệ thông tin gần như chưa được ứng dụng vào quản lý giá đất tại địa phương. Hệ quả là khó khăn trong định giá, bồi thường khi thu hồi đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính khi giao đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất — dẫn đến thất thu ngân sách và phát sinh khiếu kiện.

Luận văn "Xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất ở tại thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình" của tác giả Hoàng Thị Hồng Vân, thực hiện dưới sự hướng dẫn của PGS.TS Hồ Kiệt tại Trường Đại học Nông Lâm Huế và hoàn thành tháng 5 năm 2015, đặt bốn mục tiêu cụ thể: phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất; điều tra giá đất ở thực tế; xây dựng cơ sở dữ liệu không gian và thuộc tính về giá đất bằng công nghệ GIS; đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về giá đất.

Phạm vi nghiên cứu trải trên toàn bộ địa bàn thành phố Đồng Hới, với dữ liệu giá đất quy định giai đoạn 2010-2014 và giá chuyển nhượng thị trường năm 2014. Ý nghĩa thực tiễn được đo bằng các chỉ số cụ thể: một bộ cơ sở dữ liệu bao phủ 20 tuyến đường phân thành 5 nhóm giá, hai bản đồ giá đất (giá Nhà nước và giá thị trường) cùng hệ thống bản đồ đơn tính các yếu tố ảnh hưởng — nền tảng để rút ngắn thời gian tra cứu giá từ nhiều ngày xuống còn vài phút.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn xây dựng trên hai trụ cột lý thuyết chính. Thứ nhất là lý thuyết địa tô của kinh tế chính trị Marx, giải thích cơ sở hình thành giá trị đất đai. Địa tô chênh lệch I phát sinh từ độ phì và vị trí thửa đất, địa tô chênh lệch II phát sinh từ đầu tư thâm canh, được tính bằng công thức: Địa tô chênh lệch = Giá cả sản xuất xã hội − Giá cả sản xuất cá biệt. Trong chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xóa bỏ, chỉ còn địa tô chênh lệch thuộc sở hữu Nhà nước.

Thứ hai là lý thuyết cung — cầu thị trường đất đai. Điểm đặc thù được luận văn nhấn mạnh qua hai đồ thị: đường cung đất đai là đường thẳng đứng, nghĩa là lượng cung cố định bất kể giá tăng. Do đó khi cầu dịch chuyển từ D lên D1, giá bật lên từ G lên G1 mà không có phản ứng bù đắp từ phía cung. Lãi suất ngân hàng đóng vai trò biến trung gian: lãi suất giảm thì giá đất tăng, và ngược lại.

Bổ trợ cho hai trụ cột này là ba nguyên tắc định giá — nguyên tắc thay thế, nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất và nguyên tắc biến động — cùng bốn nguyên tắc pháp định tại Luật Đất đai 2013.

Năm khái niệm chính được làm rõ: (1) Giá đất — giá quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích (khoản 19 Điều 3 Luật Đất đai 2013); (2) Giá trị quyền sử dụng đất (khoản 20 Điều 3); (3) Định giá đất — sự ước tính giá trị bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích và thời điểm xác định; (4) Vùng giá trị — đơn vị không gian đồng nhất về giá; (5) Hệ số điều chỉnh giá đất — cầu nối giữa bảng giá Nhà nước và giá thị trường.

Phương pháp nghiên cứu

Nguồn dữ liệu thứ cấp được thu thập từ hơn 10 cơ quan: Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Xây dựng, Sở Tài chính, Trung tâm Quy hoạch, Trung tâm Phát triển Quỹ đất, Phòng Tài nguyên - Môi trường Đồng Hới, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất, Chi cục Thống kê thành phố cùng các phòng ban chuyên môn.

Cỡ mẫu và phương pháp chọn mẫu: nghiên cứu áp dụng chọn mẫu có chủ đích (purposive sampling) với 20 tuyến đường và khu vực đại diện, phân thành 5 nhóm theo ngưỡng giá: nhóm I trên 13 triệu đồng/m² (Hùng Vương, Trần Hưng Đạo, Mẹ Suốt, Quang Trung, Lê Lợi, Nguyễn Hữu Cảnh — 6 tuyến); nhóm II từ 10 đến cận 13 triệu đồng/m² (Thống Nhất, Hương Giang, Du lịch Mỹ Cảnh, Lý Thánh Tông, Quách Xuân Kỳ — 5 tuyến); nhóm III từ 7 đến cận 10 triệu đồng/m² (Dương Văn An, Cô Tám, Lê Quý Đôn, Thanh Niên, Hai Bà Trưng — 5 tuyến); nhóm IV từ 3 đến cận 7 triệu đồng/m²; nhóm V dưới 3 triệu đồng/m² (Nguyễn Văn Cừ, Nguyễn Thị Định, Trần Quý Cáp, Tôn Thất Tùng, Phùng Khắc Hoan, Nguyễn Duy Thiệu — 6 tuyến). Lý do chọn mẫu phân tầng theo nhóm giá: bảo đảm phổ giá được phủ đều từ lõi đô thị đến vùng ven, tránh lệch mẫu về khu vực trung tâm.

Dữ liệu sơ cấp thu qua bốn kỹ thuật: phỏng vấn trực tiếp công chức địa chính xã, phường và hộ dân; quan sát trực tiếp các phiên đấu giá quyền sử dụng đất; điều tra chọn mẫu theo tuyến; và tham vấn chuyên gia.

Phương pháp phân tích gồm ba lớp. Thống kê mô tả và so sánh trên Excel để tính chênh lệch giá quy định — giá thị trường. Phương pháp trọng số (weighted scoring) cho điểm từng khu vực theo khoảng cách tới trung tâm, mức độ tiếp cận hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và tình trạng quy hoạch — được chọn vì cho phép quy nhiều biến định tính không cùng đơn vị về một thang điểm chung. Cuối cùng là phân tích không gian trên nền GIS với bộ phần mềm AutoCAD, MicroStation và MapInfo Professional, chồng ghép các lớp giao thông, thủy hệ, công trình công cộng và quy hoạch.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Thứ nhất, phổ giá đất ở tại Đồng Hới giãn rộng hơn 4 lần giữa hai cực. Nhóm I vượt ngưỡng 13 triệu đồng/m² trong khi nhóm V nằm dưới 3 triệu đồng/m² — chênh lệch tối thiểu khoảng 4,3 lần và trên thực tế còn cao hơn ở các vị trí đắc địa. Mức độ phân tầng này phản ánh vai trò áp đảo của yếu tố vị trí trong cấu thành giá đất đô thị.

Thứ hai, tồn tại khoảng cách hệ thống giữa giá Nhà nước quy định và giá thị trường. Kết quả tổng hợp chênh lệch giá vị trí 1 (VT1) các tuyến đường giai đoạn 2010-2014 cho thấy giá quy định điều chỉnh chậm hơn nhịp biến động thực tế của thị trường. Do bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần theo Điều 114 Luật Đất đai 2013 và công bố vào ngày 01/01 năm đầu kỳ, độ trễ tích lũy tăng dần qua từng năm trong chu kỳ.

Thứ ba, các yếu tố ảnh hưởng có trọng số khác biệt rõ rệt giữa các khu vực. Bảng điểm trọng số cho từng khu vực và biểu đồ trọng số các yếu tố cho thấy trong khu vực lõi đô thị, yếu tố hạ tầng và khả năng sinh lợi thương mại chiếm ưu thế; ngược lại ở vùng ven, khoảng cách tới trung tâm và tình trạng quy hoạch mới là biến chi phối. Đây là căn cứ định lượng để không áp dụng một bộ hệ số duy nhất cho toàn thành phố.

Thứ tư, bộ cơ sở dữ liệu giá đất đã được xây dựng hoàn chỉnh trên hai lớp. Lớp thuộc tính lưu trữ thông tin giá theo từng vị trí, tuyến đường; lớp không gian được chuyển đổi và chồng ghép thành hai sản phẩm bản đồ: bản đồ giá đất ở Nhà nước và bản đồ giá đất ở thị trường thành phố Đồng Hới — cho phép so sánh trực quan hai mặt bằng giá trên cùng một hệ quy chiếu.

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân của khoảng cách giá quy định — giá thị trường có thể quy về ba nhóm. Về cơ chế, việc xác định giá đất tại địa phương do liên Sở Tài chính và Sở Tài nguyên Môi trường tham mưu, không có sự tham gia của tổ chức định giá độc lập có chuyên môn — nên khó tránh khỏi sai lệch so với giá giao dịch thực. Về kỹ thuật, giá đất được quy định theo từng cấp tuyến đường (bề rộng mặt đường, mức độ đầu tư hạ tầng) chứ chưa xây dựng đến từng thửa đất, làm mất đi độ phân giải cần thiết. Về thể chế, chưa có quy định cụ thể buộc cơ quan chức năng địa phương và cơ quan định giá phối hợp điều tra, cập nhật thông tin giá đất thường xuyên.

So sánh với các nghiên cứu trước trên cùng địa bàn cho thấy đóng góp riêng của luận văn. Đoàn Trung Thành (2012) trong "Xây dựng cơ sở dữ liệu phục vụ công tác định giá đất ở tại thành phố Đồng Hới" mới dừng ở giá trị đất ở bình quân dưới ảnh hưởng của giao thông, thủy văn và công trình công cộng, chưa xét vị trí, quy hoạch, diện tích lô và chưa nghiên cứu giá chuyển nhượng thực tế cũng như giá đấu giá. Huỳnh Ngọc Việt (2014) với "Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Đồng Hới" đã phân thành 6 khu vực đặc thù và xây dựng hệ số điều chỉnh chênh lệch, nhưng chỉ nghiên cứu điểm tại 2 đơn vị hành chính là phường Hải Đình và Đức Ninh Đông, đồng thời chưa hình thành bộ cơ sở dữ liệu tích hợp trên phần mềm khai thác.

Luận văn này mở rộng phạm vi lên 20 tuyến đường trên toàn địa bàn và bổ sung sản phẩm mà hai nghiên cứu trước còn thiếu: cơ sở dữ liệu tích hợp cả không gian lẫn thuộc tính.

Dữ liệu kết quả phù hợp với ba hình thức trình bày. Chênh lệch giá VT1 theo năm nên thể hiện bằng biểu đồ đường đa tuyến để bộc lộ độ trễ tích lũy. Phân bố 20 tuyến theo 5 nhóm giá phù hợp với biểu đồ cột xếp chồng hoặc biểu đồ hộp thể hiện độ giãn trong từng nhóm. Trọng số các yếu tố theo khu vực nên dùng biểu đồ radar để so sánh trực quan cấu trúc trọng số giữa lõi đô thị và vùng ven. Riêng lớp giá theo không gian, bản đồ chuyên đề phân tầng màu là hình thức không thể thay thế.

Đề xuất và khuyến nghị

Giải pháp 1 — Minh bạch hóa thị trường đất đai. Xây dựng và vận hành cổng thông tin công khai giá đất giao dịch, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố. Chủ thể thực hiện: Sở Tài nguyên và Môi trường phối hợp Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Đồng Hới. Chỉ tiêu mục tiêu: 100% giao dịch chuyển nhượng và kết quả đấu giá được cập nhật vào cơ sở dữ liệu trong vòng 15 ngày làm việc kể từ ngày hoàn tất hồ sơ. Timeline: triển khai thí điểm 6 tháng trên 20 tuyến đường đã nghiên cứu, mở rộng toàn địa bàn trong 12-18 tháng tiếp theo.

Giải pháp 2 — Định giá đất phù hợp biến động thị trường. Thiết lập cơ chế cập nhật hệ số điều chỉnh giá đất theo chu kỳ hàng năm thay vì chờ trọn kỳ 05 năm của bảng giá đất, áp dụng công thức Giá trị thửa đất = Giá đất trong bảng giá × Hệ số điều chỉnh. Chủ thể: liên Sở Tài chính — Sở Tài nguyên Môi trường trình UBND tỉnh. Chỉ tiêu: rút ngắn khoảng cách giá quy định — giá thị trường xuống dưới 30% ở nhóm I và nhóm II. Timeline: ban hành hệ số điều chỉnh mới trước ngày 31/12 hàng năm.

Giải pháp 3 — Hoàn thiện khung pháp lý cho hoạt động tư vấn định giá đất độc lập. Bổ sung quy định bắt buộc thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất đối với các trường hợp định giá đất cụ thể có giá trị lớn, đúng tinh thần Điều 114 Luật Đất đai 2013. Chủ thể: UBND tỉnh Quảng Bình. Chỉ tiêu: tối thiểu 3 phương pháp định giá theo Nghị định 44/2014/NĐ-CP được áp dụng đối chiếu chéo cho mỗi hồ sơ định giá cụ thể, với sai lệch giữa các mức giá ước tính không quá 10% theo Thông tư 36/2014/TT-BTNMT.

Giải pháp 4 — Chuẩn hóa và mở rộng cơ sở dữ liệu GIS về giá đất. Ban hành từ điển dữ liệu (metadata) thống nhất quy định đơn vị và thời gian thành lập, tên gọi, mã số, ký hiệu — khắc phục tình trạng dữ liệu rời rạc ở nhiều khuôn dạng phần mềm khác nhau. Chủ thể: Sở Tài nguyên và Môi trường Quảng Bình. Chỉ tiêu: chuyển đổi 100% dữ liệu bản đồ dạng AutoCAD và MicroStation về một chuẩn GIS duy nhất có thông tin hệ tọa độ, tiến tới xây dựng giá đất đến từng thửa đất thay vì theo cấp tuyến đường. Timeline: 24 tháng, kết hợp đào tạo đội ngũ vận hành khai thác hệ thống.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

Cán bộ quản lý đất đai cấp tỉnh và thành phố. Đây là nhóm hưởng lợi trực tiếp nhất. Bộ hệ số trọng số theo khu vực và bảng chênh lệch giá VT1 giai đoạn 2010-2014 có thể dùng ngay làm căn cứ tham mưu xây dựng bảng giá đất kỳ tiếp theo. Use case điển hình: khi lập phương án bồi thường thu hồi đất, cán bộ có thể đối chiếu ngay hai lớp bản đồ giá Nhà nước và giá thị trường để dự báo mức độ phản ứng của người dân.

Tổ chức và cá nhân hành nghề tư vấn định giá đất. Luận văn hệ thống hóa đầy đủ 5 phương pháp định giá theo Nghị định 44/2014/NĐ-CP kèm điều kiện áp dụng từng phương pháp, cùng quy trình so sánh dữ liệu thị trường theo mô hình Việt Nam - Thụy Điển với 6 bước từ thu thập số liệu đến điều chỉnh mô hình. Use case: xây dựng bảng chi phí xây dựng nhà theo giá thị trường thông qua hệ số K trung bình để chiết trừ giá trị công trình khỏi giá bất động sản.

Học viên cao học và nghiên cứu sinh ngành Quản lý đất đai, Bất động sản. Luận văn cung cấp một mẫu thiết kế nghiên cứu hoàn chỉnh: từ chọn mẫu phân tầng 20 tuyến đường theo 5 nhóm giá, đến quy trình tích hợp phương pháp trọng số với công nghệ GIS. Use case: nhân bản phương pháp luận cho các đô thị loại III có đặc điểm tương tự — điều mà chính tác giả đặt ra như một mục tiêu của đề tài.

Nhà đầu tư và doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Bản đồ giá đất thị trường và bảng phân nhóm 20 tuyến đường là công cụ sàng lọc cơ hội đầu tư ở giai đoạn đầu. Use case: xác định các tuyến thuộc nhóm III và IV có tiềm năng tăng hạng nhờ quy hoạch hạ tầng — nơi biên độ tăng giá thường lớn hơn các tuyến nhóm I đã bão hòa.

Câu hỏi thường gặp

Vì sao giá đất Nhà nước quy định luôn thấp hơn giá thị trường? Có ba nguyên nhân chồng lấn. Bảng giá đất được ban hành định kỳ 05 năm một lần theo Điều 114 Luật Đất đai 2013, nên độ trễ tích lũy dần qua từng năm trong chu kỳ. Việc định giá tại Quảng Bình do liên Sở tham mưu, thiếu sự tham gia của tổ chức định giá độc lập. Ngoài ra, giá được quy định theo cấp tuyến đường chứ chưa xuống đến từng thửa, làm mất độ phân giải của các yếu tố cá biệt như hình thể, chiều rộng mặt tiền hay vị trí góc phố.

GIS đóng vai trò gì mà phương pháp thủ công không thay thế được? GIS cho phép chồng ghép nhiều lớp thông tin — giao thông, thủy hệ, công trình công cộng, quy hoạch — trên cùng một hệ quy chiếu thống nhất, từ đó phát hiện quy luật tương tác giữa các yếu tố. Luận văn dùng AutoCAD, MicroStation và MapInfo Professional để tạo bản đồ đơn tính từng yếu tố rồi tổng hợp thành bản đồ giá. Cách làm thủ công trên bảng tính không thể hiện được quan hệ không gian này.

Nghiên cứu chọn 20 tuyến đường có đủ đại diện cho toàn thành phố không? Mẫu được phân tầng theo 5 nhóm giá phủ trọn phổ từ trên 13 triệu đồng/m² xuống dưới 3 triệu đồng/m², bảo đảm không lệch về khu vực trung tâm. So với hai nghiên cứu trước trên cùng địa bàn — một nghiên cứu chỉ khảo sát 2 phường Hải Đình và Đức Ninh Đông — phạm vi này rộng hơn đáng kể. Tuy vậy tác giả cũng thừa nhận đây là chọn điểm nghiên cứu tương đối, chưa phải điều tra toàn bộ.

Luận văn không nghiên cứu những yếu tố nào và vì sao? Tác giả loại trừ có chủ đích các yếu tố nhân tố chính trị pháp lý, tình trạng pháp lý sở hữu, hướng nhà, phong thủy và diện tích thửa. Lý do được nêu rõ: những yếu tố này không mang tính cố hữu trong bản chất giá đất tại địa bàn nghiên cứu. Việc thu hẹp phạm vi giúp tập trung vào các biến có ảnh hưởng ổn định và đo lường được là khu vực, vị trí, giao thông, thủy văn, công trình công cộng, quy hoạch, chính sách và tâm lý.

Kết quả có thể áp dụng cho địa phương khác không? Có, với điều kiện hiệu chỉnh bộ trọng số. Chính tác giả đặt mục tiêu đề tài có thể áp dụng cho các địa phương có đặc điểm tương tự. Phần chuyển giao được là phương pháp luận — quy trình chọn mẫu phân tầng, cách cho điểm trọng số theo khoảng cách và mức tiếp cận hạ tầng, quy trình khoanh vùng giá trị 6 bước. Riêng các giá trị hệ số cụ thể phải điều tra lại theo thị trường từng địa bàn.

Kết luận

• Luận văn xác lập được bức tranh định lượng về phân tầng giá đất ở tại thành phố Đồng Hới với 20 tuyến đường chia thành 5 nhóm, chênh lệch giữa hai cực vượt 4 lần.
• Khoảng cách hệ thống giữa giá Nhà nước quy định và giá thị trường giai đoạn 2010-2014 được chứng minh bằng dữ liệu chênh lệch VT1, cùng ba nhóm nguyên nhân về cơ chế, kỹ thuật và thể chế.
• Đóng góp chính là bộ cơ sở dữ liệu giá đất tích hợp cả lớp thuộc tính và lớp không gian trên nền GIS — sản phẩm mà hai nghiên cứu trước trên cùng địa bàn (Đoàn Trung Thành 2012, Huỳnh Ngọc Việt 2014) còn thiếu.
• Bốn nhóm giải pháp được đề xuất đều gắn với chủ thể thực hiện, chỉ tiêu đo lường và mốc thời gian cụ thể, từ minh bạch hóa thông tin giao dịch đến chuẩn hóa metadata dữ liệu bản đồ.
• Hướng phát triển tiếp theo trong 24 tháng là mở rộng cơ sở dữ liệu xuống cấp độ từng thửa đất thay vì cấp tuyến đường, đồng thời bổ sung các yếu tố hình thể, diện tích và hướng vào mô hình định giá.

Nhà quản lý, đơn vị tư vấn định giá và học viên cao học ngành Quản lý đất đai có thể tham khảo trực tiếp bộ phương pháp và dữ liệu của luận văn để triển khai nghiên cứu tương tự tại địa phương mình.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1. Cơ sở lý luận các vấn đề nghiên cứu 1. Giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất 1.1 Khái quát về giá đất Theo khoản 19, điều 3 Luật đất đai 2013 nêu: “Giá đất là giá quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất”. Như vậy, giá đất ở đây không phải là giá trị quyền sở hữu đất mà chỉ là giá trị quyền sử dụng đất và tại Điểm 20, Điều 3, Luật đất đai 2013 đã quy định: “Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định”.

Tuy nhiên, giá trị của đất đai không phải là giá trị của vật chất, của tài sản đất, mà giá trị của đất đai do những thuộc tính tự nhiên và xã hội cấu thành, có thể nói đất đai là vô giá vì nó khác với mọi loại hàng hóa khác. Do vậy, khó có thể tính đúng, tính đủ giá trị của đất cho nên dù có được định giá bằng các phương pháp khoa học thì giá đất cũng chỉ là sự ước tính tại một thời điểm trong những giai đoạn nhất định của nền KTXH, để điều chỉnh mối quan hệ giữa những người có quan hệ kinh tế trong sở hữu, quản lý, sử dụng đất đai. Giá đất được hình thành trong những trường hợp sau: - UBND cấp tỉnh xây dựng Bảng giá đất và giá đất cụ thể được quy định chi tiết tại điều 114, luật đất đai 2013: + Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất trước khi ban hành. Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ.

Bảng giá đất được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây: a) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân; b) Tính thuế sử dụng đất; c) Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai; d) Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; đ) Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai; e) Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước đối với trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.com to remove the waterma 4 + Giá đất cụ thể: Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể. Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể. Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp.

Giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây:a) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân. Tính tiền thuê đất đối với đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân;b) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất; c) Tính tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; d) Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tính tiền thuê đất đối với trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm; đ) Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. - Giá đất hình thành do đấu giá QSDĐ hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. - Giá đất hình thành do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ, góp vốn bằng QSDĐ.2 Cơ sở khoa học hình thành giá đất Giá đất và định giá đất là vấn đề được quan tâm và chú trọng của nhiều ngành, vì vậy xác định cơ sở hình thành giá đất là một nhân tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác.

Sự hình thành giá trị của đất là do quá trình lao động, sản xuất, đầu tư của cải vật chất của con người vào nguồn tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở để hình thành giá đất là do địa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu. a) Địa tô Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Địa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất. Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra.

Trong chế độ phong PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.com to remove the waterma 5 kiến, địa tô là sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt. Trong CNTB, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Về thực chất, địa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ. Địa tô tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: Địa chủ, tư bản kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê.

Trong CNTB có các loại địa tô: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền. Trong CNXH, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xóa bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của nhà nước và khác về bản chất với địa tô chênh lệch dưới CNTB. Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu ở những mảnh ruộng có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu mỡ cao hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có hiệu suất cao hơn. Có hai loại địa tô chênh lệch: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II.

- Địa tô chênh lệch I là lợi nhuận thu được khi sử dụng hai lượng tư bản và lao động ngang nhau trên cùng một diện tích đất nhưng kết quả thu được khác nhau. Như vậy, địa tô chênh lệch I là do độ phì của đất đem lại, ngoài ra yếu tố vị trí của thửa đất cũng ảnh hưởng rất lớn đối với loại địa tô này. - Địa tô chênh lệch II là lợi nhuận thu được do khả năng đầu tư thâm canh đem lại. Sự xuất hiện của loại địa tô này chính là sự đầu tư của nhà tư bản không bằng nhau trên cùng một mảnh đất nên kết quả thu được khác nhau.

Địa tô chênh lệch II cho thấy khả năng đầu tư thâm canh của nhà tư bản trên mảnh đất mà họ canh tác. Địa tô chênh lệch thể hiện mức sinh lợi khác nhau giữa các loại ruộng đất có hai yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo nên. Địa tô chênh lệch có thể tính theo công thức sau: Địa tô chênh lệch = Giá cả sản xuất xã hội - Giá cả sản xuất cá biệt Bên cạnh địa tô chênh lệch còn có địa tô tuyệt đối, đó là phần lợi nhuận dôi ra ngoài giá cả sản xuất chung, tức là phần chênh lệch do giá cả sản phẩm cao hơn giá cả sản xuất. b) Lãi suất ngân hàng Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có thể thay đổi.

Nếu lãi suất ngân hàng cao thì số tiền mua đất phải giảm đi, vì lúc này người mua đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để có địa tô. Còn nếu lãi suất ngân hàng giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu được địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận. Vì vậy, nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả. Trong quá trình phát triển KTXH thì lãi suất có xu hướng giảm do đó giá đất ngày càng tăng, việc PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.com to remove the waterma 6 kinh doanh đất đai luôn có lãi.

Người bán đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất. Đương nhiên đó phải là lãi suất phổ biến và có thể tính bình quân trong khoảng thời gian tương đối dài để loại trừ ảnh hưởng của nhân tố cá biệt.