CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU 1. Sự cần thiết của công tác bồi thường giải phóng mặt bằng 1. Khái niệm thu hồi, bồi tường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn quản lý theo quy định của Luật đất đai hiện hành [22], [23]. Công tác bồi thường, GPMB được thực hiện sau khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất để sử dụng vào các mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, mục đích phát triển kinh tế nhằm đảm bảo quyền lợi cho những tổ chức, cá nhân có đất bị thu hồi [22], [23].
Bồi thường thiệt hại có nghĩa là trả lại tương xứng giá trị hoặc công lao động cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì hành vi của một chủ thể khác mang lại. Sự mất mát của người bị thu hồi đất không chỉ là về mặt vật chất mà còn mất mát cả về mặt tinh thần nhất là khi phải tái định cư. Do vậy không phải mọi khoản đền bù đều bằng tiền [22], [23]. Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi đất thông qua việc đào tạo nghề mới, chi phí cho việc ổn định đời sống, di chuyển đến chỗ ở mới.
Chi phí này nằm ngoài các chi phí bồi thường theo giá trị thiệt hại thực tế của đất đai, tài sản [22], [23]. Giải phóng mặt bằng là quá trình thực hiện các công việc liên quan đến việc di dời nhà cửa, cây cối, các công trình xây dựng và một bộ phận dân cư trên một phần đất nhất định được quy hoạch cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một công trình mới [22], [23]. Quá trình giải phóng mặt bằng được tính từ khi bắt đầu hình thành hội đồng giải phóng mặt bằng đến khi giải phóng xong và giao cho chủ đầu tư mới. Đây là một quá trình đa dạng và phức tạp thể hiện sự khác nhau giữa các dự án và liên quan đến lợi ích trực tiếp của các bên tham gia và cả của xã hội [22], [23].
Nhu cầu thu hồi đất trong quá trình thực hiện công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước - Bồi thường, giải phóng mặt bằng là vấn đề của sự phát triển: + Trong quá trình phát triển của mọi quốc gia, việc giải phóng mặt bằng để xây dựng công trình là không thể tránh khỏi. Nhịp độ phát triển càng lớn thì nhu cầu giải phóng mặt bằng càng cao và trở thành một thách thức vô cùng nghiêm trọng đối với sự PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.com to remove the waterma 5 thành công không chỉ trong lĩnh vực kinh tế mà trong cả các lĩnh vực xã hội, chính trị trên phạm vi quốc gia. + Vấn đề bồi thường, giải phóng mặt bằng trở thành một trong những điều kiện tiên quyết của sự phát triển, nếu không được xử lý tốt nó sẽ trở thành lực cản đầu tiên mà các nhà hoạch định chiến lược phải vượt qua - Vấn đề bồi thường GPMB ở Việt Nam hiện nay còn nhiều bất cập: + Chưa đảm bảo được sự cân bằng giữa lợi ích chung và lợi ích riêng + Kinh phí dùng để bồi thường GPMB từ ngân sách Nhà nước trong khi lợi ích cho sự phát triển mang lại chưa trở thành nguồn thu đầy đủ, ổn định và hợp pháp của nhà đầu tư. Đất nước đang bước vào thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa vì thế chúng ta không thể chỉ có những đô thị đẹp, hiện đại, những khu sản xuất lớn, những công trình công cộng khang trang mà kèm theo đó chỗ ở của người dân phải được cung cấp tiện nghi, rộng rãi hơn…Chính vì vậy mà phải tính toán một cách toàn diện, không thể có hiện tượng một công trình mới ra đời lại kéo theo những người dân không có chỗ ở hoặc chỗ ở kém hơn nơi ở cũ.
Xuất phát từ yêu cầu đó chúng ta cần hiểu rõ bản chất của việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, đó là việc Nhà nước bảo đảm cho lợi ích của những người dân khi phải di chuyển: phải được có chỗ ở ổn định, có điều kiện sống và tiện nghi bằng hoặc cao hơn nơi ở cũ tạo điều kiện cho người dân sống ổn định và phát triển [6], [7], [11], [12]. Đặc điểm và những yếu tố tác động đến công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng 1. Đặc điểm của quá trình bồi thường GPMB - Tính đa dạng: Mỗi dự án đều được tiến hành trên một vùng đất khác nhau với điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và trình độ dân trí nhất định. Do vậy quá trình bồi thường thiệt hại cũng mang những đặc điểm riêng biệt [12].
- Tính phức tạp: Do đất đai là tài sản có giá trị cao có vai trò quan trọng trong đời sống kinh tế- xã hội đối với mọi người dân [12]. Những yếu tố tác động đến công tác bồi thường, GPMB - Công tác đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất [12]: Các nước trên thế giới đều coi đất đai là một loại tài sản phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng. Ở nước ta, theo quy định của Luật đất đai, người sử dụng đất phải đăng ký PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.com to remove the waterma 6 quyền sử dụng đất tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để được xét duyệt lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hệ thống hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận QSD đất có liên quan đến công tác bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng và là một trong những yếu tố quyết định khi xác định nguồn gốc sử dụng đất, đối tượng và mức bồi thường hỗ trợ.
Trong công tác bồi thường GPMB, GCNQSDĐ là căn cứ để xác định đối tượng được bồi thường, loại đất, diện tích đất bồi thường. Làm tốt công tác đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ thì công tác bồi thường GPMB sẽ thuận lợi, tiến độ GPMB sẽ nhanh hơn. - Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất: Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai là hệ thống các biện pháp và cơ sở khoa học kỹ thuật, khoa học xã hội để phân chia đất đai theo loại sử dụng chính đã được Luật đất đai quy định nhằm sử dụng hợp lý nguồn tài nguyên đất đai. Đối với công tác bồi thường, GPMB nội dung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động mang tính định hướng từ khâu ban đầu hình thành dự án đến khâu cuối GPMB và tạo lập khu tái định cư, tạo điều kiện cho tất cả các đối tượng có liên quan đến sử dụng đất chủ động hơn trong việc lựa chọn địa điểm đầu tư.
Thể hiện qua việc chọn vị trí, quy mô phù hợp, giảm bớt phiền hà khi xây dựng dự án, chủ động xác định nhu cầu, tạo cơ sở thuyết phục vận động nhân dân, tạo tiền đề cho công tác bồi thường GPMB được thuận lợi. Ngược lại nếu công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thực hiện không tốt cũng sẽ gây tác động tiêu cực đến công tác bồi thường, GPMB. Mặt khác, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cũng là một trong những nhân tố ảnh hưởng tới giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường, từ đó cũng góp phần tác động đến giá đất bồi thường [12]. - Việc ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản pháp luật về quản lý sử dụng đất: Trong quá trình áp dụng cụ thể, tình trạng một chính sách có quá nhiều văn bản hướng dẫn chưa được khắc phục nên hiệu quả pháp luật không cao, tính pháp chế trong xã hội bị hạn chế.
Bên cạnh việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất đai, việc tổ chức thực hiện các văn bản đó cũng có vai trò rất quan trọng. Nhận thức của người dân và kể cả một bộ phận không nhỏ cán bộ quản lý đất đai ở địa phương về chính sách pháp luật nhìn chung còn hạn chế, trong khi đó việc tuyên truyền, phổ biến của các cơ quan có trách nhiệm chưa tốt, nhận thức pháp luật chưa đến nơi đến chốn, thậm chí còn bị lệch lạc cùng với việc áp dụng pháp luật còn thiếu dân chủ, không công khai, công bằng ở các địa phương chính là nguyên nhân làm giảm hiệu lực thi hành pháp luật, gây mất lòng tin trong nhân dân cũng như các nhà đầu tư và ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ giải phóng mặt bằng [12]. - Giao đất, cho thuê đất: Nhiệm vụ giao đất, cho thuê đất có tác động rất lớn đến công tác bồi PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.com to remove the waterma 7 thường,GPMB. Giao đất cho thuê đất phải căn cứ vào quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất nhưng nhiều địa phương chưa thực hiện tốt nguyên tắc này dẫn đến khó khăn cho công tác bồi thường [12].
- Yếu tố giá đất và định giá đất [14]: Một trong những điểm mới của Luật đất đai 2013 chính là quy định rõ nguyên tắc định giá đất. Trước khi có Luật đất đai 2013: Nguyên tắc định giá đất là phải sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường. Xác định giá đất và khung giá các loại đất theo Nghị định 188/2004/NĐ-CP. Từ khi có Luật đất đai 2013: Quy định rõ nguyên tắc định giá đất phải theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá, theo thời hạn sử dụng đất.
Bỏ việc công bố bảng giá đất vào ngày 1/1 hàng năm. Bảng giá đất chỉ áp dụng đối với một số trường hợp thay cho việc áp dụng cho tất cả các mục đích như quy định hiện hành. Bổ sung quy định về cơ quan xây dựng, cơ quan thẩm định giá đất, vị trí của tư vấn giá đất trong việc xác định giá đất, thẩm định giá đất và việc thuê tư vấn để xác định giá đất cụ thể. Thực hiện các quy định về giá đất tại Luật đất đai 2013 ngày 29/11/2013, Chính phủ đã ban hành các nghị định: Nghị định 104/2014/NĐ-CP quy định về khung giá đất Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất Bộ Tài Nguyên Môi Trường ban hành thông tư số 36/2014/TT-BTNMT quy định phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất, tư vấn, xác định giá đất năm 2014.
- Thị trường bất động sản Cùng với sự phát triển của nền kinh tế nước ta, thị trường bất động sản ngày càng được hình thành và phát triển.