Ảnh hưởng của yếu tố tài chính và khả năng thích ứng chính sách vĩ mô đến hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp bất động sản tại tphcm

Tìm hiểu ảnh hưởng của yếu tố tài chính và thích ứng chính sách vĩ mô đến hiệu quả kinh doanh bất động sản tại TP.HCM. Nghiên cứu chuyên sâu năm 2024.

• Tác giả: Phan Minh Trí
• Người hướng dẫn: TS. Mai Thị Trúc Ngân
• Trường học: Trường Đại Học Quốc Tế Hồng Bàng
• Chuyên ngành: Quản Trị Kinh Doanh
• Đề tài: Ảnh Hưởng Của Yếu Tố Tài Chính Và Khả Năng Thích Ứng Chính Sách Vĩ Mô Đến Hiệu Quả Kinh Doanh Của Doanh Nghiệp Bất Động Sản Tại Tp. Hcm
• Loại tài liệu: Luận Án Tiến Sĩ
• Năm xuất bản: 2024
• Địa điểm: Thành Phố Hồ Chí Minh

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• LỜI CẢM ƠN
• DANH MỤC VIẾT TẮT
• DANH MỤC BẢNG
• MỤC LỤC
• 1. CHƯƠNG 1: TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
• 1.1. Mục tiêu nghiên cứu
• 1.1.1. Mục tiêu tổng quát
• 1.1.2. Mục tiêu cụ thể
• 1.2. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
• 1.2.1. Đối tượng nghiên cứu
• 1.2.2. Phạm vi nghiên cứu
• 1.3. Câu hỏi nghiên cứu
• 1.4. Đóng góp của luận án
• 1.4.1. Đóng góp của luận án về khoa học
• 1.4.2. Đóng góp thực tiễn
• 1.5. Kết cấu của đề tài nghiên cứu
• 2. CƠ SỞ LÝ THUYẾT, TỔNG QUAN CÁC NGHIÊN CỨU VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU ĐỀ XUẤT
• 2.1. Ảnh hưởng của yếu tố tài chính đến hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp
• 2.1.1. Khái niệm các yếu tố tài chính
• 2.1.2. Ảnh hưởng của các yếu tố tài chính đến hiệu quả kinh doanh doanh nghiệp
• 2.2. Ảnh hưởng của khả năng thích ứng chính sách vĩ mô đến hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp
• 2.2.1. Khái niệm chính sách vĩ mô
• 2.2.2. Chính sách vĩ mô ảnh hưởng đến hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp
• 2.2.3. Ảnh hưởng khả năng thích ứng chính sách vĩ mô đến hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp bất động sản
• 2.3. Hiệu quả kinh doanh doanh nghiệp bất động sản
• 2.3.1. Khái niệm bất động sản và doanh nghiệp ngành bất động sản
• 2.3.2. Đánh giá hiệu quả kinh doanh doanh nghiệp bất động sản
• 2.3.3. Lý thuyết về khả năng thích ứng doanh nghiệp bất động sản với kinh tế vĩ mô
• 2.3.4. Phân tích khả năng thích ứng thực tế
• 2.3.5. Các yếu tố tài chính ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp bất động sản
• 2.4. Tổng quan các công trình nghiên cứu trước về hiệu quả kinh doanh
• 2.4.1. Nghiên cứu các yếu tố tài chính ảnh hưởng đến hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp bất động sản
• 2.4.2. Nghiên cứu mối quan hệ giữa cấu trúc vốn của yếu tố tài chính và hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp
• 2.4.3. Nghiên cứu các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả kinh doanh nghiệp bất động sản
• 2.4.4. Nghiên cứu các nhân tố tài chính ảnh hưởng đến hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp bất động sản
• 2.5. Khoảng trống nghiên cứu
• 2.6. Mô hình nghiên cứu đề xuất
• 2.6.1. Mô tả các biến
• 2.6.2. Nguồn gốc các biến
• 2.6.3. Mô hình nghiên cứu đề xuất
• 2.6.4. Giả thuyết nghiên cứu
• 3. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
• 3.1. Phương pháp nghiên cứu
• 3.2. Quy trình nghiên cứu
• 3.3. Dữ liệu nghiên cứu
• 3.4. Công cụ nghiên cứu
• 3.5. Phương pháp thu thập dữ liệu, số liệu
• 3.6. Phương pháp xử lý số liệu
• 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ BÀN LUẬN
• 4.1. Thống kê mô tả dữ liệu
• 4.2. Phân tích tương quan
• 4.3. Phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả kinh doanh qua khả năng thích ứng chính sách vĩ mô của doanh nghiệp bất động sản tại TP.
• 4.3.1. Hồi quy dữ liệu bảng (Panels data) ảnh hưởng đến hiệu quả kinh doanh qua khả năng thích ứng chính sách vĩ mô của doanh nghiệp bất động sản tại TP.
• 4.3.2. Các kiểm định mô hình hồi quy dữ liệu bảng (Panels data test)
• 4.3.3. Kiểm định sự phù hợp của mô hình GMM
• 4.3.4. Phân tích hồi quy các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả kinh doanh qua khả năng thích ứng chính sách vĩ mô của doanh nghiệp bất động sản tại TP.
• 4.3.5. Kiểm định tính bền vững của mô hình nghiên cứu
• 4.4. Bàn luận ảnh hưởng các yếu tố tài chính và khả năng thích ứng chính sách vĩ mô đến hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp bất động sản tại TP.
• 4.4.1. Vòng quay tài sản
• 4.4.2. Tỷ lệ nợ/tài sản
• 4.4.3. Quy mô doanh nghiệp
• 4.4.4. Tài sản cố định
• 4.4.5. Cơ hội tăng trưởng
• 4.4.6. Tăng trưởng kinh tế
• 5. KẾT LUẬN VÀ HÀM Ý CHÍNH SÁCH
• 5.1. Kết luận nghiên cứu
• 5.2. Hàm ý chính sách
• 5.2.1. Đối với tỷ lệ nợ/tài sản (DTA)
• 5.2.2. Khả năng thanh toán (CR)
• 5.2.3. Cơ hội tăng trưởng (SG)
• 5.2.4. Vòng quay tài sản (TURN)
• 5.2.5. Quy mô doanh nghiệp (SIZE)
• 5.2.6. Tỷ lệ tài sản cố định (CATA)
• 5.2.7. Tăng trưởng kinh tế (GDP)
• 5.3. Kiến nghị đối với cơ quan Nhà Nước
• 5.4. Hạn chế của đề tài và hướng nghiên cứu tiếp theo
• 5.4.1. Hạn chế của đề tài
• 5.4.2. Hướng nghiên cứu tiếp theo
• DANH MỤC CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU TÁC GIẢ ĐÃ CÔNG BỐ
• TÀI LIỆU THAM KHẢO
• DANH SÁCH 71 DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN LẤY DỮ LIỆU NGHIÊN CỨU
• DANH SÁCH CÁC NGƯỜI THAM GIA PHỎNG VẤN LÀ GIẢNG VIÊN ĐẠI HỌC, CHUYÊN GIA & NGUỒN GỐC CÁC BIẾN KHI PHỔNG VẤN
• PHỤ LỤC 1

Tóm tắt

I. Tổng Quan Luận Án Bất Động Sản TP

Thị trường bất động sản (BĐS) đóng vai trò then chốt trong nền kinh tế Việt Nam, liên kết chặt chẽ với các ngành tài chính, xây dựng và sử dụng nhiều lao động. Hiệu quả kinh doanh BĐS thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, thu hút vốn đầu tư và đóng góp vào quy hoạch đô thị. Việt Nam hội nhập sâu rộng vào kinh tế thế giới, đặc biệt từ khi gia nhập WTO, tạo động lực phát triển, thu hút vốn FDI, thúc đẩy nâng cấp cơ sở hạ tầng. Xu hướng phát triển BĐS trở nên sôi động, thu hút nhiều doanh nghiệp lớn trong và ngoài nước. Các khu đô thị mới, trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê mọc lên, đáp ứng nhu cầu và tạo diện mạo đô thị khang trang. Thị trường BĐS Việt Nam đã hình thành và phát triển nhanh chóng, đóng góp đáng kể vào tăng trưởng kinh tế, tuy nhiên vẫn còn nhiều bất cập. Do đó, việc nghiên cứu sâu về các yếu tố ảnh hưởng đến hiệu quả kinh doanh BĐS là vô cùng quan trọng.

1.1. Tầm quan trọng của hiệu quả kinh doanh bất động sản với TP.HCM

Hiệu quả kinh doanh bất động sản không chỉ là thước đo thành công của các doanh nghiệp mà còn là động lực thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của TP.HCM. Nó tạo ra nguồn thu ngân sách, tạo việc làm và cải thiện chất lượng sống của người dân. Theo luận án, BĐS kinh doanh hiệu quả góp phần quan trọng vào quá trình thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, tạo khả năng thu hút các nguồn vốn đầu tư, đóng góp thiết thực vào quy hoạch đô thị và nông thôn bền vững.

1.2. Bối cảnh thị trường bất động sản TP.HCM Thách thức và cơ hội

Thị trường bất động sản TP.HCM trải qua nhiều thăng trầm, từ giai đoạn tăng trưởng nóng đến đóng băng và phục hồi. Đại dịch COVID-19 tạo thêm khó khăn, nhưng đồng thời cũng là cơ hội để sàng lọc và định vị lại các doanh nghiệp. Nhà nước cần có các giải pháp đồng bộ về cơ chế, chính sách và nguồn vốn để thị trường BĐS vượt qua khó khăn và phát triển ổn định. Năm 2020, thị trường bất động sản dường như đang rơi vào một khoảng lặng khi tình trạng thừa cầu, thiếu cung vẫn tiếp diễn, thị trường gần như đứng im.

II. Vấn Đề Yếu Tố Tài Chính Bất Động Sản Ảnh Hưởng Ra Sao

Nghiên cứu tập trung vào ảnh hưởng của các yếu tố tài chính và khả năng thích ứng với chính sách vĩ mô đến hiệu quả kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM. Các yếu tố tài chính như đòn bẩy, tỷ lệ tài sản cố định, chi phí bán hàng và quản lý doanh nghiệp có tác động đáng kể. Các biến vĩ mô như lãi suất, tỷ giá hối đoái và giá dầu cũng ảnh hưởng đến hiệu quả kinh doanh. Chính sách tiền tệ và tài khóa của chính phủ cũng có vai trò quan trọng. Cần hiểu rõ các yếu tố tài chính ảnh hưởng đến hiệu quả kinh doanh để giúp các nhà quản lý xây dựng chiến lược hiệu quả.

2.1. Đánh giá các yếu tố tài chính nội tại của doanh nghiệp BĐS

Các yếu tố tài chính nội tại như cấu trúc vốn, quản lý nợ, vòng quay tài sản và khả năng sinh lời ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp bất động sản. Nghiên cứu của Quan Minh Nhựt & Lý Thị Phương Thảo (2014) cho thấy đòn bẩy tài chính, tỷ lệ tài sản cố định/tổng tài sản, tỷ lệ cổ phiếu quỹ/tổng vốn cổ phần, tỷ lệ chi cho chi phi bán hàng, quản lý doanh nghiệp và thời gian hoạt động của doanh nghiệp ảnh hưởng tích cực đến hiệu quả kinh doanh các doanh nghiệp bất động sản.

2.2. Tác động của chính sách vĩ mô lên hoạt động tài chính doanh nghiệp

Chính sách vĩ mô, bao gồm chính sách tiền tệ, chính sách tài khóa và các quy định pháp lý, tạo ra môi trường kinh doanh và tác động đến khả năng tiếp cận vốn, chi phí vốn và rủi ro tài chính của doanh nghiệp. Nghiên cứu sâu liên quan đến chính sách vĩ mô nhấn mạnh tầm quan trọng của chính sách tiền tệ và chính sách tài khóa của chính sách vĩ mô của chính phủ đến hiệu quả kinh doanh chẳng hạn nhu của các doanh nghiệp ở Thổ Nhĩ Kỳ.

III. Phương Pháp Thích Ứng Chính Sách Vĩ Mô Cho BĐS TP

Để thích ứng với chính sách vĩ mô, doanh nghiệp cần chủ động theo dõi, phân tích và dự báo các thay đổi chính sách, từ đó điều chỉnh chiến lược kinh doanh, quản lý rủi ro và tối ưu hóa nguồn lực. Nghiên cứu sử dụng các phương pháp phân tích định lượng và định tính, bao gồm thống kê mô tả, phân tích tương quan, hồi quy và phỏng vấn chuyên gia. Dữ liệu được thu thập từ báo cáo tài chính của các doanh nghiệp bất động sản, dữ liệu kinh tế vĩ mô và các nguồn thông tin khác. Các công cụ phân tích được sử dụng để đánh giá tác động của các yếu tố tài chính và chính sách vĩ mô đến hiệu quả kinh doanh.

3.1. Cách thức doanh nghiệp bất động sản phản ứng với thay đổi chính sách

Doanh nghiệp bất động sản có thể phản ứng với thay đổi chính sách bằng cách điều chỉnh cơ cấu sản phẩm, tìm kiếm nguồn vốn mới, tối ưu hóa chi phí và tăng cường quản trị rủi ro.Từ lịch sử thăng trầm ba mươi năm BĐS, có thể nhận thấy rằng chính sách vĩ mô là nhân tố tác động rất lớn đến hiệu quả kinh doanh BĐS.

3.2. Vai trò của thông tin và phân tích trong việc dự báo chính sách vĩ mô

Thông tin chính xác và phân tích chuyên sâu về chính sách vĩ mô giúp doanh nghiệp dự báo các thay đổi tiềm năng và chuẩn bị trước các kịch bản ứng phó.Điều này đặc biệt có giá trị đối với một quốc gia đang phát triển, nơi đã trải qua những khó khăn của quá trình chuyển đổi.

IV. Ứng Dụng Tối Ưu Hiệu Quả Kinh Doanh Bất Động Sản Tại TP

Luận án cung cấp các hàm ý quản trị cho các doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM. Doanh nghiệp cần tập trung vào quản lý tài chính hiệu quả, thích ứng linh hoạt với chính sách vĩ mô và xây dựng chiến lược kinh doanh bền vững. Các kiến nghị chính sách được đề xuất nhằm tạo môi trường kinh doanh thuận lợi cho các doanh nghiệp bất động sản. Từ các yêu cầu bức thiết nói trên, tác giả thực hiện nghiên cứu “Ảnh hưởng của yếu tố tài chính và khả năng thích ứng chính sách vĩ mô đến hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM” làm luận án tiến sĩ ngành QTKD với mong muốn tìm ra các hàm ý chính sách nhằm nâng cao hiệu quả kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản.

4.1. Quản lý tài chính hiệu quả để tăng cường khả năng sinh lời

Quản lý tài chính hiệu quả bao gồm kiểm soát chi phí, tối ưu hóa cấu trúc vốn và tăng cường khả năng thanh khoản.Thành tích và các mục tiêu tài chính khác của doanh nghiệp bị ảnh hưởng đáng kể bởi các yếu tố tài chính, chính sách vĩ mô làm giảm lợi nhuận của doanh nghiệp.

4.2. Xây dựng chiến lược kinh doanh linh hoạt thích ứng chính sách vĩ mô

Doanh nghiệp cần xây dựng chiến lược kinh doanh linh hoạt để thích ứng với các thay đổi chính sách vĩ mô và tận dụng các cơ hội mới. Bên cạnh đó, để thị trường bất động sản vượt qua khó khăn, phát triển ổn định trở lại thì Nhà nước cần phải có các giải pháp đồng bộ cả về cơ chế, chính sách, về nguồn vốn đầu tư, quy trình thực hiện.

V. Kết Luận Tương Lai Thị Trường Bất Động Sản TP

Luận án góp phần làm sáng tỏ các yếu tố ảnh hưởng đến hiệu quả kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM. Kết quả nghiên cứu có ý nghĩa thực tiễn đối với các nhà quản lý doanh nghiệp và các nhà hoạch định chính sách. Cần tiếp tục nghiên cứu sâu hơn về các yếu tố khác và mở rộng phạm vi nghiên cứu để có cái nhìn toàn diện hơn về thị trường bất động sản Việt Nam. Do đó việc phân tích tác động của các yếu tố ảnh hưởng đến hiệu quả kinh doanh của các doanh nghiệp ngành bất động sản luôn là một vấn đề được quan tâm.

5.1. Hàm ý chính sách giúp ổn định và phát triển thị trường bất động sản

Các hàm ý chính sách bao gồm cải thiện quy trình cấp phép dự án, giảm chi phí giao dịch và tăng cường minh bạch thông tin. Đặc điểm BĐS có chu kì phát triển theo hình Sin bất đối xứng: tăng trưởng - ổn định – sốt nóng – đóng băng – trầm lắng – phục hồi và tăng trưởng trở lại.

5.2. Hướng nghiên cứu tiếp theo về ảnh hưởng tài chính bất động sản

Hướng nghiên cứu tiếp theo có thể tập trung vào tác động của công nghệ, biến đổi khí hậu và các yếu tố xã hội đến thị trường bất động sản. Các yếu tố kinh tế vĩ mô như sự phát triển kinh tế, lạm phát, thu nhập bình quân đầu người, tỷ lệ đô thị hóa, chuyển đổi cơ cấu nghề nghiệp đều có ảnh hưởng đến thị trường BĐS (Binh Minh Duong Thi & cộng sự, 2012) .

Nội dung chính

Tổng quan luận án

Luận án tiến sĩ ngành Quản trị kinh doanh của tác giả Phan Minh Trí, hoàn thành năm 2024 tại Trường Đại học Quốc tế Hồng Bàng dưới sự hướng dẫn khoa học của TS. Mai Thị Trúc Ngân và TS. Lê Thị Thanh Hà, tập trung giải quyết bài toán nâng cao hiệu quả kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản thông qua việc quản trị các yếu tố tài chính nội tại và nâng cao khả năng thích ứng trước các biến động chính sách kinh tế vĩ mô.

Bất động sản là ngành kinh tế có mối quan hệ liên thông trực tiếp với hệ thống tài chính - tiền tệ, xây dựng, vật liệu xây dựng và thị trường lao động. Sự vận hành hiệu quả của khu vực bất động sản thúc đẩy quá trình tích lũy vốn xã hội, đô thị hóa và tăng trưởng kinh tế. Tuy nhiên, thị trường bất động sản Việt Nam mang đặc thù chu kỳ vận động dạng hình sin bất đối xứng (trải qua các pha: tăng trưởng, ổn định, sốt nóng, đóng băng, trầm lắng, phục hồi và tăng trưởng trở lại). Thực tiễn 30 năm phát triển của thị trường cho thấy bốn đợt sốt đất (1993–1994, 2001–2002, 2007–2008, 2016–2019) và ba giai đoạn đóng băng/trầm lắng (1995–1999, 2003–2006, 2010–2013) đều gắn liền mật thiết với các bước ngoặt điều chỉnh chính sách vĩ mô như Luật Đất đai, chính sách tài khóa, thuế và việc thắt chặt hoặc nới lỏng tín dụng ngân hàng. Bên cạnh đó, các biến động bất thường như đại dịch COVID-19, tình trạng khan hiếm nguồn cung dự án do vướng mắc thủ tục pháp lý, sự mất cân đối cung - cầu và sự phụ thuộc lớn vào vốn vay đã đặt các doanh nghiệp bất động sản trước nhiều rủi ro tài chính.

Khoảng trống nghiên cứu được tác giả xác định xuất phát từ thực tế: phần lớn các nghiên cứu trong nước trước đây chỉ tập trung phân tích đơn lẻ tác động của cấu trúc vốn hoặc các chỉ tiêu tài chính nội bộ lên hiệu quả hoạt động, hoặc chỉ kiểm định ảnh hưởng của các biến số kinh tế vĩ mô ngoại sinh mà chưa kết hợp một cách đồng thời, toàn diện giữa năng lực tài chính nội tại với khả năng thích ứng chính sách vĩ mô của doanh nghiệp bất động sản trong một khung phân tích định lượng động dài hạn.

Mục tiêu nghiên cứu

1. Mục tiêu tổng quát: Xác định và đo lường mức độ ảnh hưởng của các yếu tố tài chính và chính sách vĩ mô đến hiệu quả kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản; từ đó đề xuất các hàm ý quản trị đối với các nhà điều hành nhằm nâng cao hiệu quả kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.
2. Mục tiêu cụ thể:
   • Mục tiêu 1: Xác định các yếu tố tài chính và khả năng thích ứng chính sách vĩ mô ảnh hưởng đến hiệu quả kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản.
   • Mục tiêu 2: Đánh giá mức độ ảnh hưởng của yếu tố tài chính và khả năng thích ứng chính sách vĩ mô đến hiệu quả kinh doanh doanh nghiệp bất động sản.
   • Mục tiêu 3: Đề xuất các hàm ý quản trị nhằm nâng cao hiệu quả kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.

Câu hỏi nghiên cứu

1. Các yếu tố tài chính và vĩ mô nào ảnh hưởng đến hiệu quả kinh doanh doanh nghiệp bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh?
2. Kết quả đo lường mức độ ảnh hưởng của yếu tố tài chính và chính sách vĩ mô đến hiệu quả kinh doanh doanh nghiệp bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh như thế nào?
3. Các doanh nghiệp bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh cần phải làm gì và chuẩn bị chiến lược gì để nâng cao hiệu quả kinh doanh?
4. Các doanh nghiệp bất động sản cần hỗ trợ gì từ các nhà làm chính sách của Chính phủ?

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

• Đối tượng nghiên cứu: Các yếu tố tài chính và chính sách vĩ mô ảnh hưởng đến hiệu quả kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản.
• Phạm vi không gian: Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hoạt động trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh (mẫu phân tích gồm 71 doanh nghiệp có báo cáo tài chính kiểm toán đầy đủ).
• Phạm vi thời gian: Giai đoạn 13 năm, từ năm 2008 đến năm 2020. Dữ liệu kinh tế vĩ mô và chính sách vĩ mô được thu thập từ Tổng cục Thống kê (GSO), Ngân hàng Thế giới (WB) và Cục Thống kê Thành phố Hồ Chí Minh.

---

Tổng quan tài liệu và vị trí của luận án

Tổng quan tài liệu trong luận án được tác giả phân nhóm theo các nhánh chủ đề lý thuyết và thực nghiệm cả trong nước lẫn quốc tế:

Các hướng nghiên cứu quốc tế về tài chính và hiệu quả kinh doanh

Ảnh hưởng của cấu trúc tài chính và năng lực hoạt động lên hiệu quả kinh doanh được kiểm chứng qua nhiều công trình:

• Maleya & Muturi (2013) nghiên cứu 29 công ty niêm yết tại Sở Giao dịch Chứng khoán Nairobi (Kenya) giai đoạn 2006–2012, chỉ ra đòn bẩy tài chính tác động tiêu cực, trong khi khả năng thanh toán, quy mô và tuổi doanh nghiệp tác động tích cực đến hiệu quả tài chính.
• Mawih (2014) khảo sát các công ty sản xuất trên Sở Giao dịch Chứng khoán Muscat (Oman) giai đoạn 2008–2012, kết luận cấu trúc tài sản (tỷ lệ tài sản cố định và tài sản ngắn hạn) có ý nghĩa thống kê giải thích ROE và ROA.
• Tailab (2014) phân tích 100 công ty phi tài chính hàng đầu tại Mỹ giai đoạn 2009–2013, nhận thấy đòn bẩy, hàng tồn kho, tốc độ tăng trưởng doanh thu tác động tiêu cực, trong khi tính thanh khoản và quy mô tác động tích cực đến khả năng sinh lời.
• Lazăr (2016) nghiên cứu các công ty niêm yết tại Romania giai đoạn 2000–2011, ghi nhận tài sản hữu hình, đòn bẩy và quy mô ảnh hưởng tiêu cực, trong khi tăng trưởng doanh số tác động tích cực.
• Dodoo & cộng sự (2020) sử dụng phương pháp GMM hai bước trên dữ liệu các công ty phi tài chính tại Ghana giai đoạn 2008–2017, khẳng định quy mô, tốc độ tăng trưởng và tỷ lệ dòng tiền tác động thuận chiều đến hiệu quả kinh doanh.

Các hướng nghiên cứu về chính sách vĩ mô và khả năng thích ứng

Mối liên hệ giữa môi trường vĩ mô và kết quả hoạt động doanh nghiệp bất động sản được ghi nhận ở nhiều thị trường:

• Lee & cộng sự (2019) tại Malaysia chỉ ra lãi suất và tỷ giá hối đoái tác động tích cực, còn giá dầu và chỉ số KLSE Composite Index tác động tiêu cực đến hiệu quả kinh doanh của các công ty bất động sản.
• Chandra & cộng sự (2020) tại Ấn Độ; Shabbir & cộng sự (2021) tại Pakistan; Kim & Park (2018) tại Hoa Kỳ; Rodrigues & cộng sự (2018) tại Brazil đều chứng minh biến động của lãi suất, tăng trưởng GDP, tỷ giá và các chỉ số thị trường chứng khoán tác động mạnh đến doanh thu và giá trị tài sản bất động sản.
• Về chính sách tiền tệ và tài khóa: Gürbüz & cộng sự (2017) tại Thổ Nhĩ Kỳ, El-Masry (2014) tại Ai Cập, Tiwari & Mishra (2017) tại Ấn Độ, Nabiha & Abdullah (2014) tại Malaysia kết luận chính sách tiền tệ chi phối mạnh mẽ giá cổ phiếu và lợi nhuận, trong khi chính sách tài khóa tác động đến doanh thu và quy mô hoạt động.
• Về năng lực thích ứng: Blackburne & Frankort (2018), Dai & Zhang (2018), Gao & cộng sự (2018) phân tích các doanh nghiệp tư nhân Trung Quốc, chỉ ra doanh nghiệp thích ứng tốt với sự thay đổi của lãi suất, lạm phát và điều chỉnh thuế sẽ duy trì hiệu suất vượt trội và tăng trưởng bền vững. Kishor & cộng sự (2017), Wheaton (1999), Hoesli & cộng sự (2008) phân tích cách các doanh nghiệp bất động sản tại Châu Âu, Anh và Mỹ phản ứng trước biến động lãi suất và điều hành cung tiền.

Các nghiên cứu tại Việt Nam và khoảng trống nghiên cứu của luận án

• Quan Minh Nhựt & Lý Thị Phương Thảo (2014) nghiên cứu các doanh nghiệp bất động sản niêm yết tại Việt Nam, ghi nhận đòn bẩy tài chính, tỷ lệ tài sản cố định/tổng tài sản, chi phí bán hàng và quản lý tác động tích cực đến hiệu quả kinh doanh.
• Nguyễn Thị Thu Thủy & Nguyễn Thị Thanh Huyền (2020) phân tích các nhân tố nội tại cấu thành hiệu quả hoạt động kinh doanh và khả năng sinh lời của doanh nghiệp.
• Phạm Thị Phương Loan (2011) chỉ ra các doanh nghiệp bất động sản phải thích ứng với lạm phát, GDP và thu nhập bình quân đầu người; Binh Minh Duong Thi & cộng sự (2012) phân tích các yếu tố đô thị hóa, tăng trưởng kinh tế tác động đến thị trường bất động sản; Nguyen & cộng sự (2020) chứng minh cấu trúc tài chính linh hoạt giúp doanh nghiệp tư nhân Việt Nam thích ứng với biến động lãi suất và thuế.

Khoảng trống nghiên cứu lựa chọn giải quyết: Mặc dù các công trình đi trước đã tiếp cận nhiều khía cạnh riêng lẻ, luận án định vị khoảng trống nghiên cứu bằng việc tích hợp đồng thời các chỉ tiêu tài chính nội bộ phản ánh cấu trúc tài sản, cấu trúc vốn, tính thanh khoản và hiệu suất vận hành với các biến số chính sách vĩ mô đại diện (lãi suất, tăng trưởng GDP) và khả năng thích ứng của doanh nghiệp. Nghiên cứu thực hiện trên mẫu dữ liệu bảng kéo dài 13 năm (2008–2020) của 71 doanh nghiệp bất động sản tại tâm điểm thị trường Thành phố Hồ Chí Minh, sử dụng kỹ thuật ước lượng mô hình dữ liệu bảng động nhằm xử lý triệt để hiện tượng nội sinh và độ trễ thời gian.

---

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Cơ sở lý thuyết và khung phân tích

Luận án xây dựng khung phân tích dựa trên sự kết hợp của các lý thuyết quản trị và kinh tế học nền tảng:

1. Lý thuyết phát triển bền vững và Khung Triple Bottom Line (TBL): Xuất phát từ Hội nghị Môi trường toàn cầu Rio de Janeiro (1992), Kozłowski (1994), Rok (2008, 2010) và Elkington (1997, 2006), mô hình TBL đo lường hiệu quả doanh nghiệp trên ba phương diện: kinh tế (lợi nhuận), xã hội (con người) và môi trường (hành tinh). Luận án kế thừa góc độ kinh tế của TBL, xem hiệu quả tài chính và khả năng thích ứng vĩ mô là nền tảng cốt lõi bảo đảm sự tồn tại và phát triển bền vững của doanh nghiệp bất động sản trước khi thực hiện các cam kết xã hội và môi trường.
2. Lý thuyết cấu trúc vốn của Modigliani & Miller (M&M) và Lý thuyết đánh đổi (Trade-off Theory): Theo Modigliani & Miller (1958, 1963), khi có sự hiện diện của thuế thu nhập doanh nghiệp, nợ vay mang lại lợi ích từ lá chắn thuế giúp gia tăng giá trị doanh nghiệp. Tuy nhiên, theo Lý thuyết đánh đổi, việc gia tăng nợ làm tăng chi phí kiệt quệ tài chính và rủi ro phá sản, đặc biệt trong các giai đoạn suy thoái kinh tế hoặc lãi suất tăng cao (Safarova, 2008). Doanh nghiệp cần xác định tỷ lệ nợ mục tiêu để cân bằng giữa lợi ích lá chắn thuế và rủi ro tài chính.
3. Lý thuyết lợi thế kinh tế theo quy mô: Doanh nghiệp có quy mô lớn có khả năng giảm thiểu chi phí cố định bình quân trên một đơn vị sản phẩm, chuyên môn hóa lao động, hưởng chiết khấu thương mại khi thu mua nguyên vật liệu quy mô lớn và sở hữu lợi thế tiếp cận vốn vay với chi phí thấp hơn (Kapopoulos & Lazaretou, 2007). Ngược lại, quy mô quá lớn cũng có thể phát sinh chi phí đại diện, sự quan liêu và kém linh hoạt khi môi trường kinh doanh thay đổi.
4. Lý thuyết về khả năng thích ứng (Adaptability Theory): Dựa trên nền tảng thích ứng tổ chức từ Savickas (1997, 2005), khả năng thích ứng của doanh nghiệp là năng lực quản trị nhằm điều chỉnh cấu trúc hoạt động, danh mục tài sản và nguồn vốn để phản ứng phù hợp với những biến động của môi trường vĩ mô như lãi suất, chính sách tiền tệ, chính sách tài khóa và tăng trưởng kinh tế (Mankiw, 2014; Dornbusch & cộng sự, 2014; David & cộng sự, 2017).

Đặc điểm kinh tế - kỹ thuật của bất động sản được vận dụng trong nghiên cứu

Tác giả hệ thống hóa sáu thuộc tính cơ bản của bất động sản ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả kinh doanh:

• Tính cố định về vị trí: Không thể di dời, giá trị phụ thuộc vào khả năng tiếp cận hạ tầng và môi trường xung quanh.
• Tính bền vững: Đất đai và công trình xây dựng có tuổi thọ vật lý và kinh tế dài hạn.
• Tính khác biệt (dị biệt): Không có hai bất động sản hoàn toàn đồng nhất về vị trí, hướng, thiết kế và pháp lý.
• Tính khan hiếm: Diện tích đất đai tự nhiên có giới hạn dẫn đến mất cân đối cung - cầu và hiện tượng đầu cơ.
• Tính có giá trị lớn: Đòi hỏi lượng vốn đầu tư tập trung dài hạn, làm phát sinh quan hệ vay nợ lớn.
• Tính ảnh hưởng lẫn nhau: Bị chi phối mạnh mẽ bởi quy hoạch tổng thể và các công trình lân cận.

Về phương diện hoạt động, doanh nghiệp bất động sản tuân thủ các quy định nghiêm ngặt về vốn chủ sở hữu (Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định tỷ lệ vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án khu đô thị mới, hạ tầng khu công nghiệp, hoặc dự án nhà ở quy mô từ 20 ha trở lên; và không thấp hơn 15% đối với dự án nhà ở dưới 20 ha). Chu kỳ kinh doanh kéo dài từ 1 năm đến nhiều năm và hiện tượng chiếm dụng vốn (thông qua hợp đồng góp vốn, thanh toán theo tiến độ, chiếm dụng vốn của nhà thầu) diễn ra phổ biến.

Phương pháp nghiên cứu và quy trình xử lý dữ liệu

Luận án sử dụng quy trình nghiên cứu kết hợp giữa nghiên cứu định tính và nghiên cứu định lượng:

• Phương pháp định tính: Tổ chức thảo luận nhóm tập trung và phỏng vấn sâu các chuyên gia, giảng viên đại học trong lĩnh vực kinh tế - tài chính và các nhà quản trị doanh nghiệp bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh nhằm hiệu chỉnh mô hình, kiểm tra tính phù hợp của các thang đo và xác định nguồn gốc biến nghiên cứu.
• Phương pháp định lượng: Sử dụng dữ liệu thứ cấp từ báo cáo tài chính đã kiểm toán của 71 doanh nghiệp bất động sản hoạt động tại Thành phố Hồ Chí Minh liên tục trong giai đoạn 2008–2020.
• Kỹ thuật phân tích dữ liệu bảng (Panel Data):
  1. Thống kê mô tả dữ liệu và phân tích ma trận tương quan giữa các biến.
  2. Kiểm định đa cộng tuyến thông qua hệ số phóng đại phương sai (VIF).
  3. Ước lượng các mô hình hồi quy dữ liệu bảng truyền thống: Hồi quy bình phương bé nhất gộp (Pooled OLS), Mô hình hiệu ứng cố định (FEM) và Mô hình hiệu ứng ngẫu nhiên (REM).
  4. Thực hiện các kiểm định lựa chọn mô hình: Kiểm định F-test (so sánh OLS và FEM), Kiểm định Breusch-Pagan Lagrange Multiplier (so sánh OLS và REM), và Kiểm định Hausman (lựa chọn giữa FEM và REM).
  5. Kiểm định các khuyết tật của mô hình: Kiểm định phương sai sai số thay đổi (Modified Wald test), kiểm định tự tương quan chuỗi (Wooldridge test) và kiểm định tự tương quan phần dư đơn vị chéo (Pesaran/Friedman test).
  6. Sử dụng phương pháp hồi quy mô-men tổng quát hệ thống (System GMM) hai bước để khắc phục triệt để các hiện tượng nội sinh, phương sai thay đổi và tự tương quan.
  7. Kiểm định tính phù hợp của mô hình GMM thông qua kiểm định tương quan chuỗi bậc một AR(1), bậc hai AR(2) và kiểm định tính hợp lệ của biến công cụ (Sargan/Hansen test); cuối cùng thực hiện kiểm định tính bền vững của mô hình (Robustness test).

Mã biến	Tên biến nghiên cứu	Đo lường / Diễn giải	Nguồn gốc lý thuyết / Thực nghiệm
ROA	Suất sinh lời trên tổng tài sản	Lợi nhuận sau thuế / Tổng tài sản	Tariq & cs (2014), Brealey & Myers (1991)
ROE	Suất sinh lời trên vốn chủ sở hữu	Lợi nhuận sau thuế / Vốn chủ sở hữu	Kauffman & Taylor (1993), Kapopoulos (2007)
DTA	Tỷ lệ nợ trên tổng tài sản	Tổng nợ phải trả / Tổng tài sản	Modigliani & Miller (1963), Maleya (2013)
SIZE	Quy mô doanh nghiệp	Logarit tự nhiên của tổng tài sản	Kapopoulos & Lazaretou (2007), Dodoo (2020)
TURN	Vòng quay tài sản	Doanh thu thuần / Tổng tài sản bình quân	Zutter & Gitman (2011)
CATA	Tỷ lệ tài sản cố định	Tài sản cố định / Tổng tài sản	Onaolapo & Kajola (2010), Mawih (2014)
SG	Cơ hội tăng trưởng	Tốc độ tăng trưởng doanh thu thuần	Ahmad & cs (2012), Tailab (2014)
CR	Khả năng thanh toán hiện hành	Tài sản ngắn hạn / Nợ ngắn hạn	Liargovas & Skandalis (2005), Almajali (2012)
GDP	Tăng trưởng kinh tế	Tốc độ tăng trưởng tổng sản phẩm quốc nội hàng năm	WB, GSO, Chandra & cs (2020)
IR	Lãi suất	Lãi suất điều hành / lãi suất cho vay bình quân	WB, GSO, Kishor & cs (2017)

---

Nội dung chính theo từng chương

Chương 1: Mở đầu

Chương mở đầu thiết lập toàn bộ căn cứ khoa học và thực tiễn của đề tài. Tác giả luận giải tính cấp thiết của việc nghiên cứu hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh – đầu tàu kinh tế cả nước – trong bối cảnh thị trường này trải qua nhiều giai đoạn biến động mạnh từ năm 2008 đến 2020. Tác giả xác định rõ mục tiêu tổng quát, ba mục tiêu cụ thể, bốn câu hỏi nghiên cứu, đối tượng nghiên cứu, phạm vi không gian (Thành phố Hồ Chí Minh), phạm vi thời gian (2008–2020), đóng góp học thuật và thực tiễn, cùng kết cấu 5 chương của luận án.

Chương 2: Cơ sở lý thuyết, tổng quan các nghiên cứu và mô hình nghiên cứu đề xuất

Chương 2 hệ thống hóa nền tảng lý luận và tổng hợp các bằng chứng thực nghiệm:

• Làm rõ các khái niệm về yếu tố tài chính, chính sách vĩ mô và hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp bất động sản.
• Phân tích cơ sở lý thuyết: Lý thuyết phát triển bền vững và Triple Bottom Line (TBL), Lý thuyết cấu trúc vốn M&M và Lý thuyết đánh đổi, Lý thuyết lợi thế kinh tế theo quy mô, Lý thuyết thích ứng tổ chức.
• Phân tích sâu các đặc điểm thị trường bất động sản: chu kỳ hình sin bất đối xứng, sáu thuộc tính của bất động sản, đặc thù nhu cầu vốn lớn, chu kỳ kinh doanh dài và mức độ chiếm dụng vốn cao.
• Phân tích cơ chế tác động của các yếu tố kinh tế vĩ mô: lãi suất (IR), tốc độ tăng trưởng kinh tế (GDP), lạm phát và các cú sốc chính sách đối với thị trường bất động sản.
• Tổng quan các công trình nghiên cứu trong nước và quốc tế liên quan đến yếu tố tài chính và chính sách vĩ mô; từ đó xác định khoảng trống nghiên cứu.
• Đề xuất mô hình nghiên cứu gồm biến phụ thuộc (ROA, ROE), các biến tài chính độc lập (DTA, SIZE, TURN, CATA, SG, CR), biến kinh tế vĩ mô (GDP, IR) và xây dựng hệ thống các giả thuyết nghiên cứu tương ứng.

Chương 3: Phương pháp nghiên cứu

Chương 3 trình bày chi tiết quy trình triển khai nghiên cứu:

• Thiết kế nghiên cứu kết hợp: Nghiên cứu định tính thông qua thảo luận nhóm tập trung và phỏng vấn chuyên gia, giảng viên nhằm thẩm định và điều chỉnh thang đo các biến số.
• Thiết kế nghiên cứu định lượng: Mô tả quy trình thu thập dữ liệu thứ cấp từ 71 doanh nghiệp bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2008–2020.
• Trình bày công thức tính toán và nguồn trích xuất của từng biến số trong mô hình.
• Trình bày quy trình xử lý số liệu: thống kê mô tả, ma trận tương quan, kiểm định đa cộng tuyến, so sánh các mô hình Pooled OLS, FEM, REM qua các kiểm định F-test, Breusch-Pagan LM và Hausman test.
• Thiết lập quy trình kiểm định khuyết tật mô hình (phương sai sai số thay đổi, tự tương quan phần dư đơn vị chéo, tự tương quan chuỗi) và ứng dụng mô hình GMM hệ thống hai bước cùng các kiểm định Hansen/Sargan và Arellano-Bond (AR1, AR2) để bảo đảm tính vững của các ước lượng.

Chương 4: Kết quả nghiên cứu và bàn luận

Chương 4 công bố kết quả phân tích định lượng và bàn luận chuyên sâu:

• Thống kê mô tả và tương quan: Mô tả các đặc trưng phân phối của các biến ROA, ROE, DTA, CR, SG, TURN, SIZE, CATA, GDP; kiểm định đa cộng tuyến cho thấy các hệ số VIF đều nằm trong giới hạn an toàn.
• Kết quả ước lượng dữ liệu bảng: Các kiểm định mô hình ban đầu cho thấy mô hình FEM hoặc REM phù hợp hơn OLS, tuy nhiên dữ liệu xuất hiện hiện tượng phương sai sai số thay đổi và tự tương quan chuỗi. Do đó, phương pháp ước lượng GMM hệ thống hai bước được lựa chọn là mô hình tối ưu. Kiểm định AR(1) có ý nghĩa thống kê, AR(2) không có ý nghĩa thống kê và kiểm định Hansen/Sargan xác nhận các biến công cụ là ngoại sinh và mô hình hoàn toàn phù hợp.
• Bàn luận chi tiết tác động của từng nhân tố:
  • Vòng quay tài sản (TURN): Tác động tích cực có ý nghĩa thống kê đến ROA và ROE. Tốc độ luân chuyển tài sản càng nhanh, dự án hoàn thành bàn giao đúng hạn giúp tạo doanh thu và tối ưu hóa lợi nhuận.
  • Tỷ lệ nợ/tài sản (DTA): Đòn bẩy tài chính có tác động tiêu cực đáng kể đến hiệu quả kinh doanh. Trong bối cảnh ngành bất động sản, việc duy trì tỷ lệ nợ vay ngân hàng quá cao làm gia tăng áp lực chi phí lãi vay, bào mòn lợi nhuận ròng và tạo rủi ro thanh khoản khi thị trường trầm lắng.
  • Khả năng thanh toán (CR): Tác động tích cực đến hiệu quả tài chính; doanh nghiệp duy trì khả năng thanh toán ngắn hạn tốt có đủ năng lực tài trợ cho các nghĩa vụ tài chính phát sinh bất ngờ và vượt qua các cú sốc thị trường.
  • Quy mô doanh nghiệp (SIZE): Thể hiện mối quan hệ phức hợp; quy mô lớn mang lại lợi thế tiếp cận vốn và thương hiệu, nhưng nếu bộ máy cồng kềnh, chi phí quản lý tăng cao sẽ cản trở khả năng thích ứng linh hoạt trước biến động vĩ mô.
  • Tỷ lệ tài sản cố định (CATA): Tác động tiêu cực đến hiệu quả kinh doanh; đặc thù doanh nghiệp bất động sản đòi hỏi quỹ đất và tài sản dở dang (hàng tồn kho) luân chuyển linh hoạt, việc đầu tư quá lớn vào tài sản cố định làm ứ đọng nguồn vốn lưu động.
  • Cơ hội tăng trưởng (SG): Doanh thu tăng trưởng ổn định tác động thuận chiều đến khả năng sinh lời.
  • Tăng trưởng kinh tế (GDP): GDP tăng trưởng cao thúc đẩy thu nhập dân cư, nhu cầu nhà ở và đầu tư bất động sản, tạo môi trường thuận lợi nâng cao doanh thu và lợi nhuận doanh nghiệp.

Chương 5: Kết luận và hàm ý chính sách

Chương 5 đúc kết các kết quả đạt được và đưa ra hệ thống kiến nghị:

• Tóm lược các phát hiện cốt lõi về mối quan hệ giữa yếu tố tài chính, chính sách vĩ mô và hiệu quả kinh doanh của 71 doanh nghiệp bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh.
• Đề xuất hệ thống hàm ý quản trị trực tiếp cho doanh nghiệp: tái cấu trúc nợ vay, tối ưu hóa vòng quay hàng tồn kho, quản trị vốn lưu động và kiểm soát tỷ lệ tài sản cố định.
• Đề xuất các khuyến nghị đối với cơ quan quản lý Nhà nước về cải cách thủ tục hành chính, ổn định thị trường tiền tệ và phát triển các công cụ vốn mới.
• Chỉ rõ các hạn chế nghiên cứu và định hướng các nghiên cứu tiếp theo.

---

Kết quả và những đóng góp mới

Đóng góp về mặt lý luận và khoa học

• Luận án hệ thống hóa và làm giàu thêm lý luận về quản trị tài chính doanh nghiệp bất động sản trong điều kiện nền kinh tế chuyển đổi; tích hợp thành công lý thuyết phát triển bền vững với khung Triple Bottom Line (TBL) ở khía cạnh kinh tế, lý thuyết cấu trúc vốn M&M, lý thuyết đánh đổi và lý thuyết thích ứng tổ chức.
• Xây dựng mô hình nghiên cứu kết hợp đồng thời các yếu tố tài chính nội tại của doanh nghiệp với các yếu tố chính sách kinh tế vĩ mô và năng lực thích ứng, kiểm định thông qua mô hình dữ liệu bảng động bằng phương pháp GMM hai bước, khắc phục được các hạn chế về biến nội sinh và tự tương quan mà các nghiên cứu trước đây gặp phải.

Đóng góp về mặt thực tiễn

• Cung cấp bức tranh thực nghiệm toàn diện về thực trạng tài chính và hiệu quả kinh doanh của 71 doanh nghiệp bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh trong suốt chu kỳ 13 năm (2008–2020).
• Giúp các nhà quản trị doanh nghiệp bất động sản nhận diện chính xác vai trò của từng biến số tài chính; từ đó điều chỉnh chính sách đòn bẩy nợ, đẩy nhanh tiến độ thu hồi vốn và tái cơ cấu danh mục tài sản phù hợp với từng giai đoạn chính sách vĩ mô.
• Cung cấp cơ sở thực chứng cho các ngân hàng thương mại và tổ chức tín dụng trong việc thẩm định rủi ro, xác định hạn mức tín dụng và kiểm soát dòng tiền đối với các dự án bất động sản.

Khuyến nghị và hàm ý quản trị đề xuất

1. Đối với tỷ lệ nợ/tài sản (DTA): Doanh nghiệp cần cơ cấu lại nguồn vốn theo hướng giảm dần sự phụ thuộc vào nợ vay ngân hàng ngắn hạn; xác định ngưỡng nợ an toàn, kiểm soát chặt chẽ tỷ lệ đòn bẩy tài chính nhằm giảm áp lực chi phí lãi vay và tránh nguy cơ mất khả năng thanh toán khi thị trường đảo chiều.
2. Đối với khả năng thanh toán (CR): Cần tăng cường quản trị vốn lưu động, duy trì tỷ lệ thanh toán hiện hành hợp lý, đa dạng hóa các nguồn thu tiền mặt ngắn hạn để bảo đảm thanh khoản trong mọi kịch bản biến động thị trường.
3. Đối với cơ hội tăng trưởng (SG): Doanh nghiệp cần xây dựng chiến lược tăng trưởng doanh thu dựa trên năng lực thực tế; tránh chạy đua mở rộng dự án dàn trải vượt quá khả năng tài chính và quản trị.
4. Đối với vòng quay tài sản (TURN): Tập trung tháo gỡ khó khăn để đẩy nhanh tiến độ thi công, hoàn thiện thủ tục pháp lý để bàn giao sản phẩm sớm; linh hoạt cơ cấu sản phẩm hướng vào phân khúc có nhu cầu ở thực để giảm tồn kho, gia tăng tốc độ luân chuyển tài sản.
5. Đối với quy mô doanh nghiệp (SIZE): Khai thác tối đa lợi thế quy mô về thương hiệu và thị phần nhưng phải đi đôi với việc tinh gọn bộ máy, phân quyền linh hoạt nhằm nâng cao tốc độ phản ứng trước các quyết sách vĩ mô mới.
6. Đối với tỷ lệ tài sản cố định (CATA): Hạn chế giữ tỷ trọng quá lớn vào các tài sản cố định không trực tiếp phục vụ chu kỳ sản xuất kinh doanh bất động sản, nhằm giải phóng nguồn vốn tập trung cho các dự án trọng điểm.
7. Đối với biến động kinh tế vĩ mô (GDP, IR): Doanh nghiệp cần thành lập bộ phận nghiên cứu thị trường và dự báo chính sách chuyên trách để chủ động xây dựng kịch bản tài chính ứng phó khi Ngân hàng Nhà nước điều chỉnh lãi suất hoặc chính sách tài khóa thắt chặt.
8. Kiến nghị đối với cơ quan quản lý Nhà nước:
   • Hoàn thiện hệ thống văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến đất đai và kinh doanh bất động sản, tháo gỡ điểm nghẽn thủ tục hành chính phê duyệt dự án, đặc biệt là các dự án nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ.
   • Điều hành chính sách tiền tệ và chính sách tín dụng linh hoạt, ổn định mặt bằng lãi suất cho vay, tạo điều kiện cho các doanh nghiệp có năng lực tiếp cận vốn.
   • Khẩn trương hoàn thiện khung pháp lý phát triển các kênh huy động vốn trung và dài hạn mới như Quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REIT) và chứng chỉ quỹ (CCQ), giúp thị trường giảm bớt sự phụ thuộc rủi ro vào kênh tín dụng ngân hàng.

---

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

Hạn chế của đề tài

• Mẫu nghiên cứu mới dừng lại ở 71 doanh nghiệp bất động sản hoạt động trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh, chưa bao quát toàn bộ các doanh nghiệp bất động sản trên quy mô toàn quốc.
• Chuỗi dữ liệu nghiên cứu kết thúc ở mốc năm 2020, chưa phản ánh đầy đủ tác động sâu rộng của giai đoạn tái cơ cấu thị trường bất động sản và các biến động chính sách đặc thù sau đại dịch COVID-19 (giai đoạn 2021–2023).
• Do giới hạn dữ liệu công bố từ báo cáo tài chính, mô hình mới chỉ tập trung lượng hóa khía cạnh kinh tế - tài chính và một số chỉ báo vĩ mô đại diện, chưa đo lường định lượng đầy đủ các khía cạnh xã hội, môi trường của khung TBL cũng như các yếu tố quản trị phi tài chính nội bộ.

Hướng nghiên cứu tiếp theo

• Mở rộng phạm vi không gian nghiên cứu ra các đô thị và vùng kinh tế trọng điểm khác như Hà Nội, Đà Nẵng, Bình Dương hoặc toàn bộ các doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam.
• Cập nhật chuỗi thời gian nghiên cứu kéo dài sang các năm sau năm 2020 để đánh giá toàn diện tác động của Luật Đất đai sửa đổi, các gói hỗ trợ phục hồi kinh tế và chính sách kiểm soát thị trường trái phiếu doanh nghiệp.
• Bổ sung vào mô hình các biến số quản trị công ty (cơ cấu hội đồng quản trị, sở hữu nhà nước, sở hữu nước ngoài), các biến số phản ánh trách nhiệm xã hội và môi trường theo khung TBL, cùng cơ chế vận hành của các mô hình quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REIT).

---

Giá trị tham khảo

Luận án là tài liệu tham khảo chuyên khảo có giá trị học thuật và ứng dụng thực tiễn cho nhiều nhóm đối tượng:

• Nghiên cứu sinh, học viên cao học và giảng viên: Cung cấp tài liệu tham khảo bài bản về việc kết hợp các lý thuyết tài chính cổ điển (M&M, Trade-off, Quy mô) với lý thuyết phát triển bền vững (TBL) và lý thuyết thích ứng trong một ngành kinh tế đặc thù; cung cấp quy trình mẫu chuẩn mực về ước lượng dữ liệu bảng động bằng kỹ thuật GMM hai bước (System GMM) kèm theo đầy đủ các kiểm định khuyết tật mô hình.
• Nhà quản trị doanh nghiệp bất động sản: Là cơ sở định lượng giúp các giám đốc điều hành (CEO) và giám đốc tài chính (CFO) đánh giá lại cấu trúc tài chính của đơn vị, nhận diện rủi ro của việc lạm dụng đòn bẩy nợ (DTA), tối ưu hóa vòng quay tài sản (TURN) và chủ động xây dựng năng lực thích ứng với chu kỳ chính sách vĩ mô.
• Tổ chức tín dụng và ngân hàng thương mại: Cung cấp cơ sở khoa học để thiết lập các tiêu chí đánh giá tín dụng, thẩm định khả năng thanh toán (CR), cơ cấu tài sản và mức độ an toàn tài chính của các chủ đầu tư bất động sản khi cấp vốn dự án.
• Cơ quan quản lý và hoạch định chính sách: Cung cấp bằng chứng thực nghiệm về tác động của các công cụ chính sách vĩ mô (lãi suất, tín dụng, thể chế đất đai) đến sức khỏe của doanh nghiệp bất động sản; hỗ trợ việc thiết kế chính sách điều tiết thị trường ổn định và phát triển các định chế tài chính mới như quỹ REIT.

---

Câu hỏi thường gặp

1. Tại sao nghiên cứu sử dụng phương pháp hồi quy GMM thay vì các mô hình OLS, FEM hoặc REM thông thường?

Trong dữ liệu bảng của các doanh nghiệp bất động sản qua 13 năm, hiệu quả kinh doanh của năm hiện tại chịu ảnh hưởng bởi hiệu quả kinh doanh của các năm trước đó (tính trễ). Đồng thời, giữa các biến tài chính (như quy mô, tỷ lệ nợ) và hiệu quả kinh doanh thường tồn tại mối quan hệ tác động qua lại hai chiều (hiện tượng nội sinh). Mô hình Pooled OLS, FEM hay REM truyền thống không xử lý được hiện tượng nội sinh và khi kiểm định cho thấy dữ liệu xuất hiện khuyết tật phương sai sai số thay đổi và tự tương quan chuỗi. Phương pháp hồi quy mô-men tổng quát hệ thống (System GMM) hai bước sử dụng các biến trễ làm công cụ, cho phép khắc phục triệt để các khuyết tật trên và đưa ra các ước lượng vững, không chệch.

2. Biến đòn bẩy tài chính (DTA) có ảnh hưởng như thế nào đến hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp bất động sản trong nghiên cứu?

Kết quả kiểm định thực nghiệm cho thấy tỷ lệ nợ trên tổng tài sản (DTA) có tác động tiêu cực đến tỷ suất sinh lời trên tài sản (ROA) và vốn chủ sở hữu (ROE). Mặc dù lý thuyết M&M chỉ ra lợi ích của tấm chắn thuế từ nợ vay, nhưng đối với ngành bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh, việc sử dụng đòn bẩy tài chính quá mức làm gia tăng gánh nặng chi phí lãi vay và chi phí kiệt quệ tài chính. Khi thị trường gặp khó khăn hoặc chính sách tiền tệ thắt chặt, tỷ lệ nợ cao trực tiếp làm suy giảm lợi nhuận ròng của doanh nghiệp.

3. Khung lý thuyết Triple Bottom Line (TBL) được tác giả vận dụng vào luận án theo khía cạnh nào?

Lý thuyết Triple Bottom Line (Elkington, 1997) đánh giá doanh nghiệp dựa trên ba trụ cột: kinh tế (lợi nhuận), xã hội (con người) và môi trường (hành tinh). Tác giả kế thừa luận điểm rằng tính bền vững kinh tế thông qua khả năng sinh lời và năng lực tài chính vững mạnh là điều kiện tiên quyết giúp doanh nghiệp tồn tại và thích ứng với biến động vĩ mô, từ đó tạo nền tảng nguồn lực để thực hiện các trách nhiệm đối với xã hội và bảo vệ môi trường. Do đó, luận án tập trung sâu vào lượng hóa khía cạnh kinh tế - tài chính của TBL đối với doanh nghiệp bất động sản.

4. Quy định pháp lý nào được tác giả viện dẫn về tỷ lệ vốn chủ sở hữu tối thiểu của doanh nghiệp bất động sản?

Tác giả viện dẫn quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014: đối với các dự án khu đô thị mới và dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp, chủ đầu tư phải có vốn đầu tư thuộc sở hữu của mình không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án; đối với dự án khu nhà ở, vốn chủ sở hữu không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha và không thấp hơn 20% đối với dự án có quy mô từ 20 ha trở lên.

5. Tác giả đề xuất công cụ dẫn vốn mới nào cho thị trường bất động sản nhằm giảm sự phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng?

Tác giả kiến nghị Nhà nước cần sớm hoàn thiện cơ chế, chính sách để phát triển các kênh huy động vốn trung và dài hạn mới, cụ thể là Quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REIT - Real Estate Investment Trust) và Chứng chỉ quỹ (CCQ). Việc này giúp doanh nghiệp bất động sản đa dạng hóa nguồn tài trợ vốn từ thị trường chứng khoán và công chúng đầu tư, giảm áp lực lệ thuộc vào vốn vay tín dụng ngắn và trung hạn của hệ thống ngân hàng thương mại.

---

Kết luận

Luận án tiến sĩ của tác giả Phan Minh Trí đã giải quyết trọn vẹn mục tiêu xác định và đo lường mức độ ảnh hưởng của các yếu tố tài chính nội tại và chính sách kinh tế vĩ mô đến hiệu quả kinh doanh của 71 doanh nghiệp bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2008–2020. Thông qua quy trình nghiên cứu kết hợp chặt chẽ giữa định tính và định lượng, với trọng tâm là mô hình hồi quy GMM hệ thống hai bước, công trình đã cung cấp những bằng chứng thực nghiệm vững chắc về tác động ngược chiều của tỷ lệ nợ (DTA), tỷ lệ tài sản cố định (CATA) và tác động thuận chiều của vòng quay tài sản (TURN), khả năng thanh toán (CR) cùng tăng trưởng kinh tế (GDP). Kết quả nghiên cứu là tài liệu tham khảo giá trị cho các nhà hoạch định chiến lược doanh nghiệp, các tổ chức cấp tín dụng và các cơ quan quản lý nhà nước trong việc hoàn thiện chính sách, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh và bền vững.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương 1 đã cho thấy tính cấp thiết cần thực hiện nghiên cứu về ảnh hưởng của yếu tố tài chính và khả năng thích ứng chính sách vĩ mô của các doanh nghiệp bất động sản tại TPHCM. Những đóng góp mới về mặt học thuật và thực tiễn của nghiên cứu, cũng như trình bày tóm tắt các phương pháp nghiên cứu được sử dụng để trả lời cho các câu hỏi nghiên cứu nhằm đạt được mục tiêu nghiên cứu đặt ra. CƠ SỞ LÝ THUYẾT, TỔNG QUAN CÁC NGHIÊN CỨU VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU ĐỀ XUẤT 2.1 Ảnh hưởng của yếu tố tài chính đến hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp 2.1 Khái niệm các yếu tố tài chính: Yếu tố tài chính là các thành phần cấu thành nên tài sản và nguồn vốn của một doanh nghiệp, bao gồm tiền mặt, tài sản đầu tư, nợ phải trả, vốn chủ sở hữu và các khoản thu nhập khác. (Brigham & cộng sự, 2016) Yếu tố tài chính là một phần quan trọng trong phân tích tài sản của một doanh nghiệp, bao gồm các khoản tiền và tài sản khác được sử dụng để hỗ trợ hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp.

(Van Horne & cộng sự, 2013) Yếu tố tài chính là các yếu tố quan trọng trong việc đánh giá hiệu quả của một doanh nghiệp, bao gồm năng lực tài chính, khả năng thanh toán và quản lý nợ, cũng như khả năng tạo ra lợi nhuận và giá trị cho cổ đông.2 Ảnh hưởng của các yếu tố tài chính đến hiệu quả kinh doanh doanh nghiệp: Các yếu tố tài chính của lý thuyết phát triển bền vững với khung TBL (Triple Bottom Line) ảnh hưởng đến hiệu quả kinh doanh doanh nghiệp: Phát triển bền vững là sử dụng một cách hợp lý và hiệu quả các nguồn tài nguyên, bảo vệ môi trường một cách khoa học, cùng với sự phát triển kinh tế theo hội nghị Môi trường toàn cầu Rio de Janeiro tháng 06, năm 1992. Phát triển bền vững được đánh giá trên ba nhân tố: kinh tế bền vững; xã hội bền vững; môi trường bền vững. 12 Phát triển bền vững là quá trình phát triển kinh tế mà không gây ảnh hưởng đáng kể và không thể đảo ngược cuộc sống của con người môi trường, hòa hợp các quy luật tự nhiên và pháp luật của nền kinh tế (Kozłowski, 1994). Chiến lược phát triển bền vững là nền tảng cho trách nhiệm trong kinh doanh hiện đại.

Thực hiện ý tưởng phát triển bền vững là tìm kiếm các giải pháp cho các hoạt động kinh doanh có trách nhiệm xã hội, thân thiện với môi trường và cùng một lúc, có giá trị kinh tế (Rok, 2008). Khái niệm về phát triển bền vững bao gồm nhiều hơn chỉ là sự tôn trọng môi trường tự nhiên. Không thể bảo vệ môi trường tự nhiên mà không có sự tôn trọng đồng thời đối với luật pháp địa phương, nguyên tắc dân chủ và sự tham gia vào sự phát triển của xã hội dân sự hoặc theo đuổi xóa đói giảm nghèo. Do đó niềm tin rằng một chiến lược phát triển hiệu quả cho một công ty cần bao gồm các khía cạnh kinh tế, sinh thái và xã hội đến một mức độ bình đẳng (Rok, 2010).

Cụ thể, như sau: Về nhân tố kinh tế bền vững: nhân tố kinh tế giữ vai trò quan trọng đặc biệt trong phát triển bền vững. Kinh tế bền vững yêu cầu lựa chọn phương án có hiệu quả nhất và cần cân nhắc những ảnh hưởng của các hoạt động kinh tế hiện tại trong tương lai. Quá trình phát triển phải đảm bảo cân bằng giữa bảo vệ môi trường tự nhiên với sự khai thác nguồn tài nguyên thiên nhiên. Lập luận của Elkington (1997) là các công ty nên chuẩn bị ba yếu tố cốt lõi riêng biệt.

Một là thước đo truyền thống về lợi nhuận doanh nghiệp. Thứ hai là “người” của một công ty – một thước đo về trách nhiệm xã hội của một tổ chức trong suốt quá trình hoạt động của nó. Thứ ba là “hành tinh” của công ty – một thước đo về trách nhiệm môi trường mà nó đã được. TBL cùng với sự phát triển bền vững và trách nhiệm xã hội của doanh nghiệp là sự kết hợp của ba yếu tố: con người, hành tinh và lợi nhuận.

Lý thuyết 13 TBL được sử dụng nhằm mục đích kiểm định và phản ảnh hiệu quả của doanh nghiệp ở ba yếu tố: kinh tế, môi trường và xã hội. Khi đó, hiểu theo nghĩa hẹp thì TBL là một khung phân tích về kế toán để đo lường và lập báo cáo về hoạt động của doanh nghiệp về cả ba phương diện là kinh tế, xã hội và môi trường để khuyến khích các tổ chức kết hợp tính bền vững vào thực tiễn kinh doanh của họ (Elkington, 1997 ; Elkington, 2006 ). Khi doanh nghiệp đáp ứng được đồng đều cả phát triển về kinh tế, xã hội và môi trường của mình thì doanh nghiệp đó được xem là bền vững (Hart & cộng sự, 2003). Theo đó, các doanh nghiệp vừa phải đảm bảo lợi nhuận về kinh tế và vừa phải củng cố được lợi ích về xã hội và bảo vệ môi trường lâu bền.

Hiệu suất của doanh nghiệp trong mỗi yếu tố thể hiện cam kết tương ứng của họ đối với các bên liên quan, môi trường tự nhiên và lợi nhuận kinh tế của họ. Nó cho thấy rằng mối quan hệ giữa yếu tố phải đạt được một sự cân bằng để tối đa hóa lợi ích tiềm năng trong mỗi thành phần. Sự chú ý của doanh nghiệp đối với các vấn đề xã hội có thể mang lại lòng trung thành của khách hàng (Elkington, 1997). Tác giả mạnh mẽ khẳng định rằng trong thế giới kinh doanh phức tạp, nếu doanh nghiệp bỏ qua công bằng xã hội và chất lượng môi trường, cách mạng văn hóa toàn cầu thì sự liên kết của những yếu tố này với yếu tố tài chính có thể dẫn đến sự sụp đổ của chính doanh nghiệp đó.

Hơn nữa, tính bền vững về kinh tế của một doanh nghiệp sẽ phụ thuộc vào khả năng đồng thời kết hợp các giá trị công bằng xã hội, bảo vệ môi trường, phát triển văn hóa vào các giá trị thực tiễn của doanh nghiệp để mang lại lợi nhuận tổng thể cao hơn. Càng nhiều tập đoàn và ban lãnh đạo doanh nghiệp hiểu được trách nhiệm của họ đối với các tiêu chuẩn TBL, thì doanh nghiệp càng có nhiều khả năng sống sót trong quá trình chuyển đổi sang một tương lai bền vững (Elkington, 2006). TBL còn có tiềm năng để chứng minh cho các tập đoàn, về mặt thuận lợi, trách nhiệm xã hội và môi trường là các yếu tố liên quan trong 14 báo cáo tài chính của họ và việc đưa nó vào có thể mang lại lợi ích cho doanh nghiệp (Dixon, 2014). Như vậy, TBL là một khung nguyên tắc kế toán nhằm vượt ra ngoài cách đo lường lợi nhuận truyền thống, nó báo cáo kết quả hoạt động của doanh nghiệp thông qua hiệu quả xã hội và môi trường.

Nó nêu sự cần thiết là phải xem xét ngoài kế toán tài chính thì khuyến khích các doanh nghiệp cân nhắc đến việc tác động đến môi trường và xã hội. Thách thức chính của mô hình nằm trong việc định lượng chi phí, lợi ích thực sự của trách nhiệm xã hội và môi trường (Elkington, 1997). Luận án chỉ tập trung vào nghiên cứu khía cạnh tài chính liên quan đến hiệu quả kinh doanh thông qua các chỉ tiêu kế toán để xem xét các mức độ ảnh hưởng của yếu tố tài chính và vĩ mô đến hiệu quả kinh doanh doanh nghiệp để đưa ra những hàm ý chính sách giúp các doanh nghiệp bất động sản tại TPHCM phát triển bền vững 2.2 Ảnh hưởng của khả năng thích ứng chính sách vĩ mô đến hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp 2.1 Khái niệm chính sách vĩ mô : Theo Mankiw (2014) , chính sách vĩ mô là một trong những công cụ quan trọng để đạt được sự ổn định và tăng trưởng kinh tế trong một quốc gia. Chính sách vĩ mô bao gồm chính sách tiền tệ, chính sách tài khóa và chính sách thuế, và chúng được áp dụng để giải quyết các vấn đề kinh tế cụ thể của một quốc gia (Dornbusch & cộng sự, 2014) Chính sách vĩ mô là sự kết hợp của các biện pháp kinh tế được áp dụng bởi chính phủ và Ngân hàng trung ương để kiểm soát và quản lý hoạt động kinh tế của một quốc gia.2 Chính sách vĩ mô ảnh hưởng đến hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp; Khả năng thích ứng với chính sách vĩ mô là một yếu tố quan trọng để đảm bảo sự bền vững và tăng trưởng của doanh nghiệp, đặc biệt là trong bối cảnh thị trường kinh tế thay đổi liên tục (David & cộng sự, 2017) Doanh nghiệp cần có khả năng thích ứng với chính sách vĩ mô của chính phủ để có thể tận dụng các cơ hội và giảm thiểu rủi ro trong hoạt động kinh doanh của mình (Daniels & cộng sự, 2018) Khả năng thích ứng chính sách vĩ mô của doanh nghiệp là một yếu tố quan trọng trong việc đánh giá hiệu quả và sức bền của một doanh nghiệp trong điều kiện thị trường thay đổi." (David & cộng sự, 2017) Nghiên cứu Parker, S.

(2018) chỉ ra điều kiện kinh tế vĩ mô như lạm phát và tăng trưởng GDP ảnh hưởng đến việc khởi nghiệp và thành công của các doanh nghiệp mới tại Hoa Kỳ, doanh nghiệp khởi nghiệp sẽ thành công và có hiệu quả kinh doanh cao nếu lạm phát thấp và tăng trưởng GDP cao Nghiên cứu của Duchin, R., & cộng sự (2010) tập trung vào các yếu tố kinh tế vĩ mô như lạm phát, tăng trưởng kinh tế, và lãi suất ảnh hưởng đến việc doanh nghiệp Hoa Kỳ tích trữ tiền mặt để đối phó với các tác động kinh tế vĩ mô, doanh nghiệp có tích trữ tiền mặt cao sẽ vượt qua được những khó khăn của kinh tế vĩ mô đễ đạt hiệu quả kinh doanh cao khi yếu tố vĩ mô thuận lợi trở lai Agarwal, V., & cộng sự (2008) khám phá các yếu tố kinh tế vĩ mô như tăng trưởng GDP, lạm phát, và tỷ lệ thất nghiệp ảnh hưởng đến tỷ lệ phá sản của các doanh nghiệp trong bối cảnh khủng hoảng tại Hy Lạp, các yếu tố vĩ mô thuận lợi như GDP cao, thất nghiệp thấp thì các doanh nghiệp sẽ tránh được phá sản và đạt hiệu quả kinh doanh cao 16 2.3 Ảnh hưởng khả năng thích ứng chính sách vĩ mô đến hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp bất động sản; Nghiên cứu của Blackburne & Frankort (2018) : Nghiên cứu này đã xem xét mối quan hệ giữa khả năng thích ứng với chính sách vĩ mô và kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp tư nhân ở Trung Quốc.