CHƯƠNG 1: MỘT SỐ NỘI DUNG VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ðỘNG SẢN VÀ HIỆN TƯỢNG BONG BONG BẤT ðỘNG SẢN 1.1 Một số nội dung về bất ñộng sản và thị trường bất ñộng sản 1.1 Một số nội dung về bất ñộng sản 1.1 Quan ñiểm của các nhà kinh tế về Bất ñộng sản: Các nhà kinh tế cho rằng bất ñộng sản không chỉ là nhà ở mà còn bao gồm các nơi làm việc, cơ sở thương mại, thờ cúng, nơi làm việc của các cơ quan chính phủ, cơ sở giáo dục, thư giãn và vui chơi giải trí, các môi trường vật thể, tự nhiên và nhân tạo của chúng ta. Hơn nữa, bất ñộng sản bao gồm cả một phạm vi rất rộng các hoạt ñộng kinh doanh và thể chế gắn chặt với việc phát triển mua bán sử dụng ñất ñai và các kiến trúc xây dựng. Với quan niệm này, bất ñộng sản là bất kỳ vật nào ñược sở hữu hoặc chiếm hữu, gồm các tài sản hữu hình và các tài sản vô hình bao gồm các quyền hợp ñồng (ví dụ như các thỏa thuận thế chấp và cho thuê), các chứng thư tài chính (ví dụ cổ phiếu, trái phiếu), tiền lãi, bằng sáng chế thương hiệu (trademarks). Như vậy, thuật ngữ bất ñộng sản ñược sử dụng theo ba cách hiểu căn bản.
Ở cách thứ nhất, nó ñược hiểu là các tài sản hữu hình của ñất ñai nhà cửa. Ở cách hiểu thứ hai, nó ñược coi như là một “tập hợp” các quyền gắn chặt với quyền sở hữu và quyền sử dụng các tài sản thực thể. Cuối cùng, thuật ngữ này cũng ám chỉ ngành hoặc các hoạt ñộng kinh doanh liên quan ñến việc mua bán, vận hành và bố trí các tài sản thực thể. Các nhà kinh tế học còn xem xét bất ñộng sản trong mối quan hệ tương tác qua lại giữa bất ñộng sản với các yếu tố nội tại cấu thành, cụ thể là với sự phát triển của các lĩnh vực, ngành nghề có liên quan như quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng, vật liệu xây dựng, tranh trí nội - ngoại thất, lao ñộng, tài chính, tín dụng, lãi suất… và ảnh hưởng của các tác ñộng ñó ñến sự phát triển của nền kinh tế ở bình diện ñịa phương, quốc gia, khu vực nói chung.
LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 5 Về vai trò của bất ñộng sản nói chung thì quan ñiểm nghiên cứu ñược ñông ñảo các nhà nghiên cứu kinh tế của thế giới chấp nhận thì Bất ñộng sản là phần tài sản quan trọng biểu thị cho một phần thiết yếu của tài sản, của cải và sự giàu có của quốc gia. Tài sản của nhiều công ty (như các ñịnh chế tài chính, công ty bảo hiểm, và các công ty sản xuất) bao gồm một số lượng ñáng kể của các tài sản có liên quan ñến bất ñộng sản ñược chứng khoán hóa hoặc các bất ñộng sản ñược nắm giữ trực tiếp. Ngoài ra, phần lớn nhất trong danh mục ñầu tư của một cá nhân thường là phần ñòn bẩy vay vốn ñể tài trợ cho căn nhà của anh ta. Thay ñổi trong giá trị bất ñộng sản, dù là tiên liệu hoặc không tiên liệu ñược, ñều có thể ảnh hưởng nghiêm trọng ñến quốc gia nói chung, nền kinh tế của ñịa phương nói riêng cũng như ảnh hưởng sâu rộng ñến tài chính của từng doanh nghiệp và kể cả từng hộ gia ñình, cá nhân.
(Real Estate Market Efficiency: Issues and Evidence – Dean H. Gatzlaff & Dogan Tirtiroglu and Associate Editors – Journal of Real Estate Liturature 1995; Fundamental Real Estate Prices: An Impirical Estimation with International Data – Christian Hott & Pierre Monnin – 12/2006) 1.2 Một số ñặc trưng cơ bản quan trọng của BðS Bất ñộng sản mang nhiều ñặc trưng ñặc thù như khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém; thời gian giao dịch dài và chi phí giao dịch cao; chịu sự quản lý chặt chẽ của nhà nước và pháp luật; ñộ co giãn của cung bất ñộng sản kém. Ngoài ra, một ñặc trưng khá quan trọng của bất ñộng sản là giá cả của bất ñộng sản có xu hướng biến ñộng theo chu kỳ. Chính sự biến ñộng theo chu kỳ của giá cả hàng hóa bất ñộng sản là nhân tố phản ảnh tính chu kỳ của thị trường bất ñộng sản.
ðặc trưng này ñã ñược nhiều nhà nghiên cứu tổng kết qua nhiều quan sát tại nhiều nước khác nhau. {Stephen Malpezzi and Susan M Wachter (2004); Case, Goetzman and Wachter (1997); Abraham and Hendershott (1996); Wheaton (1999); Brio, Kennedy and Prowse (1994)} LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.2 Một số nội dung về thị trường bất ñộng sản 1. Khái niệm thị trường Bất ñộng sản Thị trường bất ñộng sản là quá trình giao dịch hàng hoá BðS giữa các bên có liên quan. Thị trường bất ñộng sản là “nơi” diễn ra các hoạt ñộng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan ñến BðS như trung gian, môi giới, tư vấn.
giữa các chủ thể trên thị trường mà ở ñó vai trò quản lý nhà nước có tác ñộng quyết ñịnh ñến sự thúc ñẩy phát triển hay kìm hãm hoạt ñộng kinh doanh trên thị trường BðS. Về vai trò can thiệp của nhà nước ñối với sự phát triển của thị trường bất ñộng sản nói chung, các nhà kinh tế học cũng chia làm nhiều trường phái, trong ñó có hai trường phái ñược chấp nhận rộng rãi. Trường phái ñầu tiên cho rằng tốt nhất là nên ñể thị trường bất ñộng sản, cũng như các thị trường khác phát triển một cách tự nhiên và tự ñiều chỉnh mà không cần có bàn tay can thiệp của nhà nước. Trường phái thứ hai thì ngược lại, cho rằng nhà nước cần kiểm soát và can thiệp vào quá trình phát triển của thị trường bất ñộng sản.
Phân loại thị trường Bất ñộng sản Có nhiều cách phân loại thị trường BðS như căn cứ vào mục ñích sử dụng; căn cứ khu vực có bất ñộng sản; thứ tự thời gian BðS tham gia thị trường, …. ðề tài này tập trung vào việc phân tích các phân khúc thị trường bất ñộng sản có ảnh hưởng quan trọng ñến các ñợt sốt nóng hoặc lạnh của thị trường bất ñộng sản trong thời gian qua là thị trường căn hộ; thị trường ñất nền - biệt thự; thị trường khác (căn hộ cho thuê). Thị trường căn hộ là một trong những phân khúc quan trọng của thị trường bất ñộng sản Việt Nam trong thời gian qua và cũng là xu hướng chung của nền kinh tế Việt Nam và thế giới. Thị trường này cũng trãi qua nhiều thái cực cực ñoan trong ñó các năm 2006, 2007 là thời gian mà các chủ ñầu tư dự án căn hộ “ñược mùa bội thu” với việc chỉ cần công bố mở bán dự án căn hộ là rất nhiều nhà ñầu tư phải chen chúc nhau ñể ñược bốc thăm suất ñược mua căn hộ.
Ngay sau ñó, những người này có thể bán ngay suất mà mình ñã bốc thăm ñược cho người khác ñể hưởng chênh LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 7 lệch với giá trị suất này có khi lên tới vài trăm triệu ñồng. Tuy nhiên, bắt ñầu từ năm 2009 và còn kéo dài mãi ñến nay, các chủ ñầu tư căn hộ phải rất chật vật với việc tiêu thụ sản phẩm của mình, mặc dù phải áp dụng rất nhiều biện pháp như khuyến mãi, giảm giá, kèm quà tặng, hỗ trợ lãi suất,…mà tình hình tiêu thụ vẫn không thấy tốt lên ñược như mong ñợi. Còn các nhà ñầu tư “lướt sóng” thì phải “ôm hàng” nếu không nhanh chân bán tháo chịu lỗ vốn ñể “ñẩy hàng” và phải ñối mặt với bài toán trả nợ vay ngân hàng ñến hạn. ðến những tháng giữa 2011 thì thị trường căn hộ tại TP.
HCM và Hà Nội vẫn phải ñối mặt với tình trạng cung vượt cầu (có khả năng thanh toán) với hàng loạt dự án tung hàng nhưng lượng người mua thì chẳng thấy tăng mà ngược lại có xu hướng giảm với lý do ñơn giản là giá cả của một căn hộ vượt quá khả năng chi trả của người có nhu cầu thực sự. Nhiều chủ dự án phải chào bán cả dự án với giá cả hấp dẫn. ðây cũng là một vấn ñề hết sức nan giải về khả năng kiểm soát, hoạch ñịnh thị trường của nhà quản lý và cũng ảnh hưởng không nhỏ ñến thị trường bất ñộng sản nói riêng và nền kinh tế nói chung. Thị trường ñất nền – biệt thự dự án trong thời gian 2006 – 2007 vừa qua cũng là ñối tượng ñược ñầu tư lướt sóng cao ñộ của giới ñầu cơ vì rất phù hợp với tâm lý truyển thống của người Việt Nam là an cư lạc nghiệp và ai cũng mong muốn có một mảnh ñất cắm dùi, dù là rất nhỏ.
Tuy nhiên, trong bối cảnh hậu khủng hoàng kinh tế toàn cầu ñến nay thì phân khúc thị trường này cũng rơi vào cảnh thiếu thanh khoản vì nhu cầu thực tế thì có giới hạn và ña phần những người có khả năng mua ñất nền – biệt thự ñều ñã có ít nhất một căn nhà tại trung tâm thuận tiện cho sinh hoạt và làm việc. Còn các nền ñất và biệt thự tại khu dự án mới thì chủ yếu phục vụ cho việc ñầu tư kiếm lời hoặc là giải pháp ñể bảo toàn tài sản trong bối cảnh kinh tế bất ổn ñịnh và lạm phát leo thang như hiện nay. Nguồn vốn lãng phí rất lớn chôn trong loại hình này một thời gian dài gây lãnh phí chung ñến nguồn lực xã hội khiến cho các cơ quan quản lý mới ñây phải lập ñoàn thanh tra các biệt thự bỏ hoang,… LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 8 Thị trường căn hộ cho thuê (Service apartment): cũng là một phân khúc ñầu tư mới nổi của thị trường bất ñộng sản trong thời gian qua. Thị trường này cũng khá ña dạng từ những nhà ñầu tư nhỏ lẽ mua căn hộ và cho các ñối tượng là người nước ngoài thuê lại tại các khu ñô thị mới ñể kiếm nguồn thu nhập ổn ñịnh (như Ciputra tại Hà Nội; Phú Mỹ Hưng tại Tp.
HCM) do một phần bị mắc “bẫy” thanh khoản khi thị trường ñi xuống buộc phải ñầu tư dài hạn cho ñến các nhà ñầu tư tổ chức và nhà ñầu tư nước ngoài ñầu tư cả một tổ hợp công trình ñề chuyên phục vụ thị trường cho thuê với nguồn vốn lớn và tầm nhìn, thời gian ñầu tư dài hạn. Thị trường này vẫn hứa hẹn là một kênh ñầu tư có tiềm năng khi mà nhu cầu giao thương ñi lại ngày càng nhiều giữa Việt Nam và thế giới. ðặc ñiểm của thị trường Bất ñộng sản a. Hầu hết ở các quốc gia có nền kinh tế thị trường, thị trường BðS ñều hình thành và phát triển qua 4 cấp ñộ: sơ khởi, tập trung hoá, tiền tệ hoá và tài chính hoá.