CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ HOẠT ĐỘNG MARKETING VÀ MARKETING ONLINE TRONG LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN 1. Tổng quan về bất động sản và môi giới bất động sản 1. Khái niệm bất động sản “BĐS là các tài sản bao gồm: đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”. Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 điều 174 – luật số 33/2005/QH11.
Theo Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014, kinh doanh bất động sản được hiểu là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận, chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lời 1. Đặc điểm thị trường bất động sản Theo:http://thongtinphapluatdansu.vn/ Tính cá biệt và khan hiếm Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai. Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn. Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ,… Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hoá BĐS có tính cá biệt.
Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai BĐS cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau. Trên thị trường BĐS khó tồn tại hai BĐS hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế. Ngay trong một toà cao ốc thì các căn phòng cũng có hướng và cấu tạo nhà khác nhau. Ngoài ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thoả mãn sở thích cá nhân.
SVTH: Ngô Văn Quốc Cường 5 Khóa luận tốt nghiệp GVHD: ThS Lê Thị Ngọc Anh Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể bị tác động của BĐS khác. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cáo giá trị sử dụng của BĐS trong khu vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng BĐS này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của BĐS khác là hiện tượng khá phổ biến. Tính bền lâu Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp.
Đồng thời, các vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa. Vì vậy, tính bền lâu của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng. Cần phân biệt “tuổi thọ vật lý” và “tuổi thọ kinh tế” của BĐS. Tuổi thọ kinh tế chấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng thái hoạt động bình thường mà chi phí sử dụng BĐS lại ngang bằng với lợi ích thu được từ BĐS đó.
Tuổi thọ vật lý dài hơn tuổi thọ kinh tế khá nhiều vì nó chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu của vật kiến trúc và công trình xây dựng bị lão hoá và hư hỏng, không thể tiếp tục an toàn cho việc sử dụng. Trong trường hợp đó, nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp BĐS thu được lợi ích lớn hơn là phá đi và xây dựng mới thì có thể kéo dài tuổi thọ vật lý để “chứa” được mấy lần tuổi thọ kinh tế. Thực tế, các nước trên thế giới đã chứng minh tuổi thọ kinh tế của BĐS có liên quan đến tính chất sử dụng của BĐS đó. Nói chung, tuổi thọ kinh tế của nhà ở, khách sạn, nhà hát là trên 40 năm; của tuổi thọ kinh tế nhà xưởng công nghiệp, nhà ở phổ thông là trên 45 năm,…Chính vì tính chất lâu bền của hàng hoá BĐS là do đất đai không bị mất đi, không bị thanh lý sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hoá BĐS rất phong phú và đa dạng, không bao giờ cạn.
Các tính chất khác - Tính thích ứng Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng. BĐS trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó, đồng SVTH: Ngô Văn Quốc Cường 6 Khóa luận tốt nghiệp GVHD: ThS Lê Thị Ngọc Anh thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất-kinh doanh và các hoạt động khác. - Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý Hàng hoá BĐS đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các hàng hoá thông thường khác. Việc đầu tư xây dựng BĐS rất phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài.
Do đó, BĐS đòi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp và tương xứng. - Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội Hàng hoá BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá thông thường khác. Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó. Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh, chi phối nhu cầu và hình thức BĐS.
Phân loại bất động sản Theo Bách khoa toàn thư mở, bất động sản có thể phân thành 3 loại chính Bất động sản có đầu tư xây dựng: - Gồm những bất động sản chính như sau: - Bất động sản nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) - Bất động sản nhà xưởng và công trình thương mại – dịch vu. - Bất động sản hạ tầng, bất động sản trụ sở làm việc. - Nhóm bất động sản nhà đất là nhóm cơ bản, ty trọng rất lớn, tính phức tạp cao, chiếm đại đa số các giao dịch trên thị trường bất động sản của một nước. Bất động sản không đầu tư xây dựng: - Đất nông nghiệp - Đất nuôi trồng thủy sản - Đất làm muối - Đất hiếm - Đất chưa sử dụng Bất động sản đặc biệt: - Các công trình bảo tồn quốc gia - Di sản văn hóa vật thể SVTH: Ngô Văn Quốc Cường 7 Khóa luận tốt nghiệp GVHD: ThS Lê Thị Ngọc Anh - Nhà thờ họ, đình chùa, đền miếu - Nghĩa trang 1.
Khái niệm về môi giới BĐS Theo Bộ Luật Dân sự năm 2005, môi giới được hiểu là trung gian giữa bên bán và bên mua, là một chủ thể cá nhân, một nhóm, một hãng làm chủ thể trung gian cho hai hoặc nhiều chủ thể khác tham giá kinh doanh. Môi giới là hoạt động của người thứ ba với mục đích tạo ra sự cảm thông thấu hiểu trong việc giai quyết các vấn đề hoặc công việc có liên quan giữa các bên với nhau. Môi giới BĐS là hoạt động của người thứ ba có đủ tính nẵng, điều kiện để giải quyết các quan hệ giao dịch về BĐS nhằm kết nối các thương vụ giao dịch BĐS. Môi giới bất động sản là người kinh doanh hoàn toàn độc lập, họ bán, cho thuê hay quản lý các bất động sản thuộc sở hữu của khách hàng với một khoản phí theo thỏa thuận.
Khi bán bất động sản, người môi giới thực hiện tất cả các nghiệm vụ từ khớp nối và tìm kiếm nhu cầu mua – bán, thu xếp các cuộc thương thảo cho đến khi thành công và chủ mới của bất động sản hoàn tất quyết sở hữu chuyển đổi. Bản chất của môi giới BĐS là hoạt động của nhà môi giới chuyên nghiệp, là thực hiện, kết nối các thương vụ tạo ra sự thấu hiểu giữa các bên, là việc lựa chọn sắp xếp các thương vụ, đề ra phương phát giải quyết. Các hình thức môi giới Nguồn https://viettelquangngai.net/kinh-nghiem-moi-gioi-nha-dat-quang-ngai/ - Môi giới độc quyền: Nhà môi giới được độc quyền tiếp thị bất động sản và độc quyền đại diện cho người bán. Tuy nhiên, người môi giới cũng có thể chào bán hoặc hợp tác với các nhà môi giới khác để trình bày bất động sản tới các khách hàng tiềm năng và cùng chia khoản hoa hồng.
- Môi giới tự do: Nhà môi giới giới thiệu khách hàng cho chủ sở hữu bất động sản, tư vấn cho khách hàng và hưởng phí môi giới (phí hoa hồng) theo giá trị thành công mỗi thương vụ. Phí môi giới SVTH: Ngô Văn Quốc Cường 8 Khóa luận tốt nghiệp GVHD: ThS Lê Thị Ngọc Anh Khi một giao dịch thành công, nhà môi giới nhận được một khoản thù lao gọi là phí môi giới hay phí hoa hồng. Khoản phí này tùy theo giá trị hợp đồng và chia thành 2 nhóm. Với môi giới thuê bất động sản, phí môi giới dao động thường từ 1 đến 2 tháng tiền thuê bất động sản.
Với môi giới mua bán bất động sản, phí môi giới dao động thường từ 1% đến 2% giá trị giao dịch bất động sản, ngoài ra còn tùy thuộc từng hợp đồng giao dịch cụ thể giữa các bên liên quan. Vai trò của môi giới bất động sản trong thị trường BĐS Theo https://thitruongbds.biz Trước khi ra đời Luật kinh doanh BĐS thì vai trò của những người được gọi là “cò” nhà đất chưa được chính thức công nhận trong xã hội, khi nhắc đến “cò” nhà đất thường người ta không mấy tin tưởng vì vậy nhiều người không muốn khi tham gia giao dịch BĐS trên thị trường mà phải qua “cò” nhà đất do tâm lí sợ của người dân và vai trò của nhà môi giới chưa được thừa nhận, điều đó làm cho số lượng các giao dịch BĐS trở nên hạn chế, giảm sút dẫn tới việc kìm hãm sự phát triển của thị trường BĐS này. Nhưng ta không thể phủ nhận vai trò của những nhà môi giới, rõ ràng Môi giới BĐS sẽ có những mặt tích cực và tiêu cực, chính những người tham gia vào đôi khi làm cho thị trường méo mó.
