CHƯƠNG 1: LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG 1. GIỚI THIỆU DỰ ÁN • Tên dự án: THE GOONERS ( tòa nhà cho thuê) • Chủ đầu tư: Công ty cổ phần xây dựng MT Địa chỉ: số 1 Võ Văn Ngân, Linh Chiểu, Thủ Đức Điện thoại: 0383247059 Email: 19155049@student.vn • Địa điểm xây dựng: Huyện Bình Chánh thành phố Hồ Chí Minh • Khu vực kinh doanh: số 2120 đường Vĩnh Lộc, xã Vĩnh Lộc B, huyện Bình Chánh, Hồ Chí Minh • Mục đích đầu tư: Cho thuê văn phòng • Tổng mức đầu tư : 13,671,311,649 đồng • Phân khúc khách hàng: Cá nhân, công ty, doanh nghiệp • Nguồn vốn:.Vốn tư nhân (Chủ sỡ hữu 30% và vốn vay 70%) • Phân cấp công trình : Công trình nhiều tầng có sàn cấp II • Qui mô xây dựng: 8 tầng + tầng mái • Hình thức quản lý: Chủ đầu tư trực tiếp quản lý thực hiện dự án thông qua ban quản lý dự án do chủ đầu tư thành lập. • Vòng đời dự án: 20 năm • Thời gian khởi công dự kiến: 12-03-2024 • Thời gian hoàn thành dự kiến: 19-08-2024 7 SVTH: Đặng Huỳnh Minh Triển MSSV: 19155049 Khóa luận tốt nghiệp GVHD: TS. Lê Đình Thục 1.
PHÂN TÍCH TÌNH HÌNH KINH TẾ XÃ HỘI Mô hình kinh doanh PESTLE Kinh tế: Tình hình TP. Hồ Chí Minh đã đạt được nhiều nhiều điểm sáng tích cực trên các lĩnh vực trong năm 2023 cụ thể: Tổng sản phẩm trong nước (GDP) của Việt Nam năm 2023 tăng 5,05% so với năm 2022. Đây là mức tăng trưởng cao hơn so với năm 2020 và 2021, thời điểm chịu ảnh hưởng bởi đại dịch COVID-192. Đặc biệt: khu vực dịch vụ tăng 6,82%, đóng góp 62,29%.
Quy mô GDP Việt Nam Hình 1. Tốc độ tăng trưởng GDP và các khu vực qua các quí năm 2023 8 SVTH: Đặng Huỳnh Minh Triển MSSV: 19155049 Khóa luận tốt nghiệp GVHD: TS. Lê Đình Thục Về chỉ tiêu chủ yếu trong năm 2024, Quốc hội đặt mục tiêu tăng trưởng GDP từ 6,0 - 6,5%; GDP bình quân đầu người đạt khoảng 4. Lạm phát: Năm 2023, lạm phát bình quân của Việt Nam tăng 3,25%, đạt mục tiêu do Quốc hội đề ra là kiểm soát lạm phát ở mức 4,5%.
Tốc độ tăng CPI năm 2023 so với các năm trước Lạm phát cơ bản bình quân năm 2023 tăng 4,16% so với năm 2022, cao hơn mức tăng CPI bình quân chung (tăng 3,25%). Bình quân giá xăng dầu trong nước năm 2023 giảm 11,02% so với năm trước, giá gas giảm 6,94% là yếu tố kiềm chế tốc độ tăng của CPI nhưng thuộc nhóm hàng được loại trừ trong danh mục tính lạm phát cơ bản. Trình độ phát triển kinh tế: Dưới góc nhìn của các tổ chức quốc tế, năm qua, kinh tế Việt Nam đã kiên cường vượt “gió ngược". Theo nhận định của Ngân hàng Thế giới (WB), nền kinh tế Việt Nam trong năm 2023 rất kiên cường và tích cực, trong bối cảnh toàn cầu đầy thách thức.
Việt Nam duy trì được tốc độ tăng trưởng mà nhiều nước trên thế giới chỉ có thể mơ ước. => Kinh tế Việt Nam đã kiên cường vượt “gió ngược". Cơ sở hạ tầng: Hiện nay cơ sở hạ tầng của TPHCM đang không ngừng được đầu tư và phát triển mạnh mẽ, góp phần thay đổi diện mạo thành phố từng ngày. Cùng với việc mở rộng 9 SVTH: Đặng Huỳnh Minh Triển MSSV: 19155049 Khóa luận tốt nghiệp GVHD: TS.
Lê Đình Thục nâng cấp nhiều tuyến đường cũ, hàng loạt trục đường mới được quy hoạch và xây dựng. Trong đó ta có một số dự án như đường hầm Thủ Thiêm là tuyến hầm vượt sông dài nhất Đông Nam Á với quy mô 1.490m rộng 6 làn xe và thời giam đi từ quận 1 sang quận 2 mất chưa đầy 5 phút. Dự án cầu Thủ Thiêm 2 bắc qua sông Sài Gòn, nối khu đô thị mới Thủ Thiêm với trung tâm TPHCM, được đánh giá có vai trò đặc biệt quan trọng, góp phần hoàn thiện hệ thống giao thông trục chính tại TPHCM, đồng thời giải tỏa áp lực giao thông cho thành phố. Ta có nhiều trục đường đẹp như Phạm Văn Đồng với 12 làn đường, xa lộ Hà Nội ,.
Và một số dự án đang trong thời gian hoàn thành hứa hẹn giúp giải tỏa nhu cầu đi lại của người dân và áp lực cho giao thông như tuyến metro Bến Thành. (Trích báo Lao động tv) Với cơ sở hạ tầng của thành phố đang được đầu tư không ngừng nghỉ hứa hẹn sự tăng trưởng kinh tế vượt bậc trong tương lai không xa. Xã hội Dân số: Cứ trung bình mỗi năm dân số TP.HCM gia tăng khoảng 200.000 người, trung bình cứ mỗi 5 năm khoảng 1 triệu người, tỉ lệ gia tăng dân số bình quân là 2,28% năm cho thấy tốc độ tăng trưởng dân số ngày càng nhanh. Tổng dân số TP.HCM tính đến ngày 1.2023 là gần 8,9 triệu người (con số cụ thể là 8.
Theo thống kế mới nhất 2023, dân số huyện Bình Chánh là 744. Mật độ dân số trung bình đạt 2.954 người/km². Các quận, Huyện có dân số đông ở Tp Hồ Chí Minh Tốc độ đô thị hóa: TP.HCM có tốc độ đô thị hóa nhanh với tỷ lệ khoảng 83% và trở thành đô thị năng động nhất cả nước. Tính đến năm 2020, tỷ lệ đô thị hóa cả nước đạt khoảng 40%, nhưng xét về chỉ tiêu quy mô dân số thì tỷ lệ đô thị hóa đạt 36.
Hiện nay, cả nước có 828 đô thị, bao gồm hai đô thị 10 SVTH: Đặng Huỳnh Minh Triển MSSV: 19155049 Khóa luận tốt nghiệp GVHD: TS. Lê Đình Thục đặc biệt trực thuộc Trung ương (Hà Nội và TP HCM), 23 đô thị loại I, 31 đô thị loại II, 48 đô thị loại III, 87 đô thị loại IV và 672 đô thị loại V Công nghệ: Một số công nghệ đang được áp dụng phổ biến trong lĩnh vực xây dựng hiện nay và có thể tiếp tục phát triển trong tương lai như: • BIM (Building Information Modeling): Đây là công nghệ xây dựng 3D giúp cho việc thiết kế , quản lý vận hành tòa nhà được tiến hành một cách hiệu quả hơn. BIM giúp tăng cường tương tác giữa các bên liên quan đến dư án xây dựng và giúp tối ưu hóa chi phí và thời gian xây dựng. Cơ sở dữ liệu sử dụng thống nhất trong toàn vòng đời dự án • Công nghệ quản lý thi công: Việc sử dụng các công nghệ như drone, robot, máy móc tự động và trí tuệ nhân tạo trong quản lý thi công giúp giảm thiểu lỗi nhân viên , tăng hiệu suất lao động và đảm bảo an toàn cho công nhân.
• Vật liệu xây dựng mới: Các vật liệu xây dựng mới như composite , vật liệu xây dựng tái chế, vật liệu xây dựng siêu nhẹ ,. sẽ được sử dụng để giảm thiểu tác động đến môi trường và tăng tính bền vũng cho các dự án xây dựng. • Xây dựng thông minh (smart construction): Công nghệ xây dựng thông minh giúp kết nối các thiết bị , hệ thống , dữ liệu và công người với nhau , giúp tối ưu hóa quy trình xây dựng và quản lý , giảm thiểu lỗi nhân viên và tăng cường sự an toàn cho công nhân Pháp lý Một số văn bản được dùng trong dự án: • Luật đất đai số 45/2013/QH13 • Luật đầu tư số 61 /2020 /QH14 • Luật Kinh doanh bất động sản 2014 số 66/2014/QH13 11 SVTH: Đặng Huỳnh Minh Triển MSSV: 19155049 Khóa luận tốt nghiệp GVHD: TS. Lê Đình Thục • Nghị định 69/2021/NĐ- CP về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư • Luật xây dựng 2014 số 50/2014/QH13 luật xây dựng sửa đổi 2020 • Điều kiện cấp giấy phép xây dựng được quy định tại Điều 41 Nghị định 15/2021/NĐCP • Luật doanh nghiệp số: 9/2020/QH14 • Luật đấu thầu 2013 số 43/2013/QH13 • Luật thuế giá trị gia tăng số 13/2008/QH12 • Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc quyết định cấp đất cho thuê đất cho chủ dự án (Luật đất đai 2018).
• Thông tư 06/2021/TT-BXD Pháp lý của Việt Nam có những bộ luật rất rõ về việc thực hiện dự án chung cư và các công việc liên quan cần phải theo dõi sát sao các quy chuẩn, thông tư ,. quy định để thực hiện dự án để giảm thiệt hại nhất có thể và tránh sự cố không đáng có. Cũng cho thấy tình hình chính trị ổn định cùng với pháp lý rõ ràng là tiền đề cho dự án được thực hiện và thành công trong tương lai. Môi trường Môi trường tại khu vực dự án: nằm trong vùng nhiệt đới gió mùa cận xích đạo, thành phố Hồ Chí Minh cũng như nhiều tỉnh thành khác ở Nam Bộ không có đủ 4 mùa xuân – hạ - thu – đông như ở miền Bắc, mà chỉ có 2 mùa rõ rệt là mùa mưa và mùa khô Mùa mưa diễn ra từ tháng 5 đến tháng 11 với lượng mưa bình quân hằng năm là 1.
vào mùa này khí hậu nóng ấm, nhiệt độ cao, mưa nhiều Mùa khô diễn ra từ tháng 12 đến tháng 4 năm sau với nhiệt độ trung bình hằng năm là 27.55 độ C khi hậu khô, nhiệt độ cao và mưa ít. Ít thiên tai nhưng vẫn có ngập lụt ở một số quận khi thủy triều lên Nhận thức của người tiêu dùng: Gồm các yếu tố sau: • Giá thuê: Người tiêu dùng có nhận thức về giá cả cho thuê văn phòng , tùy thuộc vào vị trí diện tích , và tiện ích không gian. • Vị trí: Vị trí văn phòng cho thuê là yếu tố quyết định của người tiêu dùng ,như độ gần gũi trung tâm thương mại hoặc công cộng • cơ sở vật chất: Người tiêu dùng có thể đánh giá cơ sở vật chất của không gian làm việc như độ rộng rãi , thiết kế ánh sáng , kiến trúc , điều hòa không khí , phòng họp, phòng chờ • An ninh : Sự an toàn của khung vực văn phòng cho thuê cũng là yếu tố quan trọng , bao gồm các biện pháp an ninh như hệ thống giám sát , bảo vệ… • Dịch vụ hỗ trợ: Ngoài không gian làm việc, các dịch vụ khác như bảo trì , vệ sinh , đưa đón khách hàng , làm giấy tờ hành chính ,. cùng được người tiêu dùng quan tâm Kết Luận: 12 SVTH: Đặng Huỳnh Minh Triển MSSV: 19155049 Khóa luận tốt nghiệp GVHD: TS.
Lê Đình Thục Tình hình kinh tế năm 2023 tăng trưởng vượt bậc, cao nhất trong cả nước, nhưng được dự báo 2024 sẽ là một năm kinh tế khó khăn với nền kinh tế TPHCM nói riêng và nền kinh tế Việt nam nói chung. Đứng trước làn sóng cắt giảm nhân sự, thu nhỏ quy mô hoạt động ,. để tránh cơn bão suy thoái kinh tế sắp tới. PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG 1.