CHƯƠNG I. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1. Bản chất về thị trường và phát triển thị trường 1. Khái niệm về thị trường Thị trường ra đời và phát triển gắn liền với sự phát triển của sản xuất hàng hóa.
Do vậy, cùng với sự phát triển nhanh chóng của sản xuất trao đổi và dưới các cách tiếp cận khác nhau thì khái niệm thị trường cũng có sự khác biệt. Theo quan điểm cổ điển: “Thị trường là nơi diễn ra các quan hệ trao đổi, mua bán hàng hoá”. Với quan điểm này, thị trường được hiểu là chợ. Thế nhưng kinh tế xã hội ngày càng đổi mới, khái niệm này không còn phù hợp nữa, các quan hệ mua bán trao đổi đã dần trở nên đa dạng, phóng phú và phức tạp hơn.
Gregory Mankiw (2003) đưa ra một khái niệm khá đơn giản: “Thị trường là tập hợp của một nhóm người bán và người mua một hàng hóa hoặc dịch vụ nhất định”. Theo Pindyck và Rubinfeld (2005), khái niệm thị trường được hiểu theo nghĩa tương tự: “Thị trường là tập hợp người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau dẫn đến khả năng trao đổi”. Nhà kinh tế học Paul A.Samuelson đưa ra quan điểm thị trường dưới góc độ của nền kinh tế thị trường “Thị trường là một quá trình trong đó người mua và người bán cùng một thứ hàng hóa tác động qua lại với nhau để xác định giá cả và số lượng hàng hóa”. Theo quan điển của chủ nghĩa Mác – Lênin: “Thị trường là biểu hiện của sự phân công lao động xã hội, là một trong những khâu của quá trình tái sản xuất mở rộng”.
Theo quan điểm này, thị trường là tổng hòa những quan hệ kinh tế trong đó nhu cầu của các chủ thể được đáp ứng thông qua việc trao đổi, mua bán với sự xác định giá cả và số lượng hàng hóa, dịch vụ tương ứng với trình độ phát triển nhất định của nền kinh tế sản xuất xã hội. Ở cấp độ trừu tượng hơn, thị trường cũng có thể được nhận diện thông qua các mối quan hệ liên quan đến trao đổi, mua bán hàng hóa, dịch vụ trong xã hội, được hình thành do những điều kiện lịch sử, kinh tế, xã hội nhất định. Theo nghĩa này, thị trường là tổng thể các mối quan hệ kinh tế gồm: cung, cầu, giá cả; quan hệ hàng – tiền; quan hệ giá trị, giá trị sử dụng; quan hệ hợp tác, cạnh tranh; quan hệ trong nước, ngoài nước. Đây cũng là các yếu tố của thị trường.
Trong kinh tế học, thị trường được hiểu rộng hơn, là nơi có các quan hệ mua bán hàng hóa, dịch vụ giữa vô số những người bán và người mua có quan hệ cạnh tranh với nhau, bất kể là ở địa điểm, thời gian nào. Thị trường trong kinh tế học được chia thành ba 4 loại: thị trường hàng hóa - dịch vụ (còn gọi là thị trường sản lượng), thị trường lao động, và thị trường tiền tệ. Có nhiều quan điểm, nhận định khác nhau về thị trường, tuy nhiên, trong phạm vi bài luận, thị trường được nghiên cứu dưới góc độ là thị trường kinh doanh, tiêu thụ sản phẩm, hay nói cách khác, thị trường là mối quan hệ giữa khách hàng và nhà sản xuất. Theo nghĩa hẹp đây là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, trao đổi hàng hoá.
Thị trường có thể là chợ, cửa hàng mua bán, siêu thị,. nơi người mua và người bán gặp và giao dịch hàng hóa được xác định bằng một mức giá cụ thể. Tuy nhiên theo sự phát triển của xã hội thì thị trường không nhất thiết phải là địa điểm gặp gỡ cụ thể giữa người mua và người bán mà khách hàng và nhà sản xuất có thể giao dịch, thỏa thuận với nhau thông qua các phương tiện viễn thông hiện đại. Do vậy, theo nghĩa rộng thị trường được hiểu là các hiện tượng kinh tế, quan hệ kinh tế được phản ảnh thông qua trao đổi và lưu thông hàng hoá, cùng với mối quan hệ giữa người với người trong các quan hệ kinh tế, tạo ra sự liên kết với nhau, thúc đẩy nhau phát triển.
Đặc điểm của thị trường Mỗi loại thị trường thì đều có những đặc điểm riêng dựa trên đặc trưng của từng loại đối tượng giao dịch, nhưng nhìn chung thị trường sẽ có một số đặc điểm cơ bản như: - Thị trường hoạt động theo cơ chế tự điều tiết thông qua các quy luật kinh tế khách quan của nó như quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh, giá cả,. Bên cạnh sự vận động khách quan của các quy luật kinh tế, thị trường còn có sự tác động tham gia của các cơ quan quản lý nhà nước như Chính phủ, các bộ ngành, địa phương, các đơn vị trung gian,. để kiểm soát thị trường và khắc phục những mặt trái của cơ chế thị trường tự điều tiết. - Thị trường không có tính ổn định lâu dài, luôn luôn biến động do sự tác động của nhiều nhân tố khác nhau.
Trong quá trình kinh doanh doanh nghiệp phải luôn nắm bắt kịp thời sự biến động của thị trường, trên cơ sở hiểu rõ các nhân tố ảnh hưởng và tác động của các nhân tố này để điều chỉnh phương án, kế hoạch kinh doanh cho thích hợp. - Ngày nay thị trường ngày càng được mở rộng, không bị giới hạn bởi yếu tố địa lý, có sự liên kết, mở cửa giữa thị trường trong nước với thị trường khu vực và thị trường thế giới… Thị trường ngày càng càng mở rộng làm cho thị trường khu vực gắn liền với thị trường thế giới, thị trường quốc gia gắn liền với thị trường quốc tế. Từ đó hàng hóa của doanh nghiệp trong mối quan hệ nhu cầu của người tiêu dùng sẽ ngày càng trở nên đồng nhất hơn dựa theo tiêu chuẩn quốc tế. Tuy nhiên, vẫn có sự khác biệt về hàng hóa giữa các quốc gia do yêu cầu đòi hỏi của người tiêu dùng ở các quốc gia khác nhau.
Phân loại thị trường - Theo phạm vi hoạt động của doanh nghiệp: Thị trường địa phương: Thị trường gồm những khách hàng ở gần doanh nghiệp: thị trường tỉnh, huyện, xã,. một doanh nghiệp chỉ hoạt động trong thị trường địa phương thường là các doanh nghiệp có quy mô nhỏ, lượng sản phẩm sản xuất ra với số lượng nhỏ và chỉ tiêu thụ tại thị trường đó. Thị trường vùng: là thị trường của doanh nghiệp hoạt động kinh doanh với quy mô lớn hơn, không chỉ ở một địa phương mà còn phát triển ra các tỉnh, địa phương khác hoặc một vùng miền trên phạm vi cả nước như: thị trường miền Bắc, miền Trung, miền Nam,. Thị trường toàn quốc: là thị trường khi doanh nghiệp mở rộng mạng lưới phân phối sản phẩm dịch vụ trải rộng ra khắp cả nước, trên phạm vi toàn lãnh thổ Thị trường khu vực và quốc tế: thị trường của doanh nghiệp đã vươn ra nhiều nước trong một khu vực hoặc thế giới như thị trường Đông Nam Á, thị trường ASEAN, thị trường EU,.
- Theo đặc điểm thị trường: Thị trường bán buôn là thị trường trong đó người bán bán cho người trung gian, những người ngày lại tiếp tục chuyển bán. Có hai hình thức bán buôn: nhà sản xuất bán cho doanh nghiệp thương mại và buôn bán giữa các doanh nghiệp thương mại. Thị trường bán lẻ là thị trường mà người bán bán hàng trực tiếp cho người tiêu dùng 1. Vai trò của thị trường Vai trò của thị trường được thực hiện ở chỗ nó gắn chặt sản xuất với tiêu dùng, thúc đẩy và điều tiết các hoạt động sản xuất kinh doanh của xã hội.
Thị trường buộc các chủ thể kinh tế phải hoạt động một cách thống nhất và tuân theo quy luật của thị trường Thứ nhất, thị trường là nền tảng của sản xuất kinh doanh và tiêu thụ hàng hóa. Có thị trường thì mới có hoạt động sản xuất kinh doanh và có hoạt động sản xuất kinh doanh thì mới có hoạt động tiêu thụ hàng hóa hay nói cách khác thị trường là điều kiện sống còn đối với hoạt động tiêu thụ sản phẩm. Thứ hai, thị trường là cơ sở để nền kinh tế tự nhiên dịch chuyển sang nền kinh tế hàng hóa. Có thị trường thì mới có hoạt động trao đổi mua bán được diễn ra, từ đó phá bỏ đi ranh giới của nền kinh tế tự cung tự cấp và dần hình thành thể thống nhất trong nền kinh tế quốc dân.
Thứ ba, thị trường hướng dẫn cho hoạt động tiêu thụ sản phẩm. Trước những thông tin có thể thu được từ thị trường, các doanh nghiệp sẽ tìm ra nhu cầu thị trường hiện tại là 6 gì và căn cứu vào đó để đưa ra những quyết định đúng đắn như sản xuất cái gì, sản xuất cho ai, tiêu thụ như thế nào? Thứ tư, thị trường phản ánh chi tiết hoạt động tiêu thụ sản phẩm, dịch vụ. Tất cả các thông tin về hoạt động sản xuất kinh doanh, quy mô nền kinh tế, tốc độ tiêu thụ sản phẩm dịch vụ đều được thị trường ghi nhận và phản chiếu rõ ràng qua thị trường. Vai trò của Phát triển thị trường Theo Vietnam Open Educational Resources – VOER: “Phát triển thị trường là phát triển các yếu tố cấu thành nên thị trường của doanh nghiệp”.
Về bản chất, phát triển thị trường là tổng hợp cách thức, biện pháp của doanh nghiệp nhằm đưa khối lượng sản phẩm kinh doanh đạt mức tối đa, mở rộng quy mô kinh doanh, tăng thêm lợi nhuận và nâng cao uy tín của doanh nghiệp trên thị trường. Phát triển thị trường của doanh nghiệp bao gồm việc đưa sản phẩm hiện tại vào tiêu thụ ở thị trường mới; khai thác tốt thị trường hiện tại; nghiên cứu dự đoán nhu cầu thị trường, đưa sản phẩm mới đáp ứng nhu cầu của thị trường hiện tại và khu vực thị trường mới. Sự phát triển của thị trường luôn gắn liền với phát triển sản xuất hàng hoá. Trình độ phát triển sản xuất và trao đổi hàng hoá đến mức độ nào, thì trình độ phát triển thị trường đến mức độ đó.
Phát triển thị trường đóng vai trò làm tăng khả năng thu lợi nhuận, giúp doanh nghiệp có thể tồn tại và phát triển một các bền vững, tăng thị phần và nâng cao vị thế của doanh nghiệp trên thị trường trong nước và thế giới. Phát triển thị trường còn giúp thúc đẩy sản xuất kinh doanh phát triển.