CHƯƠNG 1. LÝ LUẬN CHUNG VỀ KẾ TOÁN DOANH THU, CHI PHÍ VÀ KẾT QUẢ KINH DOANH TẠI CÁC DOANH NGHIỆP KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1. Khái niệm và đặc điểm hoạt động kinh doanh bất động sản 1. Khái niệm về bất động sản Hiện nay, trong các văn bản pháp luật không có quy định cụ thể định nghĩa bất động sản là gì.
Tại điều 107 Bộ luật Dân sự năm 2015 đã quy định bất động sản gồm: Đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai và tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng và theo quy định của pháp luật. Ngoài ra, theo wikipedia, bất động sản được phân loại thành 03 loại gồm: - Có đầu tư xây dựng: Gồm bất động sản nhà đất, nhà xưởng, công trình thương mại - dịch vụ, hạ tầng, trụ sở làm việc… Đây là nhóm cơ bản, tỷ trọng rất lớn, phức tạp và chiếm đa số các giao dịch trên thị trường bất động sản. - Không đầu tư xây dựng: Gồm đất nông nghiệp, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất chưa sử dụng… - Đặc biệt: Các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ, nghĩa trang… Như vậy, có thể hiểu bất động sản là những tài sản không di chuyển được và thường gắn với đất đai, công trình xây dựng… gắn liền với đất đai. * Trong doanh nghiệp, theo mục đích nắm giữ, BĐS tồn tại dưới ba hình thức sau: + Bất động sản chủ sở hữu sử dụng: là BĐS được nắm giữ bởi người chủ sở hữu hoặc người đi thuê tài sản theo hợp đồng thuê tài chính để sử dụng cho hoạt động sản xuất, cung cấp hàng hóa, dịch vụ hoặc sử dụng cho các mục đích quản lý.
+ Bất động sản tồn kho: là BĐS được nắm giữ để bán trong kỳ kinh doanh thông thường hoặc xây dựng nhằm mục đích để bán. Gồm: quyền sử dụng đất; nhà hoặc nhà và quyền sử dụng đất; cơ sở hạ tầng để bán hoặc xây dựng để bán trong kỳ hoạt động kinh doanh bình thường; bất động sản đầu tư chuyển thành hàng tồn kho khi chủ sở hữu bắt đầu triển khai cho mục đích bán. 8 + Bất động sản đầu tư: theo Chuẩn mực kế toán số 05 (VAS 05) – Bất động sản đầu tư định nghĩa như sau: “Bất động sản đầu tư: Là bất động sản, gồm: quyền sử dụng đất, nhà, hoặc một phần của nhà hoặc cả nhà và đất, cơ sở hạ tầng do người chủ sở hữu hoặc người đi thuê tài sản theo hợp đồng thuê tài chính nắm giữ nhằm mục đích thu lợi từ việc cho thuê hoặc chờ tăng giá mà không phải để: a) Sử dụng trong sản xuất, cung cấp hàng hóa, dịch vụ hoặc sử dụng cho các mục đích quản lý; hoặc b) Bán trong kỳ hoạt động kinh doanh thông thường.” Theo chuẩn mực kế toán quốc tế số 40 (IAS 40-BĐSDT): “Là BĐS được nắm giữ để thu lợi từ việc cho thuê hoạt động chờ tăng giá hoặc chưa xác định mục đích sử dụng trong tương lai. Gồm: Đất, nhà, một phần của nhà, hoặc cả nhà và đất được nắm giữ bởi chủ sở hữu (hoặc người đi thuê dưới dạng thuê tài chính) để kiếm lời hoặc chờ tăng giá, hoặc cả hai” 1.
Khái niệm về hoạt động kinh doanh bất động sản: Theo Điều 3, Luật kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13 ngày 25/11/2014, Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi. Theo Điều 5 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 cũng quy định các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh gồm: - Nhà, công trình xây dựng có sẵn của các tổ chức, cá nhân; - Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của các tổ chức, cá nhân; - Nhà, công trình xây dựng là tài sản công được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh; - Các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì được phép kinh doanh quyền sử dụng đất. Đặc điểm của hoạt động kinh doanh bất động sản ảnh hưởng đến kế toán doanh thu, chi phí và xác định kết quả kinh trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản - Hoạt động kinh doanh bất động sản đòi hỏi vốn đầu tư lớn, thời gian kinh doanh dài Đặc điểm của bất động sản là thường có giá trị lớn, do vậy, hoạt động kinh doanh bất động sản đòi hỏi vốn đầu tư lớn. Thời gian kinh doanh bất động sản dài, có thể là vài năm.
Do đó, đối với kế toán doanh thu, chi phí và kết quả kinh doanh hoạt động kinh doanh BĐS, kế toán phải xác định được thời điểm ghi nhận doanh thu, chi phí của từng dự án theo quy định. Đồng thời, kế toán phải tổ chức, thu thập, xử lý thông tin, số liệu, ghi chép, tính toán, tập hợp chi phí dự án từ giai đoạn chuẩn bị đầu tư đến khi đưa vào kinh doanh và hoàn thành bàn giao cho người mua. - Hoạt động kinh doanh bất động sản có sự cách biệt giữa hàng hóa và địa điểm giao dịch Bất động sản không giống các hàng hóa khác có thể mang ra trưng bày, đối với bất động sản người bán giới thiệu cho người mua thông qua mô tả bằng mô hình, bản vẽ hoặc các mô tả khác. Bất động sản ở những vị trí khác nhau thì có giá trị khác nhau.
Mặt khác, các giao dịch về kinh doanh bất động sản phải trải qua nhiều khâu: đàm phán tại nơi giao dịch, kiểm tra thực địa, thủ tục pháp lý. Do đó, quá trình giao dịch phức tạp, tốn kém hơn cả về chi phí và thời gian giao dịch. Căn cứ vào đặc điểm này, kế toán doanh thu, chi phí hoạt động kinh doanh bất động sản cần phải chi tiết theo từng dự án, từng hoạt động kinh doanh bất động sản, từng căn hộ…. - Hoạt động kinh doanh bất động sản chịu tác động bởi các đặc điểm, tính chất của bất động sản Hoạt động kinh doanh bất động sản chịu ảnh hưởng bởi tính cá biệt và khan hiếm, bền lâu, khó nhận diện rõ ràng và chịu ảnh hưởng của vị trí địa lý khác nhau, khí hậu, môi trường, động đất, rủi ro….
Kế toán doanh thu, chi phí cần nắm rõ các đặc điểm, tính chất của bất động sản để phân bổ, hạch toán chi phí chính xác; lập dự toán doanh thu, chi phí; dự toán số lượng bất động sản đầu tư, mua sắm….Đồng 10 thời, cần tách biệt từng loại hoạt động kinh doanh bất động sản, từng đối tượng bất động sản…. từ đó xác định kết quả kinh doanh cho từng hoạt động kinh doanh bất động sản chính xác nhất. - Hoạt động kinh doanh bất động sản chịu ảnh hưởng trực tiếp bởi các yếu tố pháp luật Hoạt động kinh doanh bất động sản chịu sự chi phối và điều chỉnh của hệ thống pháp luật như Luật đất đai, Luật kinh doanh bất động sản, Luật nhà ở, Luật dân sự, Luật thuế, các quy định về xây dựng……Đặc điểm này tác động đến các thủ tục pháp lý trong quá trình đầu tư thực hiện, xây dựng, mua bán, cho thuê bất động sản. Do đó, kế toán doanh thu, chi phí và kết quả kinh doanh cần phải tuân thủ các quy định của hệ thống pháp luật hiện hành.
Kế toán doanh thu, chi phí và kết quả kinh doanh tại các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản theo quan điểm của kế toán tài chính 1. Khái niệm và phân loại doanh thu, chi phí và kết quả kinh doanh hoạt động kinh doanh bất động sản 1. Khái niệm và phân loại doanh thu (*) Khái niệm doanh thu: Theo Framework 2018, thu nhập là phần tăng lên trong tài sản hoặc giảm đi trong nợ phải trả tác động làm tăng vốn chủ sở hữu, nhưng không bao gồm đóng góp của các chủ sở hữu. Doanh thu là một phần của thu nhập, nó phản ánh sự tăng lên của tài sản hoặc nợ phải trả từ hoạt động cung cấp hàng hóa, dịch vụ một cách thường xuyên của doanh nghiệp.
Theo quy định tại CMKT Việt Nam số 14 (VAS 14 - Doanh thu, thu nhập khác) thì “Doanh thu là tổng giá trị các lợi ích kinh tế DN thu được trong kỳ kế toán, phát sinh từ các hoạt động sản xuất, kinh doanh thông thường của DN, góp phần làm tăng vốn chủ sở hữu”. Qua các khái niệm về doanh thu nói chung như trên, đối với riêng hoạt động kinh doanh bất động sản: “Doanh thu hoạt động kinh doanh bất động sản là tổng giá 11 trị lợi ích kinh tế mà nhà kinh doanh bất động sản thu được trong kỳ từ hoạt động kinh doanh bất động sản”. Tức là doanh thu hoạt động kinh doanh bất động sản phải làm tăng lên tổng giá trị các lợi ích kinh tế trong kỳ kế toán cho doanh nghiệp, làm tăng vốn chủ sở hữu của họ nhưng không bao gồm các khoản vốn góp ban đầu từ cổ đông hay chủ sở hữu. (*) Phân loại doanh thu: Tùy theo mục đích sử dụng, kế toán có thể phân loại doanh thu hoạt động kinh doanh bất động sản theo nhiều cách khác nhau.
Cụ thể như sau: - Phân loại doanh thu theo hoạt động của doanh nghiệp: doanh thu gồm doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ; doanh thu hoạt động tài chính; thu nhập khác - Phân loại doanh thu theo phương thức thanh toán: doanh thu gồm doanh thu thu tiền ngay và doanh thu bán chịu; - Phân loại doanh thu căn cứ vào đối tượng bán hàng và cung cấp dịch vụ: doanh thu gồm doanh thu tiêu thụ nội bộ và doanh thu bán ra bên ngoài; - Phân loại doanh thu theo phương thức bán hàng: doanh thu gồm doanh thu bán buôn, doanh thu bán lẻ, doanh thu bán đại lý; - Phân loại doanh thu theo thời điểm xác định doanh thu: doanh thu gồm doanh thu dự toán, doanh thu kế hoạch, doanh thu thực tế; 1. Khái niệm và phân loại chi phí (*) Khái niệm chi phí: Theo Frame work 2018, Chi phí là phần giảm đi trong tài sản hoặc tăng lên trong nợ phải trả tác động làm giảm vốn chủ sở hữu, nhưng không bao gồm các khoản phân phối hoặc hoàn trả cho chủ sở hữu.