Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Công tác quản lý nhà nước về đất đai đòi hỏi sự đồng bộ giữa hệ thống văn bản pháp lý, hồ sơ địa chính và hiện trạng sử dụng đất thực tế. Trong đó, việc đăng ký đất đai và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ), quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đóng vai trò thiết lập mối quan hệ pháp lý hợp pháp giữa Nhà nước và người sử dụng đất. Đây là cơ sở quan trọng để Nhà nước nắm chắc quỹ đất về số lượng và chất lượng, phục vụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người dân.

Tại xã Đức Mạnh, huyện Đắk Mil, tỉnh Đắk Nông (địa bàn gồm 18 thôn), công tác đo đạc lại địa giới hành chính và thành lập bản đồ địa chính đã tạo điều kiện thuận lợi để triển khai rà soát, kê khai, cấp đổi và cấp mới GCNQSDĐ. Nhằm đánh giá việc thực hiện trên thực địa và tháo gỡ các vướng mắc phát sinh từ việc chỉnh lý biến động đất đai, tác giả Lê Xuân Lộc đã thực hiện khóa luận tốt nghiệp chuyên ngành Quản lý đất đai với đề tài: "Thực hiện công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn thôn Đức Lộc, xã Đức Mạnh, huyện Đắk Mil, tỉnh Đắk Nông".

Nhiệm vụ và mục tiêu nghiên cứu của đề tài được xác định cụ thể như sau:

  1. Đánh giá kết quả thực hiện công tác cấp đổi, cấp mới GCNQSDĐ trên địa bàn thôn Đức Lộc, xã Đức Mạnh, huyện Đắk Mil, tỉnh Đắk Nông.
  2. Đánh giá tiến độ hoàn thành dự án cấp GCNQSDĐ trên địa bàn theo kế hoạch và thời gian quy định.
  3. Đánh giá, xác định các thuận lợi và khó khăn trong quá trình tổ chức kê khai, đăng ký cấp giấy chứng nhận; từ đó đề xuất hệ thống giải pháp khắc phục nhằm nâng cao hiệu quả công tác quản lý đất đai tại địa phương.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

  • Đối tượng nghiên cứu: Kết quả công tác kê khai, đăng ký cấp đổi, cấp mới GCNQSDĐ trên địa bàn theo kết quả đo đạc chỉnh lý bản đồ địa chính.
  • Phạm vi không gian: Thôn Đức Lộc, xã Đức Mạnh, huyện Đắk Mil, tỉnh Đắk Nông; thực tập và phối hợp chuyên môn tại Công ty Cổ phần Tài nguyên và Môi trường Phương Bắc.
  • Phạm vi thời gian: Số liệu và quá trình thực nghiệm điều tra được thu thập, xử lý từ ngày 09/01/2019 đến ngày 17/05/2019 (sử dụng dữ liệu hiện trạng đất đai năm 2017–2018).

Cơ sở lý thuyết và phương pháp

Khóa luận xây dựng trên nền tảng lý luận về quản lý nhà nước đối với đất đai, hệ thống hồ sơ địa chính và quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam. Hệ thống căn cứ pháp lý được tác giả trích dẫn và áp dụng bao gồm:

  • Luật: Luật Đất đai năm 2013 (Luật số 45/2013/QH13, có hiệu lực từ 01/7/2014), trọng tâm là Điều 22 (Nội dung quản lý nhà nước về đất đai), Điều 95 (Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất), Điều 99 (Trường hợp sử dụng đất được cấp GCNQSDĐ), Điều 105 (Thẩm quyền cấp GCNQSDĐ).
  • Nghị định của Chính phủ: Nghị định số 43/2014/NĐ-CP (quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, đặc biệt là Điều 19 về các trường hợp không cấp GCNQSDĐ và Điều 70 về trình tự, thủ tục cấp GCNQSDĐ); các Nghị định số 44/2014/NĐ-CP (giá đất), 45/2014/NĐ-CP (tiền sử dụng đất), 46/2014/NĐ-CP (thu tiền thuê đất), 47/2014/NĐ-CP (bồi thường, hỗ trợ, tái định cư); Nghị định số 01/2017/NĐ-CP, 73/2017/NĐ-CP, 84/2017/NĐ-CP và 123/2017/NĐ-CP.
  • Thông tư hướng dẫn: Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT (quy định về GCNQSDĐ), 24/2014/TT-BTNMT (về hồ sơ địa chính), 25/2014/TT-BTNMT (về bản đồ địa chính), 27/2018/TT-BTNMT (thống kê, kiểm kê đất đai), 24/2018/TT-BTNMT, 14/2018/TT-BTNMT, 08/2007/TT-BTNMT; Thông tư số 76/2014/TT-BTC, 77/2014/TT-BTC và 156/2013/TT-BTC của Bộ Tài chính.
  • Văn bản địa phương và ngành: Công văn số 1539/TCQLĐĐ-CĐKTK của Tổng cục Quản lý đất đai; Kế hoạch số 2564/KH-BCĐKK và Phương án kiểm kê đất đai của Ban Chỉ đạo kiểm kê đất đai tỉnh Đắk Nông.

Phương pháp nghiên cứu thực hiện:

  1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp: Thu thập các báo cáo tổng hợp về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, báo cáo thống kê đất đai xã Đức Mạnh; các văn bản chỉ đạo của UBND tỉnh Đắk Nông và UBND huyện Đắk Mil.
  2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp: Trực tiếp tham gia tổ công tác tại thôn Đức Lộc để hướng dẫn người dân kê khai hồ sơ, kiểm tra thực địa, lấy ý kiến khu dân cư và lập biên bản niêm yết công khai.
  3. Phương pháp thống kê và đối soát dữ liệu: Thống kê danh sách các chủ sử dụng đất, đối chiếu diện tích, ranh giới, hình thể thửa đất trên giấy tờ cũ với bản đồ địa chính mới đo đạc chỉnh lý.
  4. Phương pháp xử lý số liệu: Nhập liệu, phân loại, tính toán cơ cấu diện tích và tỷ lệ hồ sơ hợp lệ/không hợp lệ bằng phần mềm Microsoft Excel.
  5. Phương pháp phân tích, tổng hợp và so sánh: Phân loại các nguyên nhân dẫn đến hồ sơ chưa đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận để xây dựng báo cáo và kiến nghị giải pháp xử lý.

Nội dung chính theo từng chương

Phần 1: Mở đầu

Tác giả trình bày tính cấp thiết của việc chuẩn hóa hồ sơ địa chính và cấp GCNQSDĐ tại cấp cơ sở; xác định mục tiêu nghiên cứu, đối tượng, phạm vi không gian, thời gian và ý nghĩa khoa học - thực tiễn của đề tài đối với công tác quản lý đất đai tại địa bàn huyện Đắk Mil.

Phần 2: Tổng quan tài liệu và nghiên cứu

Nội dung chương hệ thống hóa cơ sở lý luận về đất đai, đăng ký đất đai lần đầu, đăng ký biến động, thẩm quyền cấp giấy theo Điều 105 Luật Đất đai 2013 và quy trình thủ tục hành chính 4 bước theo Điều 70 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP.

Chương cũng tổng kết tình hình cấp GCNQSDĐ trên phạm vi cả nước (đã cấp 42,3 triệu giấy chứng nhận với diện tích 22,9 triệu ha, đạt 94,8% diện tích cần cấp; xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai tại 447/7.907 xã, phường, thị trấn) và tại tỉnh Đắk Nông (cấp GCNQSDĐ lần đầu đạt 530.481 ha, tương đương 98,26% chỉ tiêu; nhiều địa phương đạt tỷ lệ cao như huyện Đắk R’lấp đạt 123,26%, huyện Tuy Đức đạt 118,65%, thị xã Gia Nghĩa đạt 111,88%).

Phần 3: Đối tượng, nội dung và phương pháp nghiên cứu

Xác định cụ thể quy trình làm việc của tổ công tác tại thôn Đức Lộc gồm 3 giai đoạn:

  • Giai đoạn chuẩn bị: Lập biểu mẫu tờ khai thuế, đơn xin cấp đổi, cấp mới, bản mô tả mốc giới, trích lục bản đồ và phát giấy mời họp dân.
  • Giai đoạn kê khai tại thực địa: Cho người dân nhận diện ranh giới thửa đất, đối chiếu diện tích giữa bìa cũ và số liệu đo đạc mới, tổ chức ký giáp ranh với các chủ sử dụng đất liền kề; lập biên bản tạm dừng các trường hợp tranh chấp.
  • Giai đoạn hoàn thiện hồ sơ: Rà soát chữ ký, bổ sung giấy tờ tùy thân, quét (scan) hồ sơ, in đơn và lập danh sách phân loại trình Hội đồng xét duyệt cấp xã.

Phần 4: Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Chương tập trung đánh giá điều kiện tự nhiên - kinh tế xã hội xã Đức Mạnh và kết quả kê khai, cấp GCNQSDĐ tại thôn Đức Lộc.

1. Hiện trạng quỹ đất xã Đức Mạnh (năm 2017): Tổng diện tích tự nhiên của xã là 4.939,56 ha, phân bổ theo cơ cấu bảng dưới đây:

STT Loại đất Mã loại đất Diện tích (ha) Cơ cấu (%)
1 Nhóm đất nông nghiệp NNP 4.551,53 93,04
1.1 Đất sản xuất nông nghiệp SXN 4.551,21 92,14
- Đất trồng cây hàng năm CHN 1.572,23 31,83
- Đất trồng lúa nước LUC/LUK 114,00 2,31
- Đất bằng trồng cây hàng năm khác BHK/HNK 1.458,23 29,52
- Đất trồng cây lâu năm CLN 2.978,98 60,31
1.2 Đất lâm nghiệp (Rừng sản xuất) LNP/RSX 38,10 0,77
1.3 Đất nuôi trồng thuỷ sản NTS 6,22 0,13
2 Nhóm đất phi nông nghiệp PNN 344,03 6,96
2.1 Đất ở tại nông thôn ONT 93,84 1,90
2.2 Đất chuyên dùng CDG 168,29 3,41
2.3 Đất có mục đích công cộng CCC 150,42 3,05
2.4 Đất giao thông DGT 139,65 2,83
2.5 Đất sông suối, mặt nước chuyên dùng SMN 67,76 1,37
2.6 Các loại đất phi nông nghiệp khác (CQP, TSC, TTN, NTD...) - 18,29 0,37
3 Nhóm đất chưa sử dụng CSD 0,00 0,00
TỔNG DIỆN TÍCH TỰ NHIÊN 4.939,56 100,00

2. Kết quả kê khai đăng ký đất đai tại thôn Đức Lộc: Qua công tác tuyên truyền và tổ chức tại nhà văn hóa thôn, 100% chủ sử dụng đất (139/139 chủ sử dụng) đã tham gia kê khai với tổng số 368 bộ hồ sơ.

STT Nội dung kê khai Số lượng hồ sơ Tỷ lệ (%)
1 Hồ sơ kê khai cấp đổi GCNQSDĐ 330 89,67
2 Hồ sơ kê khai cấp mới GCNQSDĐ 38 10,33
Tổng cộng hồ sơ đã kê khai 368 100,00
  • Kết quả cấp đổi: Đã trình 330 hồ sơ. Chiếm tỷ trọng lớn nhất là đất trồng cây lâu năm (CLN) với 184 thửa ($1.264.848,00\text{ m}^2$), đất ở kết hợp trồng cây lâu năm (ONT+CLN) với 138 thửa ($350.684,00\text{ m}^2$), đất trồng cây hàng năm khác (HNK) có 3 thửa ($4.338,00\text{ m}^2$), đất ở kết hợp đất hàng năm khác (ONT+HNK) có 2 thửa ($2.110,00\text{ m}^2$), đất ở nông thôn thuần túy (ONT) có 1 thửa ($4.182,00\text{ m}^2$), đất chuyên trồng lúa nước (LUC) có 1 thửa ($2.252,80\text{ m}^2$) và đất nuôi trồng thủy sản (NTS) có 1 thửa ($738,00\text{ m}^2$).
  • Kết quả cấp mới: Đã trình 38 hồ sơ sau 15 ngày niêm yết công khai. Trong đó đất CLN chiếm 26 thửa ($137.691,80\text{ m}^2$), đất ONT+CLN chiếm 7 thửa ($25.985,50\text{ m}^2$), đất LUC chiếm 2 thửa ($2.393,20\text{ m}^2$), đất HNK chiếm 2 thửa ($1.027,90\text{ m}^2$) và đất NTS chiếm 1 thửa ($434,00\text{ m}^2$).

3. Phân loại điều kiện xét duyệt hồ sơ:

Trường hợp xét duyệt Tình trạng hồ sơ Số lượng hồ sơ Diện tích ($\text{m}^2$) Tỷ lệ diện tích (%)
Cấp đổi GCNQSDĐ Đủ điều kiện cấp 314 2.618.134,58 98,40
Không đủ điều kiện cấp 16 42.907,22 1,60
Tổng cộng cấp đổi 330 2.661.041,80 100,00
Cấp mới GCNQSDĐ Đủ điều kiện cấp 16 603.356,10 94,60
Không đủ điều kiện cấp 12 34.243,00 5,40
Tổng cộng cấp mới 28 637.599,10 100,00

4. Phân tích nguyên nhân các trường hợp không đủ điều kiện:

  • Đối với cấp đổi (16 trường hợp): Nguyên nhân chủ yếu do tranh chấp ranh giới với các hộ liền kề (8 trường hợp, ví dụ: hộ Võ Kim Long tranh chấp với Chu Đình Hưng; hộ Trần Văn Hồng tranh chấp với Trần Văn Hoàn; hộ Nguyễn Thị Thu Hà tranh chấp với Võ Nguyên Giáp...); chủ hộ không đồng ý với diện tích đo đạc mới (3 trường hợp); không nộp hồ sơ hoặc thiếu chứng minh nhân dân (2 trường hợp); đất đang thực hiện thủ tục tách thửa (1 trường hợp); sử dụng đất sai mục đích (1 trường hợp).
  • Đối với cấp mới (12 trường hợp, diện tích vướng mắc $84.032,10\text{ m}^2$ theo bảng thống kê chi tiết): Chủ yếu do phát sinh tranh chấp ranh giới khi đo đạc thực tế (8 trường hợp, ví dụ: Kiều Băng Hải tranh chấp với Phan Văn Trung; Nguyễn Thị Thẩm tranh chấp với Chu Tiến Vũ; Nguyễn Thị Hạnh tranh chấp với Phan Ngọc Phúc...) và gia đình không thống nhất với diện tích đo đạc mới (4 trường hợp).

Phần 5: Kết luận và Kiến nghị

Tổng kết toàn bộ các kết quả định lượng đạt được, chỉ ra những nguyên nhân tồn đọng và đề xuất các giải pháp kỹ thuật, hành chính đối với UBND xã Đức Mạnh và các cơ quan chuyên môn huyện Đắk Mil.

Kết quả và đóng góp

Kết quả chính đạt được:

  • Tổ chức hoàn thành công tác kê khai đăng ký cho 139/139 hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thôn Đức Lộc, đạt tỷ lệ tham gia 100%.
  • Tiếp nhận và xử lý tổng cộng 368 hồ sơ đăng ký đất đai, trong đó:
    • Cấp đổi GCNQSDĐ: 314/330 hồ sơ đủ điều kiện xét duyệt, đạt tỷ lệ diện tích 98,40% ($2.618.134,58\text{ m}^2$).
    • Cấp mới GCNQSDĐ: 16 hồ sơ đủ điều kiện sau niêm yết công khai, đạt tỷ lệ diện tích 94,60% ($603.356,10\text{ m}^2$).
    • Phân loại, lập danh mục và xác định cụ thể nguyên nhân vướng mắc cho 16 hồ sơ cấp đổi ($42.907,22\text{ m}^2$) và 12 hồ sơ cấp mới ($34.243,00\text{ m}^2$).

Hệ thống giải pháp tác giả đề xuất:

  1. Giải quyết tranh chấp và biến động ranh giới: Đẩy mạnh vai trò hòa giải của Ban tự quản thôn và Hội đồng tư vấn đất đai xã Đức Mạnh đối với các trường hợp tranh chấp ranh giới; tổ chức đo đạc kiểm tra lại đối với các hộ chưa đồng thuận diện tích.
  2. Xử lý vướng mắc pháp lý lịch sử: Tăng cường hướng dẫn người dân hoàn thiện thủ tục đối với các giao dịch chuyển nhượng, mua bán bằng giấy viết tay hoặc thỏa thuận miệng trước đây; tháo gỡ quy định thủ tục cho các thửa đất khai hoang thực tế vượt diện tích ghi trên giấy chứng nhận cũ.
  3. Đồng bộ quản lý địa giới hành chính: Khắc phục sự sai lệch thông tin địa chỉ do quyết định sáp nhập một phần xã Đức Mạnh vào các xã lân cận (Đắk N’Drót, Long Sơn, Đắk Sắk) có hiệu lực từ ngày 01/10/2017, bảo đảm tính thống nhất của hồ sơ địa chính khi in cấp giấy.

Đóng góp của khóa luận: Khóa luận cung cấp bộ số liệu thực địa chi tiết về tình hình đăng ký, cấp đổi và cấp mới GCNQSDĐ tại thôn Đức Lộc sau khi chỉnh lý bản đồ địa chính. Kết quả phân loại hồ sơ và danh mục các thửa đất vướng mắc là căn cứ thực tế để UBND xã Đức Mạnh và Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Đắk Mil tiếp tục xử lý cấp giấy chứng nhận trong giai đoạn tiếp theo.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

  • Hạn chế:
    • Phạm vi khảo sát thực địa và xử lý hồ sơ mới tập trung tại 01 thôn (thôn Đức Lộc) trong tổng số 18 thôn của xã Đức Mạnh.
    • Quá trình xử lý hồ sơ chịu ảnh hưởng bởi sự thay đổi địa giới hành chính từ ngày 01/10/2017 (sáp nhập một phần xã Đức Mạnh vào các xã Đắk N’Drót, Long Sơn, Đắk Sắk), khiến thông tin địa chỉ trên hồ sơ và thực tế quản lý có sự chồng chéo.
    • Thời gian nghiên cứu thực địa giới hạn trong 5 tháng (từ tháng 01/2019 đến tháng 05/2019), chưa theo dõi được kết quả cấp GCNQSDĐ thực tế sau giai đoạn xét duyệt của UBND cấp huyện.
  • Hướng phát triển:
    • Mở rộng phạm vi đánh giá trên toàn bộ 17 thôn còn lại của xã Đức Mạnh.
    • Nghiên cứu cơ chế tích hợp dữ liệu sau cấp đổi, cấp mới vào Hệ thống thông tin đất đai (LIS) và cơ sở dữ liệu địa chính số đa mục tiêu.

Giá trị tham khảo

Báo cáo khóa luận có giá trị tham khảo thiết thực cho:

  • Sinh viên ngành Quản lý đất đai, Quản lý tài nguyên và môi trường: Tham khảo quy trình tổ chức kê khai đăng ký đất đai tại cơ sở, phương pháp lập bảng biểu đối soát số liệu địa chính và cách thức phân loại hồ sơ theo Nghị định số 43/2014/NĐ-CP.
  • Cán bộ địa chính cấp xã, phường và Văn phòng Đăng ký đất đai: Tham khảo kinh nghiệm thực tế về xử lý hồ sơ cấp đổi từ bản đồ đo vẽ cũ sang bản đồ địa chính mới, phân loại các dạng tranh chấp giáp ranh và giải quyết sự chênh lệch diện tích đất rẫy do khai hoang.

Câu hỏi thường gặp

1. Tỷ lệ chủ sử dụng đất tham gia kê khai tại thôn Đức Lộc đạt bao nhiêu?
Toàn thôn có 139 chủ sử dụng đất và 100% (139/139 chủ sử dụng) đã đến nhà văn hóa thôn thực hiện kê khai đăng ký đất đai theo quy định.

2. Tổng số hồ sơ đã tiếp nhận và cơ cấu giữa cấp đổi và cấp mới là bao nhiêu?
Tổng số hồ sơ tiếp nhận là 368 bộ, gồm 330 hồ sơ đề nghị cấp đổi GCNQSDĐ (chiếm 89,67%) và 38 hồ sơ đề nghị cấp mới GCNQSDĐ (chiếm 10,33%).

3. Kết quả xét duyệt hồ sơ cấp đổi GCNQSDĐ đạt tỷ lệ bao nhiêu?
Trong 330 hồ sơ cấp đổi, có 314 hồ sơ đủ điều kiện cấp (diện tích $2.618.134,58\text{ m}^2$, đạt 98,40%) và 16 hồ sơ không đủ điều kiện (diện tích $42.907,22\text{ m}^2$, chiếm 1,60%).

4. Nguyên nhân chính khiến các hồ sơ cấp đổi và cấp mới không đủ điều kiện xét duyệt là gì?
Nguyên nhân chủ yếu là do tranh chấp ranh giới giữa các hộ liền kề (chiếm 8/16 trường hợp cấp đổi và 8/12 trường hợp cấp mới), người dân không đồng ý với diện tích đo đạc thực tế mới, thiếu giấy tờ tùy thân (chứng minh nhân dân), hoặc đất đang trong quá trình chuyển mục đích/tách thửa.

5. Loại đất nào chiếm diện tích lớn nhất trong các hồ sơ kê khai cấp đổi tại thôn Đức Lộc?
Đất trồng cây lâu năm (CLN) chiếm diện tích lớn nhất với 184 thửa, tổng diện tích $1.264.848,00\text{ m}^2$, tiếp theo là đất ở kết hợp trồng cây lâu năm (ONT+CLN) với 138 thửa ($350.684,00\text{ m}^2$).

Kết luận

Khóa luận của tác giả Lê Xuân Lộc đã phản ánh toàn diện thực trạng công tác cấp đổi và cấp mới GCNQSDĐ tại thôn Đức Lộc, xã Đức Mạnh, huyện Đắk Mil dựa trên số liệu đo đạc chỉnh lý bản đồ địa chính. Nghiên cứu đã tổng hợp chi tiết kết quả xử lý 368 bộ hồ sơ, làm rõ tỷ lệ đủ điều kiện cấp giấy đạt trên 94% diện tích và nhận diện chính xác các nguyên nhân gây ách tắc hồ sơ tại cơ sở. Các đề xuất của tác giả mang tính thực tiễn, đóng góp trực tiếp vào việc hoàn thiện hồ sơ địa chính và nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai tại địa phương.