phần mở đầu, kết luận và Danh mục tài liệu tham khảo nội dung của luận văn gồm 03 chƣơng với kết cấu nhƣ sau: Chƣơng 1: Lý luận chung về hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại Chƣơng 2: Chế định hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành Chƣơng 3: Thực tiễn tranh chấp liên quan đến hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại và kiến nghị hoàn thiện 4 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com CHƢƠNG 1 LÝ LUẬN CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN VỚI ĐIỀU KIỆN CHUỘC LẠI 1. Khái niệm hợp đồng mua bán tài sản 1.1 Định nghĩa của hợp đồng mua bán tài sản Trong lịch sử phát triển của nền sản xuất xã hội có hai hình thức sản xuất là sản xuất tự cung tự cấp và sản xuất hàng hoá. Sản xuất tự cung tự cấp là hình thức sản xuất mà sản phẩm lao động chỉ dùng để thoả mãn nhu cầu của ngƣời sản xuất trong nội bộ kinh tế. Còn sản xuất hàng hoá là sản phẩm của xã hội trong đó mỗi quan hệ sản xuất giữa ngƣời sản xuất biểu hiện ra thị trƣờng, thông qua việc mua bán, trao đổi sản phẩm và dịch vụ.
Hàng hoá có thể thoả mãn nhu cầu sản xuất, tiêu dùng của con ngƣời thông qua việc trao đổi với nhau. Quá trình phát triển lâu dài của sản xuất và trao đổi hàng hoá đã làm xuất hiện tiền tệ. Tiền tệ làm thƣớc đo giá trị bản thân nó cũng là một hàng hoá đặc biệt có giá trị nhƣ các loại hàng hoá khác. Giá trị của mỗi hàng hoá đƣợc biểu hiện bằng một số tiền nhất định là giá cả.[33,tr11] Do vậy, việc trao đổi hàng hoá và tiền tệ là một quan hệ pháp luật mà ngƣời mua và ngƣời bán có những quyền và nghĩa vụ nhất định.
Ngƣời bán sẽ chấm dứt quyền sở hữu đối với vật, tài sản đem bán đồng thời làm phát sinh quyền sở hữu của ngƣời mua đối với tài sản, vật đó.[13] Theo quy định của BLDS năm 2005 tại điều 428 quy định “hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán có nghĩa vụ giao tài sản cho bên mua và nhận tiền, còn bên mua có nghĩa vụ nhận tài sản và trả tiền cho bên bán”. Và theo BLDS hiện hành 2015 tại điều 430 thì hợp đồng mua bán tài sản đƣợc quy định: “ hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán”. 5 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com BLDS năm 2015 đã thay thế BLDS năm 2005 và có nhiều điểm tiến bộ, việc mua bán đƣợc thực hiện không chỉ là bên bán có nghĩa vụ giao tài sản và bên mua có nghĩa vụ giao tiền mà hơn thế nữa bên bán phải thực hiện chuyển giao quyền sở hữu tức là chuyển giao toàn bộ quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản cho ngƣời mua. Quy định nhƣ vậy mới đảm bảo đƣợc hợp đồng mua bán đƣợc thực hiện triệt để.2 Đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán tài sản Thứ nhất, hợp đồng mua bán tài sản là sự thoả thuận giữa các bên chủ thể gồm bên mua và bên bán, cơ sở đầu tiên để hình thành hợp đồng mua bán là sự thoả thuận bằng ý chí tự nguyện của các bên.
Hay nói cách khác quan hệ hợp đồng chỉ đƣợc hình thành từ những hành vi có ý chí. Chỉ khi ý chí của các bên không bị lừa dối hay cƣỡng ép mà hoàn toàn tự nguyện đƣợc thể hiện thống nhất thì quan hệ hợp đồng mới đƣợc hình thành. Tuy nhiên hiệu lực của hợp đồng còn phụ thuộc vào cả nội dung thoả thuận của các bên có hợp pháp hay không. Trong hợp đồng mua bán tài sản các bên thoả thuận nhằm làm chấm dứt quyền sở hữu của ngƣời bán đối với tài sản đó và xác lập quyền sở hữu của ngƣời mua.
Việc giao kết hợp đồng mua bán tài sản vào thời điểm đạt đƣợc sự thỏa thuận giữa các bên về nội dung chủ yếu của hợp đồng, không phải ở thời điểm giao tài sản hoặc thời điểm ghi nhận sự thỏa thuận đó bằng văn bản. Thứ hai, hợp đồng mua bán tài sản còn là một hợp đồng song vụ theo đó cả bên bán và bên mua đều có quyền và nghĩa vụ đối với nhau, quyền của bên này sẽ tƣơng ứng với nghĩa vụ của bên kia và ngƣợc lại. Bên bán có nghĩa vụ chuyển giao quyền sở hữu tài sản thì bên mua có nghĩa vụ chuyển giao tiền thanh toán. Thứ ba, hợp đồng mua bán tài sản là hợp đồng có tính đền bù: Tính đền bù đƣợc xác định trên cơ sở có đi và có lại về lợi ích giữa các chủ thể.
Đây là loại hợp đồng mà mỗi bên chủ thể sau khi thực hiện cho bên kia một lợi ích, 6 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com một công việc nhất định sẽ nhận lại đƣợc từ bên kia một lợi ích tƣơng đƣơng. Tuy nhiên, không phải trong mọi trƣờng hợp nhất thiết hai bên đều nhận đƣợc lợi ích vật chất thì mới coi là đền bù tƣơng ứng. Tính đền bù là điểm khác biệt cơ bản của hợp đồng mua bán tài sản so với hợp đồng tặng cho tài sản – một hợp đồng không có đền bù.2 Khái niệm hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại 1. Định nghĩa hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại Trƣớc sự phát triển không ngừng của xã hội nhu cầu mua bán, trao đổi của con ngƣời cũng đa dạng và phức tạp hơn nên ngoài các hợp đồng mua bán tài sản thông thƣờng BLDS 2015 còn quy định thêm về những dạng hợp đồng đặc biệt trong đó có hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc.
Thuật ngữ "hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại" không phải là tên gọi chính thức của luật và trong thực tiễn loại hợp đồng này còn có các tên gọi khác nhƣ: hợp đồng mua bán tài sản có điều khoản chuộc lại, hợp đồng chuộc lại, nhƣng xét về bản chất là giống nhau. Vì vậy, xuất phát từ bản chất chuộc lại của loại hợp đồng này mà ngƣời viết thống nhất cách gọi trong luận văn là hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại nhằm phân biệt với các loại hợp đồng mua bán khác và thuận tiện cho việc phân tích. Theo quy định tại trong BLDS năm 2015 tại điều 454 “ Chuộc lại tài sản đã bán” và các quy định về hợp đồng mua bán tài sản thì ta có thể hiểu hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại là: “Hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại là hợp đồng mua bán tài sản mà trong đó bên bán và bên mua cùng nhau thoả thuận về quyền chuộc lại tài sản đã bán sau một thời hạn.2 Đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại Thứ nhất, về thời hạn thực hiện quyền chuộc lại, theo BLDS năm 2005 quy định bên bán và bên mua thỏa thuận nhƣng luật giới hạn là không quá một năm đối với động sản và năm năm đối với bất động sản, kể từ thời điểm giao tài sản. 7 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com Tuy nhiên, BLDS năm 2015 hiện hành đã sửa đổi về chuộc lại tài sản đã bán thì thời gian chuộc lại phụ thuộc hoàn toàn vào thoả thuận của hai bên, trƣờng hợp không có thoả thuận thì luật mới đƣa giới hạn chuộc lại một năm đối với động sản và năm năm đối với bất động sản, kể từ thời điểm giao tài sản.
Hay nhƣ so sánh với hợp đồng mua bán với điều kiện dùng thử, bên mua cần có một thời gian nhất định để quyết định có mua tài sản đó hay không thì ngƣợc lại trong hợp đồng mua bán với điều kiện chuộc lại, bên bán cần một thời hạn để quyết định có bán tài sản đó hay không. Cho nên "điều kiện chuộc lại" của hợp đồng có tính chất quyết định đến việc ngƣời bán có đồng ý bán tài sản hay không và điều kiện này chính là điểm đặc trƣng của hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại so với các hợp đồng khác. Thứ hai, về giá chuộc lại tài sản, theo đó giá chuộc lại không phụ thuộc vào giá bán ban đầu mà đƣợc xác định theo giá thị trƣờng tại thời điểm và địa điểm chuộc lại, nếu bên bán và bên mua không có thỏa thuận khác. Trong thời hạn chuộc lại bên bán có quyền chuộc lại bất cứ lúc nào nhƣng phải báo trƣớc cho bên mua trong một thời gian hợp lý, nhƣng nếu bên bán không thực hiện “quyền” chuộc lại tài sản (bao gồm không muốn chuộc lại hoặc không có khả năng chuộc lại) thì hợp đồng mua bán đƣơng nhiên đƣợc coi nhƣ có hiệu lực tại thời điểm giao kết và quyền sở hữu đối với tài sản mua bán sẽ vĩnh viễn chuyển sang cho bên mua.
Thứ ba, về chuyển giao quyền sở hữu khi thực hiện hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại. Trong hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại quyền sở hữu đối với tài sản bán cũng đƣợc công nhận cho bên mua, đồng thời bên mua phải chịu rủi ro đối với tài sản đó trong thời hạn chuộc lại. Tuy nhiên, điều kiện chuộc lại đã hạn chế quyền sở hữu đối với vật mua của bên mua. Trong thời hạn chuộc lại bên mua không đƣợc xác lập bất kỳ giao dịch chuyển quyền sở hữu tài sản cho chủ thể khác nào có liên quan đến tài sản mua nếu có nguy cơ ảnh hƣởng đến quyền chuộc lại tài sản của bên bán.
Đây 8 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com là điểm mới của BLDS năm 2015 so với BLDS năm 2005 cho phép các chủ sở hữu tạm thời “ bên mua” đƣợc thực hiện các giao dịch nhƣ cho thuê, thế chấp, cầm cố. nghĩa là không chuyển quyển sở hữu ( tăng quyền cho bên mua) và phải chịu rủi ro đối với tài sản.