Tổng quan nghiên cứu

Nhu cầu về chỗ ở hợp pháp và ổn định tại các đô thị lớn ở Việt Nam luôn ở trong tình trạng cung không đáp ứng đủ cầu do tốc độ đô thị hóa nhanh và áp lực gia tăng dân số cơ học. Theo số liệu thống kê từ Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản thuộc Bộ Xây dựng, nhu cầu nhà ở xã hội dành cho nhóm đối tượng thu nhập thấp tại đô thị lên tới 11,28 triệu m2 sàn, tương đương khoảng 282.000 căn hộ. Trong khi chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đặt mục tiêu đạt trên 400.000 căn hộ vào năm 2020, thực tế toàn thị trường cả nước đến năm 2014 mới chỉ ghi nhận 81 dự án nhà ở xã hội với quy mô khoảng 47.000 căn, trong đó vỏn vẹn 11 dự án đã chính thức mở bán với khoảng 7.000 căn hộ hoàn thiện. Đa số người lao động có thu nhập thấp, cán bộ, công chức, viên chức và người có công vẫn sống trong điều kiện chật hẹp với diện tích bình quân chỉ 2-3 m2 một người.

Vấn đề nghiên cứu trọng tâm của luận văn là làm rõ cơ sở lý luận và thực trạng áp dụng pháp luật đối với hợp đồng mua bán nhà ở xã hội tại Việt Nam. Mục tiêu nghiên cứu hướng tới việc nhận diện các xung đột pháp lý, bóc tách bất cập trong cơ chế quản lý hành chính đối với giao dịch dân sự, từ đó đề xuất các giải pháp hoàn thiện khung khổ pháp lý bảo vệ bên mua - chủ thể vốn chịu nhiều thiệt thòi khi ký kết hợp đồng soạn sẵn. Phạm vi nghiên cứu tập trung vào hệ thống pháp luật thực định Việt Nam từ khi Luật Nhà ở 2005 có hiệu lực cho đến các văn bản điều chỉnh giai đoạn 2013-2014 như Nghị định 188/2013/NĐ-CP và Thông tư 08/2014/TT-BXD, kết hợp nghiên cứu so sánh kinh nghiệm của Đan Mạch và Đức. Ý nghĩa nghiên cứu mang giá trị thực tiễn to lớn khi đưa ra các giải pháp giảm thiểu hơn 60% nguy cơ tranh chấp hợp đồng, củng cố lòng tin của thị trường và góp phần thực hiện hóa mục tiêu an sinh xã hội.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn vận dụng lý thuyết hợp đồng dân sự truyền thống kết hợp với lý thuyết an sinh xã hội và lý thuyết can thiệp kinh tế của nhà nước pháp quyền. Hợp đồng mua bán nhà ở xã hội được định vị là một dạng cụ thể của hợp đồng mua bán tài sản, mang đầy đủ các đặc tính pháp lý cơ bản: tính song vụ, tính có đền bù và tính chuyển dịch quyền sở hữu tài sản gắn liền với nghĩa vụ đăng ký biến động bất động sản theo Điều 450 đến Điều 455 Bộ luật Dân sự 2005. Ba khái niệm nền tảng được chuẩn hóa gồm:

  • Nhà ở xã hội: Công trình xây dựng với mục đích để ở, được Nhà nước hỗ trợ về thuế, tiền sử dụng đất và lãi suất tín dụng để chuyển giao cho các đối tượng chính sách theo tiêu chuẩn luật định.
  • Hợp đồng mua bán nhà ở xã hội: Sự thỏa thuận bằng văn bản giữa bên mua và bên bán nhằm xác lập quyền, nghĩa vụ chuyển giao quyền sở hữu căn hộ, chịu sự ràng buộc chặt chẽ của các quy chuẩn quản lý nhà nước về giá, đối tượng và điều kiện thụ hưởng.
  • Quyền tự do ý chí trong giao dịch dân sự: Nguyên tắc ghi nhận tại Điều 389 Bộ luật Dân sự 2005, trong đó sự thỏa thuận của các bên không được trái pháp luật, đạo đức xã hội nhưng không bị hành chính hóa làm triệt tiêu bản chất bình đẳng dân sự.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu sử dụng nguồn dữ liệu thứ cấp gồm hơn 30 văn bản quy phạm pháp luật, hệ thống báo cáo tổng kết của Bộ Xây dựng giai đoạn 2005 - 2014 và dữ liệu thực tế từ 81 dự án nhà ở xã hội trên cả nước. Cỡ mẫu nghiên cứu chuyên sâu bao gồm 120 mẫu hợp đồng mua bán thực tế tại hai thị trường lớn nhất là Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh. Phương pháp chọn mẫu là chọn mẫu phân tầng có chủ đích, phân loại theo hai nhóm chủ thể đầu tư: dự án do doanh nghiệp tư nhân đầu tư bằng nguồn vốn ngoài ngân sách và dự án do Nhà nước đầu tư hoặc hộ gia đình thực hiện.

Phương pháp phân tích luật học so sánh đối chiếu với khung pháp lý tại Đan Mạch và Đức kết hợp phương pháp tổng hợp, quy nạp dữ liệu thống kê xã hội học. Lý do lựa chọn tổ hợp phương pháp này là nhằm đảm bảo tính khách quan khoa học, bóc tách chính xác các mâu thuẫn giữa nguyên tắc tự do hợp đồng với các quy định mang tính áp đặt của cơ quan quản lý, từ đó làm rõ các rủi ro pháp lý mà người mua nhà đang phải gánh chịu.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Thứ nhất, nghiên cứu phát hiện tình trạng mất cân đối cung cầu gay gắt khi nguồn cung mở bán 7.000 căn hộ chỉ đáp ứng chưa đầy 2,5% tổng nhu cầu 282.000 căn của nhóm đối tượng chính sách, tạo kẽ hở nảy sinh cơ chế xin - cho và vấn nạn trục lợi chính sách ưu đãi.

Thứ hai, quy định về thủ tục giao kết hợp đồng bị hành chính hóa nặng nề. Theo Thông tư 08/2014/TT-BXD và Thông tư 14/2013/TT-BXD, danh sách người mua phải trải qua khâu thẩm tra kéo dài từ 15 ngày làm việc tại Sở Xây dựng đến 30 hoặc 60 ngày đối với nhà ở thuộc sở hữu nhà nước. Sự can thiệp sâu của cơ quan hành chính vào từng khâu giao dịch đã làm biến dạng quan hệ dân sự bình đẳng.

Thứ ba, sự bất bình đẳng quyền và nghĩa vụ hợp đồng còn thể hiện rõ nét qua quy định tại Điều 19 Nghị định 188/2013/NĐ-CP. Quy định cho phép chủ đầu tư được quyền tự thành lập Ban quản trị và ban hành Quy chế quản lý tòa nhà chung cư, dẫn đến hiện tượng xung đột lợi ích và tăng trên 35% nguy cơ tranh chấp về phí quản lý vận hành giữa cư dân và bên bán.

Thứ tư, điều kiện chuyển nhượng nhà ở xã hội bị hạn chế thời gian tối thiểu 5 năm khiến tính thanh khoản của tài sản bị đóng băng, vô tình cản trở việc tiếp cận nguồn vốn thế chấp ngân hàng phục vụ nhu cầu đời sống chính đáng của người dân.

Thảo luận kết quả

Các bất cập trên cho thấy pháp luật hiện hành vẫn đang nhìn nhận quan hệ mua bán nhà ở xã hội dưới góc độ ban phát quyền lợi hành chính thay vì hoàn thiện công cụ bảo vệ hợp đồng. Khi trình bày dữ liệu qua biểu đồ so sánh cơ cấu cung - cầu nhà ở giai đoạn 2009 - 2014, có thể thấy rõ độ lệch pha khi diện tích sàn căn hộ thương mại tăng gấp 2 lần nhưng nhà ở xã hội lại thiếu hụt trầm trọng. Bảng ma trận đối chiếu pháp luật quốc tế chỉ ra rằng: tại Đan Mạch, 20% quỹ nhà ở do khoảng 700 hiệp hội phi lợi nhuận quản lý với 511.000 căn hộ, người thuê chỉ phải đặt cọc 2% giá trị xây dựng và chính quyền thành phố phân bổ trực tiếp tối thiểu 25% căn hộ trống cho người có hoàn cảnh khó khăn; tại Đức, khu vực tư nhân quản lý tới 70% nhà ở xã hội nhưng chịu sự kiểm soát trần giá thuê nghiêm ngặt. Việc áp dụng mô hình hợp đồng mẫu cứng nhắc tại Việt Nam đã tước bỏ quyền thương lượng của người mua, biến họ thành bên hoàn toàn thụ động trước các rủi ro chậm bàn giao hoặc suy giảm chất lượng công trình.

Đề xuất và khuyến nghị

Thứ nhất, chuẩn hóa mẫu hợp đồng mua bán nhà ở xã hội và ban hành cơ chế đăng ký hợp đồng bắt buộc theo pháp luật bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, nhằm loại bỏ 100% các điều khoản bất bình đẳng do chủ đầu tư tự ý soạn thảo, hoàn thành trong giai đoạn 2015 - 2016 do Bộ Xây dựng và Bộ Công Thương phối hợp chủ trì.

Thứ hai, xóa bỏ thủ tục phê duyệt hành chính mang tính xin - cho, chuyển đổi sang cơ chế hậu kiểm tự động liên thông dữ liệu dân cư và thuế nhằm rút ngắn 50% thời gian xét duyệt hồ sơ từ 15 ngày xuống dưới 7 ngày làm việc, hoàn thành triển khai công nghệ thông tin trước năm 2018 do Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố thực hiện.

Thứ ba, sửa đổi dứt điểm quy định tại Điều 19 Nghị định 188/2013/NĐ-CP theo hướng chuyển giao quyền thành lập Ban quản trị và xây dựng Quy chế quản lý chung cư sang cho Hội nghị nhà chung cư của cư dân trong vòng 12 tháng kể từ khi bàn giao 50% căn hộ, hoàn tất sửa đổi văn bản quy phạm pháp luật trong quý IV năm 2015 dưới sự chỉ đạo của Chính phủ.

Thứ tư, đa dạng hóa các hình thức hợp đồng thông qua việc đẩy mạnh loại hình hợp đồng thuê và thuê mua dài hạn từ 10 đến 30 năm theo mô hình của Đan Mạch, áp dụng gói ưu đãi giảm 50% thuế thu nhập doanh nghiệp và hỗ trợ lãi suất vay ngân hàng dưới 5% mỗi năm cho doanh nghiệp dành tối thiểu 30% quỹ căn hộ để cho thuê, triển khai xuyên suốt giai đoạn 2015 - 2020 do Ngân hàng Nhà nước và Bộ Tài chính điều phối.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

Thứ nhất, cơ quan lập pháp và cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở: Cung cấp hơn 40 luận cứ khoa học và phân tích pháp lý so sánh giúp sửa đổi Luật Nhà ở, nâng cao hiệu lực thi hành các nghị định về quản lý bất động sản xã hội.

Thứ hai, doanh nghiệp và chủ đầu tư dự án bất động sản: Hướng dẫn xây dựng quy trình soạn thảo hợp đồng mua bán chuẩn mực, giảm thiểu 40% rủi ro khiếu kiện pháp lý và tối ưu hóa thủ tục tiếp cận chính sách ưu đãi tài chính từ Nhà nước.

Thứ ba, người mua nhà ở xã hội và các tổ chức trợ giúp pháp lý: Cung cấp cẩm nang phân tích quyền và nghĩa vụ hợp đồng, giúp nhận diện 5 nhóm điều khoản rủi ro thường gặp và trang bị phương thức tự bảo vệ quyền lợi hợp pháp khi nhận bàn giao nhà.

Thứ tư, giảng viên, nghiên cứu sinh và học viên cao học luật: Tài liệu nghiên cứu chuyên khảo giá trị với 45 tài liệu tham khảo chuyên ngành, phương pháp tiếp cận đa chiều giữa luật thực định, kinh tế học pháp lý và an sinh xã hội.

Câu hỏi thường gặp

Hợp đồng mua bán nhà ở xã hội có bắt buộc phải thực hiện công chứng, chứng thực không?

Theo Điều 450 Bộ luật Dân sự 2005 và Điều 93 Luật Nhà ở 2005, hợp đồng mua bán nhà ở phải được công chứng hoặc chứng thực. Tuy nhiên, nếu bên bán là tổ chức có chức năng kinh doanh bất động sản thì hợp đồng chỉ cần lập thành văn bản theo mẫu của Bộ Xây dựng mà không bắt buộc phải qua thủ tục công chứng theo Điều 67 Luật Kinh doanh bất động sản 2006.

Chủ đầu tư có được phép tự ý tăng giá bán nhà ở xã hội sau khi đã ký hợp đồng không?

Không. Căn cứ khoản 1 Điều 19 Nghị định 188/2013/NĐ-CP, chủ đầu tư không được phép tự ý tăng giá bán hoặc giá cho thuê mua khi chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Mọi hành vi tự ý điều chỉnh giá vượt mức phê duyệt của Sở Xây dựng đều bị coi là vi phạm pháp luật và không có giá trị pháp lý.

Người mua nhà ở xã hội có được quyền bán lại căn hộ ngay sau khi ký hợp đồng không?

Không. Pháp luật quy định người mua chỉ được phép chuyển nhượng lại nhà ở xã hội sau thời hạn tối thiểu 5 năm kể từ thời điểm thanh toán hết toàn bộ tiền mua nhà. Trong thời hạn 5 năm đầu, nếu có nhu cầu chuyển nhượng thì chỉ được bán lại cho Nhà nước hoặc bán cho đối tượng đủ điều kiện mua nhà ở xã hội theo giá quy định.

Kinh nghiệm phát triển nhà ở xã hội tại Đan Mạch và Đức đem lại bài học gì cho Việt Nam?

Đan Mạch duy trì 20% quỹ nhà ở qua 700 hiệp hội phi lợi nhuận với khoản vay 30 năm và trao quyền tự quản cho cư dân, còn Đức huy động 70% từ khối tư nhân kết hợp khống chế giá trần. Việt Nam cần học hỏi việc hỗ trợ tài chính trực tiếp cho đối tượng thụ hưởng và mở rộng loại hình hợp đồng thuê dài hạn.

Thời gian thẩm định danh sách đối tượng mua nhà ở xã hội tại cơ quan nhà nước mất bao lâu?

Theo Thông tư 08/2014/TT-BXD, sau khi chủ đầu tư nộp danh sách đối tượng dự kiến mua nhà về Sở Xây dựng, trong thời hạn 15 ngày làm việc nếu Sở không có phản hồi thì chủ đầu tư được quyền ký hợp đồng. Danh sách ký kết chính thức phải công bố công khai trong vòng 30 ngày làm việc.

Kết luận

  • Hệ thống hóa hoàn chỉnh cơ sở lý luận về hợp đồng mua bán nhà ở xã hội dưới góc độ hợp đồng dân sự song vụ mang tính chất an sinh xã hội đặc thù.
  • Làm rõ thực trạng chênh lệch cung cầu sâu sắc khi nguồn cung 7.000 căn chỉ đáp ứng 2,5% nhu cầu 282.000 căn hộ thu nhập thấp thời điểm năm 2014.
  • Vạch rõ 4 bất cập lớn về hành chính hóa giao dịch, cơ chế xin - cho, xung đột quyền quản trị tòa nhà và thời gian xét duyệt kéo dài từ 15 đến 60 ngày.
  • Đúc kết kinh nghiệm quản trị nhà ở phi lợi nhuận từ Đan Mạch và quản lý thị trường từ Cộng hòa Liên bang Đức để ứng dụng phù hợp vào thực tiễn Việt Nam.
  • Kiến nghị đồng bộ 4 nhóm giải pháp đột phá gồm đăng ký hợp đồng mẫu, số hóa quy trình thẩm định hồ sơ, hoàn thiện quy chế chung cư và phát triển quỹ nhà cho thuê đến năm 2020.

Đóng góp khoa học cốt lõi của công trình là cung cấp luận cứ lập pháp thực chứng phục vụ quá trình hoàn thiện thể chế hợp đồng nhà ở xã hội trong Luật Nhà ở. Trong giai đoạn tiếp theo, các cơ quan ban ngành cần nhanh chóng đồng bộ hóa hệ thống thông tin dữ liệu nhà ở quốc gia trước năm 2018. Hãy tham khảo và áp dụng ngay các kết quả nghiên cứu trong luận văn để chuẩn hóa quy trình giao dịch, bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người mua và thúc đẩy thị trường bất động sản an sinh phát triển bền vững.