chương 1. 41 Chƣơng 2:THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ MUA BÁN NHÀ Ở XÃ HỘI. Chính sách và pháp luật của nhà nước về mua bán nhà ở xã hội. Thực trạng quy định pháp luật về nhà ở xã hội.
Quy định về đối tượng và điều kiện được mua nhà ở xã hội. Quy định về chủ đầu tư. Quy định tiêu chuẩn thiết kế nhà ở xã hội. Quy định về giá nhà ở xã hội.
Một số bất cập của pháp luật về mua bán nhà ở xã hội .1 Chính sách hỗ trợ, ưu đãi về nhà ở xã hội chưa sát thực tế .2 Cơ chế xin – cho trong mua bán nhà ở xã hội .3 Quản lý giá nhà ở xã hội .4 Một số mẫu thuẫn của quy định pháp luật về nhà ở xã hội .1 Tiêu chuẩn mua nhà ở xã hội .2 Hình thức mua nhà ở xã hội.3 Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở xã hội. 73 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail. Nhà ở xã hội và quy định về đấu thầu. Huy động vốn.
Giao dịch nhà ở xã hội do hộ gia đình thực hiện. 79 Tiểu kết chương 2. 80 Chƣơng 3: THỰC TIỄN MUA BÁN NHÀ Ở XÃ HỘI Ở VIỆT NAM, KIẾN NGHỊ VÀ ĐỀ XUẤT HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở XÃ HỘI .1 Thực tiễn mua bán nhà ở xã hội tại Việt Nam .1 Mất cân bằng cung-cầu và hệ lụy từ việc xin-cho .2 Giá thành và chất lượng nhà ở xã hội .3 Mặt trái trong mua bán nhà ở xã hội.4 Tính thực tiễn của các gói chính sách hỗ trợ. Hướng hoàn thiện pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở xã hội .1 Sự cần thiết phải hoàn thiện pháp luật về mua bán nhà ở xã hội .2 Kiến nghị hoàn thiện pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở xã hội .3 Đăng ký mẫu hợp đồng mua bán nhà ở xã hội – Công cụ bảo vệ quyền lợi chính đáng của người mua nhà ở xã hội .4 Hợp đồng thuê nhà, cách tiếp cận mới cho loại hình nhà ở xã hội.
96 Tiểu kết chương 3. 99 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO. 100 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com LỜI NÓI ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Bắt đầu thời kỳ mở cửa nền kinh tế từ những thập kỷ cuối của thế kỷ 20, nền kinh tế Việt Nam đã không ngừng phát triển về số lượng cũng như chất lượng.
Quá trình đô thị hóa và tình trạng gia tăng dân số cơ học tại các đô thị lớn, kéo theo đó là nhu cầu về nhà ở luôn trong tình trạng cung không đáp ứng đủ cầu. Đã có những giai đoạn, thị trường nhà ở phát triển nóng, hàng loạt dự án nhà ở, khu đô thị mới ra đời. Tuy nhiên, do mức giá nhà ở tại Việt Nam thường cao hơn mức thu nhập trung bình của đa số người dân, điều này dẫn đến chỉ một tỷ lệ rất nhỏ dân số có đủ khả năng sở hữu nhà ở dưới hình thức mua để sử dụng hoặc mua bán đầu cơ kiếm lời. Còn lại, đa số người dân đặc biệt là nhóm đối tượng người lao động có thu nhập thấp, cán bộ, công chức, viên chức, người lao động, những đối tượng chính sách xã hội hầu như không có cơ hội để được sở hữu nhà ở.
Ngoài ra, giai đoạn này cũng chứng kiến tình trạng bất bình đẳng trong các giao dịch về nhà ở khi người mua nhà thường ở tình trạng bất lợi vì phải ký kết những hợp đồng mua bán nhà ở hay góp vốn vào dự án do chủ đầu tư hay người bán nhà soạn sẵn. Đứng trước thực trạng trên, Đảng và Nhà nước đã ban hành nhiều chủ trương, chính sách quan trọng nhằm khuyến khích, huy động mọi nguồn lực trong xã hội phục vụ việc xây dựng nhà ở xã hội để đáp ứng nhu cầu cấp thiết của người dân. Những chính sách này đã được sự ủng hộ của người dân, chính quyền địa phương và doanh nghiệp kinh doanh bất động sản như chính sách ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp đối với doanh nghiệp phát triển các dự án nhà ở xã hội, ưu đãi thuế giá trị gia tăng, chính sách hỗ trợ lãi suất cho người mua nhà. Kết quả là đã tạo ra một số lượng lớn nhà ở xã hội cung cấp 1 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com ra thị trường.
Bước đầu hình thành một thị trường kinh doanh nhà ở xã hội phát triển lành mạnh. Mặc dù vậy, trong quá trình triển khai, thực hiện, đã phát sinh hiện tượng một số cá nhân, tổ chức lợi dụng chính sách hỗ trợ của Đảng và Nhà nước, sự chưa đồng bộ, thiếu nhất quán và chưa bắt kịp với thực tế phát triển của các văn bản pháp quy trong giao dịch về nhà ở mà chủ đầu tư cũng như những cá nhân, tổ chức đầu cơ lợi dụng để trục lợi, làm ảnh hưởng đến quyền lợi của Nhà nước, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và người mua nhà ở xã hội. Để thị trường kinh doanh bất động sản nói chung và thị trường nhà ở xã hội nói riêng phát triển lành mạnh, hạn chế tình trạng bất bình đẳng gây bất lợi cho người mua nhà, đáp ứng nhu cầu sử dụng của người dân, điều này đặt ra nhu cầu cấp thiết trong việc hoàn thiện khung pháp lý đối với hoạt động mua bán nhà ở xã hội. Đặc biệt là pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở xã hội nhằm bảo vệ quyền và lợi ích chính đáng của các bên tham gia giao dịch, nhất là đối với người mua nhà ở xã hội thường được xem là đối tượng yếu thế khi tham gia các giao dịch mua bán nhà ở.
Từ những lý do nêu trên, tôi đã mạnh dạn chọn đề tài “Hợp đồng mua bán nhà ở xã hội theo pháp luật Việt Nam” làm đề tài cho luận văn cao học của mình. Mục đích nghiên cứu và nhiệm vụ của luận văn Luận văn tập trung phân tích, làm rõ khái niệm về nhà ở xã hội, hợp đồng mua bán nhà ở xã hội, các loại hợp đồng mua bán nhà ở xã hội, ý nghĩa, vai trò, đặc thù của hợp đồng mua bán nhà ở xã hội trong giao lưu dân sự. Qua đây, luận văn cũng nghiên cứu vai trò của lĩnh vực nhà ở xã hội trong hoạt động kinh doanh bất động sản của Việt Nam, có so sánh với mô hình 2 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com kinh doanh, hợp đồng mua bán nhà ở xã hội tại một số quốc gia có lịch sử lâu đời trong việc phát triển về nhà ở xã hội. Trên cơ sở đó đề xuất mô hình kinh doanh nhà ở xã hội tại Việt Nam, định hướng hoàn thiện pháp luật về nhà ở xã hội nhằm nâng cao hơn nữa hiệu quả của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở tạo điều kiện cho các giao dịch về nhà ở xã hội được diễn ra thuận lợi, an toàn và bảo đảm lợi ích của bên bán cũng như bên mua nhà ở xã hội.
Để đạt được mục đích đề ra, luận văn có nhiệm vụ nghiên cứu những quy định của pháp luật hiện hành về chế định hợp đồng mua bán nhà ở nói chung và hợp đồng mua bán nhà ở xã hội nói riêng cũng như những chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước về phát triển nhà ở xã hội trong thời kỳ mới. Tìm hiểu, đánh giá thực trạng vai trò của pháp luật về hợp đồng trong các giao dịch mua bán nhà ở xã hội trên thị trường bất động sản tại Việt Nam trong thời gian qua. Trên cơ sở đó nêu lên những thành tựu cũng như những hạn chế tồn tại của pháp luật hiện hành về hợp đồng mua bán nhà ở xã hội khi áp dụng trên thực tiễn của thị trường kinh doanh bất động sản, từ đó đề xuất giải pháp hoàn thiện, nâng cao hiệu quả của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở xã hội. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu Trong phạm vi khuôn khổ hạn chế của một luận văn thạc sỹ, đề tài chỉ tập trung đi sâu nghiên cứu để làm rõ một số khái niệm về hợp đồng mua bán nhà ở, đặc điểm của hợp đồng mua bán nhà ở, khái niệm về nhà ở xã hội và hợp đồng mua bán nhà ở xã hội, các loại hợp đồng mua bán nhà ở xã hội, đặc điểm, vai trò của chế định hợp đồng mua bán nhà ở xã hội trong giao lưu dân sự và sự phát triển của thị trường bất động sản tại Việt Nam.
Luận văn tìm hiểu, nghiên cứu các chủ trương, chính sách của Đảng, pháp luật của Nhà nước đối với nhà ở xã hội, hợp đồng mua bán nhà ở xã hội. 3 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Do tính chất biến động không ngừng của thị trường bất động sản, luận văn sử dụng các văn kiện, nghị quyết, pháp lệnh, luật và các văn bản hướng dẫn thi hành có hiệu lực tại thời điểm xây dựng luận văn này. Ngoài ra, luận văn cũng bước đầu nghiên cứu, đánh giá thực tiễn áp dụng pháp luật hiện hành về hợp đồng mua bán nhà ở xã hội trong các giao dịch trên thị trường bất động sản, kết hợp với nghiên cứu mô hình kinh doanh và pháp luật của một số quốc gia có lịch sử phát triển thị trường nhà ở xã hội từ đó đề ra hướng hoàn thiện pháp luật về kinh doanh nhà ở xã hội nói chung và pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở xã hội nói riêng tại Việt Nam. Phƣơng pháp nghiên cứu Luận văn được nghiên cứu dưới giác độ khoa học của chủ nghĩa Mác – Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh, thông qua những chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước ta, cùng với phương pháp so sánh, phân tích dữ liệu, số liệu thống kê xã hội học, dẫn chiếu các quy định của pháp luật hiện hành cũng như tham khảo ý kiến của các chuyên gia, nhà nghiên cứu trong lĩnh vực pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở để từ đó rút ra nhận xét, đánh giá về thực trạng cũng như đưa ra kiến nghị, định hướng phát triển pháp luật hợp đồng mua bán nhà ở xã hội Việt Nam hiện nay.
Tình hình nghiên cứu về pháp luật nhà ở xã hội tại Việt Nam và ý nghĩa lý luận của đề tài Hiện nay, nhu cầu về nhà ở của người dân không ngừng tăng cao đặc biệt tại các thành phố lớn và các khu công nghiệp có mật độ dân số tập trung cao.