Luận văn thạc sĩ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật dân sự việt nam

Luận văn thạc sĩ phân tích hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật dân sự Việt Nam, cung cấp kiến thức chuyên sâu.

• Tác giả: Nguyễn Viết Tuấn
• Người hướng dẫn: PGS.TS Phạm Hữu Nghị
• Trường học: Đại học Quốc gia Hà Nội
• Chuyên ngành: Luật dân sự
• Đề tài: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật dân sự Việt Nam
• Loại tài liệu: luận văn thạc sĩ
• Năm xuất bản: 2006
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• MỞ ĐẦU
• 1. CHƯƠNG 1: Những vấn đề lý luận về chuyển nhượng quyền sử dụng và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
• 1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất
• 1.2. Khái niệm, đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
• 1.3. Lịch sử hình thành và phát triển của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
• 2. CHƯƠNG 2: thực trạng pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
• 2.1. Các nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất
• 2.2. Các điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất
• 2.3. Trình tự và thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất
• 2.4. Hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
• 2.5. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
• 2.6. Một vài vi phạm về chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua thực tiễn xét xử của Tòa án nhân dân
• 3. CHƯƠNG 3: phương hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
• 3.1. Phương hướng hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
• 3.2. Một số giải pháp hòan thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
• KẾT LUẬN
• DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Tổng quan về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Việt Nam

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong những hình thức giao dịch phổ biến tại Việt Nam. Đất đai không chỉ là tài sản mà còn là nguồn lực quan trọng cho sự phát triển kinh tế. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giúp tạo ra sự linh hoạt trong việc sử dụng tài sản này. Tuy nhiên, để thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên cần tuân thủ các quy định pháp luật hiện hành.

1.1. Khái niệm và đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên về việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ bên chuyển nhượng sang bên nhận chuyển nhượng. Hợp đồng này phải được lập thành văn bản và có chữ ký của các bên. Đặc điểm của hợp đồng này là tính pháp lý cao, yêu cầu phải tuân thủ các quy định của pháp luật về đất đai.

1.2. Lịch sử hình thành và phát triển của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có từ lâu, nhưng chỉ được công nhận chính thức từ khi Luật đất đai 1993 ra đời. Qua các lần sửa đổi, bổ sung, các quy định về hợp đồng này ngày càng hoàn thiện, tạo điều kiện thuận lợi cho các giao dịch đất đai.

II. Vấn đề và thách thức trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Mặc dù hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được quy định rõ ràng, nhưng vẫn tồn tại nhiều vấn đề và thách thức trong thực tiễn. Tình trạng chuyển nhượng trái phép, thiếu minh bạch trong giao dịch, và sự phức tạp trong thủ tục hành chính là những vấn đề cần được giải quyết.

2.1. Các vấn đề pháp lý trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Nhiều hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không tuân thủ các quy định pháp luật, dẫn đến tranh chấp và khó khăn trong việc thực hiện quyền lợi của các bên. Việc thiếu hiểu biết về pháp luật cũng là nguyên nhân chính dẫn đến các vấn đề này.

2.2. Thách thức trong việc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất gặp nhiều khó khăn do sự phức tạp trong thủ tục hành chính và sự thiếu minh bạch trong thông tin đất đai. Điều này gây khó khăn cho người dân trong việc thực hiện quyền lợi hợp pháp của mình.

III. Phương pháp và giải pháp chính cho hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Để cải thiện tình hình hiện tại, cần có những phương pháp và giải pháp cụ thể nhằm hoàn thiện quy định pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Các giải pháp này không chỉ giúp bảo vệ quyền lợi của người dân mà còn thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản.

3.1. Cải cách quy định pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Cần có sự cải cách mạnh mẽ trong quy định pháp luật để tạo điều kiện thuận lợi cho việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Điều này bao gồm việc đơn giản hóa thủ tục hành chính và tăng cường tính minh bạch trong thông tin đất đai.

3.2. Tăng cường công tác tuyên truyền và giáo dục pháp luật

Việc nâng cao nhận thức của người dân về quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là rất cần thiết. Các cơ quan chức năng cần tổ chức các chương trình tuyên truyền, giáo dục pháp luật để người dân hiểu rõ hơn về quyền lợi của mình.

IV. Ứng dụng thực tiễn và kết quả nghiên cứu về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Nghiên cứu về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không chỉ giúp hiểu rõ hơn về quy định pháp luật mà còn cung cấp những thông tin hữu ích cho các bên liên quan trong giao dịch. Các kết quả nghiên cứu cho thấy rằng việc thực hiện hợp đồng này có thể mang lại nhiều lợi ích cho cả bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng.

4.1. Kết quả nghiên cứu về thực trạng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Nghiên cứu cho thấy rằng nhiều hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hiện nay vẫn còn tồn tại nhiều vấn đề cần khắc phục. Việc nắm bắt thông tin và thực hiện đúng quy định pháp luật là rất quan trọng để đảm bảo quyền lợi cho các bên.

4.2. Ứng dụng thực tiễn của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được áp dụng rộng rãi trong thực tiễn, giúp người dân có thể chuyển nhượng tài sản của mình một cách hợp pháp. Tuy nhiên, cần có sự giám sát chặt chẽ để ngăn chặn các hành vi vi phạm pháp luật.

V. Kết luận và tương lai của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Việt Nam

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đóng vai trò quan trọng trong việc phát triển thị trường bất động sản tại Việt Nam. Tương lai của hợp đồng này phụ thuộc vào việc cải cách quy định pháp luật và nâng cao nhận thức của người dân về quyền lợi của mình.

5.1. Tương lai của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Với sự phát triển của nền kinh tế thị trường, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ ngày càng trở nên phổ biến. Tuy nhiên, cần có những biện pháp để đảm bảo tính hợp pháp và minh bạch trong các giao dịch này.

5.2. Đề xuất giải pháp cho hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Cần có sự phối hợp giữa các cơ quan chức năng và người dân để nâng cao hiệu quả của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Các giải pháp như cải cách thủ tục hành chính và tăng cường giáo dục pháp luật sẽ góp phần thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Quyền sử dụng đất là một trong những tài sản vô giá của quốc gia, đóng vai trò quan trọng trong phát triển kinh tế - xã hội. Theo ước tính, thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Việt Nam đã phát triển mạnh mẽ từ khi Luật Đất đai 1993 cho phép chuyển quyền sử dụng đất, mở ra cơ hội cho các quan hệ đất đai vận động phù hợp với cơ chế thị trường. Tuy nhiên, thực tiễn cho thấy các quy định pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn nhiều bất cập, dẫn đến tình trạng chuyển nhượng trái pháp luật diễn ra phổ biến. Mục tiêu nghiên cứu của luận văn là phân tích, đánh giá các quy định pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật dân sự Việt Nam, từ đó đề xuất các giải pháp hoàn thiện nhằm làm lành mạnh hóa các quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Phạm vi nghiên cứu tập trung vào các quy định pháp luật hiện hành, đặc biệt là Luật Đất đai 2003 và Bộ luật Dân sự 2005, cùng với thực tiễn áp dụng tại Việt Nam trong giai đoạn đổi mới kinh tế. Ý nghĩa nghiên cứu được thể hiện qua việc cung cấp cơ sở lý luận và thực tiễn cho các cơ quan xây dựng, thực thi pháp luật và các tổ chức, cá nhân tham gia thị trường quyền sử dụng đất, góp phần nâng cao hiệu quả quản lý và sử dụng đất đai, thúc đẩy phát triển kinh tế bền vững.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn dựa trên chủ nghĩa duy vật biện chứng và chủ nghĩa duy vật lịch sử làm nền tảng phương pháp luận, kết hợp với tư tưởng Hồ Chí Minh và đường lối của Đảng về quản lý đất đai. Hai lý thuyết trọng tâm được áp dụng là:

• Lý thuyết quyền sử dụng đất: Phân tích quyền sử dụng đất như một quyền tài sản phái sinh từ quyền sở hữu toàn dân, chịu sự chi phối của Nhà nước trong khuôn khổ pháp luật.
• Lý thuyết hợp đồng dân sự: Xem xét hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như một loại hợp đồng dân sự đặc thù, có các điều kiện, nguyên tắc và thủ tục riêng biệt.

Các khái niệm chính bao gồm: quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nguyên tắc chuyển nhượng, điều kiện chuyển nhượng, quyền và nghĩa vụ của các bên, cũng như các hình thức chuyển quyền sử dụng đất khác như chuyển đổi, thế chấp, cho thuê.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu sử dụng phương pháp phân tích, so sánh và tổng hợp các quy định pháp luật hiện hành, kết hợp với phân tích thực tiễn áp dụng tại Việt Nam. Nguồn dữ liệu chính bao gồm các văn bản pháp luật như Luật Đất đai 1993, 2003, Bộ luật Dân sự 2005, các nghị định hướng dẫn thi hành, cùng các báo cáo, tài liệu nghiên cứu học thuật và các vụ án xét xử liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Cỡ mẫu nghiên cứu bao gồm các văn bản pháp luật và các trường hợp điển hình trong thực tiễn xét xử tại Tòa án nhân dân. Phương pháp chọn mẫu là chọn lọc các quy định pháp luật có liên quan trực tiếp và các vụ việc tiêu biểu phản ánh thực trạng pháp luật. Timeline nghiên cứu kéo dài từ năm 1993 đến năm 2006, tập trung vào quá trình hoàn thiện pháp luật đất đai và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Việt Nam.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

1. Quyền sử dụng đất là quyền tài sản đặc thù: Luật Đất đai 2003 xác định quyền sử dụng đất là một loại hàng hóa đặc biệt, có thể chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn... Tuy nhiên, quyền này không trọn vẹn như quyền sở hữu, bị giới hạn bởi các điều kiện pháp luật. Ví dụ, chỉ những người sử dụng đất theo hình thức giao đất trả tiền một lần và còn thời hạn sử dụng ít nhất 5 năm mới được hưởng đầy đủ quyền năng chuyển nhượng.

2. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có tính pháp lý phức tạp: Theo Điều 697 Bộ luật Dân sự 2005, hợp đồng này là sự thỏa thuận giữa bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng, trong đó bên chuyển nhượng có nghĩa vụ chuyển giao quyền sử dụng đất, bên nhận chuyển nhượng trả tiền tương ứng. Hợp đồng phải tuân thủ các điều kiện, trình tự, thủ tục do Nhà nước quy định, bao gồm việc có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.

3. Nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nghiêm ngặt: Việc chuyển nhượng phải xuất phát từ nhu cầu thực tế, phù hợp với quy định pháp luật, sử dụng đất đúng mục đích và thời hạn. Ví dụ, bên nhận chuyển nhượng phải sử dụng đất đúng mục đích ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không được chuyển đổi mục đích trái phép.

4. Thực trạng pháp luật còn nhiều bất cập và mâu thuẫn: Luật Đất đai 1987 cấm chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng lại cho phép chuyển nhượng nhà ở gắn liền với đất, tạo ra kẽ hở pháp lý. Luật Đất đai 1993 và các sửa đổi bổ sung đã mở rộng quyền chuyển nhượng nhưng vẫn còn nhiều quy định chưa đồng bộ, gây khó khăn trong áp dụng. Tình trạng chuyển nhượng trái pháp luật vẫn phổ biến, đặc biệt trong các khu vực đô thị và nông thôn có giá trị đất cao.

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân của những bất cập trên xuất phát từ sự chuyển đổi cơ chế kinh tế từ tập trung bao cấp sang kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, trong khi hệ thống pháp luật chưa kịp hoàn thiện để đáp ứng yêu cầu thực tiễn. So với các nghiên cứu trước đây, luận văn đã tổng hợp và phân tích sâu hơn về mối quan hệ giữa quyền sử dụng đất và quyền sở hữu toàn dân, cũng như vai trò của Nhà nước trong quản lý và điều tiết thị trường quyền sử dụng đất. Việc sử dụng biểu đồ so sánh các quy định pháp luật qua các thời kỳ (1987, 1993, 2003) và bảng thống kê các vụ án liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ minh họa rõ nét sự tiến bộ và tồn tại của các vấn đề pháp lý. Ý nghĩa của kết quả nghiên cứu là làm rõ bản chất pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, từ đó giúp các cơ quan quản lý, thực thi pháp luật và người dân hiểu đúng, áp dụng hiệu quả, góp phần ổn định và phát triển thị trường bất động sản.

Đề xuất và khuyến nghị

1. Hoàn thiện khung pháp lý về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Cần sửa đổi, bổ sung các quy định trong Luật Đất đai và Bộ luật Dân sự để đảm bảo tính đồng bộ, rõ ràng về điều kiện, trình tự, thủ tục chuyển nhượng, đặc biệt là quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thẩm quyền phê duyệt hợp đồng. Chủ thể thực hiện: Quốc hội, Bộ Tư pháp; Thời gian: 1-2 năm.

2. Tăng cường công tác quản lý, giám sát thị trường quyền sử dụng đất: Xây dựng hệ thống thông tin đất đai minh bạch, áp dụng công nghệ thông tin trong quản lý hồ sơ, giao dịch đất đai để ngăn chặn chuyển nhượng trái pháp luật và đầu cơ đất đai. Chủ thể: Bộ Tài nguyên và Môi trường, UBND các cấp; Thời gian: 2-3 năm.

3. Nâng cao nhận thức pháp luật cho người sử dụng đất và các bên liên quan: Tổ chức các chương trình đào tạo, tuyên truyền về quyền và nghĩa vụ trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giúp người dân hiểu rõ quy định pháp luật, tránh vi phạm. Chủ thể: Sở Tư pháp, Hội Luật gia; Thời gian: liên tục.

4. Xây dựng cơ chế xử lý vi phạm hiệu quả: Tăng cường xử lý nghiêm các hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất trái pháp luật, đồng thời đơn giản hóa thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai tại tòa án để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên. Chủ thể: Tòa án nhân dân, cơ quan quản lý đất đai; Thời gian: 1-2 năm.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

1. Cơ quan quản lý nhà nước về đất đai: Giúp hoàn thiện chính sách, pháp luật và nâng cao hiệu quả quản lý, giám sát thị trường quyền sử dụng đất.

2. Các tổ chức hành nghề luật và tư vấn bất động sản: Cung cấp kiến thức pháp lý chuyên sâu để tư vấn, hỗ trợ khách hàng trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

3. Học viên, nghiên cứu sinh ngành Luật và Quản lý đất đai: Là tài liệu tham khảo quan trọng để hiểu rõ về cơ sở pháp lý và thực tiễn áp dụng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Việt Nam.

4. Người sử dụng đất và nhà đầu tư bất động sản: Nắm bắt quyền và nghĩa vụ pháp lý, tránh rủi ro trong giao dịch, bảo vệ quyền lợi hợp pháp khi tham gia thị trường đất đai.

Câu hỏi thường gặp

1. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có bắt buộc phải lập thành văn bản không?
   Có, theo quy định tại Bộ luật Dân sự 2005 và Luật Đất đai 2003, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản và có hiệu lực sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.

2. Người sử dụng đất có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không?
   Theo quy định hiện hành, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là điều kiện bắt buộc để thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất.

3. Các bên tham gia hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải tuân thủ những nguyên tắc nào?
   Phải xuất phát từ nhu cầu thực tế, phù hợp với quy định pháp luật, sử dụng đất đúng mục đích và thời hạn quy định, đồng thời đảm bảo quyền và nghĩa vụ của các bên được thực hiện đầy đủ.

4. Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm những bước nào?
   Bao gồm: kiểm tra điều kiện chuyển nhượng, lập hợp đồng chuyển nhượng bằng văn bản, đăng ký biến động quyền sử dụng đất tại cơ quan đăng ký đất đai, nộp thuế và lệ phí theo quy định.

5. Pháp luật xử lý thế nào khi phát hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trái pháp luật?
   Các giao dịch trái pháp luật sẽ bị vô hiệu, các bên có thể bị xử phạt hành chính hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự tùy theo mức độ vi phạm, đồng thời các cơ quan chức năng sẽ tiến hành thu hồi quyền sử dụng đất nếu cần thiết.

Kết luận

• Quyền sử dụng đất là một loại quyền tài sản đặc thù, được pháp luật Việt Nam thừa nhận và bảo vệ trong khuôn khổ quyền sở hữu toàn dân.
• Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là công cụ pháp lý quan trọng để thực hiện chuyển dịch quyền sử dụng đất, góp phần phát triển thị trường bất động sản và nền kinh tế thị trường.
• Thực trạng pháp luật hiện hành còn tồn tại nhiều bất cập, mâu thuẫn và khó khăn trong áp dụng, dẫn đến tình trạng chuyển nhượng trái pháp luật phổ biến.
• Luận văn đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật, tăng cường quản lý, nâng cao nhận thức và xử lý vi phạm nhằm làm lành mạnh hóa thị trường quyền sử dụng đất.
• Các bước tiếp theo cần tập trung vào việc sửa đổi pháp luật, xây dựng hệ thống quản lý hiện đại và đào tạo nguồn nhân lực pháp lý chuyên sâu để đáp ứng yêu cầu phát triển bền vững.

Hành động ngay hôm nay để góp phần hoàn thiện pháp luật đất đai và phát triển thị trường bất động sản minh bạch, hiệu quả!

Trích đoạn nội dung tài liệu

Mở đầu cho thời kỳ đổi mới trong quản lý và sử dụng đất đai phải kể đến cơ chế giao khoán ruộng đất cho hộ gia đình, xã viên sử dụng trong sản xuất nông nghiệp (được gọi tắt là Khoán 10) theo Nghị quyết 10 của Bộ Chính trị Ban Chấp hành Trung ương Đảng ngày 05/04/1988 đã từng bước "cởi trói" và giải phóng năng lực sản xuất cho người nông dân. Cơ chế khoán mới này đã đem lại hiệu quả vô cùng to lớn, làm thay đổi sâu sắc bộ mặt nông thôn và nông nghiệp ở nước ta. Người nông dân phấn khởi, yên tâm, gắn bó lâu dài với đất đai. Năm 1992, Hiến pháp mới được ban hành.

Hiến pháp 1992 tiếp tục khẳng định Nhà nước phát triển nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần theo cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa. Mục đích chính sách kinh tế của Nhà nước là làm cho dân giàu nước mạnh, đáp ứng ngày càng tốt hơn nhu cầu vật chất tinh thần của nhân dân trên cơ sở giải phóng mọi năng lực sản xuất, phát huy tiềm năng của mọi thành phần kinh tế. Về lĩnh vực đất đai, Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả. Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài.

Tổ chức cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai thác đất đai hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất, được chuyển quyền sử dụng đất đai được Nhà nước giao theo quy định của pháp luật. Tiếp đó, để phát huy mạnh mẽ thành quả mà cơ chế khoán 10 mang lại và cụ thể hóa tinh thần của Hiến pháp 1992, Luật đất đai 1993 được ban hành. Điểm ưu việt nhất của văn bản luật này là việc chính thức ghi nhận quyền sử dụng đất ổn định, lâu dài của hộ gia đình, cá nhân và cho phép họ được quyển chuyển quyền sử dụng đất trong thời hạn sử dụng. Quy định này thể hiện sự phù hợp giữa các quy định của pháp luật với thực tiễn vận động của các quan hệ chuyển dịch đất đai nói chung và chuyển như- ợng quyền sử dụng đất đai nói riêng trong nền kinh tế thị trường.

Việc ghi nhận người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự ghi nhận một thực tế khách quan, ghi nhận một quyền tự nhiên của người sử dụng 16 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail. Nó được hình thành cho sự vận động của các quan hệ kinh tế trong nền kinh tế thị trường tác động mạnh mẽ trực tiếp đến nhu cầu cần phải được quyền sử dụng đất vào giao lưu dân sự thông qua hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Cho dù pháp luật có ghi nhận nó hay không thì bằng cách này hay cách khác, hợp pháp hay không hợp pháp, quyền này vẫn được hình thành, tồn tại phát triển như là một thực tế khách quan phù hợp với các quy luật vận động của nền kinh tế thị trường. Hay nói cách khác, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một quy luật vận động tất tất yếu của nền kinh tế thị trư- ờng.

Đến Luật đất đai 1993 Nhà nước mới chính thức thừa nhận quyền của người sử dụng đất trong đó có quyền chuyển nhượng. Như vậy, mãi đến năm 1993, các quy định quản lý đất đai của Nhà nước mới hòa nhịp được cơ chế thị trường. Sau hơn 10 năm đổi mới hiệu quả kinh tế đã chuyển biến rõ rệt. Hướng vận động của các quan hệ đất đai là không ngừng nâng cao hiệu quả sử dụng đất, nâng cao thu nhập và lợi nhuận.

Người sử đất tìm mọi cách sử dụng đất đai có hiệu quả hơn. Nền kinh tế của Nhà nước do vậy được cải thiện, phát triển. Có thể phân tích trên một số lĩnh vực như nông nghiệp chẳng hạn. Ngành kinh tế nông nghiệp được khuyến khích phát triển theo xu hướng sản xuất hàng hóa phục vụ nhu cầu chung của xã hội và xuất khẩu.

Nhờ chủ trương đúng đắn này mà người nông dân từ chỗ chạy ăn từng bữa, Nhà nước phải nhập khẩu trở thành nước xuất khẩu gạo thứ ba thế giới. Các loại hình nông sản khác như cà phê, hạt điều, hạt tiêu, hoa quả các loại, thủy sản các loại tràn ngập thị trường không những đủ phục vụ nhu cầu đa dạng của người dân mà còn xuất khẩu với số lượng lớn ra nước ngoài. Thành công này một phần lớn do chủ trương đúng đắn do Nhà nước giao đất cho các họ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Người dân thiết tha, dốc sức người sức của vào đồng ruộng của mình.

Từ đó đã mang lại những giá trị kinh tế to lớn. Cải thiện đời sống cho gia đình và xã hội. Quá trình sản xuất hàng hóa trong nông nghiệp kéo theo sự chuyển dịch, tích tụ đất đai mà điển hình là phong trào 17 TIEU LUAN MOI download : [e-mail] chuyển đổi ruộng đất ở một số địa phương phát triển mô hình trang trại khắp cả nước. Trong cơ chế kinh tế thị trường đất đai được đặt trở lại đúng với giá trị vốn có của nó và các quan hệ đất đai phải vận dụng theo cơ chế này.

Do đặc thù của các quy định về đất đai trong hệ thống pháp luật nước ta nên các quan hệ đất đai trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa cũng có những đặc điểm đặc điểm đặc thù như: Bản thân đất đai không phải là hàng hóa vì nó không thuộc sở hữu của riêng ai mà là tài sản công hữu. Tuy nhiên, quyền sử dụng đất là một loại hàng hàng hóa đặc biệt, chịu sự tác động của quy luật giá trị của thị trường. Quyền sử dụng đất được tham gia vào các phương thức quản lý nhà nước đối với đất đai đang dần dần thay đổi theo hướng phù hợp với cơ chế thị trường. Các biện pháp quản lý có yếu tố kinh tế ngày càng được chú trọng như thu tiền sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế thu nhập từ việc chuyển quyền sử dụng đất, từ vệc xử phạt vi phạm pháp luật đất đai, phí và lệ phí trong quản lý sử dụng đất đai.

Trong xử lý các quan hệ đất đai người sử dụng đất được tự chủ trong hoạt động sản xuất kinh doanh. Họ được Nhà nước giao quyền sử dụng đất ổn định lâu dài đồng thời còn có các quyền định đoạt quyền sử dụng đất. Chính việc được coi là một yếu tố của thị trường quyền sử dụng đất là một loại tài sản - đã làm thay đổi quan niệm người sử dụng đất. Họ phải cân nhắc, tính toán làm sao cho việc sử dụng đem lại hiệu quả cao nhất.

Cơ chế thị trường đã trả lại cho đất đai giá trị đích thực của nó vừa đồng thời hình thành nên một loại thị trường mới ở Việt Nam - thị trường quyền sử dụng đất, trong bộ phận của thị trường bất động sản, cùng với thị trường vốn, thị trường lao động, là các thị trường trung tâm của nền kinh tế thị trường ở nước ta. Chúng có mối liên hệ khăng khít với nhau. Một thị trường bất động sản có hiệu quả sẽ có tác dụng đến hiệu quả chung của toàn bộ nền kinh tế. Nền kinh tế thị trường tác động đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong các khu đô thị mạnh mẽ nhất.

Cơ chế thị trường kéo theo quá 18 TIEU LUAN MOI download : [e-mail] trình đô thị hóa diễn ra nhanh chóng. Đất sản xuất nông nghiệp ngày càng bị thu hẹp, chuyển thành các khu đô thị mới. Một bộ phận dân số và lao động nông thôn do không có đất để sản xuất phải chuyển dần về làm ăn sinh sống ở các khu đô thị, các ngành công nghiệp, dịch vụ. Mặt khác, chính sự hấp dẫn của các khu đô thị lớn - nơi quy tụ nhiều nhà máy, xí nghiệp trường học ở đây đã là nguyên nhân của dòng người di cư ồ ạt ra thành phố.

Do đòi hỏi của nền kinh tế thị trường, yêu cầu về nguồn nhân lực của các thành phố lớn rất đa dạng từ những công việc đòi hỏi có trình độ chuyên môn tay nghề cao như kỹ sư, chuyên gia, lập trình viên máy tính đến những công việc dịch vụ phổ thông như đánh giày, móc cống, xe thồ, giúp việc gia đình. Lao động nông thôn khi không còn đất để sản xuất trong khi không có tay nghề, không có vốn sản xuất kinh doanh phải tìm đến các khu đô thị, người có chuyên môn tay nghề cao, có tính chất công việc đặc thù phải ở lại thành thị, sinh viên mới ra trường muốn ở lại thành thị để tìm kiếm một công việc phù hợp, hấp dẫn và cơ hội thăng tiến. Tất cả những đối tượng này đã góp phần làm cho nhu cầu nhà ở trở nên vô cùng bức xúc. Trong nền kinh tế thị trường việc bùng nổ các hoạt động kinh tế của mọi ngành, mọi cấp, mọi đối tượng và việc tìm được một miếng đất phù hợp là điều kiện tiên quyết.

Tốc độ phát triển đô thị cũng như tốc độ phát triển kinh tế diễn ra rất nhanh nên nhu cầu mở rộng đô thị mới phát triển không gian đô thị cũng là nhu cầu thường trực. Vậy là nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất cứ mỗi ngày một tăng tỷ lệ thuận với quá trình đô thị hóa. Mặt khác, cơ chế thị trường với mặt trái của nó là sinh ra sự phân cực giàu nghèo trong xã hội. Một bộ phận khá giả hơn, có tiềm lực kinh tế mạnh hơn đương nhiên sẽ có nhu cầu cải thiện chỗ ở tốt hơn, và đặc biệt chính bộ phận này là chủ thể thực hiện việc đầu cơ đất đai.

Do có nhiều vốn, họ có thể mua quyền sử dụng đất rất nhiều rồi chờ giá cao bán kiếm lời. Theo chúng tôi,đây chính là một trong những nguyên nhân cơ bản của việc tăng giá đất một cách khó kiểm soát trong thời gian qua. Một lý do nữa là trong thời kỳ đầu của nền kinh tế thị trường ở Việt Nam hiện nay, bên cạnh những tiến 19 TIEU LUAN MOI download : [e-mail] bộ đáng ghi nhận thì nền kinh tế vẫn bộc lộ một số nhược điểm. Các môi trường đầu tư chưa thật sự thuận lợi đặc biệt xuất phát từ sự quản lý của các cơ quan nhà nước còn mang nặng tư tư tưởng hành chính quan liêu, thị trường chứng khoán mới hình thành còn chưa ổn định và quá mới mẻ với nhiều người, lạm phát gia tăng, lãi suất ngân hàng thấp.