Giải pháp hoàn thiện thẩm định giá tài sản bảo đảm tại Vietcombank Bắc Hà Tĩnh

Khóa luận phân tích thực trạng và đề xuất giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định giá tài sản bảo đảm trong cho vay tại Vietcombank Bắc Hà Tĩnh.

• Tác giả: Đậu Thị Khuyên
• Người hướng dẫn: TS. Đỗ Thu Hằng
• Trường học: Học viện Ngân hàng
• Chuyên ngành: Ngân hàng
• Đề tài: Giải pháp hoàn thiện công tác Thẩm định giá Tài sản bảo đảm trong cho vay tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Ngoại thương Việt Nam Chi nhánh Bắc Hà Tĩnh
• Loại tài liệu: Khóa luận tốt nghiệp
• Năm xuất bản: 2024
• Địa điểm: Hà Nội

Tóm tắt

I. Khái Niệm Và Vai Trò Của Thẩm Định Giá Tài Sản Bảo Đảm

Thẩm định giá tài sản bảo đảm (TSBĐ) là một quá trình đánh giá giá trị thực của các tài sản được sử dụng làm bảo đảm cho các khoản vay tại các ngân hàng thương mại. Công tác thẩm định giá TSBĐ đóng vai trò cực kỳ quan trọng trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng, giúp ngân hàng bảo vệ vốn và giảm thiểu rủi ro tín dụng. Tại Vietcombank chi nhánh Bắc Hà Tĩnh, công tác này được thực hiện theo các tiêu chuẩn quốc tế và quy định của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam. Việc hoàn thiện thẩm định giá TSBĐ giúp nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay, đảm bảo an toàn tài chính cho ngân hàng và bảo vệ lợi ích của các bên liên quan.

1.1. Khái Niệm Thẩm Định Giá Trong Hoạt Động Ngân Hàng

Thẩm định giá là việc xác định giá trị hiện tại của một tài sản dựa trên các phương pháp đánh giá khoa học. Trong bối cảnh ngân hàng, thẩm định giá tài sản bảo đảm là quá trình chuyên biệt nhằm xác định giá trị chính xác của tài sản được khách hàng đưa ra làm bảo đảm tín dụng. Các phương pháp định giá TSBĐ bao gồm phương pháp so sánh giá, phương pháp tính chi phí và phương pháp thu nhập. Mục đích chính là xác định giá trị bảo đảm hợp lý để bảo vệ quyền lợi của ngân hàng.

1.2. Vai Trò Của Thẩm Định Giá TSBĐ Tại Vietcombank

Công tác thẩm định giá TSBĐ tại Vietcombank Bắc Hà Tĩnh giúp xác định khả năng thanh lý tài sản và mức độ bảo vệ vốn ngân hàng. Khi thực hiện thẩm định giá bất động sản và động sản, các cán bộ thẩm định phải đánh giá tính pháp lý, tính thanh khoản và xu hướng thị trường. Vai trò này giúp giảm nợ quá hạn, nâng cao chất lượng danh mục tín dụng và tăng niềm tin của khách hàng vào dịch vụ cho vay của ngân hàng.

II. Thực Trạng Thẩm Định Giá TSBĐ Tại Vietcombank Chi Nhánh Bắc Hà Tĩnh

Vietcombank chi nhánh Bắc Hà Tĩnh đã xây dựng hệ thống thẩm định giá TSBĐ khá hoàn chỉnh, với đội ngũ cán bộ thẩm định được đào tạo chuyên nghiệp. Giai đoạn 2021-2023, ngân hàng đã thực hiện hàng ngàn hợp đồng cho vay với tài sản bảo đảm được đánh giá cẩn thận. Tuy nhiên, công tác thẩm định giá TSBĐ vẫn còn những tồn tại nhất định như: không thống nhất trong phương pháp định giá, thời gian thẩm định kéo dài, và thiếu sự kiểm tra giám sát định kỳ. Hoàn thiện thẩm định giá TSBĐ đã trở thành ưu tiên hàng đầu của lãnh đạo ngân hàng nhằm nâng cao chất lượng dịch vụ.

2.1. Những Thành Công Trong Công Tác Thẩm Định Giá

Vietcombank Bắc Hà Tĩnh đã xây dựng quy trình thẩm định giá TSBĐ chi tiết và minh bạch. Đội ngũ cán bộ thẩm định giá được trang bị kiến thức chuyên sâu về định giá bất động sản, định giá động sản và các công cụ hỗ trợ hiện đại. Tỷ lệ nợ quá hạn liên quan đến tài sản bảo đảm đã giảm đáng kể nhờ vào công tác thẩm định chặt chẽ. Sự phối hợp giữa các bộ phận kinh doanh và thẩm định đã cải thiện đáng kể.

2.2. Những Tồn Tại Và Hạn Chế Hiện Nay

Mặc dù có những thành công, thẩm định giá TSBĐ tại Vietcombank Bắc Hà Tĩnh vẫn tồn tại: (1) Phương pháp định giá không được thống nhất hoàn toàn giữa các cán bộ; (2) Kiểm tra giám sát tài sản bảo đảm sau khi cho vay chưa được định kỳ; (3) Thời gian thẩm định giá TSBĐ kéo dài, ảnh hưởng tốc độ xử lý hồ sơ; (4) Chất lượng nguồn nhân lực thẩm định cần được nâng cao hơn nữa.

III. Giải Pháp Hoàn Thiện Thẩm Định Giá TSBĐ Tại Ngân Hàng

Để hoàn thiện công tác thẩm định giá TSBĐ tại Vietcombank chi nhánh Bắc Hà Tĩnh, cần thực hiện các giải pháp toàn diện. Thứ nhất, tối ưu hóa phương pháp định giá bằng cách chuẩn hóa quy trình và công cụ sử dụng. Thứ hai, nâng cao chất lượng đội ngũ thẩm định thông qua đào tạo chuyên biệt và cấp chứng chỉ quốc tế. Thứ ba, tăng cường kiểm tra giám sát tài sản bảo đảm định kỳ để phát hiện kịp thời những thay đổi giá trị. Thứ tư, ứng dụng công nghệ thông tin hiện đại vào quy trình thẩm định giá TSBĐ. Những giải pháp này sẽ giúp giảm nợ quá hạn và tăng hiệu quả cho vay.

3.1. Tối Ưu Hóa Phương Pháp Thẩm Định Giá TSBĐ

Cần chuẩn hóa quy trình định giá bằng cách lập hướng dẫn chi tiết về cách áp dụng phương pháp so sánh giá, phương pháp chi phí và phương pháp thu nhập. Vietcombank nên xây dựng cơ sở dữ liệu thị giá để hỗ trợ thẩm định giá TSBĐ chính xác hơn. Ứng dụng phần mềm thẩm định giá hiện đại sẽ giúp tiêu chuẩn hóa quy trình và rút ngắn thời gian thẩm định giá TSBĐ. Các cán bộ cần được đào tạo về cách sử dụng hiệu quả các công cụ này.

3.2. Nâng Cao Chất Lượng Nguồn Nhân Lực Thẩm Định

Vietcombank Bắc Hà Tĩnh cần đầu tư vào đào tạo định kỳ cho cán bộ thẩm định giá về các kiến thức mới, xu hướng thị trường và pháp luật. Nên gửi cán bộ học các khóa chứng chỉ quốc tế về định giá tài sản. Xây dựng chế độ kỉ luật và thưởng phạt dựa trên chất lượng thẩm định giá TSBĐ. Tạo môi trường làm việc tốt để giữ chân nhân lực giỏi trong lĩnh vực thẩm định.

IV. Kiến Nghị Hoàn Thiện Thẩm Định Giá TSBĐ Trong Tương Lai

Nhằm hoàn thiện công tác thẩm định giá TSBĐ lâu dài, cần có sự phối hợp giữa Vietcombank, các cơ quan quản lý nhà nước và khách hàng. Ngân hàng Nhà nước Việt Nam nên ban hành các quy định chi tiết hơn về tiêu chuẩn thẩm định giá TSBĐ và yêu cầu kiểm tra định kỳ. Bộ Tài Chính cần có chính sách hỗ trợ việc xây dựng cơ sở dữ liệu giá thị trường toàn quốc. Vietcombank nên tăng cường kiểm tra giám sát tài sản bảo đảm sau khi cho vay, đồng thời phát triển các phương pháp định giá mới sử dụng công nghệ AI. Khách hàng cần được tạo điều kiện để cung cấp thông tin chính xác và tham gia vào quá trình thẩm định giá TSBĐ.

4.1. Kiến Nghị Với Ngân Hàng Nhà Nước Và Bộ Tài Chính

Ngân hàng Nhà nước Việt Nam nên ban hành các quy định cụ thể về tiêu chuẩn định giá TSBĐ, yêu cầu kiểm tra giám sát định kỳ ít nhất 6 tháng một lần. Xây dựng cơ chế thanh tra, kiểm tra công tác thẩm định giá TSBĐ tại các ngân hàng thương mại. Bộ Tài Chính nên hỗ trợ xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu giá thị trường công khai để các ngân hàng tham khảo khi thẩm định giá TSBĐ.

4.2. Kiến Nghị Với Vietcombank Và Khách Hàng

Vietcombank chi nhánh Bắc Hà Tĩnh nên thiết lập hệ thống kiểm tra giám sát tài sản bảo đảm định kỳ, ứng dụng công nghệ để nâng cao hiệu quả thẩm định giá TSBĐ. Khách hàng cần tham gia tích cực vào quá trình định giá TSBĐ, cung cấp thông tin chính xác và tạo điều kiện kiểm tra tài sản. Xây dựng cơ chế phản hồi từ khách hàng để liên tục cải thiện chất lượng công tác thẩm định giá TSBĐ.

Trích đoạn nội dung tài liệu

CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ TSBĐ TRONG CHO VAY TẠI NHTM 1. Khái quát chung về thẩm định giá 1. Khái niệm về thẩm định giá Ở các nước, người ta thường sử dụng hai từ tiếng Anh là Appraisal và Valuation để nói đến thẩm định giá. Nguồn gốc từ ngữ của cả hai thuật ngữ này là từ tiếng Pháp.

Valuation xuất hiện vào năm 1529 còn Appraisal từ năm 1817. Hai thuật ngữ đều có chung ý nghĩa, đó là sự ước tính, đánh giá và có hàm ý là cho ý kiến của một nhà chuyên môn về giá trị của một vật phẩm nhất định. Khi nghiên cứu về thẩm định giá, nhiều định nghía khác nhau đã được các nhà nghiên cứu đưa ra: Theo Ely & commonsm (1926), “Thẩm định giá là quá trình xác định giá trị của một tài sản. Quá trình này đòi hỏi sự phán đoán chính xác và khoa học” Marrone (2009), “Thẩm định giá là việc xác định giá trị của bất động sản tại một thời điểm có tính đến bản chất của bất động sản và mục đích của thẩm định giá.

Do vậy, thẩm định giá là áp dụng các dữ liệu của thị trường so sánh mà các thẩm định viên thu thập được và phân tích chúng, sau đó so sánh với tài sản được yêu cầu thẩm định giá để hình thành giá trị của chúng” Seabrooke (2012), “Thẩm định giá là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định”. Nguyễn Minh Hoàng- tác giả của Nguyên lý chung định giá tài sản và giá trị doanh nghiệp “Thẩm định giá là việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà tài sản có thể mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định.” Tại Việt Nam, thẩm định giá được đưa ra khái niệm đầu tiên tại Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH10 năm 2002 của Việt Nam, trong thẩm định giá được định nghĩa như sau: “Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế” Theo khoản 15 Điều 4 Luật Giá 2012 qquy định 5 “Thẩm định giá là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá.” Nhìn chung, các khái niệm về thẩm định giá được nêu trên đều có chung các yếu tố: (1) Sự ước tính giá trị hiện tại được đo lường bằng tiền tệ (2) Về các loại tài sản, động sản, bất động sản, các quyền sở hữu và được tiến hành theo yêu cầu, mục đích nhất định (3) Tại một thời điểm một không gian địa điểm cụ thể (4) Dựa trên các dữ liệu trên thị trường Qua đó chúng ta có thể hiểu: “Thẩm định gia là sự ước tính bằng tiền về giá trị hiện của các loại tài sản, động sản, bất động sản, các quyền sở hữu và được tiến hành theo yêu cầu, mục đích nhất định tại một thời gian, không gian và địa điểm cụ thể theo những tiêu chuẩn được công nhận như những thông lệ quốc tế hoặc quốc gia” 1. Đối tượng của thẩm định giá 1. Quyền tài sản Quyền tài sản là một khái niệm pháp lý bao hàm tất cả quyền, quyền lợi và lợi ích liên quan đến quyền sở hữu tài sản đó bao gồm cả quyền sở hữu cá nhân, nghĩa là người chủ sở hữu được hưởng một hay nhiều lợi ích của những gì mình sở hữu.

Theo bộ Luật dân sự của Việt Nam: Quyền tài sản là quyền được trị giá bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao dịch dân sự, kể cả quyền sở hữu trí tuệ Theo Uỷ ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế trong hoạt động thẩm định giá quốc tế ngày nay người ta công nhận và phân biệt các đối tượng thẩm định giá sau: (1) Quyền tài sản bất động sản (Real Property) Bao gồm tất cả quyền, quyền lợi, lợi ích liên quan đến quyền sở hữu bất động sản. Một hay nhiều lợi ích trong quyền bất động sản thông thường được biểu hiện dưới hình thức quyền sở hữu được phân biệt với bất động sản về mặt vật chất. Quyền tài sản bất động sản là một khái niệm phi vật chất. Quyền tài sản bất động sản là một quyền lợi trong bất động sản.

Quyền lợi này thường được ghi trong một văn bản chính thức như một chứng thư hay hợp đồng (ví 6 dụ như hợp đồng cho thuê). Do vậy, quyền tài sản bất động sản là một khái niệm pháp lý tách biệt với bất động sản, thể hiện về mặt vật chất của tài sản. Quyền tài sản bất động sản bao gồm các quyền, các khoản lợi ích, lợi tức liên quan đến quyền sở hữu của bất động sản. Ngược lại, bất động sản bao gồm bản thân đất đai, tất cả các loại sản vật tự nhiên có trên đất, và các tài sản gắn liền với đất như nhà cửa và các công trình trên đất.

(2) Quyền tài sản động sản (Personal Property) Quyền tài sản động sản đề cập đến quyền sở hữu của những tài sản, lợi ích khác với bất động sản. Những tài sản đó có thể là tài sản hữu hình như các động sản, hay vô hình như khoản nợ hay bằng sáng chế. Động sản hữu hình tiêu biểu cho những tài sản không thường xuyên gắn hay cố định với bất động sản và có đặc tính có thể di chuyển được. Quyền tài sản động sản bao gồm những lợi ích của: - Những tài sản hữu hình có thể nhận biết, di chuyển được và được xem là thông dụng cho cá nhân như đồ vật sưu tập, trang trí, hay vật dụng.

Quyền sở hữu tài sản lưu động của doanh nghiệp như hàng tồn kho, vật liệu cung cấp. Ở một số nước, những tài sản trên được xem là hàng hoá và đồ dùng cá nhân. - Những tài sản không cố định được người thuê lắp đặt vào bất động sản và sử dụng trong kinh doanh. Tài sản đầu tư hay tài sản cho thuê gắn với công trình xây dựng thêm trên đất được người thuê lắp đặt và trả tiền để đáp ứng nhu cầu của mình.

- Nhà xưởng, máy và thiết bị - Vốn lưu động và chứng khoán hay tài sản hiện hành là tổng tài sản lưu động trừ đi nợ ngắn hạn. - Tài sản vô hình như quyền thu lợi từ một ý tưởng, quyền sở hữu trí tuệ, bao gồm: - Quyền tác giả là quyền của tổ chức, cá nhân đối với tác phẩm văn học nghệ thuật, khoa học do mình sang tạo ra hoặc sở hữu - Quyền liên quan đến quyền tác giả là quyền của các tổ chức, cá nhân đối với cuộc biểu diễn, bản ghi âm, ghi hình, chương trình phát sóng, tín hiệu vệ tinh mang chương trình được mã hóa - Quyền sở hữu công nghiệp là quyền của tổ chức cá nhân dối với sáng chế, kiểu 7 dáng công nghiệp, thiết kế bố trí mạch tích hợp bán dẫn, nhãn hiệu, tên thương mại, chỉ dẩn địa lý, bí mật kinh doanh do mình sang tạo ra hoặc sở hữu - Quyền đối với giống cây trồng là quyền của tổ chức, cá nhân đối với giống cây trồng mới do mình chọn tạo hoặc phát hiện và phát triển hoặc được hưởng quyền sở hữu. Thẩm định giá động sản có thể chỉ là một bộ phận trong tổng thể công việc thẩm định giá một tài sản. Động sản có thể được đánh giá theo giá trị thị trường, giá trị thu hồi hay giá thanh lý 1.

Doanh nghiệp (Business) Doanh nghiệp là bất kỳ một đơn vị thương mại, công nghiệp dịch vụ, hay đầu tư theo đuổi một hoạt động kinh tế. (Uỷ ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế) Doanh nghiệp là tổ chức kinh tế có tên riêng, có tài sản, có trụ sở giao dịch ổn định, được đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật nhằm mục đích thực hiện các hoạt động kinh doanh (Luật doanh nghiệp Việt Nam 2005) Doanh nghiệp thường là các đơn vị tạo ra lợi nhuận bằng cách cung cấp sản phẩm hay dịch vụ cho người tiêu dùng. Quan hệ chặt chẽ với khái niệm doanh nghiệp là thuật ngữ công ty đang hoạt động, đó là một doanh nghiệp thực hiện hoạt động kinh tế như sản xuất, chế tạo, buôn bán, hay trao đổi một hàng hóa hay dịch vụ, và thuật ngữ đang hoạt động, đó là một doanh nghiệp được xem như đang tiếp tục hoạt động trong tương lai xác định, không có ý định phải thanh lý hay cắt giảm qui mô hoạt động của nó. Các lợi ích tài chính Các lợi ích tài chính là những tài sản vô hình, gồm những quyền năng gắn liền với quyền sở hữu của một doanh nghiệp hay tài sản.

Lợi ích tài chính trong quyền tài sản nảy sinh từ: (1) Sự phân chia về mặt luật pháp lợi tức sở hữu trong doanh nghiệp và trong bất động sản (2) Chuyển nhượng theo hợp đồng quyền chọn mua, chọn bán tài sản (3) những công cụ đầu tư bảo đảm bởi bất động sản Lợi ích tài chính là những tài sản vô hình bao gồm: (1) Những quyền vốn có trong quyền sở hữu doanh nghiệp hay tài sản như: 8 quyền chiếm hữu, sử dụng, bán, cho thuê hay quản lý; (2) Những quyền vốn có trong hợp đồng chuyển nhượng có quyền chọn mua hay hợp đồng thuê có chứa quyền chọn thuê; (3) Những quyền vốn có trong sở hữu cổ phiếu. Vai trò của thẩm định giá trong nền kinh tế thị trường Thẩm định giá đóng vai trò rất quan trọng trong nền kinh tế thị trường, thông qua kết quả thẩm định giá giúp cho cơ quan quản lý nhà nước, doanh nghiệp, cá nhân có quyền, lợi ích liên quan đến tài sản có những quyết định đúng đắn trong quản lý, kinh doanh và các giao dịch dân sự khác.