lời mở đầu tốt đẹp có thê xây dựng cho nhà môi giới một cơ sở vững chắc trong quá trình xúc tiến công việc tiếp theo. Giao tiếp bằng ánh mắt Hãy nhìn trực diện vào mắt người đối diện, như muốn nói với họ rằng nhà môi giới tập trung sự chú ý và quan tâm đến những gì họ nói. Nếu nhà môi giới nhìn sang hướng khác hay nhìn chằm chằm vào một nơi nào khác, nhà môi giới sẽ khiến họ nghĩ rằng bản hân nhà môi giới đang mong chờ sự có mặt của một ai đó và như muốn chấm dứt nhanh chóng cuộc gặp gỡ này. 16 Thái độ chân thành Mô tả những dịch vụ nhà môi giới cung cấp.
Hãy nói về chúng với thiện chí lắng nghe mọi đóng góp hoặc giải pháp từ khách hàng. Hãy minh bạch về những điểm mạnh và cơ hội dé cải thiện sản phẩm. Đề nghị sẵn sàng hợp tác dé làm sáng tỏ bat cứ van đề gì đối tác còn nghi van.4 Lập hô sơ thương vụ mô giới. Khi nhà môi giới bắt đầu tiếp nhận thỏa thuận môi giới bán, mua hay cho thuê lại, thuê của khách hàng, nhà môi giới phải chuẩn bị hồ sơ giấy tờ đầy đủ để hoàn thành một cách nhanh nhất thương vụ.
Việc tìm kiếm thông tin và xác định đúng các loại giấy tờ cần thiết và phải bắt đầu thực hiện công việc ngay sau khi bắt đầu kí hợp đồng môi giới. Một lưu ý là không nên nhận những giấy tờ bản gốc ”của khách hang vì người môi giới có thể làm mất giấy tờ do nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan. Từ đó chỉ nên lấy bản sao hoặc phôto coppy còn bản gốc dé chủ sở hữu hay người được ủy quyền đưa ra tại nơi cần thiết và những lúc thích hợp.Trong quá trình diễn ra thương vụ khách hàng nhiều lúc sẽ phải phải tự đi giải quyết các thủ tục giấy tờ vì vậy nhà môi cần thoe sát những tiến trình này của khách hàng và có thê hỗ trợ lúc cần thiết.Có những lúc nhà môi giới cần bí mật kiểm tra và theo dõi, giúp đỡ, và ở những giai đoạn cần thiết (hoặc nếu có sự can thiệp của chúng ta thì công việc sẽ hiệu quả hơn) làm thay cho khách hàng. Việc theo sát và năm vững kiến thức hỗ trợ khách hàng lúc cần thiết sẽ giúp khách hàng giảm thiểu được các van đề xấu có thé xảy ra và qua đó cũng thể hiện được tinh chuyên nghiệp của nhà môi giới.
Từ lúc bắt đầu công việc chung với khách hàng nhà môi giới phải tìm cách đề có những thông tin cá nhân khách hàng sau đây: - Họ và tên - Họ và tên bố, mẹ - Địa chỉ thường trú - Loại và số CMT hay hộ chiếu - Số hộ khẩu, giấy đăng kí tạm trú - Địa chỉ liên lạc - Sô điện thoại ban và di động - Dia chỉ làm việc và công việc của khách “Đối với BĐS nhất thiết phải tìm hiểu những thông tin tối thiểu sau: ” 17 - Giấy chứng nhận quyền sử dụng có hiệu lực (số đỏ, hồng.) - Hợp đồng công chứng về việc mua, bán, trao tặng. - Hóa đơn đóng thuế đất hàng năm Khi nhà môi giới thu thập được đầy đủ những loại giấy tờ như trên thì nhà môi giới đã sẵn sàng cho tất cả công việc tiếp theo. Trong quá trình diễn ra thương vụ, cần thu thập thêm tat cả những giấy tờ liên quan như giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân, bản chia tài sản, thừa kế của tòa án, bản cam kết, hồ sơ xây dựng, giấy phép các loại. Đề đi đến sự thống nhất giữa hai bên khách hàng có thé sẽ mat một khoảng thời gian đàm phán dài và nhàm chán nha môi giới cần có cách dé tăng sự ham muốn sở hữu.
Khi mà cả hai bên đã thống nhất được các điều khoản của hợp đồng, nhà môi giới phải hành động nhanh gọn dé những điều khoản hai bên điều ghi nhớ(bị quên hay cân nhắc lại). Trong nhiều trường hợp khi không phải lúc nào cũng có thê tiễn hành viết hợp đồng khởi điểm ngay tại chỗ. Trong những trường hợp này cách giải quyết hợp lí nhất là lập Biên bản thỏa thuận và đặt cọc. Khi lập biên bản thỏa thuận người môi giới cần lưu ý những điểm chính liên quan đến thương vụ sau này như sau: - miêu tả đối tượng của hợp đồng - xác định các bên liên quan - xác định địa điểm viết biên bản - giá cả BĐS - lượng tiền đặt cọc - thời hạn thực hiện hợp đồng khởi điểm - thời hạn kí hợp đồng công chứng - thời hạn giao BĐS - hình thức và thời hạn giao tiền - xác định bên chỉ trả các khoản phí (công chứng, tòa án, thuế) Những điều“thoả thuận và chữ kí các bên này là cơ sở dé thực hiện các hợp đồng tiếp theo, đồng thời để bảo đảm không có sự nghỉ ngờ, nhằm lẫn cho các bên.
Tuy nhiên biên bản thỏa thuận không thể buộc các bên phải thi hành trách nhiệm 18 đã thỏa thuận.”Đây van mới chỉ là dạng ”hợp đồng giữ danh dự, sự đàng hoàng hay chữ "Tín" của các bên. Thời hạn thực hiện các bước của thương vụ là một vấn đề rất quan trọng trong tất cả các thương vụ bat động sản trên thị trường hiện nay. Việc xác định được các giai đoạn thực hiện thoả thuận đòi hỏi nhà môi giới phải nắm vững thông tin, kiến thức và có. Thông thường việc thực hiện thương vụ có thể chia ra làm ba giai đoạn: 1) “Kí kết hợp đồng khởi điểm - bao gồm cả việc đặt cọc trước (khoảng 10%), đồng thời thỏa thuận những điều khoản đề chứng tỏ ý chí của các bên sẽ kí kết hợp đồng công chứng cuối cùng.
Kết thúc quá trình xem xét, kiểm tra và đàm phán. Đồng thời trong hợp đồng khởi điểm chỉ sẽ rõ những tránh nhiệm của người mua, chỉ rõ sự cần thiết phải gom góp, chuẩn bị tiền hay phải tiến hành thé chấp. Đối với người bán hợp đồng chỉ rõ việc cần thực hiện các bước liên quan đến tình trạng pháp lí và kĩ thuật của BĐS đề bán.” 2) “Kí kết hợp đồng công chứng - đây là thời điểm chuyền quyền sở hữu, sử dụng sang người mua và việc chi trả phan lớn lượng tiền theo giá cả ghi trong hợp đồng (+/- 80%).” 3) “Giao nhận BĐS - những đồ vật cuối cùng của chủ sở hữu được chở di khỏi BĐS, giao trả BĐS cùng với những trang thiết bị, ghi chép số công tơ điện, nước, người mua chỉ trả các khoản còn lại trong đó có lượng tiền nhà còn lại theo giá cả thỏa thuận. Quy trình trên đây chỉ là một ví dụ điển hình, không.
Tính phổ thông của ví dụ trên xuất phát từ nhiều nguyên nhân khác nhau. Thứ nhất phần lớn các căn nhà, BĐS được bán bởi chính chủ sở hữu, những người đang sống trong BĐS đó. Vì vậy không thể thực hiện hai việc bán, chỉ trả toàn bộ tiền theo giá thỏa thuận với việc giao trả BĐS cùng một lúc (van đề này không bao gồm việc bán mảnh đất trong, quyền mua căn hộ đang trong quá trình xây dựng hay các công trình tự do khác).”Thứ hai, rất nhiều thương vụ là những "hợp đồng phụ thuộc" khi mà sự bán phụ thuộc sự mua và việc mua có thể thực hiện khi BĐS có thể bán. Vì vậy cần phải liên tục xác định các bước thực hiện, trong đó ngoài việc khởi động các nguồn vốn, theo dõi các thời điểm chuyền tiền thì vấn đề thu xếp các chuyến chuyên đồ đạc, các công việc sửa chữa cũng có ý nghĩa quan trọng.
Chăm sóc khách hàng sau giao dich -“Chu động liên lạc lại dé khảo sát về trải nghiệm của khách hang với BĐS đang cung cấp cũng là một bước không thể thiếu trong quy trình chăm sóc khách hàng sau mua. Hoạt động này hoàn toàn không mang tính chất thương mại, quảng cáo, mà chỉ đóng vai trò như một cử chỉ thé hiện sự quan tâm chu đáo của nhà môi giới tới khách hàng. Lưu ý, hoạt động này phải được tiến hành với phương châm trung thực và liêm chính. Ý kiến phản hồi của khách hàng là nguồn dữ liệu quan trọng giúp doanh nghiệp điều tra mức độ hài lòng cũng như nguyện vọng của khách hàng để hoàn thiện chất lượng sản pham/ dịch vu của minh.
Nhân tố ảnh hưởng đến quy trình môi giới bat động san 1. Nhân tô khách quan a) Quy định pháp luật về kinh doanh bat động sản, môi giới bat động sản. Chính sách, pháp luật của nhà nước có ý nghĩa rất quan trọng đối với hoạt động môi giới quy chuẩn của nghề môi giới, là điều kiện để nghề môi giới phát triển theo một cách minh bạch và bền vững. Nghề môi giới bat động san được nha nước công nhận và cũng có quy định chat chẽ về cấp chứng chi hành nghề môi giới bất động sản, nâng cao chất lượng dịch vụ của nghề.
Pháp luật được áp dụng vào nghề môi giới sẽ điều tiết được những giao dịch bất động sản ngầm gây ra tình trạng thất thu ngân sách cho nhà nước. Theo luật kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định cá nhân, tô chức kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản thì cần phải thành lập doanh nghiệp và phải có ít nhất 2 cá nhân có chứng chỉ hành nghề môi giới. Còn đối với cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản thì cần có chứng chỉ hành nghề môi giới và có đăng ký mã số thuế. Pháp luật cũng khuyến khích các hoạt động giao dịch bất động sản cần được giao dịch trên sàn và minh bạch thông tin trên thị trường bắt động sản.
Điều 62 Luật KDBĐS 2014 quy định:” Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải thành lập doanh nghiệp và phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản. Nếu không thành lập doanh nghiệp, thì cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bat động sản phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bat động sản và đăng ký nộp thuế theo quy định của pháp luật về thuế. Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản không được đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh bât động sản.” 20 Tương tự, Điều 63 quy định về điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản, theo đó, tô chức, cá nhân kinh doanh dich vụ san giao dịch bat động sản phải thành lập doanh nghiệp.