Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Khóa luận tốt nghiệp được thực hiện trong bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam đang từng bước hoàn thiện theo cơ chế kinh tế thị trường, giữ vị trí quan trọng trong việc thu hút vốn đầu tư và thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội. Tuy nhiên, tác giả chỉ ra rằng thị trường vẫn bộc lộ nhiều bất cập về cơ chế vận hành, khung pháp lý, cơ cấu hàng hóa và quản lý giao dịch. Nhiều phân khúc như bất động sản công nghiệp, du lịch, giải trí mới chỉ tập trung tại một số vùng miền; tỷ lệ lấp đầy tại các khu công nghiệp, khu công nghệ cao còn thấp; quỹ nhà ở cho người có thu nhập trung bình chưa được đáp ứng đầy đủ; thủ tục pháp lý liên quan đến tiếp cận đất đai và phòng ngừa rủi ro tranh chấp còn hạn chế. Đặc biệt, thị trường xuất hiện dấu hiệu bong bóng do lạm phát gia tăng, khiến phân khúc đất nền phân lô rơi vào trạng thái chững lại hoặc không phát sinh giao dịch.

Trước áp lực cạnh tranh gay gắt giữa các sàn môi giới và sự thận trọng từ phía khách hàng khi giao dịch tài sản có giá trị lớn, Công ty Cổ phần Bất động sản Tobi Group cần một quy trình bán hàng bài bản nhằm giảm thiểu sai sót, nâng cao tỷ lệ chốt giao dịch và duy trì mối quan hệ bền vững với người mua.

Mục tiêu nghiên cứu tổng quát của đề tài là đề xuất hệ thống giải pháp góp phần hoàn thiện công tác bán hàng tại Công ty Cổ phần Bất động sản Tobi Group. Để hoàn thành mục tiêu này, nhiệm vụ nghiên cứu được triển khai theo 3 bước:

  1. Hệ thống hóa các cơ sở lý luận cơ bản về hoạt động bán hàng và quy trình bán hàng trong doanh nghiệp.
  2. Phân tích, đánh giá thực trạng quy trình bán hàng và kết quả hoạt động kinh doanh tại Công ty Cổ phần Bất động sản Tobi Group giai đoạn 2020 - 2022.
  3. Đề xuất các giải pháp khả thi nhằm hoàn thiện quy trình bán hàng cho công ty trong thời gian tới.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

  • Đối tượng nghiên cứu: Các vấn đề lý luận, hệ thống quy phạm pháp luật về môi giới bất động sản và thực trạng tổ chức quy trình bán hàng tại doanh nghiệp môi giới.
  • Phạm vi không gian: Nghiên cứu tập trung tại Công ty Cổ phần Bất động sản Tobi Group (trụ sở tại Tầng 4 Tòa nhà 25T1, Lô N05 Khu đô thị Đông Nam Trần Duy Hưng, Cầu Giấy, Hà Nội) cùng danh mục các dự án công ty đang phân phối tại Hà Nội, Bình Dương, Yên Bái, Hà Tĩnh và Bình Phước.
  • Phạm vi thời gian: Số liệu về hoạt động kinh doanh và nhân sự được thu thập trong giai đoạn từ năm 2020 đến năm 2022.
  • Giới hạn nội dung: Khóa luận không đi sâu vào khía cạnh kinh tế vĩ mô của lĩnh vực môi giới bất động sản mà tập trung làm rõ các bước trong quy trình bán hàng, phương pháp tiếp cận khách hàng và kỹ năng của nhân viên môi giới.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp

Khung lý thuyết của khóa luận được xây dựng dựa trên sự kết hợp giữa các quan điểm học thuật và tài liệu chuyên ngành:

  • Khái niệm bán hàng: Tác giả viện dẫn định nghĩa của Công ty Luật ACC (bán hàng là hoạt động chuyển dịch quyền sở hữu hàng hóa để thu tiền hàng, đồng thời liên kết chặt chẽ các chức năng quản trị), quan điểm của Comer (2008) về bán hàng như một hoạt động giao tiếp cá nhân nhằm khám phá và thỏa mãn nhu cầu lâu dài của hai bên, cùng định nghĩa của Philip Kotler (2018) coi bán hàng là hình thức giới thiệu trực tiếp sản phẩm, dịch vụ thông qua đối thoại với người mua tiềm năng.
  • Đặc điểm của bán hàng: Dựa trên giáo trình Nghiệp vụ thương mại, khóa luận tổng hợp 5 đặc điểm cơ bản gồm: khách hàng quyết định thị trường và sự tồn tại của người bán; khách hàng quan tâm đến chất lượng, giá cả và tính thuận tiện; khách hàng đòi hỏi người bán phải ưu tiên lợi ích của họ; nhu cầu thị hiếu liên tục biến động; hoạt động bán hàng diễn ra trong điều kiện chuyển đổi cơ chế quản lý.
  • Phân loại bán hàng: Căn cứ tài liệu môn học Quản trị tác nghiệp trong kinh doanh và Quản trị bán hàng, hoạt động bán hàng được phân chia theo phương thức (truyền thống và hiện đại như tự chọn, siêu thị, thương mại điện tử, thư tín, điện thoại, truyền hình, máy bán hàng tự động); theo khâu lưu chuyển hàng hóa (bán buôn, bán lẻ); theo phương thức giao dịch (đơn hàng, hợp đồng, thỏa thuận miệng, đấu giá); theo phương thức thanh toán (mua đứt bán đoạn, trả chậm hoặc trả góp).
  • Quy trình bán hàng tổng quát: Tác giả tiếp thu mô hình 5 bước từ giáo trình Quản trị bán hàng, bao gồm:
    1. Khám phá nhu cầu và đánh giá tiềm năng khách hàng.
    2. Chuẩn bị tiếp xúc với khách hàng.
    3. Tiếp xúc và chào hàng.
    4. Kết thúc bán hàng.
    5. Theo dõi và chăm sóc khách hàng.
  • Các nhân tố ảnh hưởng: Hệ thống hóa thành nhóm nhân tố bên trong (kỹ năng giao tiếp, lắng nghe, đặt câu hỏi, đàm phán, giải quyết vấn đề, chốt hợp đồng; hệ thống dịch vụ và chăm sóc khách hàng; chất lượng và giá cả sản phẩm) và nhóm nhân tố bên ngoài (đối thủ cạnh tranh theo sản phẩm hoặc chủng loại; các phương tiện hữu hình như cơ sở vật chất, tài liệu giới thiệu và hình ảnh doanh nghiệp).

Phương pháp nghiên cứu:

  • Phương pháp quan sát trực tiếp: Thu thập dữ liệu thực tế bằng việc quan sát có mục đích hành vi, thói quen và phản ứng của khách hàng trong các tình huống tiếp xúc, thương lượng tại sàn giao dịch và tại thực địa dự án.
  • Phương pháp phân tích - tổng hợp và so sánh: Phân tích số liệu thứ cấp từ các báo cáo doanh thu, chi phí, lợi nhuận và biến động nhân sự nội bộ của Tobi Group giai đoạn 2020 - 2022 để đối chiếu sự thay đổi qua các năm.
  • Nguồn dữ liệu: Báo cáo tài chính nội bộ, tài liệu bán hàng, hồ sơ pháp lý dự án của Công ty Cổ phần Bất động sản Tobi Group và hệ thống văn bản pháp luật hiện hành về thuế, chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Nội dung chính theo từng chương

Chương 1: Cơ sở lý luận về hoạt động bán hàng và công tác bán hàng

Chương 1 tập trung làm rõ các khái niệm nền tảng, vai trò và phân loại bán hàng trong nền kinh tế thị trường. Tác giả phân tích cơ cấu quy trình 5 bước kinh điển và nêu bật các nội dung thu thập thông tin khách hàng:

Đối tượng khách hàng Thông tin yêu cầu thu thập
Khách hàng cá nhân Họ tên, tuổi, ngày sinh, giới tính, địa chỉ, số điện thoại, trình độ học vấn, chức danh, thu nhập, sở thích cá nhân, mức độ hiểu biết và thái độ đối với sản phẩm/dịch vụ.
Khách hàng tổ chức Tên đơn vị, địa chỉ, email, số điện thoại, website, thông tin người đại diện, loại hình công ty, lĩnh vực kinh doanh, tình hình tài chính, sản lượng tiêu thụ hàng năm, uy tín thị trường.

Chương này cũng phân loại khách hàng thành 3 nhóm cơ hội: khách hàng chủ động (đủ điều kiện, nhu cầu rõ ràng), khách hàng thụ động (đủ điều kiện nhưng còn phân vân) và khách hàng sẵn sàng mua. Về kỹ năng xử lý phản đối ở giai đoạn kết thúc thương vụ, tác giả hệ thống hóa 5 phương pháp thương lượng: phủ nhận trực tiếp, phủ nhận gián tiếp, bù trừ, khen lợi ích sản phẩm và trì hoãn.

Chương 2: Thực trạng quy trình bán hàng tại Công ty Cổ phần Bất động sản Tobi Group

Chương 2 giới thiệu tổng quan doanh nghiệp và khảo cứu thực tế công tác bán hàng. Công ty Cổ phần Bất động sản Tobi Group thành lập ngày 01/01/2020, mã số thuế 0109451970, hoạt động chính trong các lĩnh vực tư vấn, môi giới, đấu giá bất động sản và đấu giá quyền sử dụng đất. Bộ máy tổ chức của công ty gồm: Ban Giám đốc và 4 phòng ban trực thuộc (Phòng Kinh doanh chia thành 5 nhóm, mỗi nhóm từ 6 nhân sự trở lên; Phòng Hành chính nhân sự và Phòng Tài chính kế toán có 8 nhân sự chia đều; Phòng Kế hoạch tổng hợp gồm 6 nhân sự).

Tình hình hoạt động kinh doanh giai đoạn 2020 - 2022 của công ty được ghi nhận như sau:

Chỉ tiêu Năm 2020 Năm 2021 Năm 2022 So sánh 2021/2020 (Chênh lệch / %) So sánh 2022/2021 (Chênh lệch / %)
Doanh thu (tỷ VNĐ) 159,66 128,98 162,67 -30,68 / -19,21% +33,69 / +20,71%
Chi phí (tỷ VNĐ) 71,45 67,32 84,23 -4,13 / -5,78% +16,91 / +20,07%
Lợi nhuận trước thuế (tỷ VNĐ) 88,21 61,66 78,44 -26,55 / -30,10% +16,78 / +21,39%

Sự sụt giảm trong năm 2021 xuất phát từ tác động của đại dịch COVID-19 khiến việc tiếp xúc và giao dịch trực tiếp với khách hàng bị gián đoạn. Sang năm 2022, kết quả phục hồi nhờ dỡ bỏ giãn cách xã hội và mở cửa thị trường.

Danh mục dự án phân phối tiêu biểu của Tobi Group bao gồm:

  1. Khu đô thị Lai Uyên (Bàu Bàng, Bình Dương): Quy mô xấp xỉ 18 ha, 1.045 lô liền kề, giá bán 17 - 18 triệu đồng/m².
  2. Yên Bái Riverside (TP. Yên Bái): 54 lô đất nền (80 - 165 m²), giá bán 11 - 13 triệu đồng/m².
  3. Hòa Lạc Premier Residence (Sơn Tây, Hà Nội): Quy mô 12 ha, gồm 250 căn liền kề (giá 20 - 21 triệu đồng/m²) và 108 căn biệt thự (giá 15,7 triệu đồng/m²).
  4. Đất nền Hòa Lạc (Thạch Thất, Hà Nội): Diện tích 77,5 - 96 m², giá bán 18 - 20 triệu đồng/m².
  5. Đất nền Kỳ Anh (Hà Tĩnh): Diện tích 75 - 125 m², giá bán 3 - 5 triệu đồng/m².
  6. Golden Lotus City (Đồng Phú, Bình Phước): Quy mô 5 ha, 200 lô liền kề, biệt thự và shophouse, giá bán 11 - 12 triệu đồng/m².
  7. Khu đô thị Phú Cát City (Thạch Thất, Hà Nội): 352 căn biệt thự đơn lập (giá 30 - 32 triệu đồng/m²) và song lập (giá 20 - 22 triệu đồng/m²).

Về mặt tác nghiệp, Tobi Group đã cụ thể hóa lý thuyết thành quy trình bán hàng thực tế gồm 7 bước:

  • Bước 1: Tìm kiếm thông tin bất động sản (khai thác nguồn cung từ báo chí, website, cơ quan địa chính, sở quy hoạch và chủ đầu tư; phân tích nguồn cầu theo mục đích đầu tư ngắn hạn, dài hạn hoặc tiêu dùng).
  • Bước 2: Tìm kiếm và tiếp nhận thông tin khách hàng (triển khai qua 7 kênh: Facebook cá nhân/hội nhóm, đăng tin trên Batdongsan.com.vn, Zalo, quảng cáo Facebook Ads, bài PR trên báo chí, mua dữ liệu tín dụng bất động sản, dữ liệu khách hàng cũ từ chủ đầu tư).
  • Bước 3: Xử lý và sàng lọc thông tin (phân nhóm thành 8 tệp khách hàng; sử dụng bộ câu hỏi khảo sát mục đích đầu tư/đầu cơ, ngân sách, tính pháp lý; số liệu thực tế chỉ ra khi telesales 100 khách hàng thì tỷ lệ phản hồi có nhu cầu chỉ đạt khoảng 5%).
  • Bước 4: Tiếp cận và tìm kiếm cơ hội (tổ chức gặp mặt trực tiếp tại văn phòng, quán cà phê hoặc thực địa dự án; cung cấp bản vẽ quy hoạch, hồ sơ pháp lý 1/500).
  • Bước 5: Thương lượng với khách hàng (thống nhất giá, đặt cọc, tiến độ thanh toán và thủ tục công chứng). Ví dụ tiến độ dự án Hòa Lạc Premier Residence: đặt cọc 50 triệu đồng đối với căn liền kề, 100 triệu đồng đối với căn biệt thự; Đợt 1 thanh toán 50% sau 7 ngày; Đợt 2 đóng 50% giá trị hợp đồng sau 7 ngày tiếp theo; các đợt 3, 4, 5, 6 thanh toán theo tiến độ xây thô (xong móng đóng 30%, xong tầng 2 đóng 30%, xong tầng 5 đóng 35%, bàn giao đóng 5%). Hồ sơ công chứng yêu cầu giấy tờ tùy thân, sổ hộ khẩu, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy tờ tình trạng hôn nhân. Nghĩa vụ tài chính gồm thuế thu nhập cá nhân (2% giá trị hợp đồng) và lệ phí trước bạ (0,5% giá trị hợp đồng).
  • Bước 6: Kết thúc thương vụ/giao dịch (bàn giao tài sản, thu phí môi giới bán hoặc mua khoảng 3% tùy giá trị giao dịch).
  • Bước 7: Chăm sóc khách hàng (duy trì tương tác định kỳ, tặng quà sinh nhật, thông báo các chính sách chiết khấu và sản phẩm mới).

Đánh giá thực trạng: Tác giả chỉ ra ưu điểm là công ty xây dựng được sơ đồ tổ chức rõ ràng, sản phẩm phân phối đa dạng tại nhiều tỉnh thành. Tuy nhiên, hạn chế lớn nằm ở việc phụ thuộc vào nguồn dữ liệu mua ngoài có tỷ lệ chuyển đổi thấp, chi phí quảng cáo trực tuyến cao nhưng hiệu quả chưa tương xứng, nhân viên thiếu kinh nghiệm đàm phán khi khách hàng do dự về pháp lý hoặc giá cả.

Chương 3: Định hướng và đề xuất giải pháp hoàn thiện quy trình bán hàng cho Công ty Cổ phần Bất động sản Tobi Group

Trên cơ sở mục tiêu phát triển 10 năm của công ty nhằm mở rộng mạng lưới phân phối và nâng cao năng lực cạnh tranh, tác giả đề xuất 3 nhóm giải pháp cụ thể:

  • Giải pháp 1: Nâng cao hiệu quả tìm kiếm khách hàng cho công ty. Chuyển đổi phương thức tìm kiếm khách hàng từ thụ động sang đa kênh kết hợp, tối ưu hóa chi phí quảng cáo giữa phương pháp cũ và mới (theo Bảng 8 trong danh mục).
  • Giải pháp 2: Phân loại và chăm sóc từng nhóm khách hàng. Thiết lập cơ sở dữ liệu khách hàng chi tiết theo mức độ tiềm năng, áp dụng chính sách phần trăm hoa hồng giới thiệu nhằm giữ chân khách hàng đầu tư lâu năm (theo Bảng 9 trong danh mục).
  • Giải pháp 3: Nâng cao kỹ năng thương lượng với khách hàng cho nhân viên tại công ty. Tổ chức đào tạo nội bộ về kiến thức pháp lý bất động sản và các kỹ thuật xử lý từ chối (bù trừ, phủ nhận gián tiếp, trì hoãn); đồng thời ban hành danh mục phần thưởng khích lệ thành tích kinh doanh nhằm gia tăng động lực làm việc (theo Bảng 10 trong danh mục).

Kết quả và đóng góp

Khóa luận đã tổng hợp và phân tích đầy đủ các chỉ tiêu kinh doanh của Tobi Group giai đoạn 2020 - 2022: doanh thu đạt 159,66 tỷ đồng (2020), giảm xuống 128,98 tỷ đồng (2021) và phục hồi lên 162,67 tỷ đồng (2022); lợi nhuận trước thuế tương ứng lần lượt là 88,21 tỷ đồng, 61,66 tỷ đồng và 78,44 tỷ đồng.

Công trình đóng góp vào việc mô tả chi tiết quy trình bán hàng 7 bước mang tính đặc thù của ngành môi giới bất động sản tại một doanh nghiệp cụ thể, làm rõ sự biến đổi từ mô hình lý thuyết 5 bước tổng quát sang mô hình tác nghiệp thực tế. Các số liệu về mức phí hoa hồng (3%), tỷ lệ phản hồi tiếp thị qua điện thoại (5%), mức thuế chuyển nhượng (thuế thu nhập cá nhân 2%, lệ phí trước bạ 0,5%), cùng tiến độ thanh toán từng đợt của dự án Hòa Lạc Premier Residence cung cấp dữ cứ thực nghiệm cụ thể về phương thức vận hành của sàn môi giới bất động sản.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

  • Hạn chế: Khóa luận được thực hiện dựa trên quan sát cá nhân trong thời gian thực tập tại doanh nghiệp, phạm vi khảo sát giới hạn tại Công ty Cổ phần Bất động sản Tobi Group. Đề tài chưa tiến hành điều tra bảng hỏi diện rộng với mẫu số liệu lớn để kiểm định định lượng mức độ hài lòng của khách hàng đối với dịch vụ môi giới.
  • Hướng nghiên cứu tiếp: Các nghiên cứu tiếp theo có thể mở rộng khảo sát định lượng hành vi của khách hàng mua bất động sản tại nhiều sàn giao dịch khác nhau trên địa bàn Hà Nội; đồng thời nghiên cứu tác động của chính sách thắt chặt tín dụng và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi đối với quy trình bán hàng của các doanh nghiệp phân phối.

Giá trị tham khảo

Báo cáo khóa luận là tài liệu tham khảo cho sinh viên thuộc các chuyên ngành Quản trị kinh doanh, Marketing và Bất động sản khi tìm hiểu về hoạt động bán hàng dịch vụ giá trị cao.

Phần nội dung tại Chương 2 có giá trị thực tiễn đối với nhân viên môi giới bất động sản mới vào nghề, đặc biệt là cấu trúc bảng thu thập thông tin khách hàng, bộ câu hỏi sàng lọc nhu cầu mua đất nền/dự án, quy trình 6 đợt thanh toán xây thô và danh mục giấy tờ pháp lý cần chuẩn bị khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng tại phòng công chứng. Cấp quản lý sàn phân phối có thể tham khảo mô hình cơ cấu tổ chức và cách phân chia các nhóm bán hàng tại Tobi Group.

Câu hỏi thường gặp

  1. Công ty Cổ phần Bất động sản Tobi Group có cơ cấu tổ chức và quy mô nhân sự như thế nào? Theo khóa luận, công ty có trụ sở tại Cầu Giấy (Hà Nội), vận hành theo mô hình chức năng gồm Ban Giám đốc và 4 phòng ban: Phòng Kinh doanh được chia thành 5 nhóm (mỗi nhóm từ 6 nhân sự trở lên); Phòng Hành chính nhân sự và Phòng Tài chính kế toán có tổng cộng 8 người chia đều; Phòng Kế hoạch tổng hợp gồm 6 người phụ trách khảo sát thị trường và pháp lý dự án.

  2. Hiệu quả kinh doanh của Tobi Group giai đoạn 2020 - 2022 biến động ra sao? Doanh thu công ty năm 2020 đạt 159,66 tỷ đồng, sang năm 2021 giảm 19,21% xuống 128,98 tỷ đồng do ảnh hưởng của dịch bệnh COVID-19, đến năm 2022 tăng trưởng trở lại 20,71% đạt 162,67 tỷ đồng. Lợi nhuận trước thuế lần lượt đạt 88,21 tỷ đồng (2020), 61,66 tỷ đồng (2021) và 78,44 tỷ đồng (2022).

  3. Quy trình bán hàng tại Tobi Group gồm những bước nào? Quy trình thực tế tại Tobi Group gồm 7 bước: (1) Tìm kiếm thông tin bất động sản; (2) Tìm kiếm và tiếp nhận thông tin khách hàng; (3) Xử lý và sàng lọc thông tin; (4) Tiếp cận và tìm kiếm cơ hội; (5) Thương lượng với khách hàng; (6) Kết thúc thương vụ/giao dịch; (7) Chăm sóc khách hàng.

  4. Quy định đặt cọc và thanh toán của dự án Hòa Lạc Premier Residence được nêu trong văn bản như thế nào? Khách hàng ký hợp đồng đặt cọc 50 triệu đồng đối với căn chia lô liền kề và 100 triệu đồng đối với căn biệt thự. Tiến độ gồm: Đợt 1 đóng 50% sau 7 ngày kể từ ngày cọc và ký hợp đồng mua bán; Đợt 2 đóng 50% tiền đất sau 7 ngày tiếp theo; các đợt 3, 4, 5 đóng tiền xây thô theo tiến độ hoàn thành móng (30%), tầng 2 (30%), tầng 5 (35%) và Đợt 6 đóng 5% còn lại khi bàn giao nhà.

  5. Mức phí môi giới và nghĩa vụ thuế khi chuyển nhượng bất động sản tại công ty được xác định ra sao? Phí hoa hồng môi giới mua hoặc bán bất động sản tại Tobi Group khoảng 3% giá trị giao dịch. Khi làm thủ tục chuyển nhượng tại phòng công chứng, nghĩa vụ thuế gồm: Thuế thu nhập cá nhân bằng 2% giá trị hợp đồng và lệ phí trước bạ bằng 0,5% giá bán ghi trên hợp đồng.

Kết luận

Khóa luận của tác giả Nguyễn Khánh Linh tại Học viện Ngân hàng đã hệ thống hóa lý luận về quản trị bán hàng và phản ánh thực trạng quy trình môi giới bất động sản tại Công ty Cổ phần Bất động sản Tobi Group giai đoạn 2020 - 2022. Công trình cung cấp bức tranh chi tiết về 7 bước bán hàng trong thực tế, các chỉ tiêu doanh thu, chi phí cùng các dự án đất nền, biệt thự cụ thể mà doanh nghiệp phân phối. Trên cơ sở nhận diện khó khăn về chi phí tìm kiếm khách hàng và tỷ lệ phản hồi qua điện thoại còn thấp (5%), tác giả đã đề xuất 3 giải pháp tập trung vào tìm kiếm khách hàng đa kênh, chăm sóc khách hàng theo nhóm và nâng cao kỹ năng đàm phán cho đội ngũ kinh doanh.