CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ ĐỊNH GIÁ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH TRONG NỀN KINH TẾ THỊ TRƯỜNG 1. Lý luận chung về định giá tài sản 1. Khái niệm Định giá là loại hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế-kỹ thuật, tính pháp lý, vừa mang tính xã hội. Hoạt động định giá hình thành, tồn tại và phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường.
Định giá tài sản là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng. Nhiều khái niệm sử dụng trong lý thuyết định giá là những khái niệm mang tính đặc thù. Ngày nay, trên đà phát triển của kinh tế thị trường, lý thuyết định giá ngày càng được hoàn thiện và trở thành một ngành chuyên sâu trong nền kinh tế, đặc biệt ở các nước tư bản phát triển, hoạt động định giá trở thành một nghề chuyên nghiệp. Hai khái niệm được giới học giả và các nhà định giá trên thế giới thường sử dụng khi nghiên cứu về định giá tài sản: - Định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định ( GS.
Sealrooke - viện đại học Portsmouth– Vương quốc Anh) - Định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm xác định, có cân nhắc đến tất cả các đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn. Lim Lan Yuan – khoa xây dựng và bất động sản - đại học quốc gia Singapore). Như vậy, định giá có thể được hiểu là việc ước tính giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định làm căn cứ cho các hoạt động mua, bán tài sản đó trên thị trường. Các phương pháp định giá tài sản: a.
Phương pháp so sánh: là phương pháp xác định giá tài sản thông qua việc tiến hành phân tích mức giá mua hoặc giá bán phổ biến của tài sản cùng loại hoặc tương tự trên thị trường trong nước, khu vực và thế giới. LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com -4- Giá thị trường của mỗi tài sản là kết quả tổng hoà của giá trị chủ quan (giá trị nội tại) và giá trị khách quan (do những yếu tố khách quan tác động sinh nên). Trên thực tế không thể có hai tài sản giống hệt nhau ở tất cả các yếu tố. Vì vậy, không thể áp đặt một cách máy móc giá bán của một tài sản này cho một tài sản khác.
Tuy nhiên, người ta có thể sử dụng giá bán trên thị trường của tài sản đó để xác định giá trị của những tài sản tương tự bằng cách điều chỉnh cộng thêm hoặc trừ bớt giá bán của tài sản so sánh. Phương pháp so sánh đơn giản, dễ thực hiện đối với người có kiến thức và kinh nghiệm về tài sản. Ngoài ra, kết quả của phương pháp so sánh phản ánh khách quan của thị trường nên dễ được mọi người chấp nhận. Phương pháp chi phí: là phương pháp xác định giá tài sản dựa trên cơ sở chi phí thực tế hợp lý sản xuất, xây dựng tài sản và mức lợi nhuận dự kiến.
Định giá dựa trên chi phí có 2 cách: Định giá cộng thêm vào chi phí một mức lợi nhuận dự kiến và định giá theo lợi nhuận mục tiêu. + Định giá theo cách “cộng thêm lãi vào giá thành”: theo phương pháp này, mức giá dựa trên chi phí sản xuất tính cho một đơn vị sản phẩm và với mức lãi dự kiến. Công thức tính: Giá dự kiến = Giá thành + Lãi dự kiến Giá thành đơn vị được xác định dựa trên chi phí biến đổi và chi phí cố định. Lãi dự kiến có thể tính theo tỷ lệ % trên giá thành hoặc giá bán.
- Phương pháp này đơn giản, dể tính toán, chi phí sản xuất là đại lượng mà người bán hoàn toàn biết trước và kiểm soát được. Cách định giá này nhiều người cảm nhận rằng nó đảm bảo được sự công bằng cho cả người mua và người bán. Người bán sẽ không ép giá khi cầu hàng hoá trở nên căng thẳng vì vẫn tìm kiếm được phần lợi nhuận công bằng trên đồng vốn bỏ ra. + Định giá theo lợi nhuận mục tiêu: là xác định mức giá trên cơ sở đảm bảo tỷ suất lợi nhuận mục tiêu trên vốn đầu tư.
Cách xác định giá này sẽ đảm bảo cho người sản xuất thực hiện tỷ suất lợi nhuận mục tiêu trên vốn đầu tư mà họ mong muốn, nếu đảm bảo được mức giá thành và mức tiêu thụ ước tính là chính xác. Phương pháp thu nhập: Phương pháp định giá dựa trên phân tích tài chính hoạt động đầu tư để xác định giá trị các thu nhập trong tương lai từ một tài sản hoặc LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com -5- một dự án đầu tư và nguyên lý tính dòng tiền từ giá trị đồng nhất thời gian khác nhau về thời gian phân tích để xác định giá trị tài sản tại thời điểm phân tích, lý thuyết định giá gọi là phương pháp định giá dựa vào thu nhập. Vậy xét trong phạm trù định giá: Phương pháp thu nhập là phương pháp ước tính giá thị trường của một tài sản mà dựa trên các thu nhập mà tài sản đó sẽ đem lại hoặc có khả năng đem lại trong tương lai. Giá trị tài sản được ước tính bằng việc vốn hoá giá trị các thu nhập ước tính trong tương lai về giá trị hiện tại ở tại thời điểm định giá.
Để tìm kiếm giá trị hiện tại của các nguồn thu nhập trong tương lai, lý thuyết định giá sử dụng 2 phương pháp để tính giá đó là: phương pháp vốn hoá sinh lợi và phương pháp vốn hoá trực tiếp. + Phương pháp vốn hoá sinh lợi: sử dụng công thức tính dòng tiền chiết khấu (DCF) phát sinh không đều giữa các năm hoặc giai đoạn như sau: K1 K K K Ko= + 2 2 + 3 3 +.+ n n (1+ r) (1+ r) (1+ r) (1+ r) Trong đó: - K0: là giá trị hiện tại; - Kn:là giá trị dòng tiền hoặc thu nhập đến năm hoặc giai đoạn thứ (n); - r : là lãi suất bình quân năm; - n:là số năm hoặc số các giai đoạn phát sinh dòng tiền hoặc thu nhập; Để áp dụng công thức trên, cần có một ước tính thu nhập cho từng năm hoặc từng giai đoạn của tài sản đó trong tương lai. + Phương pháp vốn hoá trực tiếp: là phương pháp ước tính giá trị tài sản trên cơ sở biết thu nhập năm đầu tiên từ tài sản hoặc từ một giá trị vốn đầu tư ban đầu. Phương pháp vốn hoá trực tiếp có công thức tính đơn giản hơn so với phương pháp dòng tiền chiết khấu.
Công thức tổng quát như sau: K n = K 0 (1 + r ) n Trong đó: - K0: là vốn đầu tư ban đầu; - Kn: là vốn đầu tư ban đầu và lợi nhuận từ vốn được tính ở năm cuối - r : là lãi suất bình quân năm; - n: là số năm hoặc số các giai đoạn dự kiến; Để dự tính tổng giá trị lợi nhuận thuần từ từng năm, từng giai đoạn trong tương lai, phải dựa vào tỷ lệ lãi suất ngân hàng (r) đang được áp dụng. LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com -6- Khi sử dụng phương pháp thu nhập để ước tính giá trị một tài sản cụ thể, lý thuyết định giá yêu cầu người định giá phải phân tích và đánh giá các hoạt động kinh tế, tài chính gắn với tài sản đó, nhằm xác định các chỉ tiêu kinh tế phản ánh hoạt động đầu tư, như tổng vốn đầu tư vào tài sản, thời gian thu hồi vốn đầu tư và tổng thu nhập mà tài sản đó đem lại, ước tính tổng giá trị lợi nhuận ròng thu được từ tài sản. Có như vậy, giá tài sản được định giá mới gần với giá thị trường. Vận dụng phương pháp định giá tài sản vào định giá xây dựng công trình Các công trình xây dựng thường có qui mô xây dựng lớn, có tính đặc thù và chuyên dùng cao, vì thế ít giao dịch hoặc thậm chí không có giao dịch trên thị trường.
Chính vì vậy, cần thiết phải lựa chọn những phương pháp định giá phù hợp. Về nguyên tắc, có thể áp dụng tất cả các phương pháp định giá để định giá công trình xây dựng. Tuy nhiên, trên thực tế, các phương pháp định giá được sử dụng phổ biến nhất là phương pháp so sánh, phương pháp chi phí, phương pháp thu nhập. Sử dụng “Phương pháp so sánh” để định giá công trình xây dựng dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các công trình tương tự với công trình cần định giá đã xây dựng hoàn thành hoặc đang xây dựng vào thời điểm định giá, hoặc gần với thời điểm định giá để ước tính giá trị thị trường của công trình cần định giá.
Phương pháp chi phí dựa trên cơ sở chi phí tạo ra công trình xây dựng để ước tính giá trị thị trường của công trình cần định giá. Phương pháp chi phí chủ yếu được áp dụng trong định giá các công trình, ít hoặc không có mua, bán phổ biến trên thị trường; công trình đã qua sử dụng; công trình không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh. Phương pháp thu nhập sử dụng trong định giá công trình dựa trên cơ sở chuyển đổi các dòng thu nhập ròng trong tương lai có thể nhận được từ việc cho thuê công trình để ước tính giá trị thị trường của công trình cần định giá. Phương pháp thu nhập chủ yếu được áp dụng trong định giá xây dựng công trình mà công trình đó có thể cho thuê hoặc có thể tạo ra thu nhập bằng các cách khai thác khác.
Ngoài ra, có thể sử dụng tổng hợp các phương pháp định giá trên cho cùng một công trình xây dựng với tuỳ theo từng hạng mục công trình có thể sử dụng các phương pháp định giá khác nhau. LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail. Khái niệm và đặc điểm giá xây dựng công trình. Khái niệm giá xây dựng công trình: Giá xây dựng công trình của DAĐTXDCT là toàn bộ chi phí cần thiết để xây dựng mới, cải tạo, mở rộng hay trang bị lại kỹ thuật cho công trình.
Do đặc điểm của SPXD và sản xuất xây dựng nên giá xây dựng được biểu thị bằng các tên gọi khác nhau và được xác định chính xác dần theo từng giai đoạn của quá trình ĐTXD: - Ở giai đoạn chuẩn bị đầu tư là tổng mức đầu tư của DAĐTXDCT.