CHƯƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP 1.TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN 1. Bất động sản 1. Khái niệm bất động sản Bất động sản (BĐS)là một khái niệm rất quen thuộc và được sử dụng khá phổ biến. Điều 174 Bộ luật Dân sự sửa đổi năm 2005 đã xác định khái niệm bất động sản như sau:“Bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm: Đất đai.
Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó. Các tài sản khác gắn liền với đất đai. Các tài sản khác do pháp luật quy định.Đặc điểm bất động sản BĐS là một hàng hoá đặc biệt, vì vậy ngoài đặc điểm chung của hàng hoá thông thường, BĐScòn có những đặc điểm riêng biệt sau: 1.Cố định về vị trí: Đặc điểm này là do hàng hoá BĐS luôn gắn liền với đất đai mà đất đai cố định về vị trí, về địa điểm và không có khả năng chuyển dịch, khó có khả năng tăng thêm về số lượng, diện tích, nên giá trị của BĐS gắn liền với từng vị trí cụ thể. Khi đánh giá BĐS cần phải xét đến sự ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá trị của BĐS, tức là khoảng cách từ BĐS đến các trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa – xã hội, cũng như khả năng tiếp cận của BĐS với các trung tâm đó.
Bởi những yếu tố này thay đổi thì “tính vị trí” của BĐS cũng sẽ thay đổi, do vậy phải tính trước những thay đổi này trong việc đầu tư và thẩm định SV: Nguyễn Thế Anh 4 Lớp: CQ48/16.01 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Học viện tài chính GVHD: Ts.Nguyễn Hồ Phi Hà giá BĐS. Đồng thời, đó cũng là lý do để khi đầu tư xây dựng các công trình BĐS, bên cạnh việc nâng cao các thuộc tính hữu ích có tính vật chất của tài sản, cần phát triển các yếu tố tiếp cận và giảm khoảng cách đến các trung tâm.Giá trị và khả năng sinh lời của bất động sản chịu tác động của các yếu tố môi trường như: yếu tố tự nhiên, điều kiện kinh tế - xã hội, điều kiện môi trường, nên khi thẩm định giá BĐS phải tính đến các yếu tố này và dự báo sự thay đổi của chúng tác động tới BĐS.Tính cá biệt và khan hiếm Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai. Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn. Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ v.
Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hoá BĐS có tính cá biệt. Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai BĐS cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau. Trên thị trường BĐS khó tồn tại hai BĐS hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế. Ngay trong một toà cao ốc thì các căn phòng cũng có hướng và cấu tạo nhà khác nhau.
Ngoài ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thoả mãn sở thích cá nhân.Khi định giá, thẩm định viên cần quan tâm những yếu tố nào? 3.Tính bền lâu Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Đồng thời, các vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm SV: Nguyễn Thế Anh 5 Lớp: CQ48/16.01 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Học viện tài chính GVHD: Ts.Nguyễn Hồ Phi Hà hoặc lâu hơn nữa. Vì vậy, tính bền lâu của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng. Khi đầu tư xây dựng phải tính đến tuổi thọ kinh tế để quyết định tuổi thọ vật lý, tránh đầu tư lãng phí hoặc đầu tư nhiều lần.
Khi đầu tư, thiết kế phải dự báo các công năng, cũng như dự tính các nhu cầu thay đổi có thể phát sinh. Khi thẩm định giá phải tính đến cả hai yếu tố tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý, tuổi thọ nào ngắn hơn sẽ quyết định đến sự tồn tại của BĐS đó. Lợi ích kinh tế mang lại từ hoạt động của BĐS thường có xu hướng giảm dần đến cuối chu kỳ kinh tế do các chi phí duy trì tăng và nguồn thu nhập có xu hướng giảm. Do vậy phải so sánh giữa giá trị kinh tế mang lại với các chi phí duy trì và chi phí cơ hội của việc duy trì BĐS đó để quyết định sự tồn tại của chu kỳ vật lý.Tính có giá trị lớn Giá trị BĐS thường rất lớn, điều này xuất phát từ giá trị của đất đai và chi phí xây dựng các công trình trên đất là rất lớn, từ đó đặt ra vấn đề: Hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS phải có vốn lớn và dài hạn và thường phát sinh quan hệ vay vốn để thanh toán khi mua bán.Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể bị tác động của BĐS khác hay nói cách khác, giá trị của một BĐS sẽ thay đổi khí có một BĐS liền kề khác ra đời.
Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cáo giá trị sử dụng của BĐS trong khu vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng BĐS này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của BĐS khác là hiện tượng khá phổ biến.Tính chất khác Tính thích ứng: SV: Nguyễn Thế Anh 6 Lớp: CQ48/16.01 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Học viện tài chính GVHD: Ts.Nguyễn Hồ Phi Hà Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng. BĐS trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất-kinh doanh và các hoạt động khác. Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý: Hàng hoá BĐS đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các hàng hoá thông thường khác.
Việc đầu tư xây dựng BĐS rất phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài. Do đó, BĐS đòi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp và tương xứng. Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội: Hàng hoá BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá thông thường khác. Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó.
Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh v. chi phối nhu cầu và hình thức BĐS.3 Phân loại Trong quá trình quản lý cần phân loại BĐS theo đặc điểm hình thành và khả năng tham gia thị trường của từng loại để bảo đảm cho việc xây dựng chính sách phát triển và quản lý thị trường BĐS phù hợp với tình hình thực tế. Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, BĐS có thể phân thành ba nhóm: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS không đầu tư xây dựng và BĐS đặc biệt.Bất động sản có đầu tư xây dựng BĐS có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và công trình thương mại- dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là trụ sở làm việc v. Trong BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, SV: Nguyễn Thế Anh 7 Lớp: CQ48/16.01 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Học viện tài chính GVHD: Ts.Nguyễn Hồ Phi Hà chiếm tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan.
Nhóm này có tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước cũng như phát triển đô thị bền vững. Nhưng quan trọng hơn là nhóm BĐS này chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường BĐS ở nước ta cũng như ở các nước trên thế giới.Bất động sản không đầu tư xây dựng BĐS không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng v.Bất động sản đặc biệt BĐS đặc biệt là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v. Đặc điểm của loại BĐS này là khả năng tham gia thị trường rất thấp.Bất động sản thế chấp 1.Khái niệm bất động sản thế chấp - Nói đến BĐS thế chấp có rất nhiều quan điểm khác nhau.Có người cho rằng: “BĐS thế chấp là BĐS được sử dụng vào mục đích thế chấp để vay vốn ngân hàng hay một tổ chức tín dụng nào đó nhằm thoả mãn nhu cầu vốn của chủ sở hữu BĐS”. - BĐS thế chấp là BĐS có thể đem làm tài sản bảo đảm vì: Cũng như trong khái niệm về BĐS được nhắc đến trong điều 174 Bộ luật dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, trong hoạt động tín dụng của các ngân hàng, người ta coi BĐS là những tài sản không thể di dời được.
Vậy BĐS thế chấp có thể là nhà ở, là các cơ sở sản xuất kinh doanh như nhà máy, khách sạn, cửa hàng, nhà kho… và các tài sản khác gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng (đất đai là thuộc sở hữu toàn dân, vì vậy chỉ thế chấp giá trị quyền sử dụng đất). Tất SV: Nguyễn Thế Anh 8 Lớp: CQ48/16.01 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Học viện tài chính GVHD: Ts.Nguyễn Hồ Phi Hà cả các BĐS thuộc sở hữu hợp pháp của doanh nghiệp và cá nhân đều có thể được thế chấp để vay vốn.