CHƯƠNG I – TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU 1. Sự cần thiết phải nghiên cứu đề tài Việt Nam đang trên đà đẩy mạnh công nghiệp hóa - hiện đại hóa, kéo theo đó là sự phát triển hàng loạt các dự án đầu tư, đặc biệt là các dự án bất động sản và xây dựng cơ sở hạ tầng. Tuy nhiên, trong những năm gần đây, nền kinh tế thế giới đang có nhiều bất ổn, tình hình kinh tế vĩ mô trong nước gặp rất nhiều khó khăn, tăng trưởng kinh tế thấp, lạm phát ở mức cao… đã gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến hiệu quả của các dự án bất động sản. Đặc biệt, từ đầu năm 2012 đến nay, việc đầu cơ tràn lan, thị trường hoạt động không theo quy luật cung cầu đã khiến doanh nghiệp đầu tư và kinh doanh bất động sản đang gặp rất nhiều khó khăn.
Cùng chịu những tác động trên, Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Hòa Bình, một công ty mới được thành lập năm 2008 và chính thức tham gia vào đầu tư kinh doanh bất động sản năm 2009 đang phải đối mặt với nhiều thách thức. Ngay từ lúc đầu tham gia vào thị trường bất động sản công ty đã xác định ngành nghề kinh doanh mũi nhọn của công ty chính là đầu tư kinh doanh bất động sản và tập trung trung vào phân khúc thị trường nhà ở, cao ốc văn phòng và trung tâm thương mại. Một trong những giải pháp được công ty đưa ra nhằm nâng cao hiệu quả đầu tư là tập trung vào công tác lập dự án đầu tư. Mục tiêu của công tác lập dự án tại công ty bao gồm: (1) Xây dựng một kế hoạch, lịch trình hoàn chỉnh, cụ thể có lường trước được tác động của một số yếu tố khách quan tới hoạt động đầu tư, đồng thời làm cơ sở cho các hoạt động kiểm tra, giám sát; (2) Tạo ra một phương tiện hữu hiệu trong việc huy động các nguồn vốn và nâng cao khả năng liên doanh - liên kết với các đối tác trong và ngoài nước; (3) Hoàn thiện hồ sơ xin cấp phép đầu tư và tạo căn cứ pháp lý giải quyết các tranh chấp giữa các bên liên quan trong quá trình thực hiện dự án sau này.
Do đó, đề tài “Hoàn thiện công tác lập dự án đầu tư tại Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Hòa Bình” đã được lựa chọn nhằm đảm bảo thực hiện những mục tiêu trên và nâng cao hiệu quả đầu tư cho công ty. Mục tiêu nghiên cứu - Đánh giá được thực trạng công tác lập dự án đầu tư của doanh nghiệp - Phát hiện được những hạn chế trong công tác lập dự án đầu tư tại doanh nghiệp và nguyên nhân của những hạn chế trên. - Đề xuất được hệ thống giải pháp nhằm hoàn thiện công tác lập dự án tại doanh nghiệp. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu - Đối tượng nghiên cứu: Công tác lập dự án đầu tư tại Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Hòa Bình.
- Phạm vi nghiên cứu: đánh giá công tác lập dự án đầu tư tại công ty trong giai đoạn 2008 – 2013 và đề xuất các giải pháp hoàn thiện công tác lập dự án đầu tư đến 2020. Phương pháp nghiên cứu - Phương pháp thu thập tài liệu thứ cấp: những tài liệu cần thu thập bao gồm những nghiên cứu có liên quan tới đề tài như sách, giáo trình, luận văn về lập dự án đầu tư và kinh doanh bất động sản; Thông tin cơ bản về doanh nghiệp như tình hình nhân sự, tài chính, hoạt động sản xuất kinh doanh và những thông tin liên quan tới công tác lập dư án của doanh nghiệp; Hệ thống các văn bản chính sách liên quan tới bất động sản,… - Phương pháp sơ đồ hóa: được sử dụng nhằm xây dựng các quy trình lập dự án và xây dựng sơ đồ tổ chức công ty. - Phương pháp thống kê – phân tích và phương pháp phân tích lợi thế - khó khăn: hai phương pháp trên được sử dụng trong đánh giá thực trạng công tác lập dự án của công ty và phân tích những lợi thế, khó khăn trong công tác lập dự án nhằm đưa ra những giải pháp thích hợp. - Phương pháp chuyên gia: lấy ý kiến những chuyên gia có kinh nghiệm trong lập dự án lẫn trong hoạt động đầu tư bất động sản nhằm đưa ra những giải pháp có tính thực tiễn cao.
Dự kiến đóng góp của đề tài - Hệ thống hóa những vấn đề lý luận về dự án đầu tư bất động sản và lập dự án đầu tư. - Phân tích và đánh giá thực trạng công tác lập dự án đầu tư để tìm ra những nguyên nhân, tồn tại trong quá trình lập dự án của công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Hòa Bình. - Đề xuất một số giải pháp chủ yếu nhằm hoàn thiện công tác lập dự án đầu tư của công ty Cổ phần Đầu tư và phát triển Hòa Bình. Tổng quan các nghiên cứu có liên quan tới đề tài 1.
Nhóm các nghiên cứu lý thuyết Lập dự án đầu tư là một việc phức tạp, đòi hỏi phải có sự phối hợp của nhiều lĩnh vực như tài chính, kiến trúc, kỹ thuật,… Đáp ứng nhu cầu trên, nhiều nghiên cứu mang tính tổng hợp ra đời góp phần hoàn thiện có sở lý luận có liên qua tới đầu tư và lập dự án đầu tư. Trong Giáo trình lập dự án Đầu tư - Đại học Kinh tế quốc dân (2012), tiến sỹ Nguyễn Bạch Nguyệt đã đưa ra hệ thống cơ sở lý luận về dự án đầu tư đồng thời đi sâu vào hướng dẫn quy trình và phương pháp lập dự án. Trong đó, hoàn thiện nội dung của dự án là phần tác giả tập trung chú trọng nhất. Phân tích về các quyết định đầu tư đã trở nên đơn giản hơn thông qua việc áp dụng các công cụ toán học.
Đặc biệt, sử dụng các chương trình toán học cho phép chủ đầu tư có thể đánh giá được mức độ rủi ro của từng phương án. Đi sâu vào nghiên cứu phương pháp lập dự án, tác giả Phạm Đình Hùng (2011) đã đưa ra tiêu chuẩn chọn lựa dự án dựa trên năm chỉ tiêu là giá trị hiện tại thuần, tỷ suất sinh lợi nội bộ, tỷ suất sinh lợi nội bộ có hiệu chỉnh, chỉ số sinh lợi và chỉ tiêu thời gian thu hồi vốn. Đồng thời, ưu nhược điểm của mỗi chỉ tiêu cũng được tác giả phân tích và chứng minh. Điểm nổi bật của nghiên cứu này là việc phân loại các dự án của doanh nghiệp dựa vào mối quan hệ của các dự án.
Theo ý kiến của tác giả, việc phân loại các dự án dựa theo mối quan hệ có vai trò quan trọng trong việc lựa chọn dự án khi nhiều dự án có hiệu quả tài chính được đề xuất cùng một. Dựa theo mối quan hệ, tác 4 giả phân loại các dự án trong công ty bao gồm: (1) Các dự án độc lập lẫn nhau: hai dự án được gọi là độc lập về mặt kinh tế nếu việc chấp nhận hoặc loại bỏ một dự án này không làm ảnh hưởng đến quyết định chấp nhận hoặc dự án khác. Nghĩa là, việc chấp nhận hoặc loại bỏ một dự án nào đó không làm ảnh hưởng đến các dòng tiền của dự án khác; (2) Các dự án phụ thuộc lẫn nhau: nếu dòng tiền của dự án bị tác động bởi quyết định chấp nhận hay từ bỏ một dự án khác thì dự án thứ nhất được gọi là phụ thuộc về mặt kinh tế vào dự án thứ hai; (3) Các dự án loại trừ lẫn nhau: 2 dự án được gọi là loại trừ lẫn nhau nếu những khoản thu nhập từ một dự án đầu tư nào đó sẽ biến mất hoàn toàn nếu dự án khác được chấp nhận. Việc chấp nhận một dự án này cũng có nghĩa là loại bỏ hoàn toàn các dự án khác.
Trên cơ sở phân loại trên, tác giả đã tổng hợp phương pháp lựa chọn các dự án trên cơ sở các chỉ tiêu tài chính đối với các dự án độc lập và các dự án loại trừ lẫn nhau. Trong nghiên cứu “Hướng dẫn lập dự án đầu tư xây dựng, bất động sản” của tác giả Lưu Trường Văn (2008), tác giả đã đề cập tới khái niệm “Dự án đầu tư xây dựng công trình”. Theo đó, dự án đầu tư xây dựng công trình là tập hợp các đề xuất có liên quan đến việc bỏ vốn để xây dựng mới, mở rộng hoặc cải tạo những công trình xây dựng nhằm mục đích phát triển, duy trì, nâng cao chất lượng công trình hoặc sản phẩm, dịch vụ trong một thời gian nhất định. Lập dự án đầu tư xây dựng công trình để chứng minh cho người quyết định đầu tư thấy được sự cần thiết, mục tiêu, hiệu quả đầu tư của dự án; làm cơ sở cho người bỏ vốn (cho vay vốn) xem xét hiệu quả dự án và khả năng hoàn trả vốn.
Đồng thời để các cơ quan quản lý Nhà nước xem xét sự phù hợp của dự án đối với quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch phát triển ngành và quy hoạch xây dựng; đánh giá tác động về sự ảnh hưởng của dự án tới môi trường, mức độ an toàn đối với các công trình lân cận; các yếu tố ảnh hưởng tới kinh tế xã hội; sự phù hợp với các yêu cầu về phòng chống cháy nổ, an ninh quốc phòng. Nghiên cứu tập trung đi sâu vào việc xác lập thời điểm lập báo cáo đầu tư xây dựng công trình và thời điểm lập dự án theo quy định của các văn bản pháp luật. Đồng thời để trả lời cho câu hỏi “ chủ đầu tư cần làm gì để xin phép đầu tư xây dựng công trình?”, tác giả đã xây dựng một mô hình công 5 việc, trong đó có giải thích các vấn đề sau: Cơ quan phê duyệt và các các cơ quan chức năng khác có liên quan; thời hạn lấy ý kiến của các cơ quan chức năng và nội dung báo cáo đầu tư. Nhóm các nghiên cứu ứng dụng Trên thực tế, lập dự án đầu tư là một công việc không thể thiếu của giai đoạn chuẩn bị đầu tư trong mỗi doanh nghiệp.
Do đó, nhằm đáp ứng nhu cầu thực tiễn của mỗi đơn vị, nội dung nghiên cứu dụng của lập dự án cũng được nhiều tác giả lựa chọn làm đề tài nghiên cứu. Trong nghiên cứu “Đánh giá hiệu quả đầu tư kinh doanh bất động sản tại Công ty Cổ phần Đầu tư địa ốc Hòa Bình”, tác giả Nguyễn Hữu Tiến (2012) đã đi sâu đánh giá những tác động của nền kinh tế vĩ mô những năm gần đấy tới thị trường bất động sản nói chung và hoạt động đầu tư của công ty nói riêng.