CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1. Bất động sản và thị trường bất động sản 1. Bất động sản 1.Khái niệm: Bất động sản là một khái niệm khá quen thuộc và được sử dụng phổ biển. Điều 174 Bộ luật Dân sự được sửa đổi năm 2005 đã xác định khái niệm Bất động sản như sau: “BĐS là những tài sản không di dời được bao gồm: a.
Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó. Các tài sản khác gắn liền với đất đai d. Các tài sản khác do Pháp luật quy định” 1.Đặc điểm: Hàng hóa BĐS là một loại hàng hóa đặc biệt. Vì vậy, ngoài đặc điểm chung của một hàng hóa thông thường, BĐS còn có những đặc điểm riêng biệt sau: ● Cố định về vị trí Đặc điểm này là do hàng hoá bất động sản luôn gắn liền với đất đai, nên cố định về vị trí, về địa điểm và không có khả năng chuyển dịch, khó có khả năng tăng thêm về số lượng, diện tích nên: Giá trị của bất động sản gắn liền với từng vị trí cụ thể.
Khi đánh giá bất động sản cần phải xét đến sự ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá trị của bất 12 SV: Nguyễn Thị Lê Na Lớp: CQ50/16.02 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài chính động sản, tức là khoảng cách từ bất động sản đến các trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa – xã hội, cũng như khả năng tiếp cận của bất động sản với các trung tâm đó. Bởi những yếu tố này thay đổi thì tính vị trí của bất động sản cũng sẽ thay đổi, do vậy phải tính trước những thay đổi này trong việc đầu tư và thẩm định giá bất động sản. Đồng thời, đó cũng là lý do để khi đầu tư xây dựng các công trình bất động sản, bên cạnh việc nâng cao các thuộc tính hữu ích có tính vật chất của tài sản, cần phát triển các yếu tố tiếp cận và giảm khoảng cách đến các trung tâm Giá trị và khả năng phát triển của bất động sản chịu tác động của các yếu tố môi trường như: yếu tố tự nhiên, điều kiện kinh tế - xã hội, điều kiện môi trường, nên khi thẩm định giá bất động sản phải tính đến các yếu tố này và dự báo sự thay đổi của chúng tác động tới bất động sản. ● Tính bền vững Đặc điểm này là do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như không thể bị huy hoại (trừ trường hợp đặc biệt).
Đồng thời, các công trình kiến trúc và vật kiến trúc có thể tồn tại hàng trăm năm nên được xem là bền vững. Bất động sản, đặc biệt là đất đai có tính bền vững cao, điều này được xét trên cả góc độ kỹ thuật lẫn kinh tế, từ đó đặt ra những vấn đề: − Khi đầu tư xây dựng phải tính đến tuổi thọ kinh tế để quyết định tuổi thọ vật lý, tránh đầu tư lãng phí hoặc đầu tư nhiều lần − Khi thẩm định giá phải tính đến cả hai yếu tố tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý, tuổi thọ nào ngắn hơn sẽ quyết định đến sự tồn tại của bất động sản đó 13 SV: Nguyễn Thị Lê Na Lớp: CQ50/16.02 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài chính − Lợi ích kinh tế mang lại từ hoạt động của bất động sản thường có xu hướng giảm dần đến cuối chu kỳ kinh tế do các chi phí duy trì tăng và nguồn thu nhập có xu hướng giảm. Do vậy phải so sánh giữa giá trị kinh tế mang lại với các chi phí duy trì và chi phí cơ hội của việc duy trì bất động sản đó để quyết định sự tồn tại của chu kỳ vật lý. − Khi đầu tư, thiết kế phải dự báo các công năng, cũng như dự tính các nhu cầu thay đổi có thể phát sinh ● Tính khác biệt Không có hai bất động sản hoàn toàn giống nhau, lý do là nó có sự khác biệt về vị trí, khác nhau về kết cấu và kiến trúc; khác nhau về quyền đối với bất động sản; khác nhau về quang cảnh, môi trường.Từ đó đặt ra vấn đề: sự khác biệt này có thể là một yếu tố, điều kiện thuận lợi nếu biết khai thác, song lại có thể trở thành yếu tố bất lợi nếu không biết cách khai thác.
Trong đầu tư phát triển phải chú ý khai thác tính khác biệt để làm tăng giá trị của các bất động sản, đồng thời phải đáp ứng nhu cầu về tính khác biệt của người tiêu dùng Khi thẩm định giá các bất động sản phải chú ý đến tính khác biệt, không thể so sánh rập khuôn giữa các bất động sản với nhau. Nhận thức được vấn đề này, trong công tác quản lý nhà nước đối với bất động sản phải có các biện pháp khắc phục các nhược điểm do tính khác biệt gây ra, nhằm đảm bảo tính thống nhất về không gian và kiến trúc, làm tăng giá trị của toàn bộ bất động sản. ● Tính khan hiếm Sự khan hiếm của bất động sản chủ yếu do diện tích đất đai tự nhiên là có giới hạn và bất động sản có sự khác biệt, cố định về vị trí. Từ đó đặt ra 14 SV: Nguyễn Thị Lê Na Lớp: CQ50/16.02 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài chính vấn đề: Quan hệ cung cầu về bất động sản thường mất cân đối theo chiều hướng cung nhỏ hơn cầu, qua đó dẫn đến tình trạng đầu cơ về bất động sản, người đầu cơ về lâu dài thường có lợi do giá cả luôn có xu hướng tăng lên.
Do vậy, nhà nước cần có các chính sách chống đầu cơ bất động sản Đối với thẩm định giá thì giá của Bất động sản chủ yếu là đất nói chung sẽ luôn có xu hướng tăng lên. Khi thẩm định giá quan tâm tới tính khan hiếm ở mức độ nào để xem sự tác động của nó tới giá trị. ● Có giá trị lớn Giá trị bất động sản thường rất cao, điều này xuất phát từ giá trị của đất đai và chi phí xây dựng các công trình trên đất là rất lớn, từ đó đặt ra vấn đề: − Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản phải có vốn lớn và dài hạn. − Thường phát sinh quan hệ vay vốn để thanh toán khi mua bán.
● Tính ảnh hưởng lẫn nhau Các bất động sản thường có tính ảnh hưởng qua lại lẫn nhau và có ảnh hưởng đến các hoạt động kinh tế - xã hội, từ đó đặt ra các vấn đề: − Nhà nước phải thống nhất về quản lý bất động sản. − Khi đầu tư xây dựng các công trình bất động sản phải tính đến những ảnh hưởng đến các công trình kiến trúc khác − Khi định giá bất động sản phải tính đến khả năng ảnh hưởng nếu như các công trình khác ra đời. Thị trường bất động sản 1. Khái niệm: Thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về BĐS được thực hiện thông qua hệ thống hàng hóa, tiền tệ.
Đặc điểm của thị trường bất động sản 15 SV: Nguyễn Thị Lê Na Lớp: CQ50/16.02 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài chính Do hàng hoá bất động sản là hàng hoá đặc biệt, vì vậy thị trường bất động sản là thị trường giao dịch hàng hoá đặc biệt nên có một số đặc điểm riêng như sau: ● Tính tách biệt giữa hàng hóa và địa điểm giao dịch BĐS có vị trí cố định, không thể di dời được, các chủ thể thị trường không thể đưa tài sản đến nơi giao dịch. Vì thế, việc giao dịch khó kết thúc tại nơi giao dịch mà phải qua ba khâu chủ yếu: đàm phán tại địa điểm giao dịch - kiểm tra thực địa - đăng ký pháp lý.Chính điều này làm cho quan hệ giao dịch bất động sản thường kéo dài,dễ gặp các biến động (thay đổi giá,thay đổi pháp lý hay thay đổi tài nguyên môi trường…). ● Thị trường BĐS là một thị trường mang tính khu vực Thị trường BĐS thường được tạo ra từ hàng loạt thị trường nhỏ mang tính địa phương với những quy mô, mức độ động thái giao dịch khác nhau, lý do là ở chỗ: có sự không đồng đều giữa các vùng, các miền về điều kiện tự nhiên cũng như trình độ và tốc độ phát triển kinh tế - văn hóa - xã hội. Vì vậy khi xem xét quan hệ cung cầu, sự vận động của giá cả BĐS, muốn đánh giá một cách hợp lý giá trị của BĐS cần phải gắn với các điều kiện kinh tế - văn hóa - xã hội của một vùng, khu vực cụ thể.
● Thị trường BĐS là một dạng điển hình của thị trường không hoàn hảo Thị trường BĐS là một dạng thị trường không hoàn hảo do sự không đồng nhất về thông tin và các yếu tố cấu thành các thị trường đó. Do đo trong quá trình định giá, điều này đặt ra: khi xem xét các chứng cứ giao dịch cần phải có sự phân tích một cách kĩ lưỡng xem chúng có đáp ứng được các yêu cầu là bằng chứng hợp lý về giá trị thị trường và có thể sử dụng được để so sánh và ước tính giá trị cho tài sản mục tiêu hay không. 16 SV: Nguyễn Thị Lê Na Lớp: CQ50/16.02 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài chính ● Cung cầu BĐS ít co dãn và lạc hậu so với giá cả. Trên thị trường BĐS, khi cầu thay đổi, tất yếu dẫn đến sựu thay đổi về giá cả BĐS.
Do đó trong quá trình thẩm định giá cần phải có sự cân nhắc thận trọng đên đặc điểm này của thị trường BĐS để ước tính một cách hợp lý giá trị BĐS. ● Hoạt động của thị trường BĐS phụ thuộc vào sự kiểm soát của Nhà nước. BĐS trong đó chủ yếu là đất đai là một tài nguyên quý giá. Do vậy, muốn đánh giá một cách hợp lý giá trị của BĐS, đòi hỏi thẩm định viên nhất thiết phải có sự am hiểu về cơ chế chính sách quản lý Nhà nước về BĐS cũng như cập nhật một cách thường xuyên các chế độ quản lý của Nhà nước về BĐS trong mỗi thời kỳ.
Công tác định giá bất động sản 1. Giá trị và cơ sở định giá bất động sản 1.