Chương 1 MỘT SỐ VẤN ĐÈ LÝ LUẬN cơ BẢN VÈ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP QUYỀN sử DỤNG ĐẤT VÀ ÁP DỤNG PHÁP LUẬT TRONG GIẢI QUYẾT CÁC TRANH CHẤP QUYỀN sử DỤNG ĐẤT TẠI CÁC TÒA ÁN NHÂN DÂN 1. Khái niệm tranh chấp quyền sử dụng đất và giăi quyết tranh chấp quyền sử dụng đất 1. Khái niệm tranh chãp quyên sử dụng đăt Theo lý luận nhà nước và pháp luật: “quyền” là cách xử sự mà pháp luật cho phép chủ thê được tiên hành. Nói cách khác, quyên chủ thê là khả năng của chủ thê xử sự theo cách thức nhât định được pháp luật cho phép [9, tr.
Chủ thê tham gia quan hệ pháp luật đât đai, được Nhà nước trao quyên sử dụng đât và trở thành người sử dụng đất thì được hưởng các quyền theo quy định cùa pháp luật. Theo đó quyền sử người sử dụng đất “là khả năng mà pháp luật cho phép người sử dụng đất được thực hiện những hành vi nhất định trong quá trình sử dụng đất nhằm sử dụng đất đúng mục đích, hợp lý, tiết kiệm và đạt hiệu quả kinh tế cao” [42, tr. Quyền của người sử dụng đất ờ Việt Nam hiện nay có thế chia thành hai nhóm gồm: Nhóm quyền thể hiện tư cách của người sử dụng đất đối với đất đai và hưởng sự bảo hộ của pháp luật. Nhóm này bao gồm các quyền: được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; hường thành quả, kết quả đầu tư trên đất; hưởng các lợi ích do công trình công cộng về bảo vệ, cải tạo đất mang lại; được Nhà nước hướng dẫn trong việc cải tạo, bồi bổ đất; được Nhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm phạm quyền sừ dụng đất hợp pháp của mình, được bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất; được quyền khiếu nại, tố cáo các hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi vi phạm pháp luật khác về đất đai.
Nhóm quyền thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất bao gồm: các quyền chuyển quyền sử dụng đất (chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, tặng cho, để lại thừa kế, góp vốn bằng quyền sử dụng đất) 9 Việc quy định và ngày càng mở rộng quyên cho người sử dụng đât đà tạo động lực và cơ chế pháp lý nâng cao hiệu quả sử dụng đất, đưa quan hệ đất đai vận hành theo cơ chế thị trường. Tuy nhiên, trong quá trình người sử dụng đất thực hiện các quyền của mình, do những nguyên nhân khác nhau trong nhiều trường hợp đã phát sinh tranh chấp. Thực tế cho thấy tranh chấp quyền sử dụng đất là một hiện tương bình thường trong mọi đời sống xã hội, nhất là khi nền kinh tế nước ta chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường, Nhà nước đổi mới cơ chế quản lý đất đai cho phù hợp với yêu cầu của sự phát triển đất nước. Cùng với sự phát triển của kinh tế, xã hội, đất đai ngày càng có giá trị và có giá trên thị trường.
Người sử dụng đất ngày càng nhận thức được giá trị của đất đai, do vậy mà phát sinh nhiều hơn những mâu thuẫn, bất đồng trong quá trình sử dụng đất khi mà các chủ thể không cùng chia sẻ được quyền và lợi ích mà đất đai mang lại. Những bất đồng, mâu thuẫn đó được thể hiện trên thực tế bằng những hành động, hành vi nhất định của chủ thề và đó được gọi là sự tranh chấp. Vậy hiểu thế nào là tranh chấp quyền sử dụng đất? Theo Giáo trình Luật Đất đai của Trường Đại học Luật Hà Nội: Tranh chấp đất đai là sự bất đồng, mâu thuẫn hay xung đột về lợi ích, về quyền và nghía vụ giữa các chủ thể khi tham gia vào quan hệ phảp luật đất đai [42, tr. Theo Khoản 24, Điều 3 Luật Đất đai nàm 2013: Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hê đất đai.
Căn cứ vào nội dung tranh châp, có thê chia tranh châp đât đai thành hai nhóm chính: tranh chấp về quyền sử dụng đất và tranh chấp về địa giới hành chính giữa các đơn vị hành chính với nhau (tỉnh, huyện, xã. Trong đó, tranh chấp về quyền sừ dụng đất lại có thể chia thành: tranh chấp giữa các bên về xác định ai là người có quyền sử dụng đất hợp pháp, ai là người có quyền quản lý một phần hoặc toàn bộ một diện tích đất nào đó; tranh chấp về quyền, nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất và tranh chấp về tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất. 10 Như vậy, tranh châp vê quyên sử dụng đât là một loại tranh châp đât đai. Đây là loại tranh chấp có tính phổ biến nhất trong các tranh chấp đất đai.
Tranh chấp về quyền sử dụng đất có một số đặc điểm sau: Thứ nhất, chủ thể tranh chấp quyền sử dụng đất chỉ có thể là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền quản lý, quyền sử dụng đất với các chủ thể khác không có quyền quản lý, quyền sử dụng đất hoặc giữa những chủ thế có quyền quản lý, quyền sử dụng đất với nhau. Các chủ thể này không phải là chủ thể có quyền sở hữu đất đai. Bởi lẽ, đất đai ở nước ta thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, Nhà nước trao quyên sử dụng đât cho tô chức, hộ gia đình, cá nhân thông qua việc giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất. Do đó, quyền sử dụng đất của các chủ thế được xác lập dựa trên quyết định giao đất, cho thuê đất của Nhà nước hoặc Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất.
Thứ hai, nội dung cúa tranh chấp quyền sử dụng đất rất đa dạng và phức tạp. Tranh chấp về quyền sừ dụng đất có thề là tranh chấp giừa các bên về xác định ai là người có quyền sử dụng đất hợp pháp, ai là người có quyền quản lý một phần hoặc toàn bộ một diện tích đất nào đó hoặc tranh chấp về quyền, nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sứ dụng đất hoặc tranh chấp về tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất hoặc tranh chấp về các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Trong điều kiện nền kinh tế thị trưởng đất đai được sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau. Quyền sử dụng đất là một loại tài sản- một loại hàng hóa đặc biệt, có giá trị thương mại rất lớn.
Giá quyền sừ dụng đất luôn biến động theo quy luật cung cầu trên thị trường. Vì vậy, việc quản lý và sử dụng đất không đơn thuần chỉ là việc khai thác công dụng, giá trị sử dụng, mà còn bao gồm cả giá trị sinh lời của đất thông qua các hành vi kinh doanh quyền sử dụng đất. Do vậy, có nhiều nguyên nhân bao gồm cả nguyên nhân chủ quan lẫn nguyên nhân khách quan dễ dẫn đến phát sinh những mâu thuẫn, bất đồng giữa những người có quyền sử dụng đất với nhau hoặc với các chủ thể khác khi tham gia vào quan hệ đất đai. 11 Thứ ba, tranh châp vê quyên sử dụng đât phát sinh thường gây hậu quả xâu về nhiều mặt như: làm mất tình đoàn kết trong nội bộ gia đình hoặc cộng đồng dân cư; phá vỡ trật tự quản lý đất đai; gây khó khăn trong cuộc sống thường nhật của người sử dụng đất; gây đình trệ sản xuất, mất an ninh, trật tự an toàn xã hội tại địa phương, ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích không chỉ của các bên tranh chấp mà còn gây thiệt hại đến lợi ích của Nhà nước và xã hội.
Khái niệm, các hình thức giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất 1. Khái niệm giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất Khái niệm giải quyết tranh chấp đất đai Giải quyết tranh chấp đất đai là thuật ngữ được sử dụng khá phổ biến trong các văn bản pháp luật đất đai. Mặc dù Luật Đất đai năm 2013 (trong phần giải thích thuật ngữ - Điều 3) không đưa ra giải thích chính thức về giải quyết tranh chấp đất đai. Tuy nhiên, thuật ngữ này được nêu ra trong một số sách báo pháp lý ở nước ta như sau: Theo Từ điển Giải thích Thuật ngữ học: Giải quyết tranh chấp đất đai là giải quyết bất đồng, mâu thuẫn trong nội bộ nhân dân, tổ chức và trên cơ sở đó phục hồi các quyền lợi hợp pháp bị xâm hại, đồng thời truy cứu trách nhiệm pháp lý đối với hành vi vi phạm Luật đất đai.
Theo Giáo trình Luật Đất đai của Trường Đại học Luật Hà Nội: Giải quyết tranh chấp đất đai là việc tìm ra giải pháp đúng dấn trên cơ sở pháp luật nhàm giải quyết những bất đồng, mâu thuẫn trong nội bộ nhân dân. Trên cơ sở đó phục hồi các quyền lợi hợp pháp cho bên bị xâm hại, đồng thời bắt buộc bên vi phạm phải gánh chịu những hậu quả pháp lý do hành vi của họ gây ra. Khái niệm giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất Như phần trên đã phân tích, tranh chấp quyền sừ dụng đất là một loại tranh chấp đất đai và là loại tranh chấp có tính phổ biến nhất trong các tranh chấp đất đai. Như vậy, từ khái niệm giải quyết tranh chấp đất đai nói chung có thể đưa ra khái niệm giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất như sau: Giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất là việc tìm ra giải pháp đúng đắn trên cơ sở pháp luật nhằm loại bỏ 12 những bất đồng, mâu thuẫn giữa những người có quyền sử dụng đất với nhau hoặc giữa những người có quyền sử dụng đất với các chủ thê khác trong một quan hệ đất đai cụ thể.
Trên cơ sở đó bảo vệ, phục hồi các quyền, lợi ích họp pháp cho bên bị xâm hại, đồng thời bắt buộc bên vi phạm phải gánh chịu những hậu quả phảp lỷ do hành vỉ của họ gây ra. Từ cách hiểu về giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất nêu trên, cho thấy giải quyết tranh chấp đất đai nói chung và giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất nói riêng là một nội dung của quản lý nhà nước về đất đai.