CHƯƠNG 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1. Khái niệm quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất * Khái niệm quyền sử dụng đất Các quan hệ về đất đai mang tính lịch sử - xã hội một cách sâu sắc. Chế độ sở hữu ruộng đất nước ta từ thời Phong kiến cho đến Cách mạng tháng 8/1945 theo ba hình thức: Chế độ ruộng đất Nhà nước, chế độ ruộng đất công làng xã và chế độ ruộng đất tư, theo đó, giai cấp thống trị chiếm hầu hết diện tích đất đai. Giai đoạn từ khởi đầu hợp tác hoá nông nghiệp năm 1958 ở miền Bắc và năm 1976 ở miền Nam đến cuối năm 1980, nét đặc trưng bao trùm về quan hệ ruộng đất là tập thể hoá với quy mô ngày càng rộng lớn.
Thời kỳ từ những năm 1980 đến nay có nhiều thay đổi sâu sắc về quan hệ đất đai trong cả nước. Những nội dung với mốc thời gian đáng ghi nhớ là: Hiến pháp năm 1980; LĐĐ năm 1988, Hiến pháp năm 1992; LĐĐ năm 1993, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều LĐĐ năm 1998; Luật sửa đổi, bổ sung một số điều LĐĐ năm 2001; LĐĐ năm 2003, Hiến pháp năm 2013, LĐĐ năm 2013. Qua một quá trình lâu dài, quan hệ đất đai của nước ta đã vận động theo từng thời kỳ lịch sử, ngày một hoàn thiện hơn trên cơ sở pháp định, được pháp luật bảo đảm trong các mối quan hệ cụ thể giữa Nhà nước với nhân dân, giữa các tổ chức, cá nhân với nhau, giữa các tổ chức, cá nhân với Nhà nước và một số quan hệ với tổ chức, cá nhân nước ngoài. Hiến pháp và pháp luật nước ta quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân 6 do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, Nhà nước trao lại QSDĐ cho người dân thông qua hoạt động giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ.
Lúc này, QSDĐ trở thành một loại tài sản đặc biệt. Cơ sở nền tảng của chế độ sở hữu đất đai ở Việt Nam dựa trên học thuyết của Mác - Lênin về chủ nghĩa xã hội, theo đó, trong nhà nước xã hội chủ nghĩa, các tư liệu sản xuất chủ yếu thuộc sở hữu toàn dân - một dạng đặc biệt của sở hữu công cộng. Nhà nước là đại diện chủ sở hữu đối với tài sản là đất đai. Với tư cách là đại diện chủ sở hữu, Nhà nước thực hiện chức năng chủ yếu đối với đất đai là chức năng thống nhất quản lý đối với đất đai và chức năng điều phối đối với đất đai.
Nhà nước còn có đầy đủ ba quyền năng như đối với tài sản thuộc sở hữu của mình: Quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt. Quy định tại Điều 189 BLDS năm 2015 như sau: “Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản”. Chủ thể có quyền sử dụng đối với tài sản bao gồm chủ sở hữu và người không phải là chủ sở hữu. Theo đó, Nhà nước là chủ sở hữu đất có quyền sử dụng đối với đất hoặc người không phải là chủ sở hữu chỉ được sử dụng đất theo thỏa thuận với chủ sở hữu hoặc theo quy định của pháp luật, bao gồm người nhận được quyền sử dụng theo một giao dịch, người chiếm hữu tài sản không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình, người được Nhà nước giao quyền sử dụng tài sản của Nhà nước.
Với tư cách vừa là chủ thể quản lý xã hội - quản lý tài nguyên đất đai quý giá của quốc gia, vừa là đại diện chủ sở hữu của đất đai - quản lý tài sản thuộc sở hữu của mình. Việc sử dụng đất phần lớn là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân họ có các quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật. Như vậy, Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu, đồng thời nắm quyền lực chính trị và ban hành pháp luật nên các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đã được quy phạm hóa ở mức độ cụ thể, là cơ sở pháp lý để người sử dụng đất tuân thủ, sử dụng vốn đất đai của Nhà nước một cách hợp pháp, tiết kiệm, đúng mục đích, đạt hiệu quả cao. 7 Như vậy, có thể hiểu: Quyền sử dụng đất (chế độ sử dụng đất) là toàn bộ các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành trong đó quy định việc bảo vệ các quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất để sử dụng.
Quyền sử dụng đất được xem như là một quyền năng pháp lý, được pháp luật ghi nhận và bảo vệ. Quyền sở hữu đất đai là quyền nguyên sinh, còn QSDĐ là quyền phái sinh, sau khi được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất hoặc công nhận QSDĐ cho người sử dụng đất. Quyền sử dụng đất là một thuật ngữ pháp lý lần đầu tiên được ghi nhận trong LĐĐ năm 1987, sau đó, đến LĐĐ năm 1993. Hơn thế nữa, LĐĐ năm 1993 đã chính thức ghi nhận QSDĐ ổn định, lâu dài của hộ gia đình, cá nhân và cho phép họ được chuyển QSDĐ trong thời hạn sử dụng.
Việc người sử dụng đất được thực hiện giao dịch QSDĐ nghĩa là người sử dụng đất được tiến hành dịch chuyển QSDĐ của mình theo nội dung và hình thức nhất định phù hợp quy định của pháp luật đất đai, thể hiện sự thừa nhận và khẳng định của Nhà nước rằng QSDĐ là tài sản của người sử dụng đất; họ được đưa nó vào lưu thông, trao đổi trên thị trường, tạo thuận lợi để người sử dụng đất khai thác tối đa lợi ích từ đất đai. Như vậy, QSDĐ của người sử dụng đất có thể được hiểu theo hai nghĩa: Thứ nhất, theo cách hiểu thông thường, QSDĐ được hiểu là một trong ba quyền năng của chủ sở hữu: Quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt; nghĩa là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất đai. Tuy không phải là chủ sở hữu của đất đai, nhưng do đại diện chủ sở hữu là Nhà nước trao để có thể tiến hành việc khai thác, sử dụng đất nên người sử dụng đất có QSDĐ. Thứ hai, ở mức độ riêng và đối với những chủ thể sử dụng đất được quyền giao dịch QSDĐ (nghĩa là được phép đưa QSDĐ vào lưu thông, dịch chuyển trên thị trường) QSDĐ được xem là quyền tài sản hay tài sản của 8 người sử dụng đất.
Tùy loại chủ thể sử dụng đất và tùy vào điều kiện pháp luật quy định, người sử dụng đất được phép thực hiện các giao dịch khác nhau đối với tài sản QSDĐ của mình. * Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất Điều 167 LĐĐ năm 2013 quy định người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi QSDĐ, chuyển nhượng QSDĐ, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ, thừa kế QSDĐ, tặng cho, thế chấp, góp vốn QSDĐ theo quy định của LĐĐ. Chuyển QSDĐ là việc chuyển giao QSDĐ từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDĐ và góp vốn bằng QSDĐ. Có những quyền khi được thực hiện, sẽ có sự dịch chuyển hẳn QSDĐ từ chủ thể thực hiện quyền sang chủ thể nhận quyền, làm chấm dứt QSDĐ của chủ thể này và làm phát sinh QSDĐ của chủ thể kia và được gọi tên chung là quyền chuyển QSDĐ - quyền năng cơ bản và đặc biệt quan trọng của người sử dụng đất - bao gồm: Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDĐ và góp vốn bằng QSDĐ.
Trong đó, chuyển nhượng QSDĐ là một trong những quyền giao dịch QSDĐ, là một trong các quyền của người có QSDĐ hợp pháp, Nhà nước cho phép người sử dụng đất được định đoạt QSDĐ hợp pháp của mình theo quy định của pháp luật. Pháp luật đất đai không đưa ra định nghĩa cho từng quyền giao dịch QSDĐ, bao gồm cả quyền chuyển nhượng QSDĐ. Dựa trên quy định về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ của BLDS, có thể hiểu chuyển nhượng QSDĐ là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó, bên chuyển nhượng QSDĐ chuyển giao đất và QSDĐ cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định của BLDS và pháp luật về đất đai. Giáo trình LĐĐ của Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh cũng đưa ra định nghĩa tương tự: “Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất chuyển giao hoàn toàn quyền sử dụng đất của mình cho chủ thể khác để nhận lấy một khoản tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng 9 đất chuyển nhượng theo thỏa thuận phù hợp với quy định pháp luật”.
Chuyển nhượng QSDĐ cũng có sự dịch chuyển hoàn toàn QSDĐ từ bên chuyển nhượng sang bên nhận chuyển nhượng, làm chấm dứt QSDĐ của bên chuyển nhượng và làm phát sinh QSDĐ cho bên nhận chuyển nhượng. Tuy nhiên, nếu thừa kế, tặng cho QSDĐ là hành động xuất phát từ tình cảm, tình yêu thương của người để thừa kế hoặc người tặng cho đối với người nhận thừa kế hoặc người nhận tặng cho, thì chuyển nhượng QSDĐ hướng đến mục đích chủ yếu là thu lợi nhuận, việc chuyển nhượng QSDĐ thường mang đến cho bên chuyển nhượng một khoản lợi nhuận bằng tiền. Đồng thời, nhận chuyển nhượng QSDĐ là một trong những cách thức đáp ứng nhu cầu tạo lập QSDĐ cho những chủ thể mong muốn có QSDĐ. Theo đó, QSDĐ được lưu thông, dịch chuyển trên thị trường, góp phần cho sự hình thành và phát triển của thị trường QSDĐ nói riêng và thị trường bất động sản nói chung.
Mặc dù không phải là chủ sở hữu của đất đai, nhưng người sử dụng đất có QSDĐ do chủ sở hữu là Nhà nước trao để có thể tiến hành việc khai thác, sử dụng đất. Người tham gia vào giao dịch chuyển nhượng QSDĐ phải tuân thủ theo các quy định của pháp luật về điều kiện, nội dung, trình tự, thủ tục. Việc chuyển nhượng QSDĐ bị ràng buộc bởi thời hạn, mục đích và quy hoạch sử dụng đất. Người nhận chuyển nhượng QSDĐ phải sử dụng đúng mục đích mà Nhà nước đã xác định.
Việc chuyển nhượng QSDĐ chủ yếu được tiến hành thông qua hệ thống hồ sơ giấy tờ về đất, giấy chứng nhận QSDĐ, các hợp đồng cần phải minh bạch, rõ ràng, công khai. Vì vậy, bản chất của chuyển nhượng QSDĐ là một giao dịch dân sự, trong đó đối tượng của giao dịch là QSDĐ. Có thể khẳng định giao dịch chuyển nhượng QSDĐ là giao dịch rất cơ bản và quan trọng của thị trường QSDĐ nói riêng và thị trường bất động sản nói chung.