BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH ÕÕÕÕÕ PHẠM THỊ HỒNG HẠNH GIẢI PHÁP THÚC ĐẨY TIẾN TRÌNH CỔ PHẦN HÓA DOANH NGHIỆP NHÀ NƯỚC NHÌN TỪ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Chuyên ngành: Kinh tế tài chính - Ngân hàng Mã số : 60.12 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ Người hướng dẫn khoa học: TS. Bùi Hữu Phước TP.HỒ CHÍ MINH – NĂM 2009 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com 71 MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT DANH MỤC BẢNG, BIỂU MỞ ĐẦU Chương I: NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN .1 Bất động sản .1 Khái niệm bất động sản.2 Thuộc tính và đặc trưng cơ bản của bất động sản .2 Đặc trưng cơ bản .3 Phân loại bất động sản .4 Các yếu tố tác động đến giá bất động sản .1 Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với bất động sản: .2 Các yếu tố về pháp lý liên quan đến bất động sản: .3 Các yếu tố chung bên ngoài:.2 Định giá bất động sản .1 Khái niệm định giá bất động sản .2 Mục đích định giá bất động sản .3 Khái niệm giá của tài sản.4 Nguyên tắc định giá bất động sản .5 Quy trình định giá bất động sản . Xác định tổng quát về bất động sản cần định giá. Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin . 9 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail. Phân tích thông tin. Lựa chọn phương pháp định giá bất động sản . Xác định giá bất động sản . Lập báo cáo và chứng thư kết quả định giá .3 Phương pháp định giá bất động sản . Định giá đất . Định giá các tài sản gắn liền với đất. Các phương pháp thẩm định giá theo tiêu chuẩn Việt Nam: . Phương pháp so sánh (TĐGVN 07) . Phương pháp chi phí (TĐGVN 08) . Phương pháp thu nhập (TĐGVN 09) . Phương pháp thặng dư (TĐGVN 10) . Phương pháp lợi nhuận (TĐGVN 11).4 Kinh nghiệm định giá bất động sản của một số nước trên thế giới .1 Hoạt động định giá ở Thái lan .2 Hoạt động định giá ở Malaysia .3 Hoạt động định giá ở Nhật Bản .4 Hoạt động định giá ở Đức .5 Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam . 21 Chương II: THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG CỔ PHẦN HÓA DNNN Ở VIỆT NAM .1 Quá trình cổ phần hóa DNNN ở Việt Nam .2 Thực trạng định giá bất động sản trong cổ phần hóa các DNNN.1 Giai đoạn từ năm 1992 đến tháng 6/1998 . 24 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.1 Cơ sở pháp lý của việc định giá DNNN .2 Quy định cụ thể về định giá bất động sản .3 Đánh giá, nhận xét thực trạng định giá bất động sản.2 Giai đoạn từ tháng 07/1998 đến tháng 09/2002 .1 Cơ sở pháp lý của việc định giá DNNN .2 Quy định cụ thể về định giá bất động sản .3 Đánh giá, nhận xét thực trạng định giá bất động sản .3 Giai đoạn từ tháng 9/2002 đến tháng 12/2004 .1 Cơ sở pháp lý của việc định giá DNNN .2 Quy định cụ thể về định giá bất động sản .3 Đánh giá, nhận xét thực trạng định giá bất động sản .4 Giai đoạn từ tháng 01/2005 đến tháng 12/2007 .1 Cơ sở pháp lý của việc định giá DNNN .2 Quy định cụ thể về định giá bất động sản .3 Đánh giá, nhận xét thực trạng định giá bất động sản .5 Giai đoạn từ tháng 01/2008 đến nay.1 Cơ sở pháp lý của việc định giá DNNN .2 Quy định cụ thể về định giá bất động sản .3 Đánh giá, nhận xét thực trạng định giá bất động sản .3 Nguyên nhân của việc chậm trễ cổ phần hóa các DNNN trong giai đoạn hiện nay .34 Chương III:GIẢI PHÁP THÚC ĐẨY TIẾN TRÌNH CỔ PHẦN HÓA DNNN NHÌN TỪ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN .44 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.1 Sửa đổi Nghị định 109/2007/NĐ-CP theo hướng không tính giá trị lợi thế vị trí địa lý vào giá trị doanh nghiệp và khẳng định giá trị doanh nghiệp cổ phần hóa thông qua đấu giá trên thị trường.2 Tính lại giá thuê nhà và đất của các doanh nghiệp.3 Xác định lại khung giá đất của Nhà nước.4 Xây dựng thị trường bất động sản .1 Tăng cung cho thị trường .2 Điều tiết khối cầu .3 Sớm ban hành Luật Thuế nhà đất .4 Minh bạch thông tin thị trường bất động sản .5 Các biện pháp khác .68 KẾT LUẬN PHỤ LỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com 1 Chương I: NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Bất động sản 1.1 Khái niệm bất động sản Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất. Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ. Theo Bộ luật Dân sự được Quốc hội ban hành ngày 14/06/2005, tại Điều 174 có quy định “Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”.2 Thuộc tính và đặc trưng cơ bản của bất động sản 1.1 Các thuộc tính - Tính bất động: Bất động sản (mà tiêu biểu là đất đai) là tài sản không thể di chuyển được dù có thể được chuyển nhượng, mua bán. Vị trí của đất đai gắn liền với điều kiện sinh thái, kinh tế xã hội. Điều đó có tác động đến phương thức sử dụng đất và giá đất. Đó chính là nguyên nhân vì sao giá đất lại khác nhau dù ở vị trí kế cận nhau. - Tính không đồng nhất: Việc tìm được hai bất động sản giống nhau hoàn toàn là rất khó, mà chỉ có thể tìm thấy những điểm tương đồng về đặc điểm. Vì vậy, giá cả của mỗi bất động sản gắn liền với đặc điểm của mỗi tài sản. - Tính khan hiếm: diện tích đất là có giới hạn (và có thể bị thu hẹp khi có hiện tượng xâm thực của biển) trong khi dân số thì ngày càng tăng. - Tính bền vững, đời sống kinh tế lâu dài: Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên, là tư liệu sản xuất đặc biệt, có thể sử dụng vào nhiều mục đích nhưng vẫn mang lại lợi ích cho chủ sở hữu trong thời gian vô hạn. TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.2 Đặc trưng cơ bản - Khả năng co giãn của cung bất động sản là kém: Tổng cung (tổng quỹ đất) là cố định và cung ứng đất đai phù hợp với các mục đích riêng biệt là có giới hạn do quy hoạch sử dụng đất đai thường theo từng thời kỳ nhất định, không thể tùy tiện thay đổi mục đích sử dụng đất. - Thời gian mua bán, giao dịch dài, chi phí mua bán cao: Bất động sản là tài sản quan trọng, có giá trị cao nên việc mua bán phải thận trọng. - Khả năng chuyển hóa thành tiền kém linh hoạt: Trong trường hợp khẩn cấp thì việc mua bán hay cắt nhỏ bất động sản để bán là điều khó khăn. - Sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của nhà nước: Bất động sản có ảnh hưởng rất lớn đối với nền kinh tế - xã hội - chính trị của một quốc gia nên luôn chịu sự điều tiết, quản lý chặt chẽ đối với việc sử dụng và chuyển dịch bất động sản từ phía nhà nước.3 Phân loại bất động sản Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, bất động sản có thể phân thành ba loại: - Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: nhà ở, nhà xưởng, công trình thương mại - dịch vụ, hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), v. Trong đó, nhóm bất động sản nhà đất là nhóm bất động sản cơ bản, rất phức tạp và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan, chiếm đa số các giao dịch trên thị trường bất động sản ở nước ta cũng như trên thế giới. - Bất động sản không đầu tư xây dựng: chủ yếu là đất nông nghiệp (đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng v.) - Bất động sản đặc biệt: như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v. có đặc điểm là khả năng tham gia thị trường rất thấp.4 Các yếu tố tác động đến giá bất động sản Giá cả bất động sản tuỳ thuộc một phần lớn vào quan hệ cung-cầu trên thị trường. Tuy nhiên, giá cả còn phụ thuộc vào nhiềuyếu tố khác như những yếu tố xuất phát TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com 3 từ những khuyết tật của thị trường như “độc quyền”, “đầu cơ”, “cạnh tranh không lành mạnh”,. từ sự can thiệp của Nhà nước như đầu tư vào nâng cấp cơ sở hạ tầng khu dân cư (đường giao thông, cấp và thoát nước, cấp điện.), tăng hoặc miễn giảm thuế cho các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc, áp dụng việc bán đấu giá tài sản bất động sản thuộc sở hữu Nhà nước, chính sách nhà ở cho người có thu nhập thấp. hay có những yếu tố bắt nguồn từ tâm lý, thói quen của người dân, . Có 3 nhóm nhân tố tác động ảnh hưởng đến giá bất động sản nói riêng cũng như đối với bất động sản nói chung. Cụ thể là: 1.1 Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với bất động sản: 1.1 Nhóm các yếu tố tự nhiên: - Vị trí của bất động sản: Khả năng sinh lời do yếu tố vị trí bất động sản mang lại càng cao thì giá trị của bất động sản càng lớn. Ưu thế về vị trí được xem xét qua vị trí bất động sản ở gần hay xa trung tâm, có nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng không, … - Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất. - Địa hình, địa chất và tình trạng môi trường xung quanh vị trí bất động sản. - Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: những bất động sản nằm ở những vùng thường hay bị các sự cố của thiên tai (bão, lụt, động đất, khí hậu khắc nghiệt…) làm cho giá trị bất động sản bị sút giảm và ngược lại.
Giải pháp thúc đẩy tiến trình cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước từ định giá bất động sản - Phạm ...
Luận văn thạc sĩ phân tích giải pháp thúc đẩy cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước qua định giá bất động sản, mang lại hiệu quả kinh tế.
Trường đại học
Trường Đại Học Kinh Tế TP. Hồ Chí MinhChuyên ngành
Kinh Tế Tài Chính - Ngân HàngNgười đăng
Ẩn danhThể loại
Luận Văn Thạc Sĩ Kinh TếPhí lưu trữ
30 PointMục lục chi tiết
THÔNG TIN CHI TIẾT
Tác giả: Phạm Thị Hồng Hạnh
Người hướng dẫn: TS. Bùi Hữu Phước
Trường học: Trường Đại Học Kinh Tế TP. Hồ Chí Minh
Chuyên ngành: Kinh Tế Tài Chính - Ngân Hàng
Đề tài: Giải Pháp Thúc Đẩy Tiến Trình Cổ Phần Hóa Doanh Nghiệp Nhà Nước Nhìn Từ Định Giá Bất Động Sản
Loại tài liệu: Luận Văn Thạc Sĩ Kinh Tế
Năm xuất bản: 2009
Địa điểm: TP. Hồ Chí Minh
Trích đoạn nội dung tài liệu
Nội dung được bảo vệ bản quyền — Tải xuống đầy đủ