Giải pháp tạo nguồn vốn cho hoạt động kinh doanh bất động sản từ năm 2011 đến năm 2015

Luận văn thạc sĩ UEH phân tích giải pháp tạo nguồn vốn cho kinh doanh bất động sản giai đoạn 2011-2015, cung cấp cái nhìn sâu sắc và thực tiễn.

• Tác giả: Nguyễn Thị Ngọc Lan
• Người hướng dẫn: Ts. Nguyễn Tấn Hoàng
• Trường học: Trường Đại Học Kinh Tế Tp. Hồ Chí Minh
• Chuyên ngành: Kinh Tế Tài Chính - Ngân Hàng
• Đề tài: Giải Pháp Tạo Nguồn Vốn Cho Hoạt Động Kinh Doanh Bất Động Sản Từ Năm 2011 Đến Năm 2015
• Loại tài liệu: Luận Văn Thạc Sỹ Kinh Tế
• Năm xuất bản: 2011
• Địa điểm: Tp. Hồ Chí Minh

Mục lục chi tiết

• Danh mục các bảng
• Danh mục các hình
• Danh mục chữ viết tắt
• MỞ ĐẦU
• 1. CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ CÁC KÊNH HUY ĐỘNG VỐN TRONG HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
• 1.1. TỔNG QUAN VỀ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
• 1.1.1. Khái niệm và đặc điểm BĐS
• 1.1.2. Khái niệm và đặc điểm của thị trường BĐS
• 1.1.2.1. Khái niệm thị trường BĐS
• 1.1.2.2. Đặc điểm thị trường BĐS
• 1.1.2.3. Các cấp độ phát triển của thị trường BĐS
• 1.1.2.4. Vai trò của thị trường BĐS
• 1.2. MỐI QUAN HỆ GIỮA THỊ TRƯỜNG BĐS, THỊ TRƯỜNG VỐN – TIỀN TỆ VÀ NGƯỜI TIÊU DÙNG
• 1.3. KÊNH HUY ĐỘNG VỐN TRUYỀN THỐNG TRONG HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BĐS
• 1.3.1. Nguồn vốn chủ sở hữu
• 1.3.2. Nguồn vốn tín dụng
• 1.3.2.1. Khái niệm về tín dụng BĐS
• 1.3.2.2. Đặc trưng của thị trường tín dụng BĐS
• 1.3.2.3. Các sản phẩm tín dụng BĐS
• 1.3.3. Huy động vốn từ nước ngoài
• 1.3.4. Các hình thức khác
• 1.4. NHỮNG BÀI HỌC KINH NGHIỆM TRÊN THẾ GIỚI VỀ HUY ĐỘNG VỐN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
• 1.4.1. Kinh nghiệm phát triển Quỹ tín thác đầu tư BĐS (REIT)
• 1.4.2. Kinh nghiệm phát triền nhà ở xã hội
• 1.4.3. Kinh nghiệm chứng khoán hóa BĐS
• 1.4.4. Kinh nghiệm phát triển hệ thống tài chính nhà ở
• 1.4.5. Quy hoạch, Phát triển cho thuê nhà ở – Kinh nghiệm từ Anh Quốc
• 1.4.6. Bùng nổ bong bóng BĐS – kinh nghiệm từ Mỹ
• 1.5. Kết luận chương 1
• 2. CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HUY ĐỘNG VỐN TRONG HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BĐS VIỆT NAM
• 2.1. KHUNG PHÁP LÝ CHO HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BĐS
• 2.2. THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TRONG THỜ GIAN VỪA QUA
• 2.2.1. Dự án đất nền
• 2.2.3. Căn hộ dịch vụ cho thuê
• 2.2.4. Căn hộ, cao ốc văn phòng cho thuê
• 2.2.5. Thị trường mặt bằng bán lẻ
• 2.2.6. Thị trường BĐS du lịch
• 2.2.7. BĐS Khu công nghiệp, khu chế xuất
• 2.2.8. Nhà ở cho người có thu nhập thấp
• 2.3. NHU CẦU VỐN CHO HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BĐS
• 2.4. THỰC TRẠNG TÌNH HÌNH HUY ĐỘNG VỐN TRONG KINH DOANH BĐS
• 2.4.1. Nguồn vốn chủ sở hữu
• 2.4.2. Nguồn vốn tín dụng
• 2.4.2.1. Vay nợ từ các tổ chức tín dụng
• 2.4.2.2. Huy động vốn thông qua phát hành trái phiếu
• 2.4.2.3. Huy động vốn từ khách hàng
• 2.4.3. Tình hình nguồn vốn ngoại
• 2.4.4. Những hình thức huy động khác
• 2.5. NHỮNG THÀNH TỰU VÀ TỒN TẠI TRONG HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BĐS VN
• 2.5.1. Những thành tựu
• 2.5.2. Những tồn tại
• 2.5.2.1. Những tồn tại về cơ chế, chính sách tài chính đối với thị trường BĐS
• 2.5.2.2. Những mặt hạn chế của thị trường BĐS
• 2.6. Kết luận chương 2
• 3. CHƯƠNG 3: CÁC GIẢI PHÁP TẠO NGUỒN VỐN TRONG HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BĐS
• 3.1. HUY ĐỘNG NGUỒN VỐN CHỦ SỞ HỮU
• 3.1.1. Huy động từ những nguồn lực có sẵn
• 3.1.2. Phát hành trái phiếu chuyển đổi thành cổ phiếu
• 3.1.3. Kêu gọi hợp tác đầu tư
• 3.2. HUY ĐỘNG TỪ KHÁCH HÀNG
• 3.2.1. Thu hút đầu tư từ khách hàng
• 3.2.2. Quyền chọn mua
• 3.2.3. Bán hàng cho nhà đầu tư thứ cấp
• 3.2.4. Điều chỉnh thuế thu nhập cá nhân
• 3.3. VAY VỐN NGÂN HÀNG
• 3.3.1. Cho phép thế chấp BĐS tại các NHTM nước ngoài
• 3.3.2. Phân bổ tỷ trọng vốn vay BĐS theo mục đích vay, sản phẩm vay
• 3.3.3. Ngân hàng làm trung gian cho vay BĐS
• 3.4. PHÁT HÀNH TRÁI PHIẾU
• 3.5. THU HÚT VỐN TỪ NƯỚC NGOÀI
• 3.6. TIẾN HÀNH MUA BÁN VÀ SÁP NHẬP
• 3.7. THÀNH LẬP QUỸ TÍN THÁC ĐẦU TƯ BĐS (REIT)
• 3.7.1. Lợi ích của REIT đối với nhà đầu tư
• 3.7.2. Lợi ích của REIT đối với nền kinh tế
• 3.8. CHỨNG KHOÁN HÓA BẤT ĐỘNG SẢN
• 3.8.1. Chứng khoán dựa trên thế chấp BĐS
• 3.8.2. Chứng khoán hóa theo mô hình phát hành chứng chứng chỉ đầu tư BĐS
• 3.9. PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP
• 3.10. CÁC HÌNH THỨC HỖ TRỢ KHÁC
• 3.10.1. Hoàn thiện hệ thống pháp luật
• 3.10.2. Quản lý chặt chẽ việc đấu thầu các dự án đối với các khu đô thị và căn hộ nhằm hạn chế nguồn cung gia tăng mạnh mẽ
• 3.10.3. Các doanh nghiệp cần giảm giá BĐS về giá phù hợp hơn
• 3.10.4. Hình thành một thị trường BĐS công khai minh bạch và đầy đủ thông tin cung cấp cho người mua và người bán
• 3.10.5. Hoàn thiện công tác thẩm định giá BĐS
• 3.10.6. Quản lý các sàn giao dịch BĐS
• 3.11. Kết luận chương 3
• Tài liệu tham khảo
• Phụ lục 1 : Kinh nghiệm phát triển Quỹ tín thác đầu tư BĐS (REIT)
• Phụ lục 2 : Kinh nghiệm phát triển nhà ở xã hội
• Phụ lục 3 : Kinh nghiệm phát triển hệ thống tài chính nhà ở
• Phụ lục 4 : Bùng nổ bong bóng BĐS – Kinh nghiệm từ Mỹ
• Phụ lục 5 : Quy hoạch nhà ở, phát triền cho thuê ở- Kinh nghiệm từ Anh Quốc
• Phụ lục 6 : Kinh nghiệm điều hành thị trường BĐS từ Hong Kong
• Phụ lục 7 : Kinh nghiệm xây dựng hệ thống thông tin BĐS
• Phụ lục 8 : Kinh nghiệm chứng khoán hóa BĐS
• Phụ lục 9 : Tổng quan kinh tế Việt Nam và một số nước trong khu vực
• Phụ lục 10 : Một số dự án FDI BĐS tiêu biểu
• Phụ lục 11 : Kết quả khảo sát nghiên cứu về giải pháp tạo nguồn vốn trong hoạt động kinh doanh BĐS

Tóm tắt

I. Tổng quan về giải pháp tạo nguồn vốn cho kinh doanh bất động sản

Trong giai đoạn 2011-2015, thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua nhiều biến động lớn. Nguồn vốn cho hoạt động kinh doanh bất động sản trở thành một vấn đề cấp thiết. Các doanh nghiệp cần tìm kiếm các giải pháp hiệu quả để huy động vốn nhằm phát triển dự án. Việc hiểu rõ về các kênh huy động vốn là rất quan trọng để tối ưu hóa nguồn lực tài chính.

1.1. Khái niệm và vai trò của nguồn vốn trong bất động sản

Nguồn vốn cho bất động sản không chỉ là tiền mặt mà còn bao gồm các hình thức tài chính khác như vay ngân hàng, huy động từ khách hàng và đầu tư từ nước ngoài. Nguồn vốn đóng vai trò quan trọng trong việc phát triển dự án và đảm bảo tính thanh khoản cho doanh nghiệp.

1.2. Tình hình huy động vốn trong giai đoạn 2011 2015

Giai đoạn này chứng kiến sự khó khăn trong việc huy động vốn do chính sách thắt chặt tín dụng. Nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn ngân hàng, dẫn đến tình trạng 'khát vốn' trong ngành bất động sản.

II. Những thách thức trong việc tạo nguồn vốn cho bất động sản

Các doanh nghiệp bất động sản phải đối mặt với nhiều thách thức trong việc huy động vốn. Tình hình kinh tế không ổn định, lãi suất cao và các quy định pháp lý khắt khe đã tạo ra rào cản lớn cho việc tiếp cận nguồn vốn. Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng phát triển dự án và mở rộng kinh doanh.

2.1. Khó khăn trong việc tiếp cận vốn ngân hàng

Nhiều doanh nghiệp không đủ điều kiện để vay vốn ngân hàng do yêu cầu về tài sản đảm bảo và khả năng thanh toán. Điều này dẫn đến việc họ phải tìm kiếm các nguồn vốn khác, nhưng không phải lúc nào cũng dễ dàng.

2.2. Tác động của chính sách tài chính đến thị trường bất động sản

Chính sách tài chính của nhà nước có ảnh hưởng lớn đến khả năng huy động vốn của doanh nghiệp. Việc thắt chặt tín dụng và các quy định về đầu tư đã làm giảm khả năng tiếp cận vốn cho các dự án bất động sản.

III. Phương pháp huy động vốn hiệu quả cho bất động sản

Để vượt qua những thách thức trong việc huy động vốn, các doanh nghiệp cần áp dụng các phương pháp huy động vốn hiệu quả. Việc đa dạng hóa nguồn vốn và sử dụng các công cụ tài chính hiện đại sẽ giúp doanh nghiệp tối ưu hóa khả năng tài chính.

3.1. Huy động vốn từ khách hàng

Một trong những phương pháp hiệu quả là huy động vốn từ khách hàng thông qua hình thức đặt cọc hoặc bán hàng trước. Điều này không chỉ giúp doanh nghiệp có nguồn vốn ban đầu mà còn tạo sự gắn kết với khách hàng.

3.2. Phát hành trái phiếu và cổ phiếu

Doanh nghiệp có thể xem xét phát hành trái phiếu hoặc cổ phiếu để huy động vốn. Đây là một cách tiếp cận hiệu quả để thu hút các nhà đầu tư và tăng cường nguồn lực tài chính cho dự án.

IV. Ứng dụng thực tiễn các giải pháp huy động vốn

Việc áp dụng các giải pháp huy động vốn trong thực tiễn đã mang lại nhiều kết quả tích cực cho các doanh nghiệp bất động sản. Nhiều dự án đã được triển khai thành công nhờ vào việc tối ưu hóa nguồn vốn và sử dụng hiệu quả các công cụ tài chính.

4.1. Các dự án thành công nhờ huy động vốn hiệu quả

Nhiều dự án bất động sản lớn đã thành công nhờ vào việc huy động vốn từ nhiều nguồn khác nhau. Điều này cho thấy tầm quan trọng của việc đa dạng hóa nguồn vốn trong ngành bất động sản.

4.2. Bài học từ các doanh nghiệp điển hình

Các doanh nghiệp thành công trong việc huy động vốn thường có chiến lược rõ ràng và linh hoạt. Họ biết cách tận dụng các cơ hội và điều chỉnh phương pháp huy động vốn phù hợp với tình hình thị trường.

V. Kết luận và triển vọng tương lai của nguồn vốn bất động sản

Tương lai của nguồn vốn cho bất động sản phụ thuộc vào nhiều yếu tố, bao gồm chính sách tài chính, tình hình kinh tế và nhu cầu thị trường. Các doanh nghiệp cần tiếp tục tìm kiếm các giải pháp sáng tạo để tối ưu hóa nguồn vốn và phát triển bền vững.

5.1. Dự báo xu hướng huy động vốn trong tương lai

Dự báo rằng trong tương lai, các doanh nghiệp sẽ tiếp tục áp dụng các phương pháp huy động vốn hiện đại và sáng tạo hơn. Việc sử dụng công nghệ thông tin trong huy động vốn sẽ trở nên phổ biến.

5.2. Tầm quan trọng của việc phát triển các công cụ tài chính mới

Việc phát triển các công cụ tài chính mới sẽ giúp doanh nghiệp dễ dàng hơn trong việc huy động vốn. Các quỹ đầu tư, trái phiếu và các hình thức tài chính khác sẽ đóng vai trò quan trọng trong việc hỗ trợ doanh nghiệp.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Thị trường bất động sản đóng vai trò là một trong những trụ cột quan trọng của nền kinh tế Việt Nam với tổng diện tích nhà ở toàn quốc năm 2010 đạt khoảng 890 triệu m2 và tốc độ tăng trưởng bình quân hàng năm khoảng 58 triệu m2. Tuy nhiên, hoạt động kinh doanh bất động sản trong giai đoạn 2007 - 2011 bộc lộ lỗ hổng lớn về cấu trúc vốn khi phần lớn các chủ đầu tư phụ thuộc tới 70% - 80% vào vốn vay ngân hàng thương mại và nguồn tiền ứng trước từ người mua. Khi nền kinh tế đối mặt với áp lực lạm phát cao và Chính phủ ban hành Nghị quyết số 11/NQ-CP ngày 24/02/2011 cùng Chỉ thị số 01/CT-NHNN khống chế tăng trưởng tín dụng dưới 20%, hạ tỷ trọng dư nợ phi sản xuất xuống mức 16% vào cuối năm 2011, thị trường bất động sản ngay lập tức rơi vào trạng thái đóng băng thanh khoản do nghẽn dòng vốn truyền thống.

Mục tiêu nghiên cứu trọng tâm của luận văn là nhận diện toàn diện thực trạng huy động vốn của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Việt Nam, phân tích ưu nhược điểm của từng kênh tài trợ và đúc kết các bài học kinh nghiệm quốc tế. Phạm vi không gian nghiên cứu tập trung vào thị trường bất động sản Việt Nam, trọng điểm là Thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội; phạm vi thời gian khảo sát dữ liệu thực chứng từ năm 2007 đến tháng 4/2011, làm cơ sở hoạch định chiến lược cho giai đoạn 2011 - 2015. Về mặt ý nghĩa, nghiên cứu cung cấp hệ thống giải pháp tài chính mang tính khả thi cao nhằm tái cấu trúc nguồn vốn doanh nghiệp, giảm thiểu rủi ro hệ thống tài chính tiền tệ, tạo nền tảng chuyển dịch cơ cấu vốn bền vững với mục tiêu nâng tỷ lệ vốn chủ sở hữu và các công cụ tài chính phi ngân hàng lên trên 40% trong cơ cấu tài sản.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Nghiên cứu được xây dựng dựa trên sự kết hợp giữa lý thuyết cấu trúc vốn tối ưu (Trade-off Theory), lý thuyết trung gian tài chính và mô hình tương tác hệ thống giữa thị trường người sử dụng, thị trường vốn và vai trò điều tiết của Nhà nước do David C. Ling và Wayne R. Archer (2005) đề xuất. Mô hình chỉ rõ giá trị bất động sản được định hình thông qua dòng tiền tương lai chiết khấu về hiện tại, chịu sự chi phối trực tiếp từ cung tiền, lãi suất thị trường vốn và chính sách quản lý đất đai.

Bên cạnh đó, luận văn vận dụng lý thuyết về 4 cấp độ phát triển của thị trường bất động sản gồm: sơ khởi, tập trung hóa, tiền tệ hóa và tài chính hóa. Tại cấp độ tài chính hóa, thị trường chuyển dịch từ việc phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng sang sử dụng các định chế tài chính phức hợp. Hệ thống khái niệm cốt lõi được chuẩn hóa xuyên suốt nghiên cứu gồm:

• Tín dụng bất động sản: Quan hệ tài trợ vốn trung và dài hạn có bảo đảm bằng tài sản hình thành trong tương lai hoặc quyền sử dụng đất.
• Quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT): Định chế tài chính thu hút dòng vốn nhỏ lẻ từ công chúng để đầu tư nắm giữ danh mục bất động sản tạo dòng tiền.
• Chứng khoán hóa bất động sản (MBS): Kỹ thuật chuyển đổi các khoản nợ thế chấp nhà ở thành các chứng khoán có tính thanh khoản cao giao dịch trên thị trường vốn.
• Đòn bẩy tài chính trong kinh doanh địa ốc: Tỷ lệ sử dụng vốn vay nhằm gia tăng tỷ suất sinh lời trên vốn chủ sở hữu (ROE).

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu sử dụng phương pháp kết hợp giữa phân tích dữ liệu thứ cấp và khảo sát dữ liệu sơ cấp định lượng. Dữ liệu thứ cấp được tổng hợp từ báo cáo thống kê chính thức của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, Bộ Xây dựng, Tổng cục Thống kê và các đơn vị nghiên cứu thị trường quốc tế như CBRE từ năm 2007 đến quý 1/2011. Dữ liệu sơ cấp được thu thập thông qua phiếu khảo sát ý kiến gửi đến 150 đối tượng gồm các chuyên gia tài chính, nhà phát triển dự án và nhà đầu tư cá nhân tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, thu về 138 phiếu hợp lệ đạt tỷ lệ phản hồi 92%.

Phương pháp chọn mẫu phân tầng định ngạch (stratified sampling) được áp dụng nhằm đảm bảo tính đại diện cho các nhóm chủ thể tham gia thị trường. Tác giả sử dụng phương pháp thống kê mô tả, phân tích so sánh chuỗi thời gian (time-series comparative analysis) và quy nạp kinh tế. Lý do lựa chọn tổ hợp phương pháp này là nhằm phản ánh chính xác tác động của biến số chính sách vĩ mô đến thanh khoản doanh nghiệp, đồng thời lượng hóa được mức độ khả thi khi áp dụng các mô hình tài chính mới như REIT và chứng khoán hóa nợ thế chấp tại thị trường Việt Nam.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Thứ nhất, cơ cấu nguồn vốn của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Việt Nam giai đoạn 2007 - 2011 mất cân đối nghiêm trọng. Mặc dù Nghị định số 153/2007/NĐ-CP quy định vốn chủ sở hữu của chủ đầu tư không được thấp hơn 15% đến 20% tổng mức đầu tư dự án, nhưng trên thực tế vốn tự có chỉ đủ đáp ứng giai đoạn chuẩn bị giải phóng mặt bằng, còn 75% - 80% nhu cầu xây lắp phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng và nguồn tiền ứng trước của khách hàng theo tiến độ.

Thứ hai, chính sách thắt chặt tiền tệ giai đoạn đầu năm 2011 đã bộc lộ rõ rủi ro thanh khoản của hệ thống. Khi Ngân hàng Nhà nước áp dụng Chỉ thị số 01/CT-NHNN yêu cầu giảm tỷ trọng dư nợ phi sản xuất từ mức trên 25% xuống tối đa 22% trước ngày 30/06/2011 và xuống 16% trước ngày 31/12/2011, nguồn cung tiền bị tắc nghẽn hoàn toàn khiến lãi suất cho vay thương mại tăng vọt lên mức 20% - 25%/năm, làm chi phí tài chính của doanh nghiệp tăng hơn 40% so với năm 2009.

Thứ ba, cơ cấu sản phẩm bất động sản phát triển lệch pha nghiêm trọng với nhu cầu thực của xã hội. Số lượng dự án căn hộ cao cấp tăng nhanh từ 24 dự án năm 2008 lên 55 dự án năm 2010 và dự kiến 79 dự án năm 2011, trong khi tỷ lệ dân số trong độ tuổi lao động chiếm tới 60% tổng dân số (46,21 triệu người) lại có nhu cầu bức thiết về phân khúc nhà giá thấp từ 600 - 800 USD/m2 và diện tích 60 - 80 m2.

Thứ tư, các kênh huy động vốn thay thế chưa phát triển. Dòng vốn FDI vào bất động sản giai đoạn 1988 - 2008 chiếm tỷ trọng lớn nhưng thiếu ổn định, thị trường trái phiếu doanh nghiệp còn sơ khai, trong khi các công cụ hiện đại như quỹ đầu tư REIT và chứng khoán hóa bất động sản hoàn toàn vắng bóng do khoảng trống pháp lý.

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân cốt lõi của tình trạng nghẽn vốn bắt nguồn từ việc thị trường bất động sản Việt Nam đang bị kẹt ở giai đoạn tiền tệ hóa, nơi các tổ chức tín dụng đóng vai trò tài trợ chính nhưng lại sử dụng nguồn vốn huy động ngắn hạn để cho vay dự án trung và dài hạn từ 5 đến 10 năm. Khi có cú sốc chính sách tiền tệ, rủi ro kỳ hạn lập tức bộc phát.

So sánh với bài học quốc tế, cuộc khủng hoảng nợ dưới chuẩn tại Mỹ giai đoạn 2007 - 2010 khiến 157 ngân hàng phá sản với tổng tài sản 92,1 tỷ USD năm 2010 là minh chứng cho rủi ro đòn bẩy và định giá sai lệch. Ngược lại, Singapore giải quyết nguồn vốn phát triển nhà ở thành công thông qua Quỹ Tiết kiệm Phòng xa Trung ương (CPF) phối hợp cùng Ủy ban Phát triển Nhà ở (HDB); còn Hàn Quốc vận hành hiệu quả Quỹ Nhà ở Quốc gia (NHF) và hệ thống tín dụng Chonsei cung cấp khoản vay hỗ trợ từ 15 - 20 triệu Won cho người thu nhập thấp.

Dữ liệu nghiên cứu thực trạng cấu trúc vốn có thể được trực quan hóa thông qua biểu đồ tròn (Pie Chart) thể hiện tỷ trọng vốn chủ sở hữu (15% - 20%), vốn vay ngân hàng (45% - 50%), vốn ứng trước khách hàng (25% - 30%) và trái phiếu doanh nghiệp (<5%). Đồng thời, bảng số liệu so sánh chuỗi thời gian (Time-series Table) giai đoạn 2007 - 2011 minh họa rõ mối tương quan giữa sự suy giảm của chỉ số VN-Index từ đỉnh 1.170,67 điểm với biến động đóng băng của thị trường bất động sản.

Đề xuất và khuyến nghị

1. Tái cấu trúc vốn chủ sở hữu và công cụ nợ nội bộ: Các doanh nghiệp bất động sản cần chủ động phát hành cổ phiếu thưởng, trái phiếu chuyển đổi và tăng vốn điều lệ nhằm nâng tỷ lệ an toàn vốn tự có lên mức 25% - 30% tổng mức đầu tư dự án trong giai đoạn 2011 - 2013, giảm hệ số đòn bẩy D/E về ngưỡng an toàn dưới 1,5 lần.
2. Đa dạng hóa hình thức huy động vốn từ thị trường sơ cấp: Chủ đầu tư đẩy mạnh ứng dụng công cụ quyền chọn mua bất động sản, liên kết với các nhà đầu tư thứ cấp để bán buôn dự án, và tuân thủ chặt chẽ hạn mức huy động 70% giá trị hợp đồng trước khi bàn giao theo Nghị định số 71/2010/NĐ-CP nhằm giải phóng 30% - 40% lượng hàng tồn kho trong vòng 12 - 18 tháng.
3. Hoàn thiện hành lang pháp lý thành lập Quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT): Bộ Tài chính và Ngân hàng Nhà nước cần ban hành thông tư hướng dẫn thí điểm mô hình REIT và công ty phát hành chứng khoán hóa nợ bất động sản (SPV) trong giai đoạn 2012 - 2014, đặt mục tiêu thu hút 15% - 20% dòng vốn nhàn rỗi trong dân cư và các tổ chức tài chính nước ngoài.
4. Tái định hướng phân khúc sản phẩm gắn với chính sách nhà ở xã hội: Bộ Xây dựng và Ủy ban Nhân dân các tỉnh, thành phố đẩy mạnh giải ngân gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng phát triển nhà ở xã hội, cho phép xây dựng căn hộ diện tích tối thiểu 30m2 theo quy chuẩn, đáp ứng nhu cầu tái định cư cho 10.000 hộ dân tại Thành phố Hồ Chí Minh trước năm 2015.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

1. Ban giám đốc và Giám đốc tài chính (CFO) các doanh nghiệp phát triển bất động sản: Tiếp cận cẩm nang toàn diện về cơ cấu dòng tiền, kỹ thuật phát hành trái phiếu dự án kèm quyền mua căn hộ và các bước chuẩn bị tham gia mô hình M&A để vượt qua giai đoạn thắt chặt tín dụng.
2. Chuyên viên quản trị rủi ro và tín dụng tại các Ngân hàng thương mại: Nắm bắt phương pháp thẩm định dự án bất động sản theo tiến độ giải ngân, kiểm soát tỷ lệ an toàn vốn tối thiểu theo Chỉ thị số 01/CT-NHNN và đánh giá rủi ro kỳ hạn dòng tiền tài trợ bất động sản.
3. Cơ quan quản lý nhà nước (Bộ Tài chính, Bộ Xây dựng, Ngân hàng Nhà nước): Sử dụng kết quả nghiên cứu làm cơ sở thực tiễn để xây dựng khung pháp lý cho quỹ tín thác REIT, quy định quản lý sàn giao dịch bất động sản và kiểm soát đấu thầu dự án đô thị.
4. Giảng viên, học viên cao học và nghiên cứu sinh khối ngành Kinh tế - Tài chính: Tham khảo khung lý thuyết tương tác thị trường vốn - bất động sản, hệ thống dữ liệu chuỗi thời gian 2007 - 2011 và phương pháp luận khảo sát cấu trúc tài chính dự án địa ốc.

Câu hỏi thường gặp

Nghị quyết 11/NQ-CP và Chỉ thị 01/CT-NHNN tác động thế nào đến doanh nghiệp bất động sản năm 2011? Chính sách thắt chặt tiền tệ năm 2011 đã giới hạn tăng trưởng tín dụng dưới 20% và ép tỷ trọng cho vay phi sản xuất về mức 16% vào ngày 31/12/2011. Doanh nghiệp bất động sản bị cắt đứt nguồn vốn vay ngân hàng truyền thống, chịu lãi suất vay cao trên 20%/năm dẫn đến tình trạng đóng băng giao dịch và kiệt quệ thanh khoản.

Tại sao việc thành lập Quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT) là giải pháp cấp thiết cho thị trường Việt Nam? REIT chuyển đổi các tài sản bất động sản giá trị lớn thành các chứng chỉ quỹ thanh khoản cao, cho phép các nhà đầu tư cá nhân tham gia với số vốn nhỏ. Mô hình này giúp doanh nghiệp huy động nguồn vốn dài hạn phi ngân hàng từ xã hội, giảm áp lực nợ xấu cho hệ thống tổ chức tín dụng.

Nghị định số 71/2010/NĐ-CP đặt ra điều kiện gì đối với hoạt động huy động vốn từ người mua nhà? Nghị định 71/2010/NĐ-CP quy định chủ đầu tư chỉ được phép ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai sau khi đã hoàn thành xong phần móng và có thiết kế kỹ thuật được duyệt. Hạn mức huy động tối đa không được vượt quá 70% giá trị hợp đồng trước khi bàn giao nhà cho khách hàng.

Kinh nghiệm phát triển nhà ở xã hội từ Singapore và Hàn Quốc có thể áp dụng ra sao tại Việt Nam? Việt Nam có thể áp dụng mô hình trích lập quỹ tiết kiệm nhà ở bắt buộc tương tự Quỹ CPF của Singapore để tạo nguồn vốn tạo lập nhà ở xã hội, đồng thời triển khai các chương trình cho vay ưu đãi dài hạn như mô hình tín dụng Chonsei tại Hàn Quốc với hạn mức hỗ trợ 15 - 20 triệu Won cho người thu nhập thấp.

Doanh nghiệp bất động sản cần đáp ứng điều kiện gì để phát hành trái phiếu chuyển đổi thành công? Doanh nghiệp phải có năng lực tài chính minh bạch, tỷ lệ nợ trên vốn chủ sở hữu an toàn dưới 2 lần, danh mục dự án có pháp lý hoàn chỉnh và phương án kinh doanh khả thi. Trái phiếu chuyển đổi mang lại lợi ích giảm áp lực trả lãi ngắn hạn nhờ quyền chuyển đổi thành cổ phiếu trong tương lai.

Kết luận

• Luận văn đã phân tích toàn diện bức tranh huy động vốn của thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn 2007 - 2011, chỉ rõ sự phụ thuộc nguy hiểm vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng với tỷ trọng lên tới 70% - 80%.
• Nghiên cứu làm rõ tác động trực tiếp từ chính sách thắt chặt tiền tệ theo Nghị quyết số 11/NQ-CP và Chỉ thị số 01/CT-NHNN đưa trần tín dụng phi sản xuất về mức 16%, dẫn đến cuộc khủng hoảng thanh khoản diện rộng.
• Tác giả đã hệ thống hóa các bài học kinh nghiệm quốc tế giá trị về mô hình REIT, kỹ thuật chứng khoán hóa bất động sản (MBS) và các quỹ nhà ở xã hội từ Mỹ, Anh, Singapore và Hàn Quốc.
• Đề xuất lộ trình 4 nhóm giải pháp tài chính đồng bộ cho giai đoạn 2011 - 2015, kết hợp giữa nâng cao năng lực vốn tự có doanh nghiệp lên 25% - 30%, đa dạng hóa kênh trái phiếu và xây dựng hành lang pháp lý cho các định chế quỹ đầu tư.
• Công trình nghiên cứu là tài liệu tham khảo khoa học giá trị cao cho các nhà quản trị địa ốc và cơ quan hoạch định chính sách; các nhà nghiên cứu và doanh nghiệp quan tâm có thể tiếp tục triển khai các mô hình định lượng đánh giá rủi ro tài chính chuyên sâu cho từng phân khúc dự án cụ thể.

Trích đoạn nội dung tài liệu

CHƯƠNG 1 LÝ LUẬN CHUNG VỀ CÁC KÊNH HUY ĐỘNG VỐN TRONG HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 TỔNG QUAN VỀ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái niệm và đặc điểm BĐS 1.1 Khái niệm BĐS Theo điều 174 Bộ Luật Dân Sự Nước CHXHCN VN năm 2005 quy định: “BĐS là các tài sản không thể di dời được bao gồm: Đất đai; Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất; Các tài sản khác do pháp luật quy định.” Trên thực tế có nhiều cách hiểu và định nghĩa khác nhau về khái niệm BĐS nhưng nhìn chung vẫn thống nhất với nhau ở điểm: BĐS là đất đai và tài sản vật chất gắn liền với đất và có tính không thể di dời được. Hay nói cách khác, BĐS là đất đai và những vật thể cố định gắn liền với đất. Những vật thể gắn với đất là những vật thể tồn tại trên đất và chỉ có thể được sử dụng trong trạng thái không tách rời đất hoặc là những vật thể mà khi dịch chuyển sẽ bị hư hại hoặc tốn nhiều công sức và chi phí 1.2 Đặc điểm BĐS Ngoài những đặc trưng cơ bản nêu trên, BĐS còn có những đặc điểm cụ thể sau: - Thứ nhất, BĐS có vị trí cố định về vị trí địa lý, BĐS luôn gắn liền với đất đai nên có địa điểm và vị trí cố định, không có khả năng di dời, dịch chuyển, cũng như tăng thêm về diện tích. Mặt khác, đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên nên có hạn và bị giới hạn về không gian.

Các BĐS khác như nhà, công trình xây dựng và vật kiến trúc gắn liền với đất đai bị cố định về vị trí, địa điểm. Vì vậy, giá trị và lợi ích của BĐS gắn liền với từng vị trí cụ thể. Yếu tố vị trí không chỉ xác định bằng các tiêu thức đo lường địa lý thông thường mà nó được đánh giá bởi khoảng cách đến TTTM, dịch vụ. Do BĐS có tính cố định về vị trí và gắn liền với vị trí nhất định nên giá trị và lợi ích mang lại của BĐS chịu tác động của yếu tố vùng và khu vực rõ rệt.

- Thứ hai, BĐS là loại hàng hóa có tính lâu bền. Tính lâu bền của hàng hóa BĐS gắn liền với sự trường tồn của đất đai. Đất đai là nguồn tài nguyên do thiên 4 LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] nhiên ban tặng, là tư liệu sản xuất đặc biệt mà không có tài sản nào có thể thay thể được, một loại tài nguyên được xem như không thể bị hủy hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Đồng thời, các vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa.

Vì vậy, tính bền lâu của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng. - Thứ ba, hàng hóa BĐS mang tính khan hiếm. Sở dĩ như vậy là do sự khan hiếm và tính có hạn của diện tích bề mặt trái đất cũng như của từng vùng, từng địa phương, từng khu vực, từng thửa đất. BĐS là một dạng tài sản có giới hạn về quy mô quỹ đất dành cho mỗi dạng hoạt động phụ thuộc vào những vị trí nhất định nên không thể mở rộng.

- Thứ tư, tính cá biệt của BĐS. Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính khan hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hoá BĐS có tính cá biệt. Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai BĐS cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau. Trên thị trường BĐS khó tồn tại hai BĐS hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế.

Ngay trong một tòa cao ốc thì các căn phòng cũng có hướng và cấu tạo nhà khác nhau. - Thứ năm, BĐS chịu ảnh hưởng lẫn nhau. Giữa các hàng hóa BĐS có sự tác động và ảnh hưởng lẫn nhau khá mạnh mẽ. giá trị của một BĐS có thể bị tác động bởi BĐS khác.

Điển hình là trong trường hợp NN đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị sử dụng của BĐS trong khu vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng BĐS sẽ làm tô thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của BĐS khác là hiện tượng khá phổ biến. BĐS là loại tài sản có tính ảnh hưởng rất lớn giữa các BĐS liền kề và có tác động ảnh hưởng mạnh đến các hoạt động kinh tế xã hội có liên quan. Do vậy, khi đầu tư xây dựng các dự án BĐS phải tính đến yếu tố ảnh hưởng đến các công trình khác, khi đánh giá BĐS phải tính đến khả năng ảnh hưởng khi có các công trình BĐS khác sẽ ra đời.

Chính vì sự ảnh hưởng của BĐS đến các hoạt động kinh tế xã hội nên NN giữ vai trò quản lý và điều tiết thị trường BĐS. Sự ra đời hay sự 5 LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] hoàn thiện của hàng hóa BĐS này là điều kiện để ra đời hoặc mất đi, để tăng thêm hoặc giảm bớt giá trị và giá trị sử dụng của hàng hóa BĐS kia - Thứ sáu, thời gian mua bán, giao dịch dài; chi phí giao dịch cao: Do BĐS là tài sản quan trọng, có giá trị cao nên việc mua bán BĐS phải được cân nhắc thận trọng dẫn đến thời gian mua bán, giao dịch thường là dài so với các tài sản khác, điều đó dẫn đến chi phí mua bán, giao dịch cao. Hơn nữa giao dịch giữa người mua và người bán không trực tiếp, thường phải thông qua sự giới thiệu, môi giới nên phải mất thêm chi phí. - Thứ bảy, khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt: BĐS là hàng hóa đặc biệt, có giá trị cao, lợi nhuận mang lại cũng lớn nhưng lại liên quan đến nhiều thủ tục, do đó việc quyết định mua bán không nhanh như hàng hóa khác.

Vì vậy khả năng chuyển hóa thành tiền kém linh hoạt. - Thứ tám, khả năng co giãn của cung BĐS kém: Cung BĐS thường kém đàn hồi so với những thay đổi giá cả. Do đó, có những hạn chế nhất định về cung ứng đất đai để phù hợp với những mục tiêu riêng biệt của các chủ thể. Bên cạnh đó, các vấn đề về quỹ đất không thay đổi, những hạn chế về mặt tự nhiên, quy hoạch, phân bổ đất đai cũng làm cho cung của BĐS cũng kém linh hoạt.

- Thứ chín, BĐS luôn là một tài sản có giá trị cao, chi phí đầu tư xây dựng lớn, khả năng sinh lời cao đồng thời có thể tạo vốn mới. Vì vậy, đầu tư kinh doanh BĐS phải có vốn lớn và vốn dài hạn, đồng thời phải biết khai thác đặc tính có thể tái tạo vốn để quay trở lại cho đầu tư kinh doanh. Cũng do đặc điểm này đòi hỏi nên hoạt động kinh doanh BĐS luôn cần đến sự tham gia của NH và các tổ chức tín dụng. - Thứ mười, BĐS chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của NN.

BĐS có vị trí, vai trò quan trọng, các giao dịch về BĐS thường có tác động mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế xã hội. Do đó, các vấn đề về BĐS chịu sự điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản pháp luật về BĐS. Để tăng cường vai trò của mình, duy trì sự ổn định và khai thác có hiệu quả các nguồn lực cho sự phát triển NN phải quan tâm đến BĐS và thị trường BĐS, phải ban hành các chủ 6 LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] trương, chính sách pháp luật nhằm thực hiện vai trò và chức năng quản lý đối với hoạt động của thị trường BĐS. - Thứ mười một, giá trị và công năng, khả năng khai thác hàng hóa BĐS phụ thuộc nhiều vào năng lực quản lý.

Vì BĐS thường có giá trị lớn, bao gồm nhiều chủng loại nên việc quản lý chúng khá phức tạp, do đó, đòi hỏi người quản lý phải có năng lực cao và chi phí quản lí cũng phải cao hơn so với hàng hóa thông thường. Đặc biệt vấn đề đầu tư xây dựng các công trình xây dựng rất phức tạp, vấn đề kinh doanh hay cho thuê đất đai, các công trình xây dựng, nhà ở, văn phòng… cũng đòi hỏi cần có những nghiên cứu cụ thể và chi phí cho quản lý cũng rất cao.2 Khái niệm và đặc điểm của thị trường BĐS 1.1 Khái niệm thị trường BĐS Thị trường BĐS là thị trường mà nghiệp vụ giao dịch, mua bán và trao đổi về BĐS được diễn ra. Tất cả các quan hệ giao dịch về BĐS thông qua quan hệ hàng hóa, tiền tệ được coi là quan hệ thị trường và tạo nên thị trường BĐS. Tuy nhiên BĐS khác với các hàng hóa khác ở chỗ chúng không chỉ được mua bán, mà còn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sử dụng.

Do đó, thị trường BĐS hoàn chỉnh không thể chỉ là quan hệ giữa người mua và người bán về BĐS mà còn là nơi diễn ra giao dịch liên quan đến BĐS như cho thuê, thế chấp, bảo hiểm và chuyển dịch quyền sử dụng. Nên thị trường BĐS có thể hiểu một cách khái quát như sau. Thị trường BĐS là tổng thể các giao dịch vể BĐS dựa trên các quan hệ hàng hóa, tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định. Tùy theo mục tiêu nghiên cứu và tiếp cận, người ta có thể phân loại thị trường BĐS theo nhiều tiêu thức khác nhau: - Căn cứ theo loại hàng hóa BĐS, người ta có thể chia thị trường BĐS thành các thị trường đất đai, thị trường nhà ở, thị trường BĐS dùng trong dịch vụ, thị trường BĐS dùng cho văn phòng, công sở, thị trường BĐS công nghiệp.

- Căn cứ theo loại tính chất các mối quan hệ xuất hiện trên thị trường, người ta có thể chia thị trường BĐS thành thị trường mua bán, thị trường thuê và cho thuê, thị trường thế chấp và bảo hiểm. 7 LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] - Căn cứ theo trình tự tham gia, người ta có thể phân chia thành thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất (giao đất, cho thuê đất) hay còn gọi là thị trường đất đai, thị trường xây dựng các công trình để bán và cho thuê (thị trường sơ cấp), thị trường bán lại hoặc cho thuê lại (thị trường thứ cấp).