CHƯƠNG 1 LÝ LUẬN CHUNG VỀ CÁC KÊNH HUY ĐỘNG VỐN TRONG HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 TỔNG QUAN VỀ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái niệm và đặc điểm BĐS 1.1 Khái niệm BĐS Theo điều 174 Bộ Luật Dân Sự Nước CHXHCN VN năm 2005 quy định: “BĐS là các tài sản không thể di dời được bao gồm: Đất đai; Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất; Các tài sản khác do pháp luật quy định.” Trên thực tế có nhiều cách hiểu và định nghĩa khác nhau về khái niệm BĐS nhưng nhìn chung vẫn thống nhất với nhau ở điểm: BĐS là đất đai và tài sản vật chất gắn liền với đất và có tính không thể di dời được. Hay nói cách khác, BĐS là đất đai và những vật thể cố định gắn liền với đất. Những vật thể gắn với đất là những vật thể tồn tại trên đất và chỉ có thể được sử dụng trong trạng thái không tách rời đất hoặc là những vật thể mà khi dịch chuyển sẽ bị hư hại hoặc tốn nhiều công sức và chi phí 1.2 Đặc điểm BĐS Ngoài những đặc trưng cơ bản nêu trên, BĐS còn có những đặc điểm cụ thể sau: - Thứ nhất, BĐS có vị trí cố định về vị trí địa lý, BĐS luôn gắn liền với đất đai nên có địa điểm và vị trí cố định, không có khả năng di dời, dịch chuyển, cũng như tăng thêm về diện tích. Mặt khác, đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên nên có hạn và bị giới hạn về không gian.
Các BĐS khác như nhà, công trình xây dựng và vật kiến trúc gắn liền với đất đai bị cố định về vị trí, địa điểm. Vì vậy, giá trị và lợi ích của BĐS gắn liền với từng vị trí cụ thể. Yếu tố vị trí không chỉ xác định bằng các tiêu thức đo lường địa lý thông thường mà nó được đánh giá bởi khoảng cách đến TTTM, dịch vụ. Do BĐS có tính cố định về vị trí và gắn liền với vị trí nhất định nên giá trị và lợi ích mang lại của BĐS chịu tác động của yếu tố vùng và khu vực rõ rệt.
- Thứ hai, BĐS là loại hàng hóa có tính lâu bền. Tính lâu bền của hàng hóa BĐS gắn liền với sự trường tồn của đất đai. Đất đai là nguồn tài nguyên do thiên 4 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com nhiên ban tặng, là tư liệu sản xuất đặc biệt mà không có tài sản nào có thể thay thể được, một loại tài nguyên được xem như không thể bị hủy hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Đồng thời, các vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa.
Vì vậy, tính bền lâu của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng. - Thứ ba, hàng hóa BĐS mang tính khan hiếm. Sở dĩ như vậy là do sự khan hiếm và tính có hạn của diện tích bề mặt trái đất cũng như của từng vùng, từng địa phương, từng khu vực, từng thửa đất. BĐS là một dạng tài sản có giới hạn về quy mô quỹ đất dành cho mỗi dạng hoạt động phụ thuộc vào những vị trí nhất định nên không thể mở rộng.
- Thứ tư, tính cá biệt của BĐS. Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính khan hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hoá BĐS có tính cá biệt. Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai BĐS cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau. Trên thị trường BĐS khó tồn tại hai BĐS hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế.
Ngay trong một tòa cao ốc thì các căn phòng cũng có hướng và cấu tạo nhà khác nhau. - Thứ năm, BĐS chịu ảnh hưởng lẫn nhau. Giữa các hàng hóa BĐS có sự tác động và ảnh hưởng lẫn nhau khá mạnh mẽ. giá trị của một BĐS có thể bị tác động bởi BĐS khác.
Điển hình là trong trường hợp NN đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị sử dụng của BĐS trong khu vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng BĐS sẽ làm tô thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của BĐS khác là hiện tượng khá phổ biến. BĐS là loại tài sản có tính ảnh hưởng rất lớn giữa các BĐS liền kề và có tác động ảnh hưởng mạnh đến các hoạt động kinh tế xã hội có liên quan. Do vậy, khi đầu tư xây dựng các dự án BĐS phải tính đến yếu tố ảnh hưởng đến các công trình khác, khi đánh giá BĐS phải tính đến khả năng ảnh hưởng khi có các công trình BĐS khác sẽ ra đời.
Chính vì sự ảnh hưởng của BĐS đến các hoạt động kinh tế xã hội nên NN giữ vai trò quản lý và điều tiết thị trường BĐS. Sự ra đời hay sự 5 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com hoàn thiện của hàng hóa BĐS này là điều kiện để ra đời hoặc mất đi, để tăng thêm hoặc giảm bớt giá trị và giá trị sử dụng của hàng hóa BĐS kia - Thứ sáu, thời gian mua bán, giao dịch dài; chi phí giao dịch cao: Do BĐS là tài sản quan trọng, có giá trị cao nên việc mua bán BĐS phải được cân nhắc thận trọng dẫn đến thời gian mua bán, giao dịch thường là dài so với các tài sản khác, điều đó dẫn đến chi phí mua bán, giao dịch cao. Hơn nữa giao dịch giữa người mua và người bán không trực tiếp, thường phải thông qua sự giới thiệu, môi giới nên phải mất thêm chi phí. - Thứ bảy, khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt: BĐS là hàng hóa đặc biệt, có giá trị cao, lợi nhuận mang lại cũng lớn nhưng lại liên quan đến nhiều thủ tục, do đó việc quyết định mua bán không nhanh như hàng hóa khác.
Vì vậy khả năng chuyển hóa thành tiền kém linh hoạt. - Thứ tám, khả năng co giãn của cung BĐS kém: Cung BĐS thường kém đàn hồi so với những thay đổi giá cả. Do đó, có những hạn chế nhất định về cung ứng đất đai để phù hợp với những mục tiêu riêng biệt của các chủ thể. Bên cạnh đó, các vấn đề về quỹ đất không thay đổi, những hạn chế về mặt tự nhiên, quy hoạch, phân bổ đất đai cũng làm cho cung của BĐS cũng kém linh hoạt.
- Thứ chín, BĐS luôn là một tài sản có giá trị cao, chi phí đầu tư xây dựng lớn, khả năng sinh lời cao đồng thời có thể tạo vốn mới. Vì vậy, đầu tư kinh doanh BĐS phải có vốn lớn và vốn dài hạn, đồng thời phải biết khai thác đặc tính có thể tái tạo vốn để quay trở lại cho đầu tư kinh doanh. Cũng do đặc điểm này đòi hỏi nên hoạt động kinh doanh BĐS luôn cần đến sự tham gia của NH và các tổ chức tín dụng. - Thứ mười, BĐS chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của NN.
BĐS có vị trí, vai trò quan trọng, các giao dịch về BĐS thường có tác động mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế xã hội. Do đó, các vấn đề về BĐS chịu sự điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản pháp luật về BĐS. Để tăng cường vai trò của mình, duy trì sự ổn định và khai thác có hiệu quả các nguồn lực cho sự phát triển NN phải quan tâm đến BĐS và thị trường BĐS, phải ban hành các chủ 6 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com trương, chính sách pháp luật nhằm thực hiện vai trò và chức năng quản lý đối với hoạt động của thị trường BĐS. - Thứ mười một, giá trị và công năng, khả năng khai thác hàng hóa BĐS phụ thuộc nhiều vào năng lực quản lý.
Vì BĐS thường có giá trị lớn, bao gồm nhiều chủng loại nên việc quản lý chúng khá phức tạp, do đó, đòi hỏi người quản lý phải có năng lực cao và chi phí quản lí cũng phải cao hơn so với hàng hóa thông thường. Đặc biệt vấn đề đầu tư xây dựng các công trình xây dựng rất phức tạp, vấn đề kinh doanh hay cho thuê đất đai, các công trình xây dựng, nhà ở, văn phòng… cũng đòi hỏi cần có những nghiên cứu cụ thể và chi phí cho quản lý cũng rất cao.2 Khái niệm và đặc điểm của thị trường BĐS 1.1 Khái niệm thị trường BĐS Thị trường BĐS là thị trường mà nghiệp vụ giao dịch, mua bán và trao đổi về BĐS được diễn ra. Tất cả các quan hệ giao dịch về BĐS thông qua quan hệ hàng hóa, tiền tệ được coi là quan hệ thị trường và tạo nên thị trường BĐS. Tuy nhiên BĐS khác với các hàng hóa khác ở chỗ chúng không chỉ được mua bán, mà còn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sử dụng.
Do đó, thị trường BĐS hoàn chỉnh không thể chỉ là quan hệ giữa người mua và người bán về BĐS mà còn là nơi diễn ra giao dịch liên quan đến BĐS như cho thuê, thế chấp, bảo hiểm và chuyển dịch quyền sử dụng. Nên thị trường BĐS có thể hiểu một cách khái quát như sau. Thị trường BĐS là tổng thể các giao dịch vể BĐS dựa trên các quan hệ hàng hóa, tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định. Tùy theo mục tiêu nghiên cứu và tiếp cận, người ta có thể phân loại thị trường BĐS theo nhiều tiêu thức khác nhau: - Căn cứ theo loại hàng hóa BĐS, người ta có thể chia thị trường BĐS thành các thị trường đất đai, thị trường nhà ở, thị trường BĐS dùng trong dịch vụ, thị trường BĐS dùng cho văn phòng, công sở, thị trường BĐS công nghiệp.
- Căn cứ theo loại tính chất các mối quan hệ xuất hiện trên thị trường, người ta có thể chia thị trường BĐS thành thị trường mua bán, thị trường thuê và cho thuê, thị trường thế chấp và bảo hiểm. 7 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com - Căn cứ theo trình tự tham gia, người ta có thể phân chia thành thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất (giao đất, cho thuê đất) hay còn gọi là thị trường đất đai, thị trường xây dựng các công trình để bán và cho thuê (thị trường sơ cấp), thị trường bán lại hoặc cho thuê lại (thị trường thứ cấp).
