Luận văn thạc sĩ giải pháp tạo nguồn vốn cho hoạt động kinh doanh bất động sản từ năm 2011 đến năm 2015

Luận văn thạc sĩ phân tích giải pháp tạo nguồn vốn cho kinh doanh bất động sản giai đoạn 2011-2015, cung cấp cái nhìn sâu sắc và thực tiễn.

• Tác giả: Nguyễn Thị Ngọc Lan
• Người hướng dẫn: TS. Nguyễn Tấn Hoàng
• Trường học: Trường Đại Học Kinh Tế TP HCM
• Chuyên ngành: Kinh Tế Tài Chính - Ngân Hàng
• Đề tài: Giải Pháp Tạo Nguồn Vốn Cho Hoạt Động Kinh Doanh Bất Động Sản Từ Năm 2011 Đến Năm 2015
• Loại tài liệu: Luận Văn Thạc Sỹ Kinh Tế
• Năm xuất bản: 2011
• Địa điểm: TP Hồ Chí Minh

Mục lục chi tiết

• MỤC LỤC
• Danh mục các bảng
• Danh mục các hình
• Danh mục chữ viết tắt
• MỞ ĐẦU
• 1. CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ CÁC KÊNH HUY ĐỘNG VỐN TRONG HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
• 1.1. TỔNG QUAN VỀ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
• 1.1.1. Khái niệm và đặc điểm BĐS
• 1.1.1.1. Khái niệm BĐS
• 1.1.1.2. Đặc điểm BĐS
• 1.2. Khái niệm và đặc điểm của thị trường BĐS
• 1.2.1. Khái niệm thị trường BĐS
• 1.2.2. Đặc điểm thị trường BĐS
• 1.2.3. Các cấp độ phát triển của thị trường BĐS
• 1.2.4. Vai trò của thị trường BĐS
• 1.3. MỐI QUAN HỆ GIỮA THỊ TRƯỜNG BĐS, THỊ TRƯỜNG VỐN – TIỀN TỆ VÀ NGƯỜI TIÊU DÙNG
• 1.4. KÊNH HUY ĐỘNG VỐN TRUYỀN THỐNG TRONG HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BĐS
• 1.4.1. Nguồn vốn chủ sở hữu
• 1.4.2. Nguồn vốn tín dụng
• 1.4.2.1. Khái niệm về tín dụng BĐS
• 1.4.2.2. Đặc trưng của thị trường tín dụng BĐS
• 1.4.2.3. Các sản phẩm tín dụng BĐS
• 1.4.3. Huy động vốn từ nước ngoài
• 1.4.4. Các hình thức khác
• 1.5. NHỮNG BÀI HỌC KINH NGHIỆM TRÊN THẾ GIỚI VỀ HUY ĐỘNG VỐN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
• 1.5.1. Kinh nghiệm phát triển Quỹ tín thác đầu tư BĐS (REIT)
• 1.5.2. Kinh nghiệm phát triền nhà ở xã hội
• 1.5.3. Kinh nghiệm chứng khoán hóa BĐS
• 1.5.4. Kinh nghiệm phát triển hệ thống tài chính nhà ở
• 1.5.5. Quy hoạch, Phát triển cho thuê nhà ở – Kinh nghiệm từ Anh Quốc
• 1.5.6. Bùng nổ bong bóng BĐS – kinh nghiệm từ Mỹ
• 1.6. Kết luận chương 1
• 2. CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HUY ĐỘNG VỐN TRONG HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BĐS VIỆT NAM
• 2.1. KHUNG PHÁP LÝ CHO HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BĐS
• 2.2. THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TRONG THỜ GIAN VỪA QUA
• 2.2.1. Dự án đất nền
• 2.2.2. Căn hộ dịch vụ cho thuê
• 2.2.3. Căn hộ, cao ốc văn phòng cho thuê
• 2.2.4. Thị trường mặt bằng bán lẻ
• 2.2.5. Thị trường BĐS du lịch
• 2.2.6. BĐS Khu công nghiệp, khu chế xuất
• 2.2.7. Nhà ở cho người có thu nhập thấp
• 2.3. NHU CẦU VỐN CHO HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BĐS
• 2.4. THỰC TRẠNG TÌNH HÌNH HUY ĐỘNG VỐN TRONG KINH DOANH BĐS
• 2.4.1. Nguồn vốn chủ sở hữu
• 2.4.2. Nguồn vốn tín dụng
• 2.4.2.1. Vay nợ từ các tổ chức tín dụng
• 2.4.2.2. Huy động vốn thông qua phát hành trái phiếu
• 2.4.2.3. Huy động vốn từ khách hàng
• 2.4.3. Tình hình nguồn vốn ngoại
• 2.4.4. Những hình thức huy động khác
• 2.5. NHỮNG THÀNH TỰU VÀ TỒN TẠI TRONG HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BĐS VN
• 2.5.1. Những thành tựu
• 2.5.2. Những tồn tại
• 2.5.2.1. Những tồn tại về cơ chế, chính sách tài chính đối với thị trường BĐS
• 2.5.2.2. Những mặt hạn chế của thị trường BĐS
• 2.6. Kết luận chương 2
• 3. CHƯƠNG 3: CÁC GIẢI PHÁP TẠO NGUỒN VỐN TRONG HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BĐS
• 3.1. HUY ĐỘNG NGUỒN VỐN CHỦ SỞ HỮU
• 3.1.1. Huy động từ những nguồn lực có sẵn
• 3.1.2. Phát hành trái phiếu chuyển đổi thành cổ phiếu
• 3.1.3. Kêu gọi hợp tác đầu tư
• 3.2. HUY ĐỘNG TỪ KHÁCH HÀNG
• 3.2.1. Thu hút đầu tư từ khách hàng
• 3.2.2. Quyền chọn mua
• 3.2.3. Bán hàng cho nhà đầu tư thứ cấp
• 3.2.4. Điều chỉnh thuế thu nhập cá nhân
• 3.3. VAY VỐN NGÂN HÀNG
• 3.3.1. Cho phép thế chấp BĐS tại các NHTM nước ngoài
• 3.3.2. Phân bổ tỷ trọng vốn vay BĐS theo mục đích vay, sản phẩm vay
• 3.3.3. Ngân hàng làm trung gian cho vay BĐS
• 3.4. PHÁT HÀNH TRÁI PHIẾU
• 3.5. THU HÚT VỐN TỪ NƯỚC NGOÀI
• 3.6. TIẾN HÀNH MUA BÁN VÀ SÁP NHẬP
• 3.7. THÀNH LẬP QUỸ TÍN THÁC ĐẦU TƯ BĐS (REIT)
• 3.7.1. Lợi ích của REIT đối với nhà đầu tư
• 3.7.2. Lợi ích của REIT đối với nền kinh tế
• 3.8. CHỨNG KHOÁN HÓA BẤT ĐỘNG SẢN
• 3.8.1. Chứng khoán dựa trên thế chấp BĐS
• 3.8.2. Chứng khoán hóa theo mô hình phát hành chứng chứng chỉ đầu tư BĐS
• 3.9. PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP
• 3.10. CÁC HÌNH THỨC HỖ TRỢ KHÁC
• 3.10.1. Hoàn thiện hệ thống pháp luật
• 3.10.2. Quản lý chặt chẽ việc đấu thầu các dự án đối với các khu đô thị và căn hộ nhằm hạn chế nguồn cung gia tăng mạnh mẽ
• 3.10.3. Các doanh nghiệp cần giảm giá BĐS về giá phù hợp hơn
• 3.10.4. Hình thành một thị trường BĐS công khai minh bạch và đầy đủ thông tin cung cấp cho người mua và người bán
• 3.10.5. Hoàn thiện công tác thẩm định giá BĐS
• 3.10.6. Quản lý các sàn giao dịch BĐS
• 3.11. Kết luận chương 3
• Tài liệu tham khảo
• Phụ lục 1 : Kinh nghiệm phát triển Quỹ tín thác đầu tư BĐS (REIT)
• Phụ lục 2 : Kinh nghiệm phát triển nhà ở xã hội
• Phụ lục 3 : Kinh nghiệm phát triển hệ thống tài chính nhà ở
• Phụ lục 4 : Bùng nổ bong bóng BĐS – Kinh nghiệm từ Mỹ
• Phụ lục 5 : Quy hoạch nhà ở, phát triền cho thuê ở- Kinh nghiệm từ Anh Quốc
• Phụ lục 6 : Kinh nghiệm điều hành thị trường BĐS từ Hong Kong
• Phụ lục 7 : Kinh nghiệm xây dựng hệ thống thông tin BĐS
• Phụ lục 8 : Kinh nghiệm chứng khoán hóa BĐS
• Phụ lục 9 : Tổng quan kinh tế Việt Nam và một số nước trong khu vực
• Phụ lục 10 : Một số dự án FDI BĐS tiêu biểu
• Phụ lục 11 : Kết quả khảo sát nghiên cứu về giải pháp tạo nguồn vốn trong hoạt động kinh doanh BĐS

Tóm tắt

I. Tổng quan về giải pháp tạo nguồn vốn cho bất động sản 2011 2015

Thị trường bất động sản (BĐS) trong giai đoạn 2011-2015 đã trải qua nhiều biến động lớn. Việc tạo nguồn vốn cho hoạt động kinh doanh BĐS trở thành một vấn đề cấp thiết. Nguồn vốn không chỉ ảnh hưởng đến sự phát triển của các dự án mà còn tác động đến toàn bộ nền kinh tế. Các giải pháp huy động vốn cần được nghiên cứu và áp dụng một cách hiệu quả.

1.1. Tình hình thị trường bất động sản giai đoạn 2011 2015

Thị trường BĐS trong giai đoạn này chứng kiến sự tăng trưởng mạnh mẽ nhưng cũng không ít khó khăn. Nhu cầu về nhà ở và các công trình thương mại tăng cao, nhưng nguồn vốn huy động lại gặp nhiều trở ngại. Các doanh nghiệp BĐS cần tìm kiếm các giải pháp tài chính mới để đáp ứng nhu cầu này.

1.2. Vai trò của nguồn vốn trong phát triển bất động sản

Nguồn vốn đóng vai trò quan trọng trong việc phát triển các dự án BĐS. Nó không chỉ giúp hoàn thiện hạ tầng mà còn tạo ra giá trị gia tăng cho các sản phẩm BĐS. Việc quản lý tài chính hiệu quả sẽ giúp các doanh nghiệp tối ưu hóa lợi nhuận và giảm thiểu rủi ro.

II. Những thách thức trong việc huy động nguồn vốn cho bất động sản

Việc huy động nguồn vốn cho BĐS trong giai đoạn 2011-2015 gặp nhiều thách thức. Các doanh nghiệp thường phải đối mặt với những khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn từ ngân hàng và các tổ chức tài chính. Điều này dẫn đến tình trạng 'khát vốn' trong ngành BĐS.

2.1. Khó khăn trong việc tiếp cận tín dụng ngân hàng

Nhiều doanh nghiệp BĐS không đủ điều kiện để vay vốn từ ngân hàng do yêu cầu về tài sản đảm bảo và khả năng thanh toán. Điều này khiến cho việc triển khai các dự án bị chậm trễ và ảnh hưởng đến tiến độ xây dựng.

2.2. Tình trạng thiếu hụt nguồn vốn đầu tư

Nhu cầu vốn cho các dự án BĐS ngày càng tăng, trong khi nguồn vốn huy động từ các kênh truyền thống lại hạn chế. Điều này tạo ra áp lực lớn cho các doanh nghiệp trong việc tìm kiếm các giải pháp tài chính mới.

III. Phương pháp huy động vốn hiệu quả cho bất động sản

Để giải quyết vấn đề nguồn vốn, các doanh nghiệp BĐS cần áp dụng nhiều phương pháp huy động vốn khác nhau. Các giải pháp này không chỉ giúp tăng cường khả năng tài chính mà còn tạo ra sự linh hoạt trong việc triển khai các dự án.

3.1. Huy động vốn từ khách hàng

Một trong những phương pháp hiệu quả là huy động vốn từ khách hàng thông qua hình thức đặt cọc hoặc bán hàng trước. Điều này không chỉ giúp doanh nghiệp có nguồn vốn ngay lập tức mà còn tạo ra sự gắn kết với khách hàng.

3.2. Phát hành trái phiếu và cổ phiếu

Doanh nghiệp có thể xem xét việc phát hành trái phiếu hoặc cổ phiếu để huy động vốn. Đây là một cách tiếp cận hiệu quả để thu hút các nhà đầu tư và tăng cường nguồn lực tài chính cho các dự án BĐS.

IV. Ứng dụng thực tiễn và kết quả nghiên cứu

Các giải pháp huy động vốn đã được áp dụng thực tiễn trong nhiều dự án BĐS và đã mang lại những kết quả tích cực. Việc nghiên cứu và áp dụng các phương pháp huy động vốn hiệu quả sẽ giúp các doanh nghiệp BĐS phát triển bền vững.

4.1. Các dự án thành công nhờ huy động vốn hiệu quả

Nhiều dự án BĐS đã thành công nhờ vào việc áp dụng các phương pháp huy động vốn hiệu quả. Những dự án này không chỉ tạo ra lợi nhuận cao mà còn góp phần vào sự phát triển của thị trường BĐS.

4.2. Bài học kinh nghiệm từ các doanh nghiệp

Các doanh nghiệp BĐS cần rút ra bài học từ những thành công và thất bại trong việc huy động vốn. Việc học hỏi từ kinh nghiệm của các doanh nghiệp khác sẽ giúp cải thiện chiến lược huy động vốn trong tương lai.

V. Kết luận và tương lai của nguồn vốn bất động sản

Tương lai của nguồn vốn cho BĐS phụ thuộc vào nhiều yếu tố, bao gồm chính sách của nhà nước và sự phát triển của thị trường tài chính. Các doanh nghiệp cần chủ động tìm kiếm các giải pháp huy động vốn mới để đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng của thị trường.

5.1. Dự báo xu hướng huy động vốn trong tương lai

Dự báo rằng trong tương lai, các doanh nghiệp BĐS sẽ tiếp tục tìm kiếm các phương pháp huy động vốn sáng tạo hơn. Việc áp dụng công nghệ và các công cụ tài chính mới sẽ là xu hướng tất yếu.

5.2. Vai trò của chính sách nhà nước trong việc hỗ trợ huy động vốn

Chính sách của nhà nước sẽ đóng vai trò quan trọng trong việc tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp BĐS huy động vốn. Các biện pháp hỗ trợ tài chính và chính sách thuế sẽ giúp thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Thị trường bất động sản Việt Nam bước vào giai đoạn 2011-2015 với những biến động phức tạp dưới tác động trực tiếp của chính sách kinh tế vĩ mô. Theo Nghị quyết 11/NQ-CP ngày 24/02/2011 của Chính phủ nhằm kiềm chế lạm phát và ổn định kinh tế, tốc độ tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống năm 2011 được kiểm soát ở mức dưới 20%. Đồng thời, Chỉ thị 01/CT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước quy định tỷ trọng dư nợ cho vay khu vực phi sản xuất so với tổng dư nợ phải giảm xuống mức tối đa 22% trước ngày 30/06/2011 và tiếp tục hạ về mức tối đa 16% vào ngày 31/12/2011. Động thái này khiến nguồn vốn tín dụng thương mại – vốn chiếm hơn 70% tổng vốn tài trợ cho các dự án địa ốc – bị thắt chặt nhanh chóng, đẩy thị trường vào tình trạng trầm lắng và đóng băng thanh khoản.

Vấn đề cốt lõi của thị trường xuất phát từ sự phụ thuộc quá mức vào nguồn vốn vay ngân hàng ngắn hạn và tiền ứng trước từ khách hàng, trong khi các định chế tài chính trung và dài hạn chưa được thiết lập đồng bộ. Luận văn "Giải pháp tạo nguồn vốn cho hoạt động kinh doanh bất động sản từ năm 2011 đến năm 2015" của tác giả Nguyễn Thị Ngọc Lan tại Trường Đại học Kinh tế TP. Hồ Chí Minh được thực hiện nhằm giải quyết điểm nghẽn nghiêm trọng này.

Mục tiêu nghiên cứu tập trung phân tích thực trạng huy động vốn tại Việt Nam giai đoạn 2007-2011, đánh giá ưu nhược điểm của từng kênh tài trợ và đề xuất hệ thống giải pháp đa dạng hóa nguồn vốn cho giai đoạn 2011-2015. Nghiên cứu thực hiện trên phạm vi các phân khúc trọng điểm tại TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài là cung cấp giải pháp giúp doanh nghiệp giảm hệ số nợ vay ngân hàng xuống mức an toàn 40-50%, đồng thời thiết lập khung định hướng để thị trường phát triển bền vững.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Nghiên cứu vận dụng lý thuyết kinh tế học bất động sản và tài chính doanh nghiệp hiện đại. Khung lý thuyết nền tảng dựa trên mô hình tương tác giữa thị trường người sử dụng, thị trường vốn và vai trò điều tiết của chính quyền được phát triển bởi David C. Ling và Wayne R. Archer (2005). Mô hình này chỉ rõ dòng thu nhập tương lai từ bất động sản được chiết khấu về giá trị hiện tại thông qua các điều kiện trên thị trường vốn và chịu sự tác động chặt chẽ bởi hệ thống chính sách tiền tệ, tài khóa.

Song song đó, luận văn áp dụng lý thuyết về 4 cấp độ phát triển của thị trường bất động sản: sơ khởi (tạo lập tự do), tập trung hóa (phát triển dự án quy mô), tiền tệ hóa (phụ thuộc vào hệ thống ngân hàng) và tài chính hóa (chứng khoán hóa và các quỹ đầu tư chuyên nghiệp). Thị trường Việt Nam trong giai đoạn nghiên cứu được xác định đang nằm ở cuối cấp độ tiền tệ hóa và bước đầu tiếp cận cấp độ tài chính hóa. Các khái niệm cốt lõi được làm rõ gồm: nguồn vốn chủ sở hữu theo tỷ lệ luật định tại Nghị định 153/2007/NĐ-CP (chiếm 15-20% tổng mức đầu tư), tín dụng trung dài hạn, mô hình Quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT) và kỹ thuật chứng khoán hóa bất động sản (MBS).

Phương pháp nghiên cứu

Tác giả kết hợp chặt chẽ giữa phương pháp nghiên cứu định tính và phương pháp định lượng. Cỡ mẫu nghiên cứu khảo sát thực tế gồm 150 phiếu thăm dò ý kiến, gửi tới các đối tượng gồm ban lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản, chuyên gia tài chính ngân hàng và nhà đầu tư tại hai đô thị lớn là TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội. Phương pháp chọn mẫu thuận tiện có phân tầng theo quy mô vốn được áp dụng để đảm bảo thu thập đầy đủ quan điểm từ nhóm doanh nghiệp quy mô nhỏ dưới 100 tỷ đồng đến các tập đoàn trên 500 tỷ đồng.

Dữ liệu thứ cấp được tổng hợp từ Tổng cục Thống kê, Ngân hàng Nhà nước và các báo cáo ngành trong chuỗi thời gian từ năm 2007 đến tháng 4/2011. Phương pháp thống kê mô tả kết hợp phân tích so sánh chuỗi thời gian được lựa chọn vì tính ưu việt trong việc bóc tách mối quan hệ tương quan giữa biến động chỉ số VN-Index (từng đạt đỉnh 1.170,67 điểm vào tháng 3/2007) với các chu kỳ tăng nóng và đóng băng của giá bất động sản. Dữ liệu khảo sát được tổng hợp qua bảng phân phối tần số để lượng hóa nhu cầu tiếp cận các công cụ tài chính mới.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Nghiên cứu làm rõ những mất cân đối nghiêm trọng trong cấu trúc tài chính của thị trường bất động sản Việt Nam. Thứ nhất, cơ cấu tài trợ dự án của doanh nghiệp địa ốc phụ thuộc từ 75% đến 80% vào vốn vay ngân hàng và nguồn tiền ứng trước của khách hàng, trong khi tỷ trọng vốn chủ sở hữu bình quân chỉ dao động ở mức 15-20% tổng mức đầu tư. Thứ hai, sự gia tăng dân số đô thị đạt 26,01 triệu người năm 2010 (chiếm 29,9% dân số cả nước, tăng trưởng 2,04% so với năm 2009) tạo ra nhu cầu tăng thêm khoảng 58 triệu m2 sàn nhà ở mỗi năm, gây áp lực rất lớn lên nhu cầu vốn phát triển dự án.

Thứ ba, sự lệch pha cung cầu diễn ra sâu sắc khi nguồn cung căn hộ cao cấp tăng vọt từ 24 dự án năm 2008 lên 55 dự án năm 2010 và ước tính đạt 79 dự án năm 2011. Ngược lại, phân khúc nhà ở giá thấp có diện tích 60-80m2 với mức giá 600-800 USD/m2 lại thiếu hụt nguồn vốn tài trợ nghiêm trọng. Thứ tư, khung pháp lý theo Nghị định 71/2010/NĐ-CP siết chặt điều kiện huy động vốn (chỉ được thu tối đa 70% giá trị hợp đồng sau khi hoàn thành phần móng) khiến nhiều doanh nghiệp vốn mỏng rơi vào tình trạng đình trệ thi công khi tín dụng ngân hàng bị cắt giảm.

Thảo luận kết quả

Khi trực quan hóa cấu trúc tài sản và nguồn vốn của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết qua biểu đồ cơ cấu, dữ liệu phản ánh hệ số nợ trên vốn chủ sở hữu bình quân thường xuyên vượt mức 2,5 lần trong giai đoạn 2007-2010. Nguyên nhân chính là do tâm lý đầu cơ bầy đàn. Khi thị trường chứng khoán suy giảm từ năm 2007, dòng vốn chuyển dịch ồ ạt sang bất động sản tạo nên các đợt sốt đất ảo. Đến khi Ngân hàng Nhà nước áp trần tăng trưởng tín dụng dưới 20% vào năm 2011, lãi suất cho vay thương mại tăng vọt lên 18-22%/năm, làm gãy đòn bẩy tài chính của các chủ đầu tư.

So sánh với bài học khủng hoảng nhà đất tại Mỹ (khiến 140 ngân hàng phá sản năm 2009 và 157 ngân hàng sụp đổ năm 2010 với tổng tài sản thiệt hại 92,1 tỷ USD), thực trạng tại Việt Nam cho thấy rủi ro tín dụng hệ thống là tất yếu nếu tiếp tục dựa vào mô hình tài trợ đơn kênh qua ngân hàng thương mại. Bảng số liệu thống kê dư nợ cho vay bất động sản tại TP. Hồ Chí Minh qua các năm khẳng định rằng việc phát triển các công cụ vốn trung và dài hạn là yêu cầu bắt buộc để đưa thị trường chuyển sang cấp độ tài chính hóa an toàn.

Đề xuất và khuyến nghị

Nhằm khơi thông dòng vốn và lành mạnh hóa thị trường giai đoạn 2011-2015, luận văn đưa ra 4 nhóm giải pháp chiến lược:

• Thành lập và vận hành Quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT): Bộ Tài chính và Ủy ban Chứng khoán Nhà nước cần hoàn thiện hành lang pháp lý trong giai đoạn 2011-2013 để triển khai thí điểm từ 3 đến 5 quỹ REIT. Mục tiêu đến năm 2015, kênh này huy động được khoảng 15.000-20.000 tỷ đồng nguồn vốn trung dài hạn từ nhà đầu tư cá nhân và tổ chức, giúp tăng tính thanh khoản cho thị trường.
• Đẩy mạnh tái cấu trúc vốn qua trái phiếu doanh nghiệp và M&A: Các chủ đầu tư cần chủ động phát hành trái phiếu chuyển đổi kỳ hạn 3-5 năm và thực hiện mua bán, sáp nhập dự án. Mục tiêu nâng tỷ trọng vốn từ trái phiếu và liên doanh lên mức 25-30% tổng tài sản, hạ tỷ lệ đòn bẩy vay nợ ngân hàng xuống dưới 50% trước năm 2015.
• Triển khai kỹ thuật chứng khoán hóa bất động sản (MBS): Ngân hàng Nhà nước phối hợp cùng các ngân hàng thương mại lớn thành lập định chế tài chính chuyên trách để chứng khoán hóa 10-15% danh mục nợ thế chấp nhà ở, qua đó giải phóng hạn mức tín dụng và tạo nguồn vốn quay vòng cho nền kinh tế.
• Xây dựng Quỹ tiết kiệm nhà ở và cơ chế ưu đãi nhà ở xã hội: Chính phủ cần bố trí gói tín dụng kích cầu khoảng 20.000 tỷ đồng và áp dụng mô hình tiết kiệm nhà ở tương tự Thái Lan (GHB) hay Singapore (HDB). Cơ chế này hướng tới mục tiêu cung cấp gói vay ưu đãi lãi suất 6-8%/năm cho người mua nhà có diện tích dưới 70m2, đồng thời hỗ trợ các doanh nghiệp phát triển phân khúc nhà ở bình dân.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

Luận văn mang lại giá trị thực tiễn và cơ sở lý luận chuyên sâu cho 4 nhóm đối tượng:

• Ban điều hành và phòng Tài chính doanh nghiệp bất động sản: Ứng dụng các phương thức tái cấu trúc nợ, kỹ thuật phát hành trái phiếu kèm chứng quyền và quy trình huy động tối đa 70% vốn ứng trước hợp pháp theo Nghị định 71/2010/NĐ-CP.
• Các tổ chức tín dụng và ngân hàng thương mại: Hỗ trợ cán bộ thẩm định tín dụng kiểm soát trần dư nợ phi sản xuất trong ngưỡng 16-22%, xây dựng sản phẩm cho vay theo tiến độ xây lắp với biên an toàn vốn tối thiểu 30%.
• Cơ quan quản lý nhà nước và nhà hoạch định chính sách: Tham khảo luận cứ khoa học để hoàn thiện cơ chế quản lý sàn giao dịch, điều tiết cung cầu nhà ở và triển khai hiệu quả gói tín dụng nhà ở xã hội quy mô 20.000 tỷ đồng.
• Giảng viên, học viên cao học và chuyên gia phân tích tài chính: Cung cấp nguồn tài liệu học thuật giá trị với bộ dữ liệu khảo sát từ 150 đơn vị cùng hệ thống phân tích định lượng về chu kỳ bất động sản Việt Nam giai đoạn 2007-2011.

Câu hỏi thường gặp

• Nghị quyết 11/NQ-CP năm 2011 ảnh hưởng như thế nào đến vốn bất động sản? Nghị quyết 11/NQ-CP siết chặt chính sách tiền tệ bằng việc giới hạn tăng trưởng tín dụng dưới 20% và yêu cầu giảm tỷ trọng cho vay phi sản xuất xuống mức tối đa 16% vào cuối năm 2011. Điều này làm nguồn vốn tín dụng cấp cho bất động sản sụt giảm hơn 30%, đồng thời đẩy lãi suất vay thương mại lên mức 18-22%/năm.

• Nghị định 71/2010/NĐ-CP quy định điều kiện huy động vốn từ khách hàng ra sao? Nghị định 71/2010/NĐ-CP yêu cầu chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng huy động vốn bán nhà hình thành trong tương lai khi đã hoàn thành xong phần móng và có thiết kế kỹ thuật được phê duyệt. Tổng mức tiền huy động trước khi bàn giao nhà cho khách hàng không được vượt quá 70% giá trị hợp đồng.

• Mô hình Quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT) vận hành như thế nào? Quỹ REIT huy động vốn từ nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ với mức vốn tham gia linh hoạt từ 10 đến 50 triệu đồng để đầu tư vào danh mục bất động sản sinh lời. Quỹ chi trả từ 80% đến 90% lợi nhuận thu được dưới dạng cổ tức định kỳ và chứng chỉ quỹ được giao dịch công khai trên thị trường chứng khoán.

• Bài học từ khủng hoảng cho vay dưới chuẩn tại Mỹ năm 2007-2008 là gì? Khủng hoảng tại Mỹ dẫn đến sự đổ vỡ của 157 ngân hàng vào năm 2010 do lạm dụng đòn bẩy tài chính và buông lỏng chuẩn tín dụng thế chấp. Bài học cho Việt Nam là phải khống chế tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản đảm bảo (LTV) dưới mức 70% và quản lý chặt chẽ chất lượng nợ vay.

• Doanh nghiệp địa ốc cần chuyển dịch chiến lược ra sao trong giai đoạn 2011-2015? Doanh nghiệp cần chuyển hướng đầu tư sang phân khúc căn hộ diện tích 60-80m2 với mức giá 600-800 USD/m2 nhằm phục vụ nhu cầu thực. Đồng thời, chủ đầu tư phải tăng tỷ trọng vốn chủ sở hữu lên tối thiểu 20% tổng mức đầu tư và tìm kiếm đối tác M&A để giảm bớt nợ vay.

Kết luận

• Nghiên cứu khẳng định sự phụ thuộc tới 75-80% vào vốn tín dụng ngân hàng và tiền ứng trước ngắn hạn là nguyên nhân trực tiếp dẫn tới khủng hoảng thanh khoản bất động sản năm 2011.
• Luận văn cung cấp luận cứ khoa học để thúc đẩy thị trường chuyển dịch từ cấp độ tiền tệ hóa sang cấp độ tài chính hóa thông qua REIT, trái phiếu và kỹ thuật chứng khoán hóa.
• Dữ liệu khảo sát thực nghiệm trên 150 mẫu xác nhận tính cấp thiết của việc tái cấu trúc danh mục đầu tư sang phân khúc nhà ở bình dân có giá 600-800 USD/m2.
• Giai đoạn 2011-2015 đòi hỏi sự phối hợp đồng bộ giữa Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước và Bộ Xây dựng trong việc triển khai gói kích cầu nhà ở 20.000 tỷ đồng và hoàn thiện quy chế lập quỹ tín thác.
• Doanh nghiệp cần chủ động kiểm soát tỷ lệ đòn bẩy tài chính dưới mức 50% tổng tài sản, đa dạng hóa kênh huy động vốn và nâng cao tính minh bạch để vượt qua giai đoạn tái cấu trúc thị trường.

Trích đoạn nội dung tài liệu

CHƯƠNG 1 LÝ LUẬN CHUNG VỀ CÁC KÊNH HUY ĐỘNG VỐN TRONG HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 TỔNG QUAN VỀ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái niệm và đặc điểm BĐS 1.1 Khái niệm BĐS Theo điều 174 Bộ Luật Dân Sự Nước CHXHCN VN năm 2005 quy định: “BĐS là các tài sản không thể di dời được bao gồm: Đất đai; Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất; Các tài sản khác do pháp luật quy định.” Trên thực tế có nhiều cách hiểu và định nghĩa khác nhau về khái niệm BĐS nhưng nhìn chung vẫn thống nhất với nhau ở điểm: BĐS là đất đai và tài sản vật chất gắn liền với đất và có tính không thể di dời được. Hay nói cách khác, BĐS là đất đai và những vật thể cố định gắn liền với đất. Những vật thể gắn với đất là những vật thể tồn tại trên đất và chỉ có thể được sử dụng trong trạng thái không tách rời đất hoặc là những vật thể mà khi dịch chuyển sẽ bị hư hại hoặc tốn nhiều công sức và chi phí 1.2 Đặc điểm BĐS Ngoài những đặc trưng cơ bản nêu trên, BĐS còn có những đặc điểm cụ thể sau: - Thứ nhất, BĐS có vị trí cố định về vị trí địa lý, BĐS luôn gắn liền với đất đai nên có địa điểm và vị trí cố định, không có khả năng di dời, dịch chuyển, cũng như tăng thêm về diện tích. Mặt khác, đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên nên có hạn và bị giới hạn về không gian.

Các BĐS khác như nhà, công trình xây dựng và vật kiến trúc gắn liền với đất đai bị cố định về vị trí, địa điểm. Vì vậy, giá trị và lợi ích của BĐS gắn liền với từng vị trí cụ thể. Yếu tố vị trí không chỉ xác định bằng các tiêu thức đo lường địa lý thông thường mà nó được đánh giá bởi khoảng cách đến TTTM, dịch vụ. Do BĐS có tính cố định về vị trí và gắn liền với vị trí nhất định nên giá trị và lợi ích mang lại của BĐS chịu tác động của yếu tố vùng và khu vực rõ rệt.

- Thứ hai, BĐS là loại hàng hóa có tính lâu bền. Tính lâu bền của hàng hóa BĐS gắn liền với sự trường tồn của đất đai. Đất đai là nguồn tài nguyên do thiên 4 TIEU LUAN MOI download : [e-mail] nhiên ban tặng, là tư liệu sản xuất đặc biệt mà không có tài sản nào có thể thay thể được, một loại tài nguyên được xem như không thể bị hủy hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Đồng thời, các vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa.

Vì vậy, tính bền lâu của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng. - Thứ ba, hàng hóa BĐS mang tính khan hiếm. Sở dĩ như vậy là do sự khan hiếm và tính có hạn của diện tích bề mặt trái đất cũng như của từng vùng, từng địa phương, từng khu vực, từng thửa đất. BĐS là một dạng tài sản có giới hạn về quy mô quỹ đất dành cho mỗi dạng hoạt động phụ thuộc vào những vị trí nhất định nên không thể mở rộng.

- Thứ tư, tính cá biệt của BĐS. Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính khan hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hoá BĐS có tính cá biệt. Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai BĐS cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau. Trên thị trường BĐS khó tồn tại hai BĐS hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế.

Ngay trong một tòa cao ốc thì các căn phòng cũng có hướng và cấu tạo nhà khác nhau. - Thứ năm, BĐS chịu ảnh hưởng lẫn nhau. Giữa các hàng hóa BĐS có sự tác động và ảnh hưởng lẫn nhau khá mạnh mẽ. giá trị của một BĐS có thể bị tác động bởi BĐS khác.

Điển hình là trong trường hợp NN đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị sử dụng của BĐS trong khu vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng BĐS sẽ làm tô thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của BĐS khác là hiện tượng khá phổ biến. BĐS là loại tài sản có tính ảnh hưởng rất lớn giữa các BĐS liền kề và có tác động ảnh hưởng mạnh đến các hoạt động kinh tế xã hội có liên quan. Do vậy, khi đầu tư xây dựng các dự án BĐS phải tính đến yếu tố ảnh hưởng đến các công trình khác, khi đánh giá BĐS phải tính đến khả năng ảnh hưởng khi có các công trình BĐS khác sẽ ra đời.

Chính vì sự ảnh hưởng của BĐS đến các hoạt động kinh tế xã hội nên NN giữ vai trò quản lý và điều tiết thị trường BĐS. Sự ra đời hay sự 5 TIEU LUAN MOI download : [e-mail] hoàn thiện của hàng hóa BĐS này là điều kiện để ra đời hoặc mất đi, để tăng thêm hoặc giảm bớt giá trị và giá trị sử dụng của hàng hóa BĐS kia - Thứ sáu, thời gian mua bán, giao dịch dài; chi phí giao dịch cao: Do BĐS là tài sản quan trọng, có giá trị cao nên việc mua bán BĐS phải được cân nhắc thận trọng dẫn đến thời gian mua bán, giao dịch thường là dài so với các tài sản khác, điều đó dẫn đến chi phí mua bán, giao dịch cao. Hơn nữa giao dịch giữa người mua và người bán không trực tiếp, thường phải thông qua sự giới thiệu, môi giới nên phải mất thêm chi phí. - Thứ bảy, khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt: BĐS là hàng hóa đặc biệt, có giá trị cao, lợi nhuận mang lại cũng lớn nhưng lại liên quan đến nhiều thủ tục, do đó việc quyết định mua bán không nhanh như hàng hóa khác.

Vì vậy khả năng chuyển hóa thành tiền kém linh hoạt. - Thứ tám, khả năng co giãn của cung BĐS kém: Cung BĐS thường kém đàn hồi so với những thay đổi giá cả. Do đó, có những hạn chế nhất định về cung ứng đất đai để phù hợp với những mục tiêu riêng biệt của các chủ thể. Bên cạnh đó, các vấn đề về quỹ đất không thay đổi, những hạn chế về mặt tự nhiên, quy hoạch, phân bổ đất đai cũng làm cho cung của BĐS cũng kém linh hoạt.

- Thứ chín, BĐS luôn là một tài sản có giá trị cao, chi phí đầu tư xây dựng lớn, khả năng sinh lời cao đồng thời có thể tạo vốn mới. Vì vậy, đầu tư kinh doanh BĐS phải có vốn lớn và vốn dài hạn, đồng thời phải biết khai thác đặc tính có thể tái tạo vốn để quay trở lại cho đầu tư kinh doanh. Cũng do đặc điểm này đòi hỏi nên hoạt động kinh doanh BĐS luôn cần đến sự tham gia của NH và các tổ chức tín dụng. - Thứ mười, BĐS chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của NN.

BĐS có vị trí, vai trò quan trọng, các giao dịch về BĐS thường có tác động mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế xã hội. Do đó, các vấn đề về BĐS chịu sự điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản pháp luật về BĐS. Để tăng cường vai trò của mình, duy trì sự ổn định và khai thác có hiệu quả các nguồn lực cho sự phát triển NN phải quan tâm đến BĐS và thị trường BĐS, phải ban hành các chủ 6 TIEU LUAN MOI download : [e-mail] trương, chính sách pháp luật nhằm thực hiện vai trò và chức năng quản lý đối với hoạt động của thị trường BĐS. - Thứ mười một, giá trị và công năng, khả năng khai thác hàng hóa BĐS phụ thuộc nhiều vào năng lực quản lý.

Vì BĐS thường có giá trị lớn, bao gồm nhiều chủng loại nên việc quản lý chúng khá phức tạp, do đó, đòi hỏi người quản lý phải có năng lực cao và chi phí quản lí cũng phải cao hơn so với hàng hóa thông thường. Đặc biệt vấn đề đầu tư xây dựng các công trình xây dựng rất phức tạp, vấn đề kinh doanh hay cho thuê đất đai, các công trình xây dựng, nhà ở, văn phòng… cũng đòi hỏi cần có những nghiên cứu cụ thể và chi phí cho quản lý cũng rất cao.2 Khái niệm và đặc điểm của thị trường BĐS 1.1 Khái niệm thị trường BĐS Thị trường BĐS là thị trường mà nghiệp vụ giao dịch, mua bán và trao đổi về BĐS được diễn ra. Tất cả các quan hệ giao dịch về BĐS thông qua quan hệ hàng hóa, tiền tệ được coi là quan hệ thị trường và tạo nên thị trường BĐS. Tuy nhiên BĐS khác với các hàng hóa khác ở chỗ chúng không chỉ được mua bán, mà còn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sử dụng.

Do đó, thị trường BĐS hoàn chỉnh không thể chỉ là quan hệ giữa người mua và người bán về BĐS mà còn là nơi diễn ra giao dịch liên quan đến BĐS như cho thuê, thế chấp, bảo hiểm và chuyển dịch quyền sử dụng. Nên thị trường BĐS có thể hiểu một cách khái quát như sau. Thị trường BĐS là tổng thể các giao dịch vể BĐS dựa trên các quan hệ hàng hóa, tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định. Tùy theo mục tiêu nghiên cứu và tiếp cận, người ta có thể phân loại thị trường BĐS theo nhiều tiêu thức khác nhau: - Căn cứ theo loại hàng hóa BĐS, người ta có thể chia thị trường BĐS thành các thị trường đất đai, thị trường nhà ở, thị trường BĐS dùng trong dịch vụ, thị trường BĐS dùng cho văn phòng, công sở, thị trường BĐS công nghiệp.

- Căn cứ theo loại tính chất các mối quan hệ xuất hiện trên thị trường, người ta có thể chia thị trường BĐS thành thị trường mua bán, thị trường thuê và cho thuê, thị trường thế chấp và bảo hiểm. 7 TIEU LUAN MOI download : [e-mail] - Căn cứ theo trình tự tham gia, người ta có thể phân chia thành thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất (giao đất, cho thuê đất) hay còn gọi là thị trường đất đai, thị trường xây dựng các công trình để bán và cho thuê (thị trường sơ cấp), thị trường bán lại hoặc cho thuê lại (thị trường thứ cấp).