mở đầu và kết thúc một quá trình mua - bán bất động sản v. Các tổ chức định giá bất động sản: Các tổ chức này được hình thành và hoạt động tại các vùng có thị trường bất động sản hoạt động mạnh. Các tổ chức này triển khai các hoạt động thống kê về giá cả bất động sản (trong vùng), đưa ra những căn cứ khoa học để dự báo giá cả bất động sản (trong vùng), công bố giá cả bất động sản để làm cơ sở cho các giao dịch mua - bán bất động sản trên địa bàn. Xác định giá bất động sản và thẩm định giá bất động sản cho các đối tượng có nhu cầu.
Ngoài các phương pháp xác định giá bất động sản do Nhà nước quy định, có thể đề xuất các phương pháp định giá bất động sản khác có tính khả thi phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của nước ta. Nội dung quan trọng nhất của của hoạt động tư vấn định giá bất động sản của các tổ chức này bao gồm: + Cung cấp thông tin về giá các loại bất động sản và các thông tin có liên quan đến giá bất động sản trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu bất động sản và các thông tin có liên quan đến sự hình thành giá bất động sản theo yêu cầu của các tổ chức, cá nhân. + Phân tích, dự báo giá cả bất động sản (ngắn, trung và dài hạn) Giá cả do các tổ chức này công bố tuy không có giá trị bắt buộc đối với bên mua hoặc bên bán, nhưng do được bảo đảm bằng những căn cứ vững chắc nên thường được các bên sử dụng để đàm phán trước khi đi tới các quyết định thoả thuận cuối cùng. Các định chế tài chính: Kinh doanh bất động sản đòi hỏi phải có nguồn vốn lớn.
Vì vậy, cần phải huy động vốn từ các định chế tài chính hoạt động trên thị trường vốn, chủ yếu là các ngân hàng. Do đặc tính không thể di dời và lâu bền, nên bất động sản thường được dùng làm tài sản thế chấp. Vì vậy, ngân hàng phải dựa trên thị trường bất LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 16 động sản để định giá bất động sản làm tài sản thế chấp. Khi khoản vay không có khả năng hoàn trả, ngân hàng sẽ phát mại bất động sản là tài sản thế chấp, lúc này, ngân hàng tham gia trực tiếp vào thị trường bất động sản.
Mặt khác, ngân hàng cũng trực tiếp tham gia đầu tư, kinh doanh trên thị trường bất động sản, thậm chí tổ chức riêng một bộ phận (công ty thuộc ngân hàng) để chuyên doanh bất động sản. Ngoài ngân hàng, các định chế tài chính khác như các công ty bảo hiểm, công ty tài chính, quỹ đầu tư… đều có thể tham gia đầu tư, kinh doanh trên thị trường bất động sản, đồng thời còn đảm nhiệm việc thanh toán giữa các bên, khi cần có thể cho vay đối với bên này để thanh toán cho bên kia. Những tổ chức này tuy không cần thiết đối với những giao dịch nhỏ, lẻ về bất động sản, nhưng sẽ không thể thiếu đối với việc mua-bán những bất động sản có giá trị cao, đặc biệt là tại các quốc gia mà ở đấy người dân có thói quen ít dùng tiền mặt trong mua bán hàng hoá, dịch vụ. Hiệp hội bất động sản: Hiện tại, thị trường BĐS có nhiều vấn đề chưa ổn định, gây nhiều khó khăn cho DN lẫn người có nhu cầu sử dụng.
Trong khi đó chưa có tổ chức nào đứng ra hỗ trợ hay giải quyết vấn đề này. Vì vậy, việc thành lập Hiệp hội bất động sản là một việc rất cần thiết trong giai đoạn hiện nay. Việc thành lập HoREA trong giai đoạn này là đúng thời điểm, đáp ứng nhu cầu các DN và một thị trường rộng lớn đang cần sự hỗ trợ. Phần việc đầu tiên sắp tới của HoREA sẽ là tập hợp ghi nhận toàn bộ tình hình thị trường BĐS thành phố, đặc biệt chú trọng những vấn đề bất cập trong công tác quản lý, những khó khăn trong hoạt động sản xuất kinh doanh, đầu tư của các DN, sau đó sẽ đưa ra những đề xuất, kiến nghị điều chỉnh về cơ chế, phương thức quản lý giải quyết.
Mục tiêu là làm thế nào để nâng được vai trò, vị trí, tầm của các DN, nhà đầu tư tương xứng với tầm phát triển và yêu cầu của một thị trường BĐS hiện nay. Một trong những đặc điểm của HoREA là thành viên không chỉ gồm các nhà đầu tư, kinh doanh BĐS, mà còn có cả các nhà quản lý, nhà nghiên cứu… trong lĩnh vực này, sẽ có nhiều góp ý về giải pháp hiệu quả. Với chức năng nhiệm vụ của mình, HoREA góp phần cùng cơ quan quản lý giải quyết tốt những vấn đề của thị trường BĐS thành phố lâu nay bức xúc.4 Người quản lý thị trường bất động sản (Nhà nước). Nhà nước tham gia thị trường bất động sản với tư cách là người quản lý vĩ mô đối với hoạt động của thị trường bất động sản.
Nhà nước xây dựng hệ thống luật pháp, tạo khuôn khổ pháp lý cho hoạt động của thị trường bất động sản. Đồng thời, Nhà LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 17 nước cũng thực hiện các biện pháp kinh tế, tài chính thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển, thực hiện quản lý và giám sát, cung cấp hệ thống thông tin về bất động sản. Bên cạnh đó, Nhà nước còn cung cấp một số dịch vụ cho các giao dịch trên thị trường bất động sản. Sự tham gia của Nhà nước mà trực tiếp là Chính phủ vào thị trường bất động sản được thể hiện chủ yếu trên 2 mặt: thông qua công cụ quy hoạch (công cụ có vai trò quan trọng) và kế hoạch cùng các đòn bẩy để điều tiết vĩ mô thị trường, thông qua việc quản lý thị trường để có biện pháp điều tiết quan hệ cung, cầu, giá cả.
Nhà nước còn tham gia giao dịch trên thị trường bất động sản như các chủ thể khác nhằm đáp ứng nhu cầu về bất động sản trong việc thực hiện các chức năng quản lý nhà nước. Nhà nước giám sát theo dõi quá trình thực thi các quy định của Nhà nước về sự phát triển tạo nên một hệ thống hữu hiệu và công bằng về phân phối sử dụng đất và đảm bảo phát triển có chất lượng cao. Các nhà đầu tư phải tuân thủ các quy định của Nhà nước về quy hoạch xây dựng và phải có được sự chấp thuận của chính quyền địa phương về tổng mặt bằng quy hoạch và các giấy phép cần thiết trước khi khởi công xây dựng. Khi việc xây dựng được triển khai, các cán bộ giám sát do chính quyền giao nhiệm vụ kiểm tra việc tuân thủ các quy định của Nhà nước về đầu tư xây dựng bất động sản, đảm bảo an toàn xây dựng và an sinh xã hội, môi trường.
Nếu các dự án do doanh nghiệp tư nhân đầu tư đáp ứng nhu cầu xã hội thì các nhà làm luật cũng như các cán bộ giám sát vừa phải đảm bảo quyền lợi của cộng đồng nhưng vừa không tạo nên các rào cản đối với các dự án có tính sáng tạo, có thiết kế tốt và đáp ứng được nhu cầu xã hội. Kinh nghiệm của các nước trong vấn đề phát triển thị trường bất động sản 1.1 Kinh nghiệm phát triển thị trường bất động sản ở Hàn Quốc: Trên thế giới có rất nhiều nước đã từng đối mặt với những sóng gió trong lĩnh vực bất động sản. Sự biến động, phát triển của thị trường bất động sản theo chu kỳ, có thuận lợi, rồi gặp khó khăn, rồi lại vượt qua hình như là một hiện thực phổ biến. Cái chính là sức khoẻ của nền kinh tế, của môi trường kinh doanh bất động sản và sự đúng đắn của các giải pháp tháo gỡ.
Trên thực tế, Nhật Bản và Hàn Quốc - hai nền kinh tế đạt được sự phát triển thần kỳ bậc nhất thế giới cũng từng phải đối mặt với những vấn đề nan giải trong việc phát triển và quản lý thị trường bất động sản nhà ở. Thị trường LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 18 bất động sản có mối quan hệ sâu rộng với mọi người, mọi tổ chức trong xã hội, ảnh hưởng lâu dài tới cuộc sống và sự phát triển của đông đảo cộng đồng dân cư, doanh nghiệp và nền kinh tế của đất nước. Trên thế giới đã có nhiều ví dụ minh họa cho thấy tính tác động đa chiều của các giải pháp quản lý thị trường bất động sản - nhà ở. Xin giới thiệu một số kinh nghiệm của Hàn Quốc qua việc quản lý thị trường bất động sản nhà ở.
Tất nhiên không phải điều gì xảy ra ở một nước này sẽ xảy ra ở một nước khác. Song chắc chắn là các giải pháp điều tiết vĩ mô - đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản nhà ở luôn có sự tác động đa chiều. Chính vì vậy mà các giải pháp điều tiết cần được chuẩn bị rất kỹ, tập hợp đông đảo tinh hoa của đất nước, tránh vội vàng, cảm tính chủ quan, đặc biệt là thiếu thông tin và sự nghiên cứu cẩn trọng. Lĩnh vực thị trường bất động sản nhà ở của Hàn Quốc cũng thu được nhiều kết quả đáng ghi nhận.
Tuy nhiên, trong suốt mấy chục năm qua, Hàn Quốc luôn phải đối mặt với nhiều thách thức lớn trong lĩnh vực phát triển bất động sản nhà ở, trong mỗi giai đoạn mới lại xuất hiện những thách thức mới. Tình hình quản lý thị trường bất động sản nhà ở Hàn Quốc trong những năm gần đây có thể tóm lược như sau: Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách nhằm ổn định thị trường bất động sản. Bên cạnh kết quả đạt được thì giá đất trên thị trường ngày càng tăng. Ví dụ ở Giang Nam - nơi cư ngụ của những người giàu - giá đất tăng gấp đôi.
Năm 2003, một căn hộ 120 m2 tại một chung cư cao cấp ở đây được bán với giá 1,2 triệu USD - cao gấp 4 lần so với cách đây bốn năm. Chính phủ Hàn Quốc đã đề ra những biện pháp kiểm soát gắt gao kiềm chế giá nhà đất. Cuối năm 2003, Chính phủ Hàn Quốc đã đề ra chính sách thuế thu nhập trong kinh doanh bất động sản với mức thuế suất lên đến 60% trên lợi nhuận như đối với khu vực ngoại ô phía nam Seoul. Chính phủ Hàn Quốc còn yêu cầu nhà đầu tư hạn chế việc xây dựng chung cư cao cấp cho người có thu nhập cao khuyến khích đầu tư xây dựng chung cư cho thuê với giá rẻ cho người nghèo.