CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN 1.Tổng quan về bất động sản 1.Khái niệm về bất động sản Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều coi bất động sản gồm đất đai và những tài sản khác gắn liền với đất đai như nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất, có tính không di dời được, gắn cố định với một không gian, vị trí nhất định. Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản gắn liền với đất đai được coi là bất động sản. Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hòa XHCN Việt Nam, Điều 181 quy định: “ Bất động sản là các tài sản không di, dời được bao gồm: Đất đai; Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định” Khái niệm bất động sản rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể bằng pháp luật của mỗi nước. Quy định về bất động sản trong pháp luật Việt Nam là khái niệm mở, chưa có quy định cụ thể.
Về khía cạnh quyền đối với bất động sản, có hai loại quyền cơ bản là quyền sở hữu và quyền sử dụng. Theo pháp luật Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định. Còn quyền sử dụng Luật cho phép người sử dụng đất thực hiện một trong các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh góp vốn bằng LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 2 quyền sử dụng đất.Phân loại bất động sản Bất động sản có thể phân thành ba loại: Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: bất động sản nhà ở, bất động sản nhà xưởng và công trình thương mại dịch vụ, bất động sản hạ tầng ( hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội ), bất động sản là trụ sở làm việc, đất sản xuất, đất xây dựng khu công nghiệp, đất làm mặt bằng xây dựng.
Trong đó bất động sản nhà đất ( bao gồm đất và các tài sản gắn liền với đất ) là nhóm bất động sản cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, tính phức tạp cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố. Nhóm bất động sản này có tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước và chiếm đại đa số các giao dịch trên thị trường bất động sản. Bất động sản không đầu tư xây dựng: bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng. Bất động sản đặc biệt: đất sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh, các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hóa vật thể, đất có công trình là đình, đền, miếu, nhà thờ họ, nghĩa trang.Đặc điểm của loại bất động sản này là khả năng tham gia thị trường rất thấp.Các thuộc tính của bất động sản Tính khan hiếm Đất đai là nguồn tài nguyên khan hiếm và không tái tạo được.
Diện tích đất là có hạn so với sự phát triển của dân số loài người, cụ thể là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ.Tính khan hiếm của bất động sản là một thuộc tính nổi bật, tạo ra sự mất cân đối giữa cung và cầu. Cung về đất đai là không co dãn, do đó trong dài hạn giá bất động sản có xu hướng LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail. Tính cá biệt Tính cá biệt thể hiện trên thị trường bất động sản là không thể tồn tại hai bất động sản giống nhau một cách tuyệt đối. Dù bất động sản có thể giống nhau về hình dạng và vật chất nhưng chúng lại khác nhau về vị trí không gian, hướng và cấu trúc xây dựng.
Tính bất động Đây là thuộc tính để phân biệt sự khác biệt giữa bất động sản và các động sản khác, bất động sản không thể di chuyển từ nơi này sang nơi khác. Giá cả bất động sản gắn liền với địa điểm, vị trí cụ thể mà nó tọa lạc và mang tính chất địa phương. Tính bền vững Đất đai là loại tài nguyên không thể bị hủy hoại, trừ khi có thiên tai. Các công trình xây dựng trên đất sau một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn.
Vì vậy tính bền vững của bất động sản chỉ tuổi thọ của bất động sản. Do tính bền vững của bất động sản là do đất đai không bị mất đi, không bị thanh lý sau một quá trình sử dụng, có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau nên hàng hóa bất động sản rất phong phú, đa dạng. Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau Bất động sản chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một bất động sản này có thể bị tác động của bất động sản khác. Trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị sử dụng của bất động sản trong khu vực đó.
Các tính chất khác LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 4 Tính thích ứng: Lợi ích của bất động sản được sinh ra trong quá trình sử dụng mà vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thỏa mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất kinh doanh và các hoạt động khác. Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý: Chi phí quản lý hàng hóa bất động sản cao hơn so với các hàng hóa thông thường. Việc đầu tư xây dựng bất động sản rất phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài. Do đó, bất động sản đòi hỏi khả năng quản lý thích hợp và tương xứng.
Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội: Nhu cầu về bất động sản của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau. Nó phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống khu vực đó. Yếu tố tâm lý xã hội, tín ngưỡng, tôn giáo chi phối nhu cầu và hình thức bất động sản.Các đặc điểm cơ bản của bất động sản Độ co giãn của cung bất động sản kém Tổng cung về toàn bộ đất đai là gần như cố định, quỹ đất đai của một quốc gia hay một địa phương nào đó là cố định. Do đó, cung đối với bất động sản là ít co giãn so với sự thay đổi của giá cả.
Việc sử dụng đất đai phải tuân thủ các quy định về quy hoạch sử dụng đất đai, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất bị hạn chế và phải tuân theo quy định. Thời gian giao dịch dài và chi phí giao dịch cao Bất động sản là tài sản quan trọng có giá trị lớn nên người mua và người bán phải cân nhắc cẩn trọng trước khi mua. Do đó, thời gian giao dịch thường kéo dài so với các tài sản khác. Ngoài ra, Nhà nước kiểm soát chặt chẽ việc sử dụng và trao đổi, mua bán, chuyển nhượng bất động sản và tạo ra các khuôn khổ pháp luật tương ứng.
Để các giao dịch thành công cần phải tiến hành nhiều hoạt động khác nhau dẫn đến chi phí mua bán, giao dịch cao. LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 5 Tính thanh khoản kém Do giá trị bất động sản lớn và thời gian giao dịch dài nên tính thanh khoản kém. Thực tế số người có nhu cầu bất động sản cao nhưng khả năng chi trả là thấp nên bất động sản không dễ bán và không nhanh chóng thu được tiền mặt trong thời gian ngắn. Có sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của Nhà nước Bất động sản là tài sản đặc biệt, gắn chặt với chủ quyền quốc gia, thể chế chính trị, đời sống kinh tế xã hội nên Nhà nước thường có quy định và quản lý chặt chẽ đối với việc sử dụng và chuyển nhượng bất động sản.
Ngoài ra, để bảo vệ quyền và lợi ích của các chủ thể, Nhà nước phải kiểm soát các hoạt động liên quan đến bất động sản.Điều kiện để bất động sản trở thành hàng hóa trên thị trường. Bất động sản được xem là hàng hóa trên thị trường khi đáp ứng các điều kiện sau: Bất động sản có chủ sở hữu cụ thể, được pháp luật cho phép và phải có đủ điều kiện để giao dịch. Cụ thể bất động sản phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng, không thuộc vùng cấm sử dụng, không nằm trong khu quy hoạch giải tỏa, không gây ô nhiễm môi trường.Tổng quan về thị trường bất động sản 1.Khái niệm thị trường bất động sản Thị trường bất động sản là quá trình giao dịch hàng hoá bất động sản giữa các bên có liên quan. Là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như trung gian, môi giới, tư vấn.
giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước có tác động quyết định LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 6 đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường bất động sản. Thị trường bất động sản là nơi mà lượng cung bất động sản và lượng cầu bất động sản tương tác với nhau, từ đó hình thành giá bất động sản, và là nơi phân phối hàng hóa bất động sản cho các người sử dụng khác nhau và được các dịch vụ bất động sản hỗ trợ.Đặc điểm của thị trường bất động sản Thị trường bất động sản có tính cách biệt giữa hàng hóa và địa điểm giao dịch: Người mua và người bán có thể giao dịch với nhau tại địa điểm bất kỳ, không nhất thiết phải giao dịch ở nơi bất động sản tọa lạc. Thông tin về đặc điểm bất động sản và bản chất pháp lý của bất động sản là yếu tố xem xét chủ yếu tại địa điểm giao dịch. Không có thị trường trung tâm: Gần như tất cả các giao dịch được thực hiện chủ yếu thông qua trung gian là các tổ chức môi giới kinh doanh bất động sản, qua báo chí, hoặc thông qua các cá nhân môi giới.
Do không có thị trường trung tâm nên các thông tin về thị trường khó thu thập và có độ tin cậy thấp.