Luận văn thạc sĩ hub giải pháp hoàn thiện hoạt động thẩm định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng thương mại cổ phần á châu

Luận văn thạc sĩ nghiên cứu hub giải pháp hoàn thiện hoạt động thẩm định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng thương mại cổ, đánh giá hiện trạng, phân tích vấn đề, đề xuất biện

• Tác giả: Thái Thanh Thúy
• Người hướng dẫn: TS. Nguyễn Hoàng Vĩnh Lộc
• Trường học: Trường Đại học Ngân hàng TP. Hồ Chí Minh
• Chuyên ngành: Tài chính - Ngân hàng
• Đề tài: Giải Pháp Hoàn Thiện Hoạt Động Thẩm Định Giá Bất Động Sản Thế Chấp Tại Ngân Hàng Thương Mại Cổ Phần Á Châu
• Loại tài liệu: khóa luận tốt nghiệp
• Năm xuất bản: 2018
• Địa điểm: TP. Hồ Chí Minh

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• LỜI CẢM ƠN
• PHẦN MỞ ĐẦU
• 1. Tổng quan và tính cấp thiết của đề tài
• 2. Mục tiêu nghiên cứu
• 3. Đối tượng nghiên cứu
• 4. Phạm vi nghiên cứu
• 5. Phương pháp nghiên cứu
• 6. Kết cấu của khoá luận
• 1. CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP
• 1.1. BẤT ĐỘNG SẢN VÀ VAI TRÒ CỦA BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TRONG HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
• 1.1.1. Khái niệm bất động sản
• 1.1.2. Phân loại bất động sản
• 1.1.3. Vai trò của bất động sản thế chấp trong hoạt động tín dụng của các ngân hàng thương mại
• 1.2. TỔNG QUAN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
• 1.2.1. Khái niệm về thẩm định giá bất động sản
• 1.2.2. Mục đích của thẩm định giá bất động sản
• 1.2.3. Nguyên tắc trong thẩm định giá bất động sản
• 1.2.4. Quy trình thẩm định giá BĐS thế chấp
• 1.2.5. Các cách tiếp cận trong thẩm định giá bất động sản
• 1.2.6. Các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động thẩm định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu
• 1.3. KẾT LUẬN CHƯƠNG 1
• 2. CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN Á CHÂU
• 2.1. KHÁI QUÁT VỀ SỰ HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN Á CHÂU
• 2.1.1. Sơ lược về Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu
• 2.1.2. Lịch sử hình thành và phát triển của Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu
• 2.1.3. Ngành nghề kinh doanh và mạng lưới hoạt động
• 2.1.4. Cơ cấu cổ đông tại ACB
• 2.2. THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN Á CHÂU
• 2.2.1. Cơ cấu tổ chức phòng thẩm định tài sản
• 2.2.2. Mục tiêu thẩm định giá bất động sản thế chấp trong hoạt động tín dụng tại Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu
• 2.2.3. Các phương pháp thẩm định giá đang được áp dụng tại ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu
• 2.2.4. Quy trình thẩm định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu
• 2.2.5. Về hệ thống cơ sở dữ liệu
• 2.3. ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN Á CHÂU
• 2.3.1. Kết quả đạt được trong hoạt động thẩm định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu
• 2.3.2. Những hạn chế trong hoạt động thẩm định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu
• 2.4. KẾT LUẬN CHƯƠNG 2
• 3. CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN Á CHÂU
• 3.1. ĐỊNH HƯỚNG VỀ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN Á CHÂU 2018 - 2020
• 3.1.1. Định hướng hoạt động kinh doanh
• 3.1.2. Định hướng về hoạt động thẩm định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu
• 3.2. GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN Á CHÂU
• 3.2.1. Nâng cao trình độ đội ngũ nhân viên thẩm định giá
• 3.2.2. Nâng cao đạo đức nghề nghiệp của nhân viên thẩm định giá
• 3.2.3. Hoàn thiện phương pháp thẩm định giá bất động sản thế chấp
• 3.2.4. Hoàn thiện quy trình thẩm định giá bất động sản thế chấp
• 3.2.5. Hoàn thiện hệ thống cơ sở dữ liệu trong thẩm định giá bất động sản thế chấp
• 3.2.6. Một số giải pháp khác
• 3.3. MỘT SỐ ĐỀ XUẤT ĐỐI VỚI CÁC CƠ QUAN BAN NGÀNH
• 3.4. KẾT LUẬN CHƯƠNG 3
• TÀI LIỆU THAM KHẢO
• PHỤ LỤC

Tóm tắt

I. Tổng quan về thẩm định giá bất động sản thế chấp tại ACB

Thẩm định giá bất động sản thế chấp là một hoạt động quan trọng trong lĩnh vực ngân hàng, đặc biệt là tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Á Châu (ACB). Hoạt động này không chỉ giúp ngân hàng xác định giá trị tài sản mà còn giảm thiểu rủi ro tín dụng. Bất động sản thường được sử dụng làm tài sản thế chấp do giá trị cao và tính ổn định của nó. Tuy nhiên, việc thẩm định giá bất động sản không phải là một nhiệm vụ đơn giản, đòi hỏi sự chính xác và chuyên môn cao.

1.1. Khái niệm và vai trò của thẩm định giá bất động sản

Thẩm định giá bất động sản là quá trình xác định giá trị của bất động sản dựa trên các yếu tố như vị trí, tình trạng pháp lý và thị trường. Vai trò của thẩm định giá là rất quan trọng trong việc đảm bảo an toàn cho các khoản vay của ngân hàng, giúp ngân hàng có cơ sở để quyết định cấp tín dụng.

1.2. Quy trình thẩm định giá bất động sản tại ACB

Quy trình thẩm định giá bất động sản tại ACB bao gồm các bước như thu thập thông tin, phân tích dữ liệu, và đưa ra kết luận về giá trị tài sản. Mỗi bước đều cần sự chính xác và cẩn trọng để đảm bảo giá trị thẩm định phản ánh đúng thực tế.

II. Vấn đề và thách thức trong thẩm định giá bất động sản thế chấp

Mặc dù thẩm định giá bất động sản là một hoạt động quan trọng, nhưng vẫn tồn tại nhiều vấn đề và thách thức. Các yếu tố như biến động thị trường, thiếu thông tin chính xác và quy định pháp lý không đồng nhất có thể ảnh hưởng đến kết quả thẩm định. Điều này có thể dẫn đến việc định giá không chính xác, gây rủi ro cho ngân hàng.

2.1. Biến động giá trị bất động sản trên thị trường

Giá trị bất động sản có thể thay đổi nhanh chóng do nhiều yếu tố như tình hình kinh tế, chính sách của nhà nước và nhu cầu thị trường. Việc theo dõi và cập nhật thông tin về biến động giá là rất cần thiết để đảm bảo tính chính xác trong thẩm định.

2.2. Thiếu thông tin và dữ liệu trong thẩm định

Một trong những thách thức lớn nhất trong thẩm định giá bất động sản là thiếu thông tin và dữ liệu chính xác. Điều này có thể dẫn đến việc định giá không đúng, ảnh hưởng đến quyết định cho vay của ngân hàng.

III. Giải pháp nâng cao thẩm định giá bất động sản thế chấp tại ACB

Để nâng cao chất lượng thẩm định giá bất động sản thế chấp, ACB cần áp dụng một số giải pháp như cải thiện quy trình thẩm định, nâng cao trình độ nhân viên và sử dụng công nghệ trong thẩm định. Những giải pháp này sẽ giúp ACB giảm thiểu rủi ro và nâng cao hiệu quả hoạt động.

3.1. Cải thiện quy trình thẩm định giá

Cải thiện quy trình thẩm định giá bao gồm việc chuẩn hóa các bước thẩm định, đảm bảo tính nhất quán và chính xác trong từng giai đoạn. Điều này sẽ giúp giảm thiểu sai sót và nâng cao độ tin cậy của kết quả thẩm định.

3.2. Nâng cao trình độ nhân viên thẩm định

Đào tạo và nâng cao trình độ cho đội ngũ nhân viên thẩm định là rất quan trọng. Nhân viên cần được trang bị kiến thức chuyên môn và kỹ năng cần thiết để thực hiện thẩm định một cách chính xác và hiệu quả.

3.3. Ứng dụng công nghệ trong thẩm định giá

Sử dụng công nghệ thông tin và phần mềm thẩm định giá sẽ giúp ACB tối ưu hóa quy trình thẩm định, từ đó nâng cao hiệu quả và độ chính xác trong việc xác định giá trị bất động sản.

IV. Ứng dụng thực tiễn và kết quả nghiên cứu tại ACB

Việc áp dụng các giải pháp nâng cao thẩm định giá bất động sản tại ACB đã mang lại nhiều kết quả tích cực. Các nghiên cứu cho thấy rằng việc cải thiện quy trình và nâng cao trình độ nhân viên đã giúp giảm thiểu rủi ro và nâng cao hiệu quả hoạt động thẩm định.

4.1. Kết quả đạt được từ việc cải thiện quy trình

Sau khi cải thiện quy trình thẩm định, ACB đã ghi nhận sự tăng trưởng trong độ chính xác của các báo cáo thẩm định, từ đó giảm thiểu rủi ro tín dụng và nâng cao sự hài lòng của khách hàng.

4.2. Tác động của công nghệ đến thẩm định giá

Việc ứng dụng công nghệ trong thẩm định giá đã giúp ACB tiết kiệm thời gian và chi phí, đồng thời nâng cao độ chính xác trong việc xác định giá trị bất động sản.

V. Kết luận và tương lai của thẩm định giá bất động sản tại ACB

Thẩm định giá bất động sản thế chấp tại ACB đang trên đà phát triển với nhiều cải tiến và giải pháp mới. Tương lai của hoạt động này sẽ phụ thuộc vào việc tiếp tục nâng cao chất lượng và hiệu quả thẩm định, đồng thời ứng dụng công nghệ mới để đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của thị trường.

5.1. Định hướng phát triển trong tương lai

ACB sẽ tiếp tục đầu tư vào công nghệ và đào tạo nhân viên để nâng cao chất lượng thẩm định giá bất động sản, từ đó đáp ứng tốt hơn nhu cầu của khách hàng và thị trường.

5.2. Những thách thức cần vượt qua

Mặc dù đã đạt được nhiều kết quả tích cực, ACB vẫn cần phải đối mặt với nhiều thách thức trong việc thẩm định giá bất động sản, bao gồm biến động thị trường và sự thay đổi trong quy định pháp lý.

Nội dung chính

Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Trong hệ thống ngân hàng thương mại tại Việt Nam, hoạt động cấp tín dụng là nguồn tạo thu nhập chủ yếu nhưng cũng đồng thời tiềm ẩn nhiều rủi ro nợ xấu. Để bảo đảm an toàn nguồn vốn vay, bất động sản luôn là loại tài sản thế chấp phổ biến nhất nhờ vào giá trị kinh tế cao và tính chất cố định. Tuy nhiên, bất động sản là loại tài sản đặc biệt, gắn liền với các điều kiện pháp lý phức tạp và có giá trị thị trường biến động liên tục với biên độ lớn. Thực tiễn tại Việt Nam cho thấy công tác thẩm định giá bất động sản thế chấp ở nhiều tổ chức tín dụng thời gian qua còn bộc lộ nhiều bất cập, thiếu tính linh hoạt và là một trong những nguyên nhân trực tiếp dẫn tới tỷ lệ nợ xấu gia tăng.

Tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Á Châu (ACB), Phòng Thẩm định tài sản được thiết lập theo mô hình độc lập trực thuộc Tổng Giám đốc nhằm hạn chế xung đột lợi ích với khối kinh doanh. Dù vậy, trước áp lực tăng trưởng tín dụng và sự biến động của thị trường nhà đất, hoạt động tác nghiệp tại đơn vị này vẫn phát sinh nhiều vướng mắc về quy trình, cơ sở dữ liệu và kỹ thuật định giá. Khóa luận được tác giả Thái Thanh Thuý thực hiện nhằm giải quyết các yêu cầu thực tiễn trên.

Mục tiêu nghiên cứu của khóa luận được xác định cụ thể gồm ba nhiệm vụ:

1. Nghiên cứu các nội dung lý luận liên quan đến hoạt động định giá tài sản thế chấp như: nguyên tắc định giá, quy trình định giá, nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động thẩm định giá và các phương pháp định giá thường được sử dụng phổ biến đối với bất động sản thế chấp.
2. Thu thập thông tin về một số tài sản thế chấp là bất động sản tại Ngân hàng ACB, thực hiện định giá các bất động sản này theo đúng quy định của ACB và đánh giá kết quả định giá.
3. Trên cơ sở lý luận và thực tiễn đã nghiên cứu, đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản thế chấp tại ACB.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

• Đối tượng nghiên cứu: Tài sản thế chấp là bất động sản và hoạt động thẩm định giá bất động sản thế chấp.
• Phạm vi nội dung: Thực trạng nghiệp vụ thẩm định giá bất động sản thế chấp và các giải pháp hoàn thiện tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Á Châu.
• Phạm vi không gian: Trọng tâm nghiên cứu tại Phòng Thẩm định tài sản và Bộ phận thẩm định giá Cao Thắng thuộc ACB trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh.
• Phạm vi thời gian: Thu thập dữ liệu thực tế và số liệu thống kê trong giai đoạn từ năm 2015 đến năm 2017.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Về mặt lý luận, tác giả hệ thống hóa định nghĩa bất động sản theo Bộ luật Dân sự (2005) và Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (2000), phân loại bất động sản theo mục đích sử dụng đất thành ba nhóm: bất động sản cư trú, bất động sản thương mại - công nghiệp và bất động sản đầu tư. Hoạt động thẩm định giá được luận giải theo Luật Giá (2012) và quan điểm của Seabrooke (2004), xác định đây là sự ước tính giá trị quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng bất động sản bằng hình thái tiền tệ cho mục đích xác định trong điều kiện thị trường nhất định.

Khung lý thuyết của đề tài tập trung vào 4 nhóm nguyên tắc thẩm định giá bất động sản:

• Nhóm nguyên tắc dựa trên quan niệm của người sử dụng: Nguyên tắc thay thế và nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai.
• Nhóm nguyên tắc liên quan đến quá trình sử dụng: Nguyên tắc đóng góp, nguyên tắc cân bằng và nguyên tắc phân bổ.
• Nhóm nguyên tắc gắn liền với thị trường: Nguyên tắc cung - cầu, nguyên tắc phù hợp và nguyên tắc thay đổi.
• Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tối ưu: Nguyên tắc hạt nhân chi phối việc khai thác tối đa công năng bất động sản trong điều kiện pháp lý, kỹ thuật và tài chính cho phép.

Về quy trình chung, tác giả tham chiếu quy trình 6 bước theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05 (TCTĐGVN số 05, 2015) và tổng kết 3 cách tiếp cận định giá truyền thống:

• Cách tiếp cận từ thị trường (Phương pháp so sánh trực tiếp).
• Cách tiếp cận từ chi phí (Phương pháp chi phí tái tạo và phương pháp chi phí thay thế).
• Cách tiếp cận từ thu nhập (Phương pháp vốn hóa trực tiếp và phương pháp chiết khấu dòng tiền).

Phương pháp nghiên cứu thực tế được triển khai bao gồm phương pháp luận duy vật biện chứng, phân tích - tổng hợp lý thuyết, tư duy logic, thống kê mô tả và so sánh đối chiếu. Trong xử lý dữ liệu giá đất, tác giả sử dụng kỹ thuật điều chỉnh chênh lệch theo tỷ lệ phần trăm giữa tài sản so sánh và tài sản thẩm định theo từng chỉ tiêu định lượng.

Nguồn dữ liệu của khóa luận bao gồm: các văn bản quy phạm pháp luật (Luật Giá 2012, Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam); Báo cáo tài chính năm 2017 của ACB; Báo cáo thường niên của ACB từ năm 2015 đến năm 2017; các văn bản nghiệp vụ nội bộ của ACB (Quy trình thẩm định giá tài sản bảo đảm, Hướng dẫn công việc WI-11/TĐTS); và cơ sở dữ liệu trên phần mềm tác nghiệp PASS của Phòng Thẩm định tài sản ACB.

Nội dung chính theo từng chương

Chương 1: Cơ sở lý luận về thẩm định giá bất động sản thế chấp

Chương 1 thiết lập nền tảng lý luận về bất động sản và thẩm định giá trong hoạt động ngân hàng. Tác giả khẳng định tài sản thế chấp đóng hai vai trò cốt lõi trong tín dụng: là công cụ hạn chế rủi ro trong quyết định giải ngân (buộc người vay sử dụng vốn cẩn trọng) và là cơ sở đảm bảo nguồn thu hồi nợ khi phát sinh biến cố mất khả năng thanh toán thông qua gán nợ hoặc phát mãi.

Chương này phân tích chi tiết quy trình 6 bước theo tiêu chuẩn thẩm định giá quốc gia, làm rõ ưu điểm và nhược điểm của các phương pháp so sánh, chi phí và thu nhập. Đồng thời, tác giả chỉ ra các yếu tố chi phối đến hoạt động thẩm định giá tại ngân hàng thương mại, phân định thành hai nhóm:

• Yếu tố bên trong: Trình độ và đạo đức nghề nghiệp của nhân viên thẩm định, chất lượng kho dữ liệu giá lưu trữ, kỹ thuật thẩm định được ngân hàng phê duyệt, quy trình nội bộ và các chính sách quy định (tỷ lệ khấu hao, danh mục chấp nhận thế chấp).
• Yếu tố bên ngoài: Vị trí địa lý của bất động sản, hình dáng hình học và thị hiếu văn hóa, quy luật cung - cầu trên thị trường nhà đất, cùng các chính sách quy hoạch, lộ giới, giải tỏa của Nhà nước.

Chương 2: Thực trạng hoạt động thẩm định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Á Châu

Chương 2 mô tả chi tiết tổ chức bộ máy và hoạt động nghiệp vụ thực tế tại ACB. Đến ngày 31/12/2017, vốn điều lệ của ACB đạt trên 10.273 tỷ đồng, mạng lưới gồm 354 chi nhánh/phòng giao dịch và 4 công ty con (ACBS, ACBA, ACBL, ACBC). Cơ cấu sở hữu tại thời điểm 2017 gồm: Nhà nước nắm giữ 0%, cổ đông nước ngoài chiếm 30% (Standard Chartered Bank Hong Kong Ltd nắm 8,19%, Standard Chartered APR Ltd nắm 6,75%, Dragon Financial Holding Ltd nắm 7,25%...), và các cổ đông khác chiếm 70%.

Mô hình tổ chức của Phòng Thẩm định tài sản ACB có tính chất độc lập cao, đặt dưới sự quản lý trực tiếp của Ban Tổng Giám đốc (trực tiếp là Phó Tổng Giám đốc thường trực). Bộ máy quản lý hơn 1.000 nhân sự trên toàn quốc, chia thành 4 khu vực: miền Tây & Đông Nam Bộ, TP.HCM, miền Trung, miền Bắc. Tại Bộ phận Cao Thắng (TP.HCM) với khoảng 20 nhân sự, bất động sản chiếm tới 80% tổng khối lượng tài sản thẩm định. Về cơ cấu chuyên môn toàn phòng: 75% nhân sự tốt nghiệp đúng chuyên ngành Thẩm định giá, 20% thuộc khối kinh tế - ngân hàng, 5% khối kỹ thuật; 100% nhân viên có trình độ từ đại học trở lên.

Về nghiệp vụ, ACB thực hiện thẩm định giá bất động sản cho 4 mục tiêu: thẩm định trước khi cấp tín dụng; định giá lại trong thời gian vay (định kỳ 2 năm/lần hoặc đột xuất khi thị trường giảm trên 20%, tài sản bị tổn thất, hoặc khách hàng xin đổi tài sản bảo đảm); định giá để trích lập dự phòng rủi ro cụ thể cho khoản vay từ nhóm 2 trở đi; và định giá phục vụ xử lý nợ (gán nợ hoặc bán đấu giá thu hồi vốn).

Hai phương pháp định giá được ACB vận dụng thực tế gồm:

1. Phương pháp sử dụng đơn giá đất thị trường được duyệt của ACB: Áp dụng cho đất ở và nhà gắn liền với đất tại mặt tiền các tuyến đường đã được ACB khảo sát và ban hành khung giá định kỳ mỗi quý. Nếu giá duyệt dưới 6 tháng, thẩm định viên sử dụng trực tiếp kết hợp điều chỉnh các hệ số vị trí, hẻm, hình dáng. Nếu giá duyệt đã quá 6 tháng, mức giá này được dùng làm cơ sở kiểm tra chéo với phương pháp so sánh.
2. Phương pháp so sánh giá: Áp dụng cho các vị trí đường chưa có đơn giá duyệt. Nhân viên thẩm định thu thập thông tin của 02 bất động sản so sánh (hoặc 03 bất động sản khi tái thẩm định) có giao dịch hoặc rao bán trong thời gian tối đa 3 tháng. Tỷ lệ điều chỉnh thương lượng quy định là 90% đối với giá rao bán và 100% đối với giao dịch thực tế. Thẩm định viên lập bảng điều chỉnh các yếu tố (pháp lý, quy mô, hình dáng, giao thông, kinh doanh, môi trường) theo công thức:

$$\text{Hệ số điều chỉnh} = 1 - \frac{\text{Tổng tỷ lệ điều chỉnh %}}{100}$$

Đơn giá chỉ dẫn được chọn cho tài sản thẩm định là đơn giá của bất động sản so sánh có mức giá thấp nhất. Nếu đơn giá chỉ dẫn của các bất động sản so sánh chênh lệch vượt quá 10%, tài sản so sánh bị coi là không tương đồng và bắt buộc phải khảo sát lại.

Quy trình thẩm định giá bất động sản thế chấp tại ACB được chuẩn hóa qua 14 bước phối hợp giữa kênh phân phối và Phòng Thẩm định tài sản trên chương trình phần mềm PASS:

• Bước 1: Kênh phân phối hướng dẫn khách hàng chuẩn bị hồ sơ pháp lý (GCN QSDĐ, trước bạ, GPXD, bản vẽ hiện trạng).
• Bước 2: Kênh phân phối nhận và kiểm tra hồ sơ, phân loại rủi ro, kiểm tra việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính và yêu cầu mua bảo hiểm tài sản.
• Bước 3: Khởi tạo hồ sơ, cấp mã tài sản duy nhất trên phần mềm PASS để tránh trùng lặp.
• Bước 4: Phòng Thẩm định tài sản phê duyệt phiếu đề nghị thẩm định.
• Bước 5: Kiểm tra tính đầy đủ, hợp lệ của hồ sơ tài sản.
• Bước 6: Phê duyệt tiếp nhận theo phân quyền quản lý rủi ro (nhân viên, Giám đốc chi nhánh/Trưởng bộ phận, hoặc Giám đốc vùng).
• Bước 7: Phân công hồ sơ cho thẩm định viên dựa trên hạn mức khoản vay và chức danh chuyên môn.
• Bước 8: Lên kế hoạch thẩm định, nghiên cứu hồ sơ thị trường và phối hợp kiểm tra thông tin quy hoạch.
• Bước 9: Khảo sát hiện trường thực tế, định vị tọa độ, chụp ảnh bắt buộc 4 góc nhìn (mặt tiền, phòng khách, nhà bếp, cảnh quan xung quanh), xác minh hiện trạng sử dụng, phỏng vấn dân cư lân cận và tính giá trị xây dựng theo suất vốn quy định của ACB.
• Bước 10: Nhập liệu thông số lên phần mềm PASS, lựa chọn phương pháp định giá và lập Tờ trình thẩm định tài sản (độ dài 3-6 trang).
• Bước 11: Nhân sự có thẩm quyền kiểm soát tính pháp lý, cơ sở so sánh và biên độ điều chỉnh trên tờ trình.
• Bước 12: Cấp quản lý phê duyệt Tờ trình thẩm định tài sản.
• Bước 13: Trả lời kết quả thẩm định kèm file scan tờ trình đã ký duyệt trên hệ thống PASS.
• Bước 14: Kênh phân phối nhận kết quả để lập hồ sơ tín dụng hoặc thực hiện khiếu nại tái thẩm định nếu có bất đồng.

Chương 3: Giải pháp hoàn thiện hoạt động thẩm định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Á Châu

Trên cơ sở định hướng kinh doanh của ACB giai đoạn 2018 - 2020, tác giả đề xuất 5 nhóm giải pháp hoàn thiện nội bộ và kiến nghị cơ quan quản lý:

• Nâng cao trình độ và tính liêm chính của đội ngũ nhân sự: Mở các lớp đào tạo chuyên sâu về kỹ thuật thẩm định cho nhân viên trẻ; đào tạo chuẩn hóa nghiệp vụ cho các cán bộ tín dụng kiêm nhiệm thẩm định tại phòng giao dịch xa trung tâm; xây dựng cơ chế kiểm soát đạo đức nghề nghiệp nhằm triệt tiêu hiện tượng thông đồng nâng khống giá trị tài sản.
• Hoàn thiện phương pháp thẩm định giá: Xây dựng khung tỷ lệ phần trăm điều chỉnh cụ thể cho từng tiêu chí so sánh (kích thước, mặt cắt hẻm, lỗi phong thủy) nhằm hạn chế việc nhân viên định giá dựa vào cảm tính cá nhân; chuẩn hóa nguồn kiểm chứng giá bán thực tế.
• Hoàn thiện quy trình tác nghiệp: Điều chỉnh quy định thời gian xử lý hồ sơ linh hoạt theo quy mô và độ phức tạp của bất động sản thay vì áp cứng 02 ngày làm việc cho mọi trường hợp; thực hiện nghiêm túc quy định tái thẩm định định kỳ 6 tháng hoặc 2 năm; loại bỏ việc nhân viên kinh doanh đánh giá ngược thái độ thẩm định viên nhằm bảo đảm tính độc lập khách quan.
• Nâng cấp hệ thống cơ sở dữ liệu PASS: Thiết lập cơ chế kết nối, chia sẻ dữ liệu giá giao dịch thực tế giữa Phòng Thẩm định tài sản với Công ty Dịch vụ Địa ốc ACB (ACBR); chấm dứt việc cập nhật giá thủ công qua cộng tác viên; quy định rõ trách nhiệm pháp lý trong khâu kiểm tra tính xác thực của hồ sơ giữa kênh bán hàng và thẩm định viên.
• Đề xuất đối với cơ quan quản lý nhà nước: Kiến nghị minh bạch hóa thông tin quy hoạch xây dựng; hoàn thiện khung pháp lý về đăng ký giao dịch bất động sản bắt buộc qua ngân hàng để hình thành cơ sở dữ liệu giá thị trường chuẩn xác.

Kết quả và đóng góp

Khóa luận đã tổng hợp và phân tích hệ thống số liệu thực tế về hoạt động thẩm định giá bất động sản tại ACB giai đoạn 2015 - 2017:

Phân cấp khoản vay	Chức danh và kinh nghiệm thẩm định viên phụ trách
$\le$ 2 tỷ đồng	AA1 - Nhân viên thẩm định có kinh nghiệm dưới 1 năm
> 2 – 15 tỷ đồng	AA2 - Nhân viên thẩm định có kinh nghiệm trên 1 năm
> 15 – 30 tỷ đồng	AAE - Chuyên viên thẩm định tài sản dưới 1 năm
> 30 – 100 tỷ đồng	AAE - Chuyên viên thẩm định tài sản trên 1 năm

Nguồn: Phụ lục 09 - Hướng dẫn công việc WI-11/TĐTS của ACB

Về quy mô hoạt động, số lượng hồ sơ bất động sản được xử lý tại ACB liên tục tăng trưởng qua các năm:

• Năm 2015: Hoạt động thẩm định diễn ra ổn định với tỷ trọng hồ sơ bất động sản chiếm đa số so với động sản.
• Năm 2016: Số lượng hồ sơ bất động sản thế chấp được thẩm định tăng 10% so với năm 2015.
• Năm 2017: Số lượng hồ sơ bất động sản được thẩm định thành công cán mốc 124.873 hồ sơ (tăng 15% so với năm 2016). Trong khi đó, hồ sơ động sản thế chấp năm 2017 đạt 11.346 hồ sơ.

Về cơ cấu giá trị bất động sản thẩm định tại ACB qua 3 năm:

Quy mô giá trị tài sản	Tỷ trọng năm 2015	Tỷ trọng năm 2016	Tỷ trọng năm 2017
$\le$ 2 tỷ đồng	46%	41%	36%
> 2 – 15 tỷ đồng	47%	51%	54%
> 15 – 30 tỷ đồng	3%	5%	6%
> 30 – 100 tỷ đồng	4%	3%	4%

Nguồn: Tổng hợp từ Phòng Thẩm định tài sản, ACB (2015 - 2017)

Số liệu cho thấy nhóm bất động sản có giá trị từ trên 2 tỷ đến 15 tỷ đồng chiếm tỷ trọng chi phối và tăng trưởng đều qua các năm (đạt 54% vào năm 2017), phản ánh phân khúc cho vay khách hàng cá nhân và doanh nghiệp nhỏ là mảng kinh doanh cốt lõi của ngân hàng. Nhóm tài sản quy mô lớn trên 30 tỷ đồng chiếm tỷ trọng nhỏ (dưới 5%) và ít biến động.

Đóng góp của khóa luận: So với các công trình nghiên cứu trước đây tại Việt Nam vốn chỉ tiếp cận công tác định giá một cách chung chung (Phạm Thị Ngọc Mỹ), khảo sát chất lượng dịch vụ của công ty định giá độc lập (Nguyễn Phạm Huy Hoàng), hoặc khảo sát tỷ suất vốn hóa trên mẫu hẹp (Nguyễn Quỳnh Hoa), khóa luận của Thái Thanh Thuý đã đi sâu bóc tách toàn diện quy trình kỹ thuật nội bộ của một ngân hàng thương mại bán lẻ hàng đầu. Tác giả đã hệ thống hóa được quy trình tác nghiệp 14 bước khép kín trên phần mềm PASS, làm rõ ma trận phân quyền thẩm định theo thâm niên - hạn mức vay, và chỉ ra những xung đột thực tế giữa chỉ tiêu kinh doanh của chi nhánh và tính thận trọng của khâu quản trị rủi ro tài sản bảo đảm.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

Hạn chế của đề tài:

• Do giới hạn về thời gian nghiên cứu và kinh nghiệm thực tiễn của tác giả, nghiên cứu chủ yếu tập trung phân tích thực trạng tại Phòng Thẩm định tài sản ACB với mẫu khảo sát trọng tâm là Bộ phận Cao Thắng (TP.HCM).
• Dữ liệu nghiên cứu mới dừng lại ở giai đoạn 2015 - 2017, chủ yếu đánh giá loại tài sản phổ biến là đất ở và nhà ở riêng lẻ đô thị, chưa bao quát được toàn diện các loại hình tài sản thế chấp phức tạp như bất động sản dự án quy mô lớn, khu công nghiệp hay bất động sản nghỉ dưỡng.
• Các phân tích về sai lệch tỷ lệ điều chỉnh trong phương pháp so sánh chủ yếu dựa trên quan sát tác nghiệp thực tế, chưa xây dựng được mô hình kinh tế lượng để đo lường mức độ tác động của từng biến số đến giá trị thẩm định.

Hướng nghiên cứu tiếp:

• Mở rộng phạm vi khảo sát đối với các danh mục tài sản bảo đảm đặc thù như quyền tài sản phát sinh từ dự án nhà ở hình thành trong tương lai, đất thuê trả tiền hàng năm trong khu công nghiệp.
• Thực hiện các nghiên cứu so sánh đối sánh (benchmarking) mô hình thẩm định giá tập trung trực thuộc Tổng Giám đốc của ACB với mô hình thẩm định giá phân tán tại các NHTM có vốn nhà nước hoặc các ngân hàng có công ty thẩm định giá độc lập trực thuộc.
• Nghiên cứu ứng dụng công nghệ định giá tự động (Automated Valuation Model - AVM) và tích hợp hệ thống thông tin địa lý (GIS) vào phần mềm PASS để tối ưu hóa thời gian xử lý hồ sơ và giảm thiểu yếu tố cảm tính của con người.

Giá trị tham khảo

Khóa luận là nguồn tài liệu tham khảo thiết thực cho các đối tượng sau:

• Sinh viên và học viên chuyên ngành Tài chính - Ngân hàng, Thẩm định giá, Bất động sản và Quản trị rủi ro tín dụng cần tìm hiểu về mô hình tổ chức thẩm định giá trong ngân hàng thương mại.
• Chuyên viên thẩm định giá tài sản, cán bộ quản lý tín dụng và chuyên viên xử lý nợ tại các tổ chức tín dụng đang tìm kiếm tài liệu đối chiếu về quy trình tác nghiệp và kỹ thuật điều chỉnh đơn giá đất.
• Những người thực hiện khóa luận, đề án tốt nghiệp nghiên cứu về giải pháp hạn chế rủi ro tài sản thế chấp và tinh gọn quy trình phê duyệt tín dụng.

Các nội dung có giá trị tham khảo chuyên môn cao nhất trong tài liệu gồm:

• Quy trình tác nghiệp chuẩn hóa 14 bước trên phần mềm PASS và cơ chế phối hợp giữa phòng kinh doanh với bộ phận thẩm định độc lập.
• Bảng tiêu chí phân công hồ sơ thẩm định tài sản kết hợp giữa quy mô hạn mức khoản vay và chức danh/thâm niên thẩm định viên (AA1, AA2, AAE).
• Biểu mẫu và phương pháp điều chỉnh đơn giá đất so sánh theo hướng dẫn công việc WI-11/TĐTS cùng các tiêu chuẩn kiểm tra chéo đơn giá duyệt đường của ngân hàng.

Câu hỏi thường gặp

1. Mô hình tổ chức của Phòng Thẩm định tài sản tại Ngân hàng Á Châu (ACB) có điểm gì khác biệt so với nhiều ngân hàng thương mại khác?
Phòng Thẩm định tài sản tại ACB hoạt động hoàn toàn độc lập với các phòng kinh doanh và kênh phân phối, không chịu sự chi phối bởi các chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng. Về mặt quản trị, phòng đặt dưới quyền chỉ đạo trực tiếp của Ban Tổng Giám đốc (chủ yếu là Phó Tổng Giám đốc thường trực), giúp hạn chế việc nhân viên tín dụng tự ý nâng khống giá trị tài sản để giải ngân khoản vay.

2. Tiêu chí phân công thẩm định viên theo quy mô khoản vay tại ACB được quy định như thế nào?
Căn cứ theo Phụ lục 09 của Hướng dẫn công việc WI-11/TĐTS, ACB phân quyền xử lý hồ sơ như sau:

• Khoản vay $\le$ 2 tỷ đồng: Giao cho nhân viên thẩm định AA1 (dưới 1 năm kinh nghiệm).
• Khoản vay > 2 đến 15 tỷ đồng: Giao cho nhân viên thẩm định AA2 (trên 1 năm kinh nghiệm).
• Khoản vay > 15 đến 30 tỷ đồng: Giao cho chuyên viên thẩm định tài sản AAE (dưới 1 năm kinh nghiệm).
• Khoản vay > 30 đến 100 tỷ đồng: Giao cho chuyên viên thẩm định tài sản AAE (trên 1 năm kinh nghiệm).

3. Khi áp dụng phương pháp so sánh tại ACB, thẩm định viên phải tuân thủ các quy định kỹ thuật nào về việc chọn tài sản và biên độ chênh lệch giá?
Thẩm định viên phải chọn 02 tài sản so sánh (hoặc 03 tài sản nếu là tái thẩm định) có thông tin mua bán hoặc rao bán trong thời gian không quá 3 tháng. Tỷ lệ điều chỉnh thương lượng là 90% đối với thông tin rao bán và 100% đối với giao dịch thực tế. Mức giá được chọn làm đơn giá đất của bất động sản thẩm định là đơn giá chỉ dẫn thấp nhất trong các tài sản so sánh. Đặc biệt, nếu đơn giá chỉ dẫn giữa các tài sản so sánh chênh lệch vượt quá 10%, các tài sản đó bị coi là không tương đồng và nhân viên phải thay đổi tài sản so sánh khác.

4. Khóa luận chỉ ra những điểm nghẽn lớn nhất trong quy trình và cơ sở dữ liệu thẩm định giá tại ACB giai đoạn nghiên cứu là gì?
Những hạn chế nổi bật gồm: thời gian xử lý hồ sơ bị ấn định quá ngắn (chỉ trong 02 ngày làm việc cho mọi loại bất động sản); nhân viên kinh doanh được quyền đánh giá ngược thái độ thẩm định viên gây áp lực tâm lý; hệ thống phần mềm PASS chưa được liên kết dữ liệu với công ty thành viên ACBR (Công ty Dịch vụ Địa ốc ACB); việc cập nhật đơn giá thị trường vẫn phụ thuộc vào nhập liệu thủ công của cộng tác viên; và quy định tái thẩm định định kỳ 6 tháng một lần thực tế ít được các chi nhánh tuân thủ trừ khi xảy ra sự cố nợ xấu.

Kết luận

Khóa luận tốt nghiệp của tác giả Thái Thanh Thuý là một công trình nghiên cứu chuyên khảo có tính thực tiễn cao về nghiệp vụ định giá tài sản bảo đảm trong hệ thống ngân hàng bán lẻ tại Việt Nam. Bằng việc tiếp cận chi tiết hệ thống quy định nội bộ, phần mềm tác nghiệp PASS và các chuỗi số liệu thực tế giai đoạn 2015 - 2017, tác giả đã làm rõ cấu trúc vận hành độc lập, các phương pháp kỹ thuật cũng như những áp lực thực tế mà thẩm định viên ACB phải đối mặt. Các giải pháp và kiến nghị được đề xuất trong công trình bám sát các tồn tại mang tính hệ thống, đem lại giá trị ứng dụng rõ rệt cho công tác quản trị rủi ro tín dụng và hoàn thiện quy trình nghiệp vụ ngân hàng.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương 1: Cơ sở lý luận về thẩm định giá bất động sản thế chấp - Chương 2: Thực trạng hoạt động thẩm định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Á Châu - Chương 3: Giải pháp hoàn thiện hoạt động thẩm định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Á Châu 4 LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] CHƢƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP 1. BẤT ĐỘNG SẢN VÀ VAI TRÒ CỦA BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TRONG HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI 1. Khái niệm bất động sản Tại Việt Nam, Bộ luật dân sự (2005) định nghĩa rằng: “Bất động sản là những tài sản không di dời được bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà; công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định.” Theo Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế năm 2000 “Bất động sản bao gồm đất đai tự nhiên và những gì con người tạo ra gắn liền với đất. Đó là những vật hữu hình, có hình thể vật chất có thể nhìn thấy hay sờ nắn thấy, nằm trên bờ mặt, trong không trung hay dưới lòng đất.” Như vậy, thuật ngữ bất động sản trong thẩm định giá bất động sản có thể được hiểu là đất đai và các tài sản gắn liền với đất (công trình xây dựng trên và dưới mặt đất).

Phân loại bất động sản Có nhiều cách phân loại khác nhau như phân loại dựa trên tính hữu dụng của BĐS trên thị trường, phân loại dựa vào khả năng đầu tư khai thác BĐS, phân loại dựa vào địa điểm của BĐS. Tuy nhiên vì quyền lợi của BĐS phụ thuộc nhiều vào mục đích sử dụng của BĐS nên có thể căn cứ vào mục đích sử dụng đất để phân loại như sau: Bất động sản cƣ trú là loại BĐS sử dụng cho mục đích để ở của một hộ gia đình chứ không nhằm mục đích kinh doanh. Chẳng hạn nhà ở, chung cư cao tầng và nhà ở liền kề. 5 LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] Bất động sản thƣơng mại và công nghiệp là BĐS được sử dụng chỉ duy nhất cho mục đích kinh doanh.

Chẳng hạn như trung tâm thương mại, nhà hàng, trạm xăng, cửa hàng tiện lợi, cao ốc văn phòng, khu công nghiệp, nhà xưởng, nhà kho, mặt bằng sản xuất kinh doanh, v. Bất động sản đầu tƣ là BĐS tạo ra thu nhập hoặc là dự định cho mục đích đầu tư hơn là mục đích để ở, số khác được sử dụng để tạo ra thu nhập từ cho thuê và tìm kiếm lợi nhuận. Thuế đối với BĐS đầu tư cũng thường khác với BĐS cư trú. Ví dụ về BĐS đầu tư là các nhà máy, hầm mỏ và các trang trại, v.

Vai trò của bất động sản thế chấp trong hoạt động tín dụng của các ngân hàng thƣơng mại Việc cấp tín dụng tại các NHTM thường sử dụng cơ chế sàn lọc các tiêu chí nhằm lựa chọn dự án tốt, khách hàng tốt để cho vay. Tuy nhiên vì đây là một hoạt động chứa đựng nhiều rủi ro nên cuối cùng các NHTM luôn yêu cầu khách hàng phải có tài sản thế chấp cho ngân hàng để được cấp tín dụng, việc này góp phần rất lớn nhằm giảm thiểu rủi ro trong hoạt động tín dụng của ngân hàng. Vai trò của bất động sản thế chấp chủ yếu thể hiện như sau: Tài sản thế chấp góp phần hạn chế rủi ro trong quyết định cấp tín dụng. Khi không thể đánh giá hết được các tiêu chí của khách hàng để cho vay, nhất là trong lần đầu thiết lập mối quan hệ tín dụng thì việc này càng khó khăn hơn, ngân hàng sẽ chọn việc làm đơn giản nhất là xem xét những cái hiện hữu, đó chính là các BĐS thế chấp dùng để đảm bảo cho khoản vay (Huỳnh Thế Du, 2004).

- Như vậy, việc cấp tín dụng sẽ giảm thiểu rủi ro rất nhiều nếu nó được đảm bảo bằng tài sản, nhất là những tài sản có tính thanh khoản và giá trị cao. Khi tài sản đã được thế chấp tại các NHTM thì người vay sẽ bị mất nó nếu khoản vay của họ được đầu tư không cẩn thận và xảy ra rủi ro. Chính vì vậy họ sẽ phải thận trọng hơn trong các quyết định đầu tư của mình. Ngoài ra, việc quản lý tài sản thế chấp cũng dễ dàng hơn khi các NHTM nắm giữ những giấy tờ sở hữu tài sản và đã được Nhà nước xác nhận.

Đây chính là nguyên nhân giải thích tại sao các NHTM coi tài sản thế chấp là yếu tố rất quan trọng trong quyết định cấp tín dụng của mình trong khi về mặt nguyên lý, tài sản thế chấp chỉ là một yếu tố có giá trị tham chiếu trong quyết định cấp tín dụng. 6 LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] - Tài sản thế chấp là cơ sở để thu hồi nợ. Đối với các NHTM sau khi đã cấp tín dụng cho khách hàng thì vấn đề cần quan tâm tiếp theo là phải thu hồi nợ đúng hạn và đầy đủ. Khi hoạt động sản xuất kinh doanh của khách hàng ổn định, năng lực tài chính tốt, khách hàng có thiện chí trả nợ thì việc thu hồi nợ không gặp nhiều khó khăn.

Tuy nhiên, khi xảy ra những trường hợp khách hàng mất khả năng thanh toán nợ vay cho ngân hàng thì lúc này tài sản thế chấp được xem là cơ sở quan trọng để thực hiện hoạt động thu hồi nợ. Khi đó ngân hàng sẽ xem xét và đánh giá lại giá trị tài sản thế chấp của khách hàng để có các biện pháp xử lý phù hợp như gán nợ hoặc phát mãi tài sản thế chấp để thu hồi nợ. Nếu tài sản thế chấp của khách hàng có giá trị cao, nằm ở vị trí thuận lợi, có tính khả mại thì việc phát mãi tài sản có thể đảm bảo thu hồi đầy đủ khoản nợ cả gốc và lãi, ngược lại ngân hàng có thể bị mất vốn nếu sau khi phát mãi toàn bộ tài sản thế chấp của khách hàng mà vẫn không đủ để thu hồi vốn. Như vậy, ngay từ khi quyết định cấp tín dụng, các NHTM đã thực hiện cấp tín dụng cho khách hàng thấp hơn giá trị tài sản thế chấp để đảm bảo khả năng thu hồi nợ cho ngân hàng nếu có rủi ro xảy ra.

TỔNG QUAN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1. Khái niệm về thẩm định giá bất động sản Trước hết, trong Luật giá (2012) đã phát biểu rằng “Thẩm định giá là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá”.Seabrooke phát biểu rằng “Thẩm định giá là sự ước tính về giá trị các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ”. (Đoàn Văn Trường, 2004, trang 6) Bất động sản cũng là một tài sản, vì vậy, về nguyên tắc việc thẩm định giá BĐS cũng giống như việc định giá các tài sản thông thường. Mặt khác, bất động sản là một tài sản đặc biệt, giá bất động sản ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, kinh tế, pháp lý chi phối còn bị tác động bởi các yếu tố về tâm lý, xã hội.

Do vậy, việc thẩm định giá bất động sản có thể hiểu là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu (sử dụng) bât động sản cụ thể bằng hình thức tiền tệ cho một mục đích 7 LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] đã được xác định rõ trong những điều kiện của một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp. Mục đích của thẩm định giá bất động sản Thẩm định giá có những mục đích phổ biến như: - Bảo toàn tài sản (TĐG phục vụ khấu hao tài sản, TĐG phục vụ cho bảo hiểm, bồi thường hay đánh giá lại tài sản) - Mua bán, chuyển nhượng tài sản - Biến động về quyền sở hữu của tài sản (sáp nhập, chia tách, chuyển nhượng) - Nghiệp vụ tài chính - Tính thuế - Tư vấn, đầu tư - Thẩm định theo yêu cầu của pháp luật 1. Nguyên tắc trong thẩm định giá bất động sản Trong thẩm định giá BĐS có bốn nhóm nguyên tắc chính như sau:  Nguyên tắc dựa trên quan niệm của người sử dụng + Nguyên tắc thay thế: Trong trường hợp hai hay nhiều tài sản có thể thay thế lẫn nhau trong quá trình sử dụng, thì giá trị của những tài sản đó được xác định bởi sự tác động lẫn nhau của tài sản này đến tài sản khác. Khi hai tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào chào bán ở mức giá thấp nhất thì tài sản đó sẽ bán được trước.

Giới hạn trên của giá trị tài sản có xu hướng được thiết lập bởi chi phí mua một tài sản thay thế cần thiết tương đương, với điều kiện không có sự chậm trễ quá mức làm ảnh hưởng đến sự thay thế. Một người mua thận trọng sẽ không trả giá cao hơn chi phí mua một tài sản thay thế trong cùng một thị trường và một thời điểm. + Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai: Giá trị của tài sản có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lợi trong tương lai. Giá trị của tài sản cũng chịu ảnh hưởng bởi việc dự kiến thị phần của những người 8 LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] tham gia thị trường và những thay đổi có thể dự tính trước trong yếu tố này cũng ảnh hưởng đến giá trị.

Việc ước tính giá trị của tài sản luôn luôn dựa trên các triển vọng tương lai, lợi ích dự kiến nhận được từ quyền sử dụng tài sản của người mua.  Nguyên tắc liên quan đến quá trình sử dụng BĐS + Nguyên tắc đóng góp: Mức độ mà mỗi bộ phận của tài sản đóng góp vào tổng thu nhập từ toàn bộ tài sản có tác động đến tổng giá trị của tài sản đó. Giá trị của một tác nhân sản xuất hay một bộ phận cấu thành tài sản phụ thuộc vào sự vắng mặt của tác nhân đó làm giảm đi bao nhiêu giá trị của toàn bộ tài sản, có nghĩa là lượng giá trị mà nó đóng góp vào giá trị toàn bộ là bao nhiêu. Khi xem xét giá trị của tài sản bộ phận, thẩm định viên cần phải xem xét nó trong mối quan hệ với tài sản tổng thể.