MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài luận văn Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, là tài sản quan trọng của quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là điều kiện cần cho mọi hoạt động sản xuất và đời sống. Trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội, các nhu cầu sử dụng đất ngày càng gây ra áp lực không nhỏ đến đất đai, đòi hỏi phải sử dụng đất tiết kiệm, hợp lý, có hiệu quả. Ở Việt Nam, kế thừa Hiến pháp 1980, 1992, Hiến pháp năm 2013 khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở hữu.
Nhà nước trao quyền sử dụng cho các tổ chức, cá nhân thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền sử dụng đất và nghĩa vụ theo quy định. Cụ thể hóa các quy định của Hiến pháp, Luật Đất đai năm 2013, tại Điều 167 quy định: người sử dụng đất có các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho,thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất. Nghị quyết Đại hội Đảng lần thứ X (2006) đã xác định : “.
Phát triển thị trường bất động sản, bao gồm thị trường quyền sử dụng đất và bất động sản gắn liền với đất: bảo đảm quyền sử dụng đất chuyển thành hàng hoá một cách thuận lợi, làm LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com cho đất đai thực sự trở thành nguồn vốn cho phát triển, thị trường bất động sản trong nước có sức cạnh tranh so với thị trường khu vực, có sức hấp dẫn các nhà đầu tư. Từ đó việc thực hiện quyền sử dụng đất ngày càng phát triển, đặc biệt ở các đô thị lớn đã hình thành thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản, góp phần tạo lập đồng bộ cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Tuy nhiên, tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất ở các địa phương hiện tại vẫn còn nhiều bất cập cần giải quyết như: - Người sử dụng đất chưa thực hiện đầy đủ các quyền sử dụng đất theo quy định, hoặc thực hiện một số quyền sử dụng đất không đúng quy định của pháp luật. - Thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai còn rườm rà, phức tạp, người dân còn khó khăn trong quá trình thực hiện các quyền sử dụng đất.
Đông Anh là một huyện ngoại thành, ở phía Bắc của Thủ đô Hà Nội, nằm trong vùng quy hoạch phát triển công nghiệp, đô thị, dịch vụ và du lịch, là đầu mối giao thông quan trọng nối Thủ Đô Hà Nội với các tỉnh phía Bắc. Cùng với quá trình đô thị hóa nhanh, nhu cầu sử dụng đất cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội tăng dẫn đến các hoạt động thực hiện quyền sử dụng đất của các hộ gia đình, cá nhân có xu hướng ngày càng gia tăng. Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp ngày càng tăng và các quan hệ đất đai ngày càng phức tạp, gây áp lực lớn đối với công tác quản lý đất đai của địa phương. Vì vậy, việc đánh giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân có ý nghĩa hết sức quan trọng và mang tính cấp thiết nhằm phục vụ công tác quản lý đất đai, khai thác sử dụng nguồn lực đất đai có hiệu quả hơn, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội.
Từ thực tiễn đó, tôi chọn đề tài “Nghiên cứu đề xuất giải pháp tăng cường việc thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội” 2. Mục tiêu nghiên cứu - Đánh giá tình hình thực hiện quyền sử dụng đất của các hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội. - Đề xuất một số giải pháp tăng cường việc thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Đông Anh. LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.
Nhiệm vụ nghiên cứu Để thực hiện mục tiêu đề ra, nhiệm vụ nghiên cứu cần thực hiện bao gồm: - Tổng quan các tài liệu, số liệu, có liên quan đến hướng nghiên cứu của luận văn. - Thu thập tài liệu, số liệu về tình hình quản lý và sử dụng đất, hoạt động chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn nghiên cứu giai đoạn 2016 - 2018. - Phân tích hiện trạng sử dụng đất năm 2018 và biến động đất đai giai đoạn 2016-2018 của địa bàn nghiên cứu - Đánh giá thực hiện quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn giai đoạn 2016 - 2018. - Đề xuất giải pháp tăng cường việc thực hiện quyền sử dụng đất của hộ gia đình cá nhân trên địa bàn nghiên cứu.
Phạm vi nghiên cứu - Phạm vi đối tượng nghiên cứu: các quyền chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 167 Luật Đất đai 2013 - Phạm vi không gian nghiên cứu: nghiên cứu được giới hạn trong phạm vi địa giới hành chính huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội. - Thời gian nghiên cứu: + Thu thập số liệu thứ cấp: các số liệu thứ cấp của đề tài được thu thập trong giai đoạn năm 2016 đến năm 2018. + Thu thập số liệu sơ cấp: các số liệu sơ cấp được điều tra thu thập năm 2018. Phương pháp nghiên cứu 5.
Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu Điều tra, thu thập các tài liệu, số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội; tình hình quản lý và sử dụng đất, tình hình hoạt động chuyển quyền sử dụng đất tại Chi cục Thống kê, Phòng Tài nguyên Môi trường, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai và Chi cục thuế huyện Đông Anh. Điều tra kết quả thực hiện quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình cá nhân tại Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội chi nhánh huyện Đông Anh và Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Đông Anh. Phương pháp điều tra xã hội học Tiến hành điều tra phỏng vấn trực tiếp hộ gia đình cá nhân đã thực hiện quyền LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com sử dụng đất và các cán bộ làm công tác quản lý đất đai tại chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Đông Anh bằng phiếu hỏi. Số phiếu: hộ gia đình cá nhân (giao dịch tại chi nhánh VPĐKĐĐ huyện Đông Anh ):120 phiếu.
Trong đó: quyền chuyển nhượng 30 phiếu; quyền thừa kế 30 phiếu; quyền tặng cho 30 phiếu; quyền thế chấp 30 phiếu. Phương pháp xử lý số liệu Trên cơ sở số liệu điều tra nghiên cứu đối chiếu với các quy định của pháp luật về các quyền sử dụng đất tương ứng, xây dựng các bảng số liệu bằng phần mềm Microsoft Excel. Phương pháp thống kê, tổng hợp Thống kê, tổng hợp các tài liệu, số liệu thứ cấp về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, tình hình quản lý, sử dụng đất trên địa bàn nghiên cứu. Tổng hợp tình hình thực hiện các quyền của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện theo thời gian và đơn vị hành chính của huyện Đông Anh.
Phương pháp phân tích, so sánh Phân tích các số liệu về việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất để tìm ra các đặc trưng trong việc thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn. Từ số liệu tổng hợp tình hình chuyển quyền sử dụng của các hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện tiến hành so sánh số lượng các giao dịch về tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình cá nhân trên địa bàn huyện Đông Anh. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài - Ý nghĩa khoa học: Góp phần hoàn thiện cơ sở khoa học về chính sách pháp luật đất đai liên quan đến các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội. - Ý nghĩa thực tiễn: Đánh giá thực trạng, đề xuất giải pháp tăng cường việc thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn nghiên cứu - Kết quả nghiên cứu của luận văn có thể dùng làm tài liệu tham khảo cho học viên cao học và sinh viên cũng như những nhà quản lý đất đai về việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất.
LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1. Cơ sở lý luận về sử dụng đất và quyền sử dụng đất 1.1 Quyền sở hữu đất đai 1. Khái niệm đất đai Đất đai là một loại tài nguyên tự nhiên, tài sản quý giá của của quốc gia “Với nghĩa chung nhất, đó là lớp vỏ trái đất, lớp thổ nhưỡng hoặc là cả quả địa cầu, bao gồm đồng ruộng, đồng cỏ, bãi chăn thả, rừng cây, bãi hoang, mặt nước, đầm lầy và bãi đá.
Với nghĩa hẹp hơn thì “đất đai” biểu hiện khối lượng và tính chất của tài sản mà con người có thể chiếm hữu đối với đất. Nó có thể bao gồm mọi tài sản hoặc lợi ích trên đất cả về mặt pháp lý và sự bình đẳng cũng như về quyền địa dịch và về di sản thiêng thiêng. Đất đai là một mặt còn tài sản trên đất là một mặt khác, vì tài sản trên đất là có thời hạn hoặc đất là được sử dụng cho các tài sản đó trong một thời hạn nhất định” [29] Đất đai không chỉ giới hạn là bề mặt trái đất, mà còn được hiểu như là khái niệm pháp lý về bất động sản. Tài sản hợp pháp được định nghĩa là không gian bên trên, dưới hoặc trên mặt đất và bao gồm một số công trình xây dựng về mặt vật chất hoặc pháp lý gắn với tài sản đó, ví dụ một tòa nhà.
Khái niệm đất đai cũng bao gồm các khu vực có nước bao phủ. [28] Về chính trị thì đất đai là yếu tố hàng đầu để hình thành nên một quốc gia, thể hiện phạm vi của quyền quản lý Nhà nước và quyền tài phán; về kinh tế, đất đai vừa là công cụ lao động vừa là đối tượng lao động trong quá trình sản xuất vật chất xã hội; đất đai gắn liền với các quyền về đất và bất động sản (sở hữu, sử dụng, hưởng lợi.