CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CHO THUÊ VĂN PHÒNG 1. Một số khái niệm chung 1. Thuê tài sản “Cho thuê tài chính là hoạt động tín dụng trung và dài hạn thông qua việc cho thuê máy móc, thiết bị, phương tiện vận chuyển và các động sản khác trên cơ sở hợp đồng cho thuê giữa bên cho thuê với bên thuê”. Thuê văn phòng Văn phòng cho thuê là một thuật ngữ để chỉ một tài sản/bất động sản nào đó mà chủ tài sản đó có thể dùng nó để cho doanh nghiệp/công ty thuê để làm văn phòng làm việc, kinh doanh, v.
Tuy nhiên, văn phòng cho thuê tuyệt nhiên không kinh doanh theo hình thức cho thuê mua bán trên tài sản đó. Thuật ngữ 'văn phòng cho thuê' là ám chỉ một tài sản là bất động sản được gọi là cao ốc hay building hoặc một toà nhà văn phòng cho doanh nghiệp thuê để kinh doanh và làm việc, một cao ốc văn phòng trong đó có nhiều doanh nghiệp thuê từng vị trí trên mỗi sàn trong cao ốc đó. Trung bình mỗi doanh nghiệp hay còn gọi là công ty họ sẽ thuê những diện tích được tính theo mét vuông trên sàn và trung bình từ 10m2 cho đến cả ngàn mét vuông văn phòng thuê. Có 3 loại văn phòng cho thuê mà chúng ta thường thấy, loại thứ 1 là dạng 1 cao ốc văn phòng xây dựng chủ yếu cho doanh nghiệp thuê, toà nhà cao từ 5 tầng trở lên.
Loại thứ 2 là thuê căn hộ dùng để làm văn phòng làm việc và cuối cùng là loại thuê nhà phố nguyên căn để làm văn phòng. Loại hình nào cũng nhằm mục đích cho doanh nghiệp thuê để hoạt động kinh doanh dịch vụ hoặc thậm chí có thể mua bán ngay tại văn phòng của doanh nghiệp thuê đó. Thứ nhất, là hàng hóa có vị trí cố định về vị trí địa lỷ, về địa điểm và không có khả năng di dời được. 6 Đặc điểm này là do BĐS văn phòng cho thuê luôn gắn liền với đất đai, mà đất đai có đặc điểm là có vị trí cố định và có giói hạn về diện tích và không gian.Đặc điểm này ảnh hưởng lán đến thị trường BĐS, đến kinh doanh BĐS.
Do đó, vị trí của BĐS như địa điểm cụ thể, môi trường kinh tế, chính trị, xã hội, pháp lý, cảnh quan, kết cấu hạ tầng. của hàng hóa BĐS có ý nghĩa vô cùng quan trọng đối với giá trị và giá cả BĐS. Với chức năng là dùng để làm văn phòng cho các công ty, các doanh nghiệp, các tổ chức tài chính, các văn phòng giao dịch, vì vậy đối với văn phòng cho thuê thì vị trí chiếm vai trò quan trọng nhất. Thường thì các văn phòng cho thuê được đặt ở trung tâm thành phố, giao thông vận tải thuận lợi, khả năng tiếp cận tốt, khoảng các đến các trung tâm văn hoá, chính trị, kinh tế xã hội .Ta có thể thấy ở Hải Phòng các dự án xây dựng văn phòng cho thuê đều nằm ở những vị trí rất “đẹp”.
Ví dụ tòa nhà Thành Đạt và Thành Đạt 1 đều nằm ở trục đường chính là Lê Thánh Tông hay các tòa nhà TD PLAZA, Cabi PLAZA nằm ở mặt đường Lê Hồng Phong dẫn thẳng ra sân bay cát bi… Thứ hai, BĐS là loại hàng hóa có tính lâu bển. Tính lâu bền của hàng hóa BĐS gắn liền với sự trường tồn của đất đai, loại tài sản do thiên nhiên ban tặng không thể bị tiêu hủy (trừ một số trường hợp đặc biệt như: động đất, núi lửa, sạt lở.Những toà nhà có văn phòng cho thuê được đầu tư vốn rất lớn, đối với người chủ đầu tư tính lâu bền của những văn phòng cho thuê là rất quan trọng. Nó mang tính chất ổn định đối với các đối tượng thuê văn phòng và mang tính chất lợi nhuận đối với người cho thuê.Đặc điểm này ảnh hưởng lớn đến chiến lược kinh doanh, đến đầu tư BĐS cũng như công tác quản lý, sử dụng BĐS. Thứ ba, là hàng hóa mang tính cá biệt và khan hiếm.
Sở dĩ như vậy là do sự khan hiếm và tính có hạn của diện tích bề mặt trái đất cũng như của từng vùng, từng địa phương, từng khu vực, từng thửa đất. Tính phức tạp của đất đai về địa hình, chất đất, vị trí, cảnh quan. đã tạo nên sự khan hiếm và tính cá biệt của hàng hóa BĐS.Mặt khác, chính sự đa 7 dạng trong ý tưởng đến thiết kế xây dựng, chế tạo. của chủ đầu tư cũng như của các kiến trúc sư, các công trình sư và các nhà thiết kế cũng tạo nên tính cá biệt (tính dị biệt) của hàng hóa BĐS.
Thứ tư, hàng hóa BĐS Văn phòng cho thuê mang yếu tổ thị hiếu và tâm lý xã hội. Nhìn chung hàng hóa đều có đặc điểm này, nhưng YỚi hàng hóa BĐS thì đặc điểm này nổi trội hơn. Đối với bất động sản văn phòng cho thuê không mang tính thị hiếu cao hay tâm lý xã hội như đối với nhà ở.Tuy nhiên nó cũng là một đặc điểm không thể bỏ qua. Mỗi lĩnh vực, mỗi ngành nghề đều chọn cho mình những văn phòng cho thuê khác nhau để đáp ứng những nhu cầu cần thiết, và tâm lý chung của người đi thuê văn phòng đó là có một vị trí thuận tiện trong kinh doanh, trong giao dịch, trong các cuộc họp.
Thứ năm, hàng hóa BĐS Văn phòng cho thuê chịu ảnh hưởng lẩn nhau và với các bất động sản khác.Giữa các hàng hóa BĐS có sự tác động và ảnh hưởng lẫn nhau khá mạnh mẽ. Sự ra đời hay sự hoàn thiện của hàng hóa BĐS này là điều kiện để ra đời hoặc mất đi, để tăng thêm hoặc giảm bớt giá trị và giá trị sử dụng của hàng hóa BĐS kia.Thí dụ, việc xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội sẽ làm tăng vẻ đẹp, sự tiện lợi và giá trị của các công trình xây dựng trong khu vực. Sự ra đời của một con đường mới sẽ dẫn đến sự ra đời của những tụ điểm dân cư hay các khu công nghiệp, du lịch, thương mại, dịch vụ. bám theo trục đường đó.
Thứ sáu, hàng hóa BĐS Văn phòng cho thuê chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của Nhà nước. Ta thấy, cũng như những hàng hoá bất động sản khác, thứ nhất: Văn phòng cho thuê có giá trị rất lơn vì vậy để có thể quản lý được hàng hoá này một cách bảo đảm an toàn, giảm thiểu rủi ro thì pháp luật là công cụ hữu hiệu nhất; thứ hai: hàng hoá Văn phòng cho thuê có mối liên quan chặt chẽ vói đất đai, đất đai là địa điểm để hĩnh thành hàng hoá này. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân và nhà nước là người đứng ra thay mặt quản lý, và công cụ nhà nước 8 dùng để quản lý ở đây chính là pháp luật.Vì vậy ta có thể hiểu được tại sao Văn phòng cho thuê chịu ảnh hưởng lớn của chính sách pháp luật Thứ bảy, hàng hóa BĐS Văn phòng cho thuê phụ thuộc nhiều vào năng lực quản lỷ. Vì BĐS thường có giá trị lán và lâu bền, chịu hao mòn qua thời gian, gồm nhiều chủng loại nên việc quản lý chúng khá phức tạp, do đó, đòi hỏi người quản lý phải có năng lực cao và chi phí quản lý cũng phải cao hơn so với các hàng hóa thông thường.
Đặc biệt nguồn cung về hàng hoá văn phòng cho thuê là rất lớn, như vậy muốn cạnh tranh được trên thị trường thì năng lực của người quản lý toà nhà có văn phòng cho thuê rất quan trọng. Điều đó tác động đến chất lượng, đến giá cả, đến khách hàng, .là rất nhiều 1. Các hình thức thuê văn phòng Trên thị trường hình thành các phân khúc văn phòng cho thuê, được phân theo các hang A, B, C.Cụ thể được phân thành như sau: Tòa nhà hạng A: Tòa nhà hiện đại, điều kiện đi lại thuận tiện, các trang thiết bị đạt tiêu chuẩn chất lượng cao, bố trí sàn linh hoạt, diện tích lớn sàn không cột, sàn nâng, trần treo, hệ thống điều hòa không khí và sưởi ấm hiệu quả. Có trình độ quản lý quốc tế, hạ tầng chỗ đỗ xe đạt tiêu chuẩn.
Có tổng diện tích trên 20.000 m2, diện tích sàn tối thiểu là 1.000 m2, cường độ ánh sáng tối thiểu là 25 W/m2 đối với các thiết bị của khách thuê, thời gian chờ đợi giữa các lượt thang máy cao nhất là 25 giây hoặc thấp hơn. Tòa nhà hạng B: Cùng tiêu chí hạng A nhưng ở vị trí trung tâm và chất lượng thấp hơn. Ngoài ra, có tổng diện tích trên 10.000 m2, diện tích sàn tối thiểu là 600 m2, cường độ ánh sáng tối thiểu là 15 W/m2 đối với các thiết bị của khách thuê, thời gian chờ đợi giữa các lượt thang máy là 30 giây hoặc thấp hơn. Tòa nhà hạng c: Chất lượng và vị trí kém hơn hạng B.
Nhưng yêu cầu cường độ ánh sáng tối thiểu là 10 W/m2, thời gian chờ đợi giữa các lượt thang máy là 35 giây hoặc thấp hơn, tuy nhiên vẫn cần thẻ ra vào 24h trong ngày, 9 chìa khóa điều khiển hệ thống điều hòa sau giờ làm việc, không gian chất lượng tốt. Đối với mỗi lĩnh vực khác nhau thì người ta sẽ chọn cho mình một văn phòng làm việc họp lý về diện tích giá cả, chất lượng.Ví dụ :các Văn phòng đại diện ở Việt Nam của các tổ chức lán thế giói như Ngân hàng Thế giói (WB), Liên minh châu Âu (EU), Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF). đều chọn văn phòng của mình đó là toà nhà hạng A cao cấp.Hay các công ty vừa và nhỏ, thì người ta lại lựa chọn cho mình những văn phòng giá cả hợp lý,vừa đủ cho nhu cầu của công ty đó là những văn phòng hạng B hay c. Lợi ích của việc thuê văn phòng a)Không tốn quá nhiều chi phí sửa chữa văn phòng Tại các toà nhà cho thuê văn phòng khi gặp trường hợp hệ thống điện gặp vấn đề hoặc hệ thống điều hoà bị trục trặc thì chúng ta sẽ không cần phải chịu trách nhiệm về việc này.
Bên chủ đầu tư và đội ngũ quản lý toà nhà sẽ giải quyết và tiến hành thi công sửa chữa. Khi gặp sự cố chúng ta chỉ cần báo với bên quản lý toà nhà. Tuy nhiên cũng sẽ tuỳ vào mức độ hư hỏng, nếu lỗi hư hỏng do chúng ta gây ra thì bên chủ đầu tư sẽ yêu cầu chúng ta bồi thường. Nhưng nếu hư không phải lỗi của chúng ta thì chúng ta có quyền không chi trả, thanh toán cho việc sửa chữa, thay thế các phụ kiện hư hỏng.