CHƯƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CHO VAY MUA BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CHẤT LƯỢNG CHO VAY MUA BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI ------------------ 1.1 BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái niệm Theo điều 174 Chương XI, Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 được Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 14/06/2005 thì: Bất động sản (BĐS) là các tài sản bao gồm : - Đất đai; - Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; - Các tài sản khác gắn liền với đất đai; - Các tài sản khác do pháp luật qui định. Như vậy, xét theo tính chất thì BĐS là tài sản có tính bất động, tính không đồng nhất, tính khan hiếm, tính bền vững.2 Thuộc tính và đặc trưng cơ bản của bất động sản: BĐS là một loại hàng hóa đặc biệt, nên thuộc tính và đặc trưng của loại hàng hóa này cũng khác biệt so với những loại hàng hóa thông thường trên thị trường. Những thuộc tính và đặc trưng của BĐS ảnh hưởng rất nhiều đến hoạt động định giá, thẩm định giá BĐS.1 Các thuộc tính của bất động sản Tính bất động Đất đai là hàng hóa đặc biệt, dù được đem chuyển nhượng, bán nhưng chỉ được quyền sử dụng và khai thác, không thể di chuyển BĐS đó đến nơi khác theo -2 ý muốn như nơi mà người chủ mới đang sinh sống. Quyền sử dụng đất nằm trong thị trường BĐS, vị trí địa dư của đất đai gắn liền với điều kiện sinh thái, kinh tế xã hội, điều đó tác động đến phương thức sử dụng đất và giá đất, và chính là nguyên nhân tại sao giá đất lại khác nhau dù cho vị trí của chúng có kế cận nhau.
Tính không đồng nhất Mỗi người sống trên trái đất đều cần có một chỗ ở, đất ở gắn liền đời sống con người. Điều đó ảnh hưởng đến quan điểm cùng nhu cầu của mỗi đối tượng mua BĐS. Trong thời kỳ kế hoạch hóa tập trung cũng như trong thời kỳ đổi mới theo kinh tế thị trường, hàng hóa rất đa dạng và phức tạp nên ta khó kiếm được 2 tài sản giống nhau hoàn toàn mà nó chỉ tương đồng về đặc điểm, thì BĐS cũng như vậy. Chính vì vậy, giá cả của BĐS gắn liền với đặc điểm của mỗi tài sản.
Giả sử rằng hai BĐS cùng nằm trong một khu vực nhưng giá cả của chúng còn phụ thuộc vào thời điểm bán, vào sở thích của người mua, vào đặc điểm cụ thể của bất động, vào tâm lý của người đi mua tại thời điểm mua,…tất cả những điều này chứng minh cho sự không đồng nhất đối với BĐS, nhất là trong nền kinh tế thị trường hiện nay. Tính khan hiếm Diện tích đất là có hạn so với sự phát triển dân số. Có rất nhiều nguyên nhân làm cho diện tích đất đai có chiều hướng giảm: _ Do tốc độ tăng dân số nhanh (đặc biệt ở vùng nông thôn). _ Do tốc độ phát triển kinh tế theo hướng công nghiệp hóa – hiện đại hóa làm cho diện tích đất nông nghiệp giảm đáng kể (do chuyển đất nông nghiệp thành đất công nghiệp, đất thổ cư).
_ Do nhu cầu lao động ở thành thị bao giờ cũng cao hơn nông thôn dẫn đến tình trạng dân số ở đô thị tăng đột biến nên nhu cầu về chỗ ở cũng tăng lên, vì vậy làm phát sinh nhu cầu mua bán BĐS, kinh doanh nhà cho thuê,… Chính vì một số nguyên nhân chủ yếu trên, về lâu dài, khi cung đất đai quá ít so với cầu thì giá đất có xu hướng ngày càng tăng lên. -3 Tính bền vững BĐS bao gồm cả đất đai và các công trình gắn liền trên đất. Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên, là tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế được. Dù với mục đích sử dụng nào đi nữa, đất đai cũng vẫn mang lại lợi ích cho chủ sở hữu nên nó mang tính bền vững.
Hơn nữa, các lợi ích do đất đai mang lại và thời gian sử dụng lại vô hạn làm cho ý nghĩa của đất đai, BĐS được tăng lên rất nhiều.2 Đặc trưng của bất động sản Khả năng co giãn của cung bất động sản kém Do tổng cung toàn bộ về đất đai tự nhiên gần như cố định, ít thay đổi và việc cung ứng đất đai phù hợp với các mục đích riêng biệt là có giới hạn nên nhìn chung cung đối với BĐS là tương đối kém co giãn với những thay đổi giá cả. Bên cạnh những hạn chế về tự nhiên nêu trên, còn có hạn chế về quy hoạch. Nổi bật nhất là việc phân bổ đất đai cho những mục đích sử dụng cụ thể phải tuân thủ quy hoạch sử dụng đất đai trong từng thời kỳ nên thông thường không thể tùy tiện chuyển mục đích sử dụng đất trái với quy hoạch. Những thay đổi về chiều cao, diện tích đất xây dựng cũng phải đảm bảo tuân theo quy hoạch và quy định xây dựng của chính quyền địa phương.
Thời gian mua bán, giao dịch dài; chi phí mua bán, giao dịch cao Do BĐS là một tài sản quan trọng có giá trị cao nên việc mua, bán BĐS phải được cân nhắc thận trọng dẫn đến thời gian mua bán, giao dịch thường dài hơn so với các loại tài sản khác, do vậy chi phí mua bán, giao dịch cao. Hơn nữa, giao dịch giữa người mua và người bán thường không diễn ra trực tiếp mà thông qua môi giới nên phải trả thêm hoa hồng môi giới. Với tình hình phát triển hiện nay cùng những quy định pháp luật của nhà nước, nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai ngày càng nhiều, cũng làm chi phí mua bán, giao dịch BĐS ngày càng tăng cao. -4 Tính thanh khoản không cao BĐS là một hàng hóa đặc biệt, quan trọng nên có giá trị cao, lợi nhuận mang lại cũng rất lớn.
Nhưng việc chuyển hóa thành tiền mặt của loại hàng hóa này cũng kém linh hoạt. Trong nhiều trường hợp, đôi khi chủ sở hữu có một BĐS nào đó tương đối lớn, giá trị bằng tiền cao nhưng khi khẩn cấp thì khó chuyển đổi nhanh ra tiền mặt, cũng không thể cắt nhỏ ra để bán và thu tiền mặt ngay được mà phải kéo dài, bị ép giá hoặc bỏ lỡ rất nhiều cơ hội. Chịu sự can thiệp và quản lý của Nhà nước chặt chẽ Chính vì BĐS có tầm quan trọng đối với nền kinh tế, xã hội và chính trị của một quốc gia nên nhà nước cần phải có những quy định để điều tiết, quản lý chặt chẽ đối với việc sử dụng và chuyển dịch BĐS vì vậy BĐS chịu sự can thiệp trực tiếp của Nhà nước (chẳng hạn như không thể bán tự do cho người nước ngoài).3 Thị trường bất động sản 1.1 Khái áiệm Thị trường BĐS là một hệ thống các quan hệ, thông qua đó các giao dịch về BĐS giữa các bên tham gia được thực hiện theo cơ chế giá cả. Thị trường BĐS có thể phân khúc thành thị trường đất sản xuất nông nghiệp, thị trường đất thổ cư, thị trường nhà ở các cấp, thị trường nhà xưởng công nghiệp, thị trường bất động sản phục vụ hoạt động thương mại, dịch vụ, khách sạn, cao ốc văn phòng,… 1.2 Đặc điểm của thị trường bất động sản tại Việt Nam Chưa có thị trường tập trung Đây là một đặc điểm của thị trường BĐS tại Việt Nam.
Hoạt động giao dịch BĐS chỉ phát sinh theo nhu cầu, người bán – người mua tự do chuyển nhượng, ký kết hợp đồng mua bán BĐS, hoặc việc mua bán thông qua môi giới, nhưng những nhà môi giới thường là những cá nhân không được đào tạo về nghiệp vụ chuyên môn kinh doanh theo ngành nghề chính quy,…Vì BĐS mang tính cố định, không thể di dời, di chuyển được và lại có giá trị cao, đem về lợi nhuận cao cho những nhà đầu tư do đó phải trải qua một quá trình giao dịch phức tạp nên hoạt động trên thị trường BĐS không chỉ có người mua và người bán mà giữa họ cần có những -5 đơn vị trung gian đứng ra làm cầu nối, đó là hiện trạng ở các nước có thị trường BĐS phát triển. Tuy nhiên, thực tế ở Việt Nam hiện nay, hoạt động của các đơn vị này vẫn chưa chịu sự quản lý tập trung của Nhà nước (chưa thu thuế), ngành nghề chưa được chính thức công nhận. Điều đó ảnh hưởng không tốt đến hoạt động đầu tư cũng như quản lý, giảm nguồn thu ngân sách Nhà nước, tác động xấu đến tâm lý, đời sống của người dân, đặc biệt làm cho thị trường BĐS trở nên kém an toàn, tiềm ẩn những đợt song ngầm, chưa tạo sự tin tưởng cho người tham gia giao dịch. Quá trình vận động của thị trường có chu kỳ dao động tương tự như nhiều thị trường khác Chu kỳ vận động của thị trường BĐS bao gồm 4 giai đoạn : Giai đoạn phồn vinh: là giai đoạn thị trường BĐS trở nên sôi động, hấp dẫn, có nhiều giao dịch BĐS thành công.
Giai đoạn suy thoái: là giai đoạn thị trường BĐS có dấu hiệu bị chững lại, không còn sôi động và hấp dẫn, cả người mua và người bán dè dặt trong các giao dịch và ít giao dịch thành công như ở giai đoạn trước. Giai đoạn tiêu điều: thị trường BĐS đóng băng, lúc này cả người mua và người bán không thực hiện giao dịch và chờ đợi động thái từ thị trường. Giai đoạn phục hồi: thị trường BĐS trở nên thu hút hơn bao giờ hết, sau giai đoạn tiêu điều, giá BĐS còn thấp sẽ kích thích nhiều người mua khiến cho thị trường nhộn nhịp dần lên, có thể tạo ra “cơn sốt đất” mới. Thị trường BĐS mang tính chất địa phương, nhất là đối với nhà ở Bắt nguồn từ thuộc tính cố định không thể di dời, BĐS còn bị chi phối bởi nhiều yếu tố như: tập quán, tâm lý thị hiếu của từng địa phương khác nhau, sự tập trung dân cư khác nhau nên hoạt động của thị trường BĐS mang tính địa phương sâu sắc.
Mặt khác, nếu sản phẩm BĐS có “dư thừa” ở vùng này cũng không thể đem qua vùng kia bán như các loại sản phẩm, hàng hóa khác được.