Lời mở đầu: Giới thiệu tổng quan về đề tài nghiên cứu Chƣơng 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ TÍN DỤNG NHÀ Ở CHO NGƢỜI CÓ THU NHẬP TRUNG BÌNH VÀ THẤP TẠI NHTM Giới thiệu tổng quan về tín dụng ngân hàng, khái niệm tín dụng nhà ở, khái niệm người có thu nhập thấp, đồng thời nêu ý nghĩa của việc mở rộng tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp, và những bài học kinh nghiệm trên thế giới về mở rộng tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp. Chƣơng 2: THỰC TRẠNG VỀ TÍN DỤNG NHÀ Ở CHO NGƢỜI CÓ THU NHẬP TRUNG BÌNH VÀ THẤP TẠI EXIMBANK - TRÊN ĐỊA BÀN TP.HỒ CHÍ MINH Giới thiệu chung về sự hình thành và phát triển của Eximbank, trình bày thực trạng về nhu cầu nhà ở của người có thu nhập trung bình và thấp, trình bày về vấn đề tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp trên thế giới và Việt Nam, Tình hình hoạt động đầu tư và xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp của các doanh nghiệp bất động sản và nêu một số chương trình cấp tín dụng mua nhà đối với khách hàng có thu nhập trung bình và thấp của các NHTM Việt Nam và của Eximbank. Trình bày một số nguyên nhân chủ quan từ phía ngân hàng Eximbank. Trình bày phương pháp nghiên cứu, phương pháp kiểm định thang đo, kiểm định mô hình và các giả thiết và kết quả nghiên cứu đạt được.
Chƣơng 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP MỞ RỘNG TÍN DỤNG NHÀ Ở CHO NGƢỜI CÓ THU NHẬP TRUNG BÌNH VÀ THẤP TẠI EXIMBANK LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 16 Từ kết quả đạt được nghiên cứu đưa ra các giải pháp đối với nhà quản trị ngân hàng Eximbank về việc mở rộng tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp, và đồng thời đưa ra một số giải pháp nhằm hỗ trợ cho việc mở rộng tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp. LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 17 CHƢƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ TÍN DỤNG NHÀ Ở CHO NGƢỜI CÓ THU NHẬP TRUNG BÌNH VÀ THẤP TẠI NHTM 1.1 Tổng quan về tín dụng nhà ở cho ngƣời có thu nhập trung bình và thấp 1.1 Tổng quan về tín dụng ngân hàng 1.1 Khái niệm và đặc điểm của tín dụng ngân hàng Khái niệm Tín dụng ngân hàng là quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng vốn từ ngân hàng cho khách hàng trong một thời hạn nhất định với một khoản chi phí nhất định. Trong các hình thức cấp tín dụng như: cho vay, cho thuê tài chính, bảo lãnh, bao thanh toán, thì cho vay là một trong những phương thức cấp tín dụng mà theo đó tổ chức tín dụng giao cho khách hàng một khoản tiền để sử dụng vào mục đích và thời hạn nhất định theo thỏa thuận với nguyên tắc có hoàn trả cả gốc và lãi (Nguyễn Minh Kiều, 2009). Hay cho vay còn được định nghĩa là hoạt động tín dụng trực tiếp.
Trong đó, ngân hàng chuyển giao quyền sử dụng vốn cho khách hàng trong khoảng thời gian nhất định với nghĩa vụ hoàn trả có lãi. Đặc điểm Cũng như quan hệ tín dụng khác, tín dụng ngân hàng chứa đựng ba nội dung chính: - Có sự chuyển nhượng quyền sử dụng vốn từ người sở hữu sang người sử dụng. - Sự chuyển nhượng này có thời hạn hay mang tính tạm thời. - Sự chuyển nhượng này có kèm theo chi phí LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.2 Những quy định về pháp lý trong việc cấp tín dụng Nguyên tắc cấp tín dụng Cấp tín dụng liên quan đến việc sử dụng vốn từ việc huy động của khách hàng nên phải tuân thủ theo những nguyên tắc nhất định.
Do đó khi cấp tín dụng cho khách hàng phải tuân thủ hai nguyên tắc sau: - Nguyên tắc sử dụng vốn: khách hàng phải sử dụng vốn đúng mục đích đã thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng đã được ký kết. Ý nghĩa của nguyên tắc này là đảm bảo tính hiểu quả trong sản xuất kinh doanh của người đi vay và đảm bảo vốn tín dụng vận động đúng hướng, phù hợp với mục tiêu và yêu cầu về phát triển kinh tế xã hội trong từng giai đoạn cụ thể. - Nguyên tắc hoàn trả: vốn tín dụng phải được hoàn trả đầy đủ cả gốc và lãi theo đúng thời hạn đã cam kết trong hợp đồng tín dụng. Ý nghĩa của nguyên tắc này là đảm bảo khả năng thanh toán chi trả cho các ngân hàng thương mại và góp phần ổn định nguồn thu của ngân hàng.
Điều kiện cấp tín dụng Khi cấp tín dụng mặc dù các ngân hàng đã yêu cầu khách hàng phải tuân thủ các nguyên tắc trên nhưng trên thực tế thì không phải khách hàng nào cũng tuân thủ đầy đủ các nguyên tắc trên và cho dù có tuân thủ đầy đủ thì cũng không thể khắc phục hay hạn chế được rủi ro trong cấp tín dụng. Do đó khi cấp tín dụng các ngân hàng cần phải xem xét các điều kiện vay nhất định. Theo Quy chế cho vay do Ngân hàng nhà nước ban hành thì các điều kiện vay vốn mà khách hàng cần phải có khi xem xét cấp tín dụng bao gồm: - Có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự và chịu trách nhiệm dân sự theo qui định của pháp luật. - Có mục đích vay vốn hợp pháp.
- Có khả năng tài chính đảm bảo trả nợ trong thời hạn cam kết. - Có phương án sản xuất kinh doanh, dịch vụ khả thi và có hiệu quả. LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 19 - Thực hiện các qui định về bảo đảm tiền vay theo quy định của Chính phủ và hướng dẫn của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam. Đây chỉ là những hướng dẫn chung cho các NHTM.
Khi cấp tín dụng các NHTM có thể cụ thể hóa và đặt ra những điều kiện riêng của mình cho từng trường hợp cụ thể. Đối tƣợng cấp tín dụng Ngoài việc tuân thủ các nguyên tắc cấp tín dụng và các điều kiện cấp tín dụng trên, khi cấp tín dụng các NHTM còn phải tuân thủ quy định cụ thể về đối tượng cấp tín dụng. Ở các quốc gia khác nhau có những qui định khác nhau về đối tượng cấp tín dụng. Ở Việt Nam khi cấp tín dụng các NHTM không được cấp tín dụng cho các đối tượng như sau: - Mua sắm các tài sản và các chi phí hình thành tài sản mà pháp luật cấm mua bán, chuyển nhượng, chuyển đổi.
- Thanh toán các chi phí cho việc thực hiện các giao dịch pháp luật cấm. - Đáp ứng các nhu cầu tài chính của các giao dịch mà pháp luật cấm. Những quy định về đảm bảo an toàn trong hoạt động cấp tín dụng Hoạt động tín dụng của ngân hàng là một hoạt động chứa đựng nhiều rủi ro. Do đó hầu hết các ngân hàng thương mại và pháp luật các nước đều đưa ra những qui định nhằm đảm bảo an toàn trong hoạt động cấp tín dụng của các ngân hàng: - Thu thập thông tin, xử lý, phân tích và thẩm định kỹ khả năng trả nợ của khách hàng trước khi cấp tín dụng trong khi khách hàng đã đáp ứng đủ các điều kiện cấp tín dụng theo qui định.
- Xây dựng quy trình và thực hiện kiểm tra, giám sát quá trình vay vốn, sử dụng vốn vay và trả nợ của khách hàng phù hợp với đặc điểm hoạt động của ngân hàng và tính chất của khoản vay, nhằm đảm bảo hiệu quả và khả năng thu hồi vốn vay. - Tuân thủ các quy định về hạn chế và giới hạn cấp tín dụng theo qui định, từ đó giúp ngân hàng hạn chế được rủi ro do tập trung quá nhiều vào một số ngành, lĩnh vực (phân tán rủi ro tín dụng). LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 20 - Bảo đảm tín dụng hay còn được gọi là bảo đảm tiền vay là việc tổ chức tín dụng áp dụng các biện pháp nhằm phòng ngừa rủi ro, tạo cơ sở kinh tế và pháp lý để thu hồi được các khoản nợ đã cho khách hàng vay. Bảo đảm tiền vay có thể được sử dụng như những cách thức nhằm gia tăng khả năng thu hồi nợ và giảm thiểu rủi ro tín dụng.
Các ngân hàng có thể lựa chọn, quyết định việc cấp tín dụng có bảo đảm bằng tài sản, cấp tín dụng không có bảo đảm và phải tự chịu trách nhiệm về quyết định của mình.3 Quy trình tín dụng Ý nghĩa của việc thiết lập quy trình tín dụng Quy trình là tổng hợp mô tả các bước đi cụ thể từ khi tiếp nhận nhu cầu vay vốn của khách hàng cho đến khi ngân hàng ra quyết định cấp tín dụng, giải ngân và thanh lý hợp đồng tín dụng. Việc thiết lập và không ngừng hoàn thiện quy trình tín dụng có ý nghĩa rất quan trọng đối với hoạt động tín dụng của ngân hàng. Về mặt hiệu quả, quy trình tín dụng hợp lý góp phần nâng cao chất lượng và giảm thiểu rủi ro tín dụng. Về mặt quản trị, quy trình tín dụng có tác dụng như sau: - Quy trình tín dụng làm cơ sở cho việc phân định trách nhiệm và quyền hạn của từng bộ phận liên quan trong hoạt động tín dụng.
- Quy trình tín dụng làm cơ sở cho việc thiết lập các hồ sơ và thủ tục vay vốn về mặt hành chính. - Quy trình tín dụng chỉ rõ mối quan hệ giữa các bộ phận liên quan trong hoạt động tín dụng. Quy trình tín dụng cơ bản - Lập hồ sơ đề nghị cấp tín dụng: là khâu căn bản đầu tiên của quy trình tín dụng, nó được thực hiện sau khi cán bộ tín dụng tiếp xúc với khách hàng có nhu cầu vay vốn, là khâu quan trọng vì nó là khâu thu thập thông tin làm cơ sở đề thực hiện các khâu sau, đặc biệt là khâu phân tích và ra quyết định tín dụng. LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 21 - Thẩm định tín dụng: để đảm bảo được mục tiêu thu hồi nợ, thẩm định tín dụng cần tập trung vào các nội dung chính sau: + Thẩm định tư cách khách hàng: Mục tiêu của thẩm định tư cách khách hàng là đánh giá tư cách pháp nhân, tính chất hợp pháp và mức độ tin cậy đối với những thủ tục vay mà khách hàng phải tuân thủ.
+ Thẩm định khả năng tài chính: Có khả năng tài chính đảm bảo trả nợ trong thời hạn cam kết là một trong những điều kiện tiên quyết để xem xét cho khách hàng vay. Đối với ngân hàng, khả năng tài chính giúp ngân hàng yên tâm hơn về khả năng trả nợ của khách hàng.
